Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе ФИО1 на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2021 года (№ 2а-3752/2021) и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 4 октября 2021 года (№ 33а-22058/2021) по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконным приостановления государственной регистрации права залога в отношении долей в общей долевой собственности на квартиру, обязании возобновить государственную регистрацию права залога.

Заслушав доклад судьи Кулешовой Е.А., возражения против кассационной жалобы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО2, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с административным исковым заявлением, в котором просил:

-признать незаконным решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о приостановлении государственной регистрации права залога в отношении 15/99 долей, принадлежащих ФИО10, в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме <адрес>, оформленное уведомлением от 21 июня 2021 года № №. В качестве способа восстановления нарушенных прав просил суд обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу возобновить государственную регистрацию права залога в отношении 15/99 долей, принадлежащих ФИО10 в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме <адрес>. В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что до момента государственной регистрации ипотеки стороны лишены возможности представлять документы, свидетельствующие о возникновении ипотеки. Для осуществления государственной регистрации права залога представлены все необходимые документы, в том числе предварительный договор от 5 июня 2021 года, по условиям которого покупатель в счет будущих платежей по основному договору купли-продажи 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру, до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы выплатил продавцу аванс в сумме 1 000 000 рублей. В случае расторжения договора продавец обязуется вернуть все полученное от покупателя по настоящему договору в течение 30 дней с момента его расторжения, в обеспечение чего продавец передает в залог (ипотеку) покупателю 15/99 долей в общей собственности на квартиру. Стороны оценивают 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру в 5 000 000 рублей. Таким образом, основания для приостановления государственной регистрации отсутствуют.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 4 октября 2021 года, вышеназванные административные исковые требования ФИО3 оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 4 октября 2021 года, поступившей в суд первой инстанции 18 января 2022 года, ФИО3 ставит вопрос об отмене судебных актов, как незаконных и необоснованных, настаивая на доводах административного иска.

В соответствии с частью 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По данному административному делу нарушений, влекущих отмену судебных постановлений в кассационном порядке, допущено не было.

Судами установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости квартира, расположенная по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности:

-15/99 долей находятся в собственности ФИО10 на основании определения Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга, вступившего в законную силу 7 апреля 2017 года, дата регистрации права собственности 30 мая 2017 года, регистрационный номер №;

-33/99 долей находятся в собственности г. Санкт-Петербург на основании договора мены от 29 июля 2013 года №-М-1, дата регистрации 7 сентября 2013 года, регистрационный номер №;

-51/99 долей находятся в собственности г. Санкт-Петербург на основании Распоряжения главы Территориального управления Центрального административного района Санкт-Петербурга №-р от 26 сентября 1997 года, дата регистрации 3 октября 1997 года, регистрационный номер №.

25 июня 2021 года между ФИО10 и ФИО1 заключен предварительный договор №, удостоверенный ФИО7, временно исполняющей обязанности нотариуса Санкт-Петербурга ФИО8, зарегистрирован в реестре за №.

6 июня 2021 года ФИО1 и ФИО10 обратились с заявлениями в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости (регистрация ипотеки) в силу договора в отношении 15/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в пользу ФИО1

К заявлениям ФИО1 и ФИО10 о государственной регистрации ипотеки были приложены предварительный договор купли-продажи от 5 июня 2021 года <адрес>2 охранное обязательство собственника или иного законного владельца (приложение к Распоряжению КГИОП от 2 сентября 2020 года №).

Оспариваемым решением, оформленным уведомлением от 21 июня 2021 года № №, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу известило ФИО1 о приостановлении государственной регистрации ограничений в отношении объекта недвижимости до 17 сентября 2021 года на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), указав, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно документы, свидетельствующие о возникновении ипотеки.

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации прав, принято законно и обоснованно, с соблюдением положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», поскольку представленный предварительный договор купли-продажи от 5 июня 2021 года не соответствует условиям статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в пределах предоставленной административному ответчику компетенции, порядок принятия решения соблюден.

Проверяя законность и обоснованность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия с указанными выводами суда согласилась.

Данные выводы основаны на правильном применении судами норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и соответствуют обстоятельствам административного дела.

Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ при проведении государственной регистрации прав регистрирующим органом осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 10 Закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (пункт 1).

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) (пункт 2).

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (пункт 3).

В соответствии со статьей 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости (пункт 1).

В соответствии со статьей 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений данного Федерального закона.

Статьей 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что договоры ипотеки долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (пункт 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (пункт 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, согласно пунктам 1-2 предварительного договора от 5 июня 2021 года № стороны обязуются в будущем в порядке и сроки, предусмотренные предварительным договором, заключить договоры купли-продажи 15/99 долей и 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в отношении которой 3 ноября 2006 года зарегистрировано ограничение прав и обременения объекта недвижимости: объект культурного наследия. Обязательства по содержанию и сохранению объекта. Дата государственной регистрации 3 ноября 2006 года, номер государственной регистрации №.

Из пунктов 4-6 предварительного договора следует, что на момент заключения предварительного договора продавцу ФИО10 принадлежит на праве общей долевой собственности 15/99 долей в указанной квартире. 84/99 долей в праве общей долевой собственности принадлежат г. Санкт-Петербургу, с которым ФИО10 обязуется заключить договор купли-продажи 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в течение 7 рабочих дней с момента принятия г. Санкт-Петербургом соответствующего положительного решения.

