Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ФИО1 и по кассационной жалобе ФИО2 на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 15 декабря 2010 г., которым постановлено:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации договора, перехода права собственности, понуждении передать имущество по акту приема-передачи - отказать.

Встречный иск ФИО4 ... удовлетворить.

Признать договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по ... этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, от ... года незаключенным.

Признать расписку от ... года о получении денежных средств ФИО3 от ФИО5 в полном объеме безденежной.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Хайрутдинова Д.С., объяснения ФИО2, его представителя ФИО6 и ФИО1, поддержавшие доводы жалобы, объяснения представителя ФИО3 – ФИО7, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3

-о регистрации договора купли-продажи от ... года нежилого помещения,

-о регистрации перехода права собственности объекта недвижимости: встроенное пристроенное помещение, нежилое по адресу: ..., на ФИО2,

-об обязывании ответчика передать недвижимое имущество по акту приема-передачи.

В обоснование своих требований ФИО2 указывает следующее.

... года заключил с ФИО5, действующей по доверенности за ФИО3, договор купли-продажи указанного объекта, обязательства по договору им выполнено, стоимость нежилого помещения в размере .... передана продавцу, ответчик имущество по акту приема-передачи не передал, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

Ответчик ФИО3 исковые требования ФИО2 не признал и обратился со встречным иском

-о признании договора купли-продажи нежилого помещения по ... от ... года незаключенным,

-расписки от ... года безденежной.

В обоснование своих требований ФИО3 указывает следующее.

Он является собственником встроенного пристроенного нежилого помещения, площадью ... кв.м, расположенного по ..., этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12.

И. предложил продать указанный объект своим знакомым из г.Уфы, для чего необходимо написать расписку о получении денежных средств и оформить доверенность на ФИО5, все денежные вопросы он решит сам.

... года выдал доверенность на имя ФИО5 на продажу указанного объекта недвижимости, составил расписку о получении денежных средств от продажи в полном объеме, однако о заключении договора купли-продажи между ФИО5 и ФИО2 не знал, объект недвижимости по акту приема-передачи не передавался, денежные средства по договору купли-продажи не получал, к нему никто с предложением о продажи и передачи объекта не обращался.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО8 ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение.

В жалобе указывается, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела

В кассационной жалобе ФИО2 ставится вопрос об отмене решения суда и направлении дела на новое рассмотрение.

В жалобе приводятся аналогичные доводы.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и возражении относительно жалобы.

Относительно кассационной жалобы ФИО8 и ФИО2 от ФИО3 поступило возражение.

Проверив материалы гражданского дела, изучив доводы жалоб, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, с вынесением нового решения.

В соответствии с п.3 ч.1ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решение суда в кассационном порядке является несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Из материалов гражданского дела усматривается следующее.

-ФИО3 является собственником встроенного пристроенного нежилого помещения, площадью ... кв.м, расположенного по ..., этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11 12, что подтверждается сведениями свидетельства о государственной регистрации ... от ... года

-Согласно доверенности ... от ... года ФИО3 доверил ФИО5 продать встроенное пристроенное помещение, нежилое по адресу: г..., этаж мансарда, площадью ... кв.м, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12.

Этой же доверенностью ФИО3 доверил ФИО5 получить следуемые ему деньги, зарегистрировать сделку купли-продажи, право, переход права в органах осуществляющих госрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

-Согласно договору купли-продажи от ... года заключенной между ФИО3 (продавец) в лице ФИО5, действующей по доверенности ... от ... года и ФИО2 (покупатель), ФИО3 продает, а ФИО2 покупает встроенное пристроенное помещение общей площадью ... кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, расположенное по адресу: РБ, .... в жилом здании.

По условиям договора цена приобретаемого имущества составляет ... руб. Указанная цена, установленная соглашением сторон по договору является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1).

Сумма, указанная в п. 2.1 подлежит передаче наличными средствами на день подписания договора.

Продавец ФИО3 обязан в 5-дневный срок с момента подписания договора передать покупателю ФИО2 помещение по акту приема-сдачи, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 4.1).

-Согласно расписке от ... года выданной ФИО2, он передал ФИО5 деньги в размере ... руб. за встроенное помещение, общей площадью ... кв.м., расположенное на мансардном этаже жилого дома по адресу: РБ, ....

-Согласно расписке от ... года выданной ФИО3, он получил от ФИО5 деньги в полном объеме за встроенное помещение, общей площадью ... кв.м, расположенное на мансардном этаже жилого дома по адресу: РБ, ...

Из анализа приведенных доказательств, установлено, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю ФИО2 отсутствует. Передача недвижимости продавцом ФИО3 и принятие недвижимости покупателем ФИО2 по акту приема-передачи, согласно п.4.1 договора не осуществлен.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК РФ).

Суд, отказывая ФИО2 по первому иску, и удовлетворяя встречный иск ФИО3, указал, что в судебном заседании не установлено уклонение ФИО3 от действий регистрации перехода права собственности. При этом установлено незаключенности договора купли-продажи спорного объекта сторонами.

С указанными выводами суда согласиться нельзя.

Вывод суда о том, что договор купли-продажи от ... года между ФИО3 (продавец) в лице ФИО5, действующей по доверенности ... от ... года и ФИО2 (покупатель) не заключен, ошибочен, поскольку он подписан, что не оспаривается ФИО3

... года ФИО3 выдал доверенность на имя ФИО5 на продажу указанного объекта недвижимости,

ФИО5 при подписании договора купли-продажи обладала полномочиями согласно доверенности от ... года по отчуждению спорного объекта за ФИО3, в т.ч.

