Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик», поданную через суд первой инстанции 27 февраля 2021 года, на решение Ребрихинского районного суда Алтайского края от 8 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Алтайского краевого суда от 29 сентября 2020 года

по административному делу №а-103/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании действий незаконными.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой К.В., выслушав пояснения представителя ООО «Барнаульский пищевик» ФИО1, судебная коллегия по административным делам ФИО22 кассационного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (далее – общество, ООО «Барнаульский пищевик») обратилось в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра по Алтайскому краю) о признании действий в части прекращения реестровой записи от ДД.ММ.ГГГГ№ незаконными; возложении обязанности восстановить регистрационную запись о наличии ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде аренды по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:050001:491, площадью 3 477 796 кв.м., расположенного на рабочих участках №, 118-1, 119 земель сельскохозяйственного назначения колхоза «им.Энгельса» Ребрихинского района Алтайского края.

В обоснование заявленных требований указало, что обществом приобретено право аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком аренды по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ обществу стало известно об отсутствии реестровой записи о наличии ограничения на земельный участок в виде аренды. Считает погашение регистрационной записи незаконным, так как договор аренды содержит условие о пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а истечение срока аренды не является основанием для погашения регистрационной записи. Данные обстоятельства привели к ограничению права общества на осуществление предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО2 государственный регистратор на момент прекращения оспариваемой реестровой записи, общество с ограниченной ответственностью «Вепрь» (далее - ООО «Вепрь») арендатор спорного земельного участка в настоящий момент, и собственники земельного участка с кадастровым номером № ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО17, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО23, ФИО24, ФИО25.

Решением Ребрихинского районного суда Алтайского края от 8 июня 2020 года заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Барнаульский пищевик» ставит вопрос об отмене решения Ребрихинского районного суда Алтайского края от 8 июня 2020 года и апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что при вынесении решения суд неправильно оценил фактические обстоятельства дела, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в пролонгации договора аренды является нелегитимным, судом апелляционной инстанции не дана правовая оценка несоблюдению порядка проведения общего собрания участников долевой собственности.

На кассационную жалобу ФИО2 представлены возражения.

В судебном заседании представитель ООО «Барнаульский пищевик» ФИО28 кассационную жалобу поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не известили, возражений против рассмотрения жалобы в их отсутствие, в том числе по причине невозможности обеспечить явку представителей в судебное заседание, не заявили, ходатайств об отложении заседания не представили. В соответствии с частью 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся в заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам ФИО22 кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Нарушения такого характера не были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация договора аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между закрытым акционерным обществом «Орбита» (далее – ЗАО «Орбита») и 28 участниками общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № (актуальный кадастровый №), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН на вышеуказанный земельный участок была внесена запись № о новом арендаторе - ООО «Барнаульский пищевик», запись об ограничении (обременений) в отношении первоначального арендатора была погашена.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сособственниками указанного земельного участка являлись по <данные изъяты> доли ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО17, ФИО20, ФИО12, по <данные изъяты> доли: ФИО23 и ФИО24, по <данные изъяты> доли (в выписке ЕГРН зафиксировано дважды по <данные изъяты> доли): ФИО16 и ФИО18, собственником <данные изъяты> доли являлся ООО «Барнаульский пищевик».

ДД.ММ.ГГГГ всеми сособственниками-физическими лицами арендатору ООО «Барнаульский пищевик» почтовой связью направлено уведомление о не продлении договора аренды земельного участка, которое вручено адресату согласно почтовому уведомлению ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Барнаульский пищевик» дал ответ о несогласии с уведомлением, в связи с принятием данного решения без проведения общего собрания собственников земельного участка, а также несоблюдении его права преимущественной аренды.

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявлений о государственной регистрации погашения регистрационной записи ЕГРН об аренде и приложенных к ним документов государственным регистратором на вышеуказанный земельный участок в ЕГРН была внесена запись № о прекращении ограничения (обременения) – аренды, зарегистрированной в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ, и внесена запись № о погашении регистрационной записи о сделке № от ДД.ММ.ГГГГ - государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о соблюдении арендодателями порядка расторжения договора аренды земельного участка, так как они в письменной форме уведомили арендатора о несогласии с пролонгацией договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ с соблюдением предусмотренного договором аренды срока.

Суд апелляционной инстанции проверяя законность обжалуемого судебного акта согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по административным делам ФИО22 кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда первой и апелляционной инстанций, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и постановлены при правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на них регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующим органом осуществляется проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Последовательность административных процедур при предоставлении государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество закреплена в Административном регламенте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги, утвержденном приказа Минэкономразвития России от 7 июня 2017 года № 278 (далее - Административный регламент).

