Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Бигновой Э.Р. и по кассационной жалобе Симонова И.П. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 15 декабря 2010 г., которым постановлено:

В удовлетворении иска Симонова И.П. к Секретареву Ю.В. о государственной регистрации договора, перехода права собственности, понуждении передать имущество по акту приема-передачи - отказать.

Встречный иск Секретарева ... удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по ... этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, от ... года незаключенным.

Признать расписку от ... года о получении денежных средств Секретаревым Ю.В. от Гильманшиной Э.Р. в полном объеме безденежной.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Хайрутдинова Д.С., объяснения Симонова И.П., его представителя Хафизова Р.Ф. и Бигнову Э.Р., поддержавшие доводы жалобы, объяснения представителя Секретарёва Ю.В. – Овчинникова А.И., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

УСТАНОВИЛА:

Симонов И.П. обратился в суд с иском к Секретареву Ю.В.

-о регистрации договора купли-продажи от ... года нежилого помещения,

-о регистрации перехода права собственности объекта недвижимости: встроенное пристроенное помещение, нежилое по адресу: ..., на Симонова И.П.,

-об обязывании ответчика передать недвижимое имущество по акту приема-передачи.

В обоснование своих требований Симонов И.П. указывает следующее.

... года заключил с Гильманшиной Э.Р., действующей по доверенности за Секретарева Ю.В., договор купли-продажи указанного объекта, обязательства по договору им выполнено, стоимость нежилого помещения в размере .... передана продавцу, ответчик имущество по акту приема-передачи не передал, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Ответчик Секретарев Ю.В. исковые требования Симонова И.П. не признал и обратился со встречным иском

-о признании договора купли-продажи нежилого помещения по ... от ... года незаключенным,

-расписки от ... года безденежной.

В обоснование своих требований Секретарев Ю.В. указывает следующее.

Он является собственником встроенного пристроенного нежилого помещения, площадью ... кв.м, расположенного по ..., этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12.

И. предложил продать указанный объект своим знакомым из г.Уфы, для чего необходимо написать расписку о получении денежных средств и оформить доверенность на Гильманшину Э.Р., все денежные вопросы он решит сам.

... года выдал доверенность на имя Гильманшиной Э.Р. на продажу указанного объекта недвижимости, составил расписку о получении денежных средств от продажи в полном объеме, однако о заключении договора купли-продажи между Гильманшиной Э.Р. и Симоновым И.П. не знал, объект недвижимости по акту приема-передачи не передавался, денежные средства по договору купли-продажи не получал, к нему никто с предложением о продажи и передачи объекта не обращался.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе Бигновой (Гильманшиной) Э.Р. ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение.

В жалобе указывается, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела

В кассационной жалобе Симонова И.П. ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение.

В жалобе приводятся аналогичные доводы.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и возражении относительно жалобы.

Относительно кассационной жалобы Бигновой (Гильманшиной) Э.Р. и Симонова И.П. от Секретарев Ю.В. поступило возражение.

Проверив материалы гражданского дела, изучив доводы жалоб, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения.

В соответствии с п.3 ч.1ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решение суда в кассационном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Из материалов гражданского дела усматривается следующее.

-Секретарев Ю.В. является собственником встроенного пристроенного нежилого помещения, площадью ... кв.м, расположенного по ..., этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 12, что подтверждается сведениями свидетельства о государственной регистрации ... от ... года

-Согласно доверенности ... от ... года Секретарев Ю.В. доверил Гильманшиной Э.Р. продать встроенное пристроенное помещение, нежилое по адресу: г..., этаж мансарда, площадью ... кв.м, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12.

Этой же доверенностью Секретарев Ю.В. доверил Гильманшиной Э.Р. получить следуемые ему деньги, зарегистрировать сделку купли-продажи, право, переход права в органах осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

-Согласно договору купли-продажи от ... года заключенной между Секретаревым Ю.В. (продавец) в лице Гильманшиной Э.Р., действующей по доверенности ... от ... года и Симоновым И.П. (покупатель), Секретарев Ю.В. продает, а Симонов И.П. покупает встроенное пристроенное помещение общей площадью ... кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, расположенное по адресу: РБ, .... в жилом здании.

