Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 17 июня 2015 года по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендной платы и коммунальных платежей, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании договоров незаключенными.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и .поводам апелляционной жалобы, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4. о законности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО3 о взыскании арендной платы и коммунальных платежей в размере *** рубля *** копеек, пени - *** рублей *** копейки, расходов на проведение восстановительного ремонта - *** рублей *** копейка. Просила также компенсировать ей почтовые расходы в сумме***рубля ***копейки, судебные расходы - *** рубль *** копеек, расходы на проведение оценки - ***рублей, оплате услуг представителя - *** рублей (т. 1 л.д. 22, 223).

В обоснование требований указала, что является собственником нежилого помещения по адресу: г. Магнитогорск, ***. В период с 2007 по 2014 годы данное помещение находилось в аренде у ответчика на основании ежегодно заключаемых договоров аренды. Договор аренды от 01 января 2014 года был заключен на срок до 30 декабря 2014 года, однако 01 октября 2014 года ФИО3 выехал из занимаемого помещения, передал от него ключи, при этом от подписания акта приема-передачи отказался. В нарушение условий договора аренды ответчиком не уплачена арендная плата за период с момента освобождения помещения до окончания срока действия договора, кроме того, имеется задолженность по внесению арендной платы за сентябрь 2014 года, не погашены коммунальные платежи за период 2013-2014 года, не осуществлен восстановительный ремонт помещения. За просрочку внесения

арендной платы договором аренды предусмотрена уплата пени в размере 1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчик ФИО3 с иском не согласился, факт использования им помещения истца с 29 декабря 2006 по сентябрь 2014 года не оспаривал. Предъявил встречный иск к ФИО1 о признании договоров аренды от 29 декабря 2006 и от 01 января 2014 года незаключенными (т. 2 л.д. 68). В обоснование сослался на отсутствие акта приема-передачи ему квартиры № *** площадью 47,4 кв. метра по адресу: г. Магнитогорск, *** являющейся предметом договора аренды от 01 января 2014 года, представление ФИО1 в качестве такого документа акта приема-передачи от 29 декабря 2006 года, по которому ему было передано нежилое помещение № 5 площадью 65,6 кв. метров в этом же доме. Считает, что указанные договоры являются незаключенными, поскольку заключены на срок более года, но не прошли государственную регистрацию, кроме того, договор от 01 января 2014 года не содержит подписи арендодателя. Указал также на то, что не был ознакомлен с содержанием договоров аренды после

2006 года, подписывал лишь последний лист договоров, в первоначальном варианте договора аренды условие о неустойке было значительно ниже.

ФИО1 встречный иск не признала, пояснила, что забыла подписать свой экземпляр договора аренды от 01 января 2014 года, подписанный ею договор находится на руках у ответчика. Считает, что все условия данного договора сторонами были согласованы, помещение передано арендатору по акту от 29 декабря 2006 года до заключения первоначального договора аренды от 01 января 2007 года. Полагает, что предмет договора аренды надлежаще индивидуализирован, поскольку договор фактически исполнялся сторонами, в связи с чем оснований для признания данного договора незаключенным не имеется. Договор аренды от 01 января 2014 года заключен на срок менее года, государственной регистрации не подлежал. В судебном заседании 15 июня 2015 года уменьшила размер заявленных требований в части взыскания задолженности за отопление и горячую воду до ***рублей ***копеек (т. 2 л.д. 72).

Суд принял решение, которым признал договоры аренды от 01 января

2007 и от 01 января 2014 года незаключенными. В удовлетворении требований ФИО1 отказал.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене решения, ссылаясь на признание ответчиком обстоятельств фактического использования принадлежащего ей помещения, внесение им арендной платы и коммунальных платежей, в размере, предусмотренном договором аренды, наличие задолженности перед истцом по этим платежам. Указывает на то, что договор аренды от 01 января 2014 года ФИО3 подписан, ответчик исполнял условия данного договора; вывод суда о необходимости государственной регистрации договоров аренды не основан на законе, поскольку договоры были заключены на срок менее года. Считает, что

предмет договоров аренды индивидуализирован должным образом, каких-либо разногласий по вопросу объекта аренды, его площади у сторон за весь период использования помещения ответчиком не возникало. Полагает также неверным вывод суда о заключении договора аренды от 01 января 2007 года со дня подписания акта приема передачи - 29 декабря 2006 года. Ссылается на необоснованный отказ суда в истребовании у ответчика подписанного истцом экземпляра договора аренды от 01 января 2014 года.