В соответствии с пунктом 168 Административного регламента процедура осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав включают в себя, в том числе правовую экспертизу документов.

Из содержания пункта 216 указанного Административного регламента, а также статей 26 и 27 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки подлежат установлению следующие обстоятельства: наличие всех необходимых документов; полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов; соответствие поданных документов требованиям законодательства; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (далее - сельхозназначения) осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1 Закона об обороте земель).

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельхозназначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (часть 6 статьи 1).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Регистрация договора аренды спорного земельного участка является регистрацией обременения недвижимого имущества.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 209, пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого закона.

Статья 14 Закона об обороте земель закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать, в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 1, подпункты 6 и 7 пункта 3).

Учитывая изложенные нормы права, регулирующие спорные правоотношения, установленные по настоящему административному делу обстоятельства, выводы судов о соответствии действий государственного регистратора требованиям Федерального закона № 218-ФЗ, а также требованиям Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости (Приложение № 1 к приказу Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943), являются правильными.

Доводы административного истца об обратном, основаны на неверном понимании и толковании норм права, противоречат установленным по административному делу обстоятельствам.

Суды нижестоящих инстанций исходили из того, что, спорный договор аренды заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя, срок действия договора истекал ДД.ММ.ГГГГ, о несогласии с пролонгацией договора арендодатели-физические лица в письменной форме уведомили арендатора ДД.ММ.ГГГГ, то есть с соблюдением предусмотренных договором сроков, следовательно, права арендатора в данном случае арендодателями нарушены не были, порядок, предусмотренный договором аренды был ими соблюден. Собственники спорного земельного участка возражали против продолжения арендных отношений с административным истцом после истечения срока действия договора аренды, в связи с чем, данный договор не мог быть возобновлен на новый или неопределенный срок.

Судами установлено, что на государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды в отношении спорного земельного участка было представлено уведомление о непродлении договора аренды, подписанное всеми собственниками земельного участка, уведомление о вручении от ДД.ММ.ГГГГ, ответ ООО «Барнаульский пищевик» от ДД.ММ.ГГГГ, заявления о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости.

Вопреки доводам жалобы, судами нижестоящих инстанций дана оценка обстоятельствам принятия собственниками спорного земельного участка решения о не продлении договора аренды, правомерно указано что не проведение общего собрания участников долевой собственности не влечет ничтожности принятого участниками решения о не продлении срока действия договора аренды, подписанного всеми собственниками земельного участка, так как требования о кворуме при подписании данного уведомления собственниками соблюдены, с заявлениями об исключении регистрационной записи к государственному регистратору обратились все собственники земельного участка, а отсутствие согласия сособственника земельного участка ООО «Барнаульский пищевик» о не продлении договора аренды не повлекло бы принятие на общем собрании иного решения, в виду наличия кворума иных собственников земельного участка.

Названные административным истцом противоречия в документах, представленных на государственную регистрацию, не свидетельствуют о неверных выводах судов относительно существа спора.

Доводам кассационной жалобы об обращении с заявлением о прекращении записи об аренде спустя 10 месяцев после прекращения договора аренды судами дана правовая оценка, не согласится с которой у судебной коллегии по административным делам ФИО22 кассационного суда общей юрисдикции не имеется оснований.

Данные доводы на законность решения государственного регистратора не влияют, основанием для отмены решения суда не являются.

Более того, по сути требований к административному ответчику, который является лишь органом по государственной регистрации, а не стороной договора, разрешение вопроса о наличии либо отсутствии арендных отношений не представляется возможным, поскольку предметом спора выступают регистрационные действия и законность их осуществления либо отказа (приостановления) в их осуществлении.

Доводами кассационной жалобы правильность выводов оспариваемых судебных актов также не опровергнута.

Изложенные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку доказательств, представленных суду, и на несогласие с выводами нижестоящих судов по результатам их оценки, что в соответствии с частью 3 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входит и основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не может являться.

Проверив правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшим административное дело, в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам ФИО22 кассационного суда общей юрисдикции не установила оснований для отмены оспариваемых судебных постановлений в кассационном порядке, в связи с чем кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам ФИО22 кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ребрихинского районного суда Алтайского края от 8 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Алтайского краевого суда от 29 сентября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок со дня принятия апелляционного определения, из которого исключается время рассмотрения кассационной жалобы кассационным судом общей юрисдикции.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 3 июня 2021 года.

Председательствующий

Судьи