По условиям договора цена приобретаемого имущества составляет ... руб. Указанная цена, установленная соглашением сторон по договору является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1).

Сумма, указанная в п. 2.1 подлежит передаче наличными средствами на день подписания договора.

Продавец Секретарев Ю.В. обязан в 5-дневный срок с момента подписания договора передать покупателю Симонову помещение по акту приема-сдачи, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 4.1).

-Согласно расписке от ... года выданной Симоновым И.П., он передал Гильманшиной Э.Р. деньги в размере ... руб. за встроенное помещение, общей площадью ... кв.м., расположенное на мансардном этаже жилого дома по адресу: РБ, ....

-Согласно расписке от ... года выданной Секретаревым Ю.В., он получил от Гильманшиной Э.Р. деньги в полном объеме за встроенное помещение, общей площадью ... кв.м, расположенное на мансардном этаже жилого дома по адресу: РБ, ...

Из анализа приведенных доказательств, установлено, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю Симонову И.П. отсутствует. Передача недвижимости продавцом Секретаревым Ю.В. и принятие недвижимости покупателем Симоновым И.П. по акту приема-передачи, согласно п.4.1 договора не осуществлен.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК РФ).

Суд, отказывая Симонову И.П. по первому иску, и удовлетворяя встречный иск Секретарева Ю.В., указал, что в судебном заседании не установлено уклонение Секретарева Ю.В. от действий регистрации перехода права собственности. При этом установлено незаключенности договора купли-продажи спорного объекта сторонами.

С указанными выводами суда согласиться нельзя.

Вывод суда о том, что договор купли-продажи от ... года между Секретаревым Ю.В. (продавец) в лице Гильманшиной Э.Р., действующей по доверенности ... от ... года и Симоновым И.П. (покупатель) не заключен, ошибочен, поскольку он подписан, что не оспаривается Секретаревым Ю.В.

... года Секретарев Ю.В. выдал доверенность на имя Гильманшиной Э.Р. на продажу указанного объекта недвижимости,

Гильманшина Э.Р. при подписании договора купли-продажи обладала полномочиями согласно доверенности от ... года по отчуждению спорного объекта за Секретарева Ю.В., в т.ч.

-собирать документы, необходимые для отчуждения,

-расписываться за него,

-получать выписки из ЕГРП,

-подписывать передаточный акт,

-получать следуемые деньги, а также определять во всех случаях суммы, сроки и другие условия.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434) (ст. 550 ГК РФ).

Согласно приведенной норме закона договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В обоснование своего возражения во встречном исковом заявлении Секретарев Ю.В. утверждает, что денежные средства по договору купли-продажи не получал. Однако если покупатель не оплатил недвижимость продавец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты уплату процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Кроме того, продавец вправе также требовать расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой покупателем имущества. Требование об оплате недвижимости либо расторжения договора продавец Секретарев Ю.В. к покупателю Симонову И.П. не предъявляет.

Судебная коллегия считает, что довод Секретарева Ю.В. о том, что денежные средства по договору купли-продажи им не получены, не соответствует обстоятельствам дела.

Как было указано выше, Гильманшина Э.Р. при подписании договора купли-продажи обладала полномочиями согласно доверенности от ... года по отчуждению спорного объекта за Секретарева Ю.В. Этой же доверенностью Секретарев Ю.В. доверил Гильманшиной Э.Р. получить следуемые ему деньги.

Согласно расписке от ... года выданной Секретаревым Ю.В., он получил от Гильманшиной Э.Р. деньги «в полном объеме» за встроенное помещение, общей площадью ... кв.м, расположенное на мансардном этаже жилого дома по адресу: РБ, ....

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Из буквального толкования содержания расписки продавцом Секретаревым Ю.В. денежные средства им получены в оговоренной договором сумме ... руб., «в полном объеме».

Вывод суда о том, что передача денег Симоновым состоялась до оформления Секретаревым Ю.В. доверенности на Гильманшину (Бигнову) Э.Р. и соответственно, Гильманшина Э.Р. не была правомочна за Секретарева Ю.В. принимать какие-либо денежные средства на момент написания расписки о получении денежных средств от Симонова И.П. не имеет правого значения, поскольку факт получения денежных средств установлено, что подтверждается распиской о получении денежных средств.