-собирать документы, необходимые для отчуждения,

-расписываться за него,

-получать выписки из ЕГРП,

-подписывать передаточный акт,

-получать следуемые деньги, а также определять во всех случаях суммы, сроки и другие условия.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434) (ст. 550 ГК РФ).

Согласно приведенной норме закона договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В обоснование своего возражения во встречном исковом заявлении ФИО3 утверждает, что денежные средства по договору купли-продажи не получал. Однако если покупатель не оплатил недвижимость продавец вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты уплату процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Кроме того, продавец вправе также требовать расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой покупателем имущества. Требование об оплате недвижимости либо расторжения договора продавец ФИО3 к покупателю ФИО2 не предъявляет.

Судебная коллегия считает, что довод ФИО3 о том, что денежные средства по договору купли-продажи им не получены, не соответствует обстоятельствам дела.

Как было указано выше, ФИО5 при подписании договора купли-продажи обладала полномочиями согласно доверенности от ... года по отчуждению спорного объекта за ФИО3 Этой же доверенностью ФИО3 доверил ФИО5 получить следуемые ему деньги.

Согласно расписке от ... года выданной ФИО3, он получил от ФИО5 деньги «в полном объеме» за встроенное помещение, общей площадью ... кв.м, расположенное на мансардном этаже жилого дома по адресу: РБ, ....

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Из буквального толкования содержания расписки продавцом ФИО3 денежные средства им получены в оговоренной договором сумме ... руб., «в полном объеме».

Вывод суда о том, что передача денег ФИО2 состоялась до оформления ФИО3 доверенности на ФИО9 и соответственно, ФИО5 не была правомочна за ФИО3 принимать какие-либо денежные средства на момент написания расписки о получении денежных средств от ФИО2 не имеет правого значения, поскольку факт получения денежных средств установлено, что подтверждается распиской о получении денежных средств.

Также как не имеет правового значения, то обстоятельства, что деньги передавались по следующей «цепочке» ФИО2 – ФИО10 – ФИО11 – ФИО4, из чего суд сделал вывод о безденежности расписки

Нельзя согласиться с выводом суда о том и что ФИО5 никаких действий по оформлению перехода права собственности объекта на ФИО2 не предпринимала. ФИО2 к ФИО5 также не обращался по регистрации прав на объект за ним. Со стороны ФИО3 было достаточным передать доверенности, что не препятствовало ФИО5 и ФИО2 зарегистрировать переход права собственность на объект за ФИО2 в срок действия полномочий ФИО5 по доверенности до ... года.

Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными (973 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 ГК РФ).

Продавец ФИО3, он же доверитель, обязася в 5-дневный срок с момента подписания договора передать покупателю ФИО2 помещение по акту приема-сдачи, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 4.1).

ФИО3, получив денежные средства, не выполнил действий по фактической передаче нежилых помещений.

Право собственнсти на нежилые помещения возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственнсти в ЕГРП и при выполнении покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемое помещение (п.5.1 договора). Условиями договора не предусмотрено, что переход права собственнсти на объект недвижимости обусловлен её фактической передачей покупателю.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственнсти не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект недвижимости, сохранение продавцом обязанности владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о госрегистрации перехода права.

Следовательно, вывод суда о том, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению, лишь при условии передачи имущества покупателю основан на неправильном применении материального права.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора купли-продажи приведены в ст. 554 ГК РФ. Это предмет продажи недвижимости и с обязательным указанием данных в п.1 статьи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем все эти данные указаны в п. 1.1 договора.

Вывод суда о том, что уклонение ФИО3 от действий регистрации перехода права собственности не установлено, не соответствует действительности. Как установлено, он согласен на регистрацию перехода права при условии передаче ему ... руб. Однако факт получения указанной суммы подтверждается распиской «в полном объеме».

Суд из установленных фактов сделал неправильный вывод о том, что договор купли-продажи между сторонами не заключен, денежные средства продавцу покупателем не переданы.

При таком положении у суда не было оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 и удовлетворения исковых требований ФИО3

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ст. 100 ГПК РФ).

С учетом приведенного закона подлежит взысканию с ФИО3 в пользу ФИО2 на оплату услуг представителя ... руб.

Так как, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает необходимым принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение (ст. 361 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. 360 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 15 декабря 2010 г. отменить и вынести новое решение

Зарегистрировать договор купли-продажи нежилого помещения от ... года заключенной между ФИО4 ... (продавец) в лице ФИО5, действующей по доверенности ... от ... года и ФИО2 ... (покупатель).

Зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости: встроенное пристроенное помещение, нежилое общей площадью 317,10 кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, расположенное по адресу: РБ, .... кадастровый номер ... на ФИО2 ....

Обязать ФИО4 ... передать ФИО2 ... по акту приёма-передачи объект недвижимости: встроенное пристроенное помещение, нежилое общей площадью ... кв.м, этаж мансарда, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, расположенное по адресу: РБ, .... кадастровый номер ...

Взыскать с ФИО4 ... в пользу ФИО2 ... расходы на оплату услуг представителя ... руб. и возврат государственной пошлины ... руб. Всего ... руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 ... к ФИО4 ... о признании договора купли-продажи нежилого помещения от ... года заключенной между ФИО4 ... (продавец) в лице ФИО5, действующей по доверенности ... от ... года и ФИО2 ... (покупатель) по отчуждению недвижимого имущества, расположенного в .... отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 ... о признании расписки от ... года о получении денег в полном объеме, подписанную ФИО12, безденежной отказать.

Председательствующий п/п Габитова А.М.

Судьи п/п Пономарева Л.Х.

п/п Хайрутдинов Д.С.

Судья: Э.М. Салихова.