При этом пунктом 15 предварительного договора определено, что покупатель (ФИО1) обязуется произвести за продавца (ФИО10) оплату по договору купли-продажи 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, который будет заключен между ФИО10 и г. Санкт-Петербургом.

В пунктах 8 и 9 предварительного договора указано, что цена 15/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, подлежащая уплате покупателем (ФИО1) продавцу (ФИО10) определена сторонами в размере 5 000 000 рублей. В счет будущих платежей по основному договору купли-продажи 15/99 долей покупатель (ФИО1) до подписания настоящего договора вне помещения нотариальной конторы выплатил продавцу (ФИО10) 1 000 000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Суды пришли к правильному выводу о том, что представленный в материалы дела предварительный договор содержит элементы предварительного договора и элементы договора об ипотеке.

Вместе с тем, исходя из положений пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержание права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должника.

Согласно условиям предварительного договора Продавец (ФИО10) обязуется: подать заявление о выкупе 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в течение 7 (семи) рабочих дней с момента заключения настоящего предварительного договора (пункт 5); заключить с Санкт-Петербургом договор купли-продажи 84/99 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в течение 7 (семи) дней с момента принятия Санкт-Петербургом соответствующего положительного решения (пункт 6); заключить в течение 7 (семи) дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца (ФИО10) на 84/99 долей в праве общей собственности на квартиру заключить с Покупателем (ФИО1) договор купли-продажи 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру (пункт 7).

Исходя из содержания предварительного договора от 5 июня 2021 года, предусмотренное в пункте 20 договора условие о том, что в случае расторжения договора Продавец (ФИО10) обязуется вернуть все полученное от Покупателя (ФИО1) по настоящему договору в течение 30 дней с момента его расторжения, в обеспечение чего Продавец (ФИО10) передает в залог (ипотеку) Покупателю (ФИО1) 15/99 долей в общей собственности на квартиру, свидетельствует о желании административного истца обеспечить залогом обязательство по возврату выплаченного Продавцу (ФИО10) аванса в сумме 1 000 000 рублей в случае расторжения настоящего договора, что подтверждается представленным в материалы дела дополнительным обоснованием административного иска.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что условие о залоге, указанное в пункте 20 предварительного договора не обеспечивает исполнение основного обязательства; в представленном предварительном договоре, содержащем элементы договора об ипотеке, отсутствуют обязательные в силу статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» условия о размере и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства.

При этом судебной коллегией был обосновано отклонен довод административного истца о том, что суд первой инстанции при разрешении спора применил статьи 429, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению.

Согласно абзацу 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Вопреки доводам кассационной жалобы оснований прийти к выводу, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате не имеется, поскольку уплаченная по предварительному договору сумма аванса в размере 1 000 000 рублей до заключения основного договора не является ценой имущества (5 000 000 рублей) или существенной ее частью (20%).

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что заключенный 5 июня 2021 года между ФИО1 и ФИО10 договор, является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, является верным.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из условий представленного предварительного договора от 5 июня 2021 года, договор купли-продажи 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру должен быть заключен с Покупателем (ФИО1) после регистрации прав Продавца (ФИО10) на 84/99 долей в праве общей собственности на квартиру. Оплата цены 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру производится Покупателем (ФИО1.) государственной регистрации права собственности Покупателя на 15/99 долей в праве общей собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно статье 2 Закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 20 указанного Закона ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникла обеспечиваемое ипотекой обязательство.

При таких условиях (с учетом условия договора об уплате аванса) к договору применяются правила статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет за собой возникновение ипотеки в силу закона, которая согласно пункту 2 статьи 20 Закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Поскольку в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, по смыслу данной статьи предварительный договор не порождает имущественных и каких-либо иных обязательств, за исключением обязательства заключить в будущем основной договор, которое не подлежит обеспечению ипотекой, у административного ответчика имелись основания для приостановления государственной регистрации 21 июня 2021 года на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

При этом доводы административного истца о том, что судом не применены статьи 309, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению, были правомерно отклонены судебной коллегией суда апелляционной инстанции, поскольку судом первой инстанции не разрешался спор о возврате уплаченного административным истцом аванса в связи с неисполнением продавцом условий предварительного договора.

Суды первой и второй инстанций дали надлежащую оценку всем обстоятельствам по делу, неправильного применения норм материального права, нарушений норм процессуального права, которые бы влекли отмену судебных постановлений, по настоящему административному делу не допущено.

Выводы судебных инстанций являются верными, в решении суда и апелляционном определении мотивированными, в кассационной жалобе по существу не опровергнутыми.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

оставить решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 4 октября 2021 года без изменения, кассационную жалобу ФИО3 - без удовлетворения.

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 июля 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 4 октября 2021 года и настоящее кассационное определение могут быть обжалованы в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который начинает исчисляться на следующий день после принятия апелляционного определения и из которого исключаются срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции, в случае когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Председательствующий

Судьи

Кассационное определение в полном

объеме изготовлено 30 марта 2022 года.