В возражениях на жалобу ФИО3 полагает принятое решение законным и обоснованным. Считает, что фактическое использование им помещения истца, внесение платы за такое пользование и коммунальных платежей не может быть расценено в качестве подтверждения арендных отношений сторон. Указывает на то, что договор аренды от 01 января 2014 года истцом не подписан, является незаключенным; срок договора аренды от 01 января 2014 года (до 30 декабря 2014 года) следует считать равным году, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации; незаключенный договор не может порождать для сторон каких-либо обязательств. Ссылается также на то, что предмет договора аренды от 01 января 2014 года не индивидуализирован, поскольку истец сдает в аренду помещение иной млощади, чем площадь помещения, собственником которого она является. Сторонами не был выяснен вопрос о включении в предмет договора аренды .комнаты для приема пищи, крыльца и земельного участка, технического плана либо экспликации к договору аренды не представлено. Возражает этносительно доводов жалобы о признании им факта наличия задолженности перед истцом, необходимости представления им своего экземпляра договора аренды от 01 января 2014 года.

ФИО1 извещена о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции надлежащим образом (т. 2 л.д. ПО), в суд не явилась, своего представителя не направила. Ходатайство ФИО1 об отложении слушания дела (т. 2 л.д. 116) судебной коллегией было отклонено ввиду непредставления истцом доказательств, свидетельствующих об уважительности причины её неявки в суд. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ФИО1 является собственником квартиры общей площадью 47,4 кв. метра, расположенной по адресу: г. Магнитогорск, ***на основании договора купли-продажи от 26 декабря 2002 года (т. 1 л.д. 25). Распоряжением Главы администрации г. Магнитогорска Челябинской области от 23 января 2004 года за № ***принадлежащая истцу квартира переведена в нежилое помещение с переоборудованием под магазин (т. 2 л.д. 63). Сведений о регистрации права собственности ФИО1 на переоборудованное нежилое помещение материалы дела не содержат.

По акту приема-передачи от 29 декабря 2006 года частный предприниматель ФИО1 передала нежилое помещение по указанному выше адресу частному предпринимателю ФИО3 в аренду. 01 января 2007 года сторонами был подписан договор аренды. Согласно разделу 1 данного договора предметом аренды выступает нежилая площадь 65,6 кв. метров по адресу: г. Магнитогорск, ***. Арендатор обязуется использовать объект аренды для осуществления предпринимательской деятельности. В силу п. 8.4 договора срок договора определен до 31 декабря 2007 года (т. 1 л.д. 93-98).

Впоследствии сторонами были заключены договоры аренды этой же нежилой площади от 01 января 2008 года на срок до 01 января 2009 года (т. 1 л.д. 86-90), от 04 января 2009 года на срок до 01 января 2010 года (т. 1 л.д. 76-80), от 02 января 2010 года на срок до 31 декабря 2010 года (т. 1 л.д. 67-71), от 02 января 2011 года на срок до 30 декабря 2011 года (т. 1 л.д. 57-60), от 02 января 2012 года на срок до 01 января 2013 года (т. 1 л.д. 47-51), от 01 марта 2012 года до 30 декабря 2012 года (т. 1 л.д. 38-42), от 02 января 2013 года до 30 декабря 2013 года (т. 1 л.д. 29-33), от 01 января 2014 года на срок до 30 декабря 2014 года (оспариваемый договор) (т. 1 л.д. 19-23).

В конце сентября 2014 года ФИО3 досрочно освободил арендуемое помещение, о чем ФИО1 был составлен акт приема-передачи от 01 октября 2014 года. Данный акт ФИО3 не подписан (т. 1 л.д. 28).

Разрешая спор и отклоняя первоначальные требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 01 января 2007 года является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав, следовательно, не создает обязательств для сторон такого договора.

Суд счел, что договор аренды от 01 января 2014 года также не заключен сторонами, так как отсутствует приемо-сдаточный акт, указанный в данном договоре в качестве приложения, кроме того, договор не подписан ФИО1 (арендодателем). При этом исходил из того, что сам факт использования ФИО3 нежилого помещения, принадлежащего ФИО1, основанием для признания правоотношений сторон

арендными не является.

Однако с такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении и с нарушением норм материального и процессуального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает спор по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Как следует из встречного иска (т. 1 л.д. 68), предъявленными требованиями ФИО3 просит признать незаключенными договоры аренды от 29 декабря 2006 и от 01 января 2014 года. Тогда как требований в отношении договора аренды от 01 января 2007 года не предъявляет. Соответственно, разрешив такие требования, суд первой инстанции вышел за пределы заявленного иска без установленных на то федеральным законом оснований, в связи с чем обжалуемое решение в данной части нельзя признать законным и обоснованным.