Также как не имеет правового значения, то обстоятельства, что деньги передавались по следующей «цепочке» Симонов – Бигнов – Гильманшина – Секретарев, из чего суд сделал вывод о безденежности расписки

Нельзя согласиться с выводом суда о том и что Гильманшина Э.Р. никаких действий по оформлению перехода права собственности объекта на Симонова И.П. не предпринимала. Симонов И.П. к Гильманшиной Э.Р. также не обращался по регистрации прав на объект за ним. Со стороны Секретарева Ю.В. было достаточным передать доверенности, что не препятствовало Гильманшиной Э.Р. и Симонову И.П. зарегистрировать переход права собственность на объект за Симоновым И.П. в срок действия полномочий Гильманшиной Э.Р. по доверенности до ... года.

Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными (973 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 ГК РФ).

Продавец Секретарев Ю.В., он же доверитель, обязася в 5-дневный срок с момента подписания договора передать покупателю Симонову помещение по акту приема-сдачи, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 4.1).

Секретарев Ю.В., получив денежные средства, не выполнил действий по фактической передаче нежилых помещений.

Право собственнсти на нежилые помещения возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственнсти в ЕГРП и при выполнении покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое помещение (п.5.1 договора). Условиями договора не предусмотрено, что переход права собственнсти на объект недвижимости обусловлен её фактической передачей покупателю.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственнсти не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект недвижимости, сохранение продавцом обязанности владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о госрегистрации перехода права.

Следовательно, вывод суда о том, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению, лишь при условии передачи имущества покупателю основан на неправильном применении материального права.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора купли-продажи приведены в ст. 554 ГК РФ. Это предмет продажи недвижимости и с обязательным указанием данных в п.1 статьи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем все эти данные указаны в п. 1.1 договора.

Вывод суда о том, что уклонение Секретарева Ю.В. от действий регистрации перехода права собственности не установлено, не соответствует действительности. Как установлено, он согласен на регистрацию перехода права при условии передаче ему ... руб. Однако факт получения указанной суммы подтверждается распиской «в полном объеме».

Суд из установленных фактов сделал неправильный вывод о том, что договор купли-продажи между сторонами не заключен, денежные средства продавцу покупателем не переданы.

При таком положении у суда не было оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Симонова И.П. и удовлетворения исковых требований Секретарева Ю.В.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ст. 100 ГПК РФ).

С учетом приведенного закона подлежит взысканию с Секретарева Ю.В. в пользу Симонова И.П. на оплату услуг представителя ... руб.

Так как, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает необходимым принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение (ст. 361 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. 360 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 15 декабря 2010 г. отменить и вынести новое решение

Зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещения от ... года заключенной между Секретаревым ... (продавец) в лице Гильманшиной Э.Р., действующей по доверенности ... от ... года и Симоновым ... (покупатель).

Зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости: встроенное пристроенное помещение, нежилое общей площадью 317,10 кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, расположенное по адресу: РБ, .... кадастровый номер ... на Симонова ....

Обязать Секретарева ... передать Симонову ... по акту приёма-передачи объект недвижимости: встроенное пристроенное помещение, нежилое общей площадью ... кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, расположенное по адресу: РБ, .... кадастровый номер ...

Взыскать с Секретарева ... в пользу Симонова ... расходы на оплату услуг представителя ... руб. и возврат государственной пошлины ... руб. Всего ... руб.

В удовлетворении встречного иска Секретарева ... к Секретарева ... о признании договора купли-продажи нежилого помещения от ... года заключенной между Секретаревым ... (продавец) в лице Гильманшиной Э.Р., действующей по доверенности ... от ... года и Симоновым ... (покупатель) по отчуждению недвижимого имущества, расположенного в .... отказать.

В удовлетворении встречного иска Секретарева ... о признании расписки от ... года о получении денег в полном объеме, подписанную Секретаревым Б.В., безденежной отказать.

Председательствующий п/п Габитова А.М.

Судьи п/п Пономарева Л.Х.

п/п Хайрутдинов Д.С.

Судья: Э.М. Салихова.