Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Склярука С.А., судей Смирновой Е.Д., Репиной Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Второго кассационного суда общей юрисдикции поступившую 16 октября 2020 года в суд первой инстанции кассационную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра по Смоленской области) ФИО1 на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 20 февраля 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Смоленского областного суда от 7 июля 2020 года, вынесенные по административному делу по административному исковому заявлению Эсальнека ФИО7 к Управлению Росреестра по Смоленской области об оспаривании действий (присвоенный судом первой инстанции номер дела: № 2а-594/2020).

Заслушав доклад судьи Смирновой Е.Д., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением (с учетом последующего уточнения) о признании незаконными действий Управления Росреестра по Смоленской области по приостановлению от 30 сентября 2019 года и отказу от 30 декабря 2019 года государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (чердачных помещений, расположенных над четвертым этажом дома № 4 по ул. Тенишевой г. Смоленска) от ДД.ММ.ГГГГ№/ЧТ-4, возложении обязанности по государственной регистрации указанного договора.

Требования мотивировал тем, что такие основания как отсутствие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости «чердак», расположенном в подкрышном пространстве многоквартирного жилого дома, непредставление на регистрацию заявления об одновременной постановке на учет указанного объекта, отсутствие в ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома противоречат положениям гражданского и жилищного законодательства, а также Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 20 февраля 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Смоленского областного суда от 7 июля 2020 года, постановлено:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать незаконными решение Управления Росреестра по Смоленской области о приостановлении государственной регистрации обременения недвижимого имущества на основании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ№/ЧТ-4, заключенного между ООО «Теплый Дом» и Эсальнеком С.Е., оформленное уведомлением от 30 сентября 2019 года № КУВД-001/2019-11611724/1, и решение Управления Росреестра по Смоленской области об отказе в государственной регистрации обременения недвижимого имущества на основании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ№/ЧТ-4, заключенного между ООО «Теплый Дом» и Эсальнеком С.Е., оформленное уведомлением от 30 декабря 2019 года № КУВД-001/2019-11611724/3.

Обязать Управление Росреестра по Смоленской области осуществить государственную регистрацию обременения недвижимого имущества на основании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ№/ЧТ-4, заключенного между ООО «Теплый Дом» и Эсальнеком С.Е.

В кассационной жалобе представителя Управления Росреестра по Смоленской области ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений по мотивам незаконности и необоснованности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, многоквартирный жилой дом по адресу: <...> стоит на кадастровом учете, количество этажей – 5, в том числе подземных – 1, общая площадь объекта недвижимости – 4564,8 кв.м., кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Теплый дом» и Эсальнеком С.Е. заключен договор аренды нежилого помещения №/ЧТ-4, согласно которому первый сдает, а последний принимает во временное пользование (аренду) помещение, входящее в состав общего имущества (чердак), площадью 724,9 кв.м., расположенное в 28-квартирном жилом доме с кадастровым номером № по адресу: <...>.

Собственники указанного дома выразили свое согласие на заключение от их имени Управляющей компанией ООО «Теплый Дом» договора аренды в части общего имущества, что следует из протокола внеочередного общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ№.

18 сентября 2019 года представитель ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 30 сентября 2019 года заявителю сообщено о приостановлении государственной регистрации договора до 30 декабря 2019 года, указав в качестве оснований для этого следующие причины:

наименование объекта аренды в заявлении о регистрации договора – многоквартирный дом – противоречит договору аренды, в котором предметом сделки указана часть общего имущества многоквартирного дома – чердак;

в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости - чердак, расположенном в подкрышном пространстве многоквартирного дома, заявление об одновременной постановке на учет указанного объекта не представлено;

дом является объектом культурного наследия на основании охранного обязательства, в то время, когда договор аренды не содержит условий по выполнению требований, установленных пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;

согласно договору аренды передаваемое помещение может использоваться арендатором для коммерческого использования, переустройство, реконструкция и перепланировка арендуемого помещения разрешены арендатору решением совета дома № 4, что противоречит сведениям, полученным органом регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

согласно сведениям ЕГРН право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не зарегистрировано.

Получив данное уведомление, в целях устранения недостатков 5 ноября 2019 года заявитель представил в Управление Росреестра по Смоленской области дополнительное соглашение об изменении пункта 1.2.4 договора аренды, в соответствии с которым арендатор принимает на себя обязательства выполнять требования, установленные пунктами 1- 3 статьи 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ.

Уведомлением от 30 декабря 2019 года ФИО2 отказано в государственной регистрации договора аренды ввиду неустранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.

В соответствии с частью 5 статьи 44 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 года, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав эти положения, а также установив, что на основании технического плана здания от 27 ноября 2018 года, подготовленного кадастровым инженером, общая площадь здания многоквартирного дома по вышеуказанному адресу была изменена с 3821,9 кв.м. (общая площадь с учетом лестничных клеток, подвала) на 4546,8 кв.м. (общая площадь с учетом площади лестничных клеток, подвала и чердачного этажа), пришли к правильному и обоснованному выводу о том, что в настоящем случае не имело место образование нового объекта недвижимости, ранее не учтенного в установленном порядке, жилой дом, в том числе с учетом площади чердачного помещения на момент обращения представителя административного истца стоял на кадастровом учете, ввиду чего отсутствие в ЕГРН сведений об арендуемой части объекта, а также отсутствие заявления об одновременной постановке её на учет не являлось основанием для приостановления регистрации договора аренды и последующего отказа в этом.

Относительно отсутствия в ЕГРН сведений о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома суды также правильно указали на его безосновательность со ссылкой на положения пункта 1 части 1 статьи 36, статьи 38 Жилищного кодекса РФ, часть 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

Применительно к такому основанию как недопустимость переустройства, реконструкции или перепланировки арендуемого помещения, то содержание пункта 1.2.4 договора аренды, допускавшего такую возможность, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды №/ЧТ-4 было изложено в новой редакции о том, что арендатор берет на себя обязанность по соблюдению требований, установленных пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Как было указано выше, данное дополнительное соглашение было представлено в Управление Росреестра по Смоленской области 5 ноября 2019 года.

Суды также признали не препятствующим государственной регистрации аренды такое основание, как разночтения, содержащиеся в заявлении и договоре относительно арендуемого объекта, со ссылкой на то, что в разделе 6 имеется ссылка на договор аренды.

С этими выводами судебная коллегия соглашается также ввиду того, что имеется возможность устранения указанного недостатка.

Судебная коллегия считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда основаны на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права.

В кассационной жалобе содержатся доводы о несогласии с указанными выше выводами судов нижестоящих инстанций, которые основаны на неправильном понимании норм материального права, а также направлены на переоценку доказательств, в то время, когда суд кассационной инстанции правом переоценки собранных по делу доказательств не наделен и в силу своей компетенции при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судебными инстанциями фактических обстоятельств, проверять лишь законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных постановлений.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы представителя административного ответчика судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 20 февраля 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Смоленского областного суда от 7 июля 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Управления Росреестра по Смоленской области ФИО1 – без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий С.А. Склярук

Судьи: Е.Д. Смирнова

Е.В. Репина

Мотивированное кассационное определение изготовлено 22 декабря 2020 года