При этом судебная коллегия принимает во внимание, что в обоснование вывода о незаключенности договора аренды от 01 января 2007 года суд указывает на фактическое заключение данного договора 29 декабря 2006 года с момента передачи имущества арендатору. Однако такой вывод суда является ошибочным, противоречит требованиям п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которым договор аренды здания, строения на срок не менее года считается заключенным с момента государственной регистрации такого договора.

Учитывая, что срок договора аренды от 01 января 2007 года определен сторонами договора по 31 декабря 2007 года (т. 1 л.д. 93-97), что соответствует календарному году, данный договор подлежал государственной регистрации и не мог быть заключен с момента подписания акта приема-передачи имущества арендатору.

Более того, в силу положений ст. 3 ГПК РФ целью предъявления исковых требований должна выступать защита нарушенного или оспариваемого права. Таким образом, предъявляя требование о признании договора незаключенным, лицо должно обосновать свой материально-правовой интерес, наличие для него определенных правовых последствий в случае удовлетворения таких требований.

Срок договора аренды от 01 января 2007 года истек 31 декабря 2007 года, данный договор сторонами исполнен, что не оспаривалось ими в суде первой инстанции. Каких-либо требований на основании данного договора ФИО1 к ФИО3 не предъявляет. Встречное исковое заявление также не содержит обоснования цели оспаривания ответчиком первоначального договора аренды.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО3

пояснила, что первоначальный договор аренды (от 01 января 2007 года) фактически оспаривается ответчиком по причине его возможной пролонгации на последующие отношения сторон, поскольку арендуемое имущество не передавалось арендатору по последующим договорам аренды. Кроме того, арендодателем не подписан договор аренды от 01 января 2014 года.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый с рок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора аренды. Тогда, поскольку сторонами 01 января 2008 года был подписан новый договор аренды нежилой площади - т. 1 л.д. 86-90, оснований полагать, что договор аренды от 01 января 2007 года был пролонгирован, на неопределенный срок не имеется.

Как предусмотрено статьями 432, 433 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения договора аренды от 01 января 2014 года), договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статей 607, 651, 654 ГК РФ (в указанной редакции) договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а также размер арендной платы. При отсутствии этих данных в договоре соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу приведенных положений закона, а также п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды помещения (на срок менее года) считается заключенным с

момента подписания документа, содержащего согласованные сторонами условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Представленный в материалы дела ФИО1 договор аренды помещения от 01 января 2014 года (т. 1 л.д. 19-23) содержит условие о предмете аренды - помещение площадью 65,6 кв. метров по адресу: г. Магнитогорск, ***, расположенное на первом этаже (п. 1.1), а также условие о размере арендной платы (*** рублей). Помимо этого, договором предусмотрена дополнительная обязанность арендатора по внесению сумм коммунальных платежей (пункты 3.1-3.3 договора). Таким образом, сторонами согласованы установленные законом существенные условия договора аренды помещения от 01 января 2014 года, в силу чего этот договор является заключенным.

Тот факт, что к указанному договору не был составлен акт приема-передачи помещения, о незаключенности договора не свидетельствует, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет. Применительно к обстоятельству непередачи вещи арендодателем арендатору законом определен специальный способ защиты прав последнего, а именно, истребование имущества и убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжение договора и возмещение убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Судебная коллегия не может согласиться с доводами ФИО3 о том, что предмет договора аренды от 01 января 2014 года не индивидуализирован, поскольку истец сдает в аренду помещение иной площади, чем площадь помещения, собственником которого она является. Принимая во внимание, что договор фактически исполнялся сторонами с января по сентябрь 2014 года, в соответствии с условиями договора, при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, арендатор не вправе оспаривать данный договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды. Аналогичная правовая позиция выражена в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить доказательства в обоснование своих требований и возражений на иск.

Представленный в материалы дела истцом договор аренды от 01 января 2014 года не содержит подписи арендодателя ФИО1, подписан только арендатором. Согласно пояснениям истца и ее представителя, ФИО1 оставляла экземпляры указанного договора аренды в офисе ФИО3, впоследствии забрала свой экземпляр с подписью ответчика, в своем экземпляре договора расписаться забыла (т. 2 л.д. 37, 83).

Наличие своей подписи в данном договоре ответчик не оспаривает, свой экземпляр указанного договора ФИО3 в материалы дела не

приобщен.

В период с января по сентябрь 2014 года договор исполнялся сторонами: помещение находилось в пользовании арендатора, последний вносил арендодателю арендную плату, коммунальные платежи, осуществлял текущий ремонт помещения, ФИО1 указанные платежи принимала.

С учетом того, что факт заключения договора аренды от 01 января 2014 года на приведенных в нем условиях ФИО1 не оспаривается, обладая оригиналом данного договора, истец имела возможность проставить ка нем свою подпись, договор подписан арендатором и исполнялся сторонами, оснований для признания данного договора незаключенным не имелось. Приходя к подобному выводу и, как следствие, выводу об отсутствии каких-либо обязательств по договору аренды от 01 января 2014 года у ФИО3, суд первой инстанции обозначенных выше обстоятельств не учел. В связи с чем, обжалуемое решение не отвечает требованиям законности и обоснованности, подлежит отмене, а встречные требования ФИО3 - отклонению.

Разрешая требования ФИО1, судебная коллегия принимает во внимание, что на основании пунктов 3.1-3.3 договора аренды от 01 января 2014 года арендная плата по настоящему договору начисляется авансовыми платежами, оплачивается арендатором не позднее первого числа текущего месяца в размере *** рублей ежемесячно. В состав арендной платы не жлючены суммы коммунальных платежей (потребление электроэнергии, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, тепло, абонентская плата за телефон и международные переговоры, охрана и «тревожная кнопка»).

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Обстоятельство возврата ответчиком арендованного имущества до момента истечения срока договора аренды истцом не оспаривается. Напротив, в подтверждение данного обстоятельства ФИО1

составлен акт приема-передачи помещения от 01 октября 2014 года (т. 1 л.д. 28).

Поскольку вследствие возврата имущества арендодателю и принятия объекта последней прекратилось право арендного пользования, то по смыслу приведенных выше положений закона не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство по внесению арендной платы.

Арендная плата за пользование помещением с января по август 2014 года внесена арендатором полностью, что подтверждается приходными кассовыми ордерами (т. 1 л.д. 108-116), пояснениями сторон в суде первой инстанции. Тогда как за сентябрь 2014 года арендатором уплачено только *** рублей, образовалась задолженность в размере ***рублей, которую следует взыскать с ответчика. В то же время оснований для взыскания с ФИО3 арендной платы за период с октября по декабрь 2014 года не имеется, поскольку в указанный период ответчик не использовал помещение (ввиду возврата его истцу), в связи с этим не должен вносить арендную плату. Следовательно, в удовлетворении заявленных требований в данной части необходимо отказать.

Приходя к подобному выводу, судебная коллегия принимает во внимание, что пунктом 4.6 договора аренды от 01 января 2014 года стороны предусмотрели, что досрочное освобождением арендатором арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия настоящего договора) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы за весь срок действия договора. Вместе с тем, с учетом представленных по делу доказательств (пояснений сторон, показаний свидетелей Ш. Е.В., З. Ф.Ш. - т. 2 л.д. 34, 74) приходит к выводу о досрочном расторжении настоящего договора по соглашению сторон и, следовательно, не применении названного пункта договора к спору.

Согласно п. 2.2.11 договора аренды от 01 января 2014 года помимо арендной платы арендатор в установленные договором сроки обязан вносить иные платежи, предусмотренные настоящим договором. К таким платежам в соответствии с п. 3.3 договора относятся коммунальные платежи -потребление электроэнергии, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, тепло, абонентская плата за телефон и международные переговоры, охрана и «тревожная кнопка». Оплата перечисленных расходов осуществляется арендатором дополнительно, исходя из реального расхода на основании данных приборов учета и установленных тарифов и цен ежемесячно в течение 5 календарных дней с момента выставления арендодателем счета.

Заявленными требованиями ФИО1 просит о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным платежам:

- по услугам треста «Теплофикация» за период 2013-2014 года в размере ***рублей (с учетом уменьшения требований в данной части в судебном заседании 15 июня 2015 года - т. 2 л.д. 72),

- охранным услугам ООО «Бастион» за сентябрь-декабрь 2014 года в размере ***рублей,

- услугам «Ростелеком» за период сентябрь-декабрь 2014 года в сумме ***рублей***копеек (т. 1 л.д. 222, 223).

Поскольку в соответствии с договором аренды оплата перечисленных выше расходов должна осуществляться арендатором исходя из реального расхода полученных им ресурсов, тогда как в период с октября по декабрь 2014 года ФИО3 не пользовался помещением истца, судебная коллегия считает необходимым ограничить период взыскания обозначенной задолженности моментом освобождения арендатором помещения. В связи с чем, в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ФИО3 задолженности по коммунальным платежам за период с октября по декабрь 2014 года следует отказать.

В суде апелляционной инстанции ответчик пояснил, что оплачивал коммунальные услуги по выставляемым на адрес помещения счетам по факту получения таких услуг за предыдущий месяц. Не оспаривал, что не вносил плату за указанные виды услуг за сентябрь 2014 года, поскольку выехал из арендуемого помещения. Доказательств, свидетельствующих об обратном, материалы дела не содержат.

Из представленных в материалы дела документов следует, что задолженность ФИО3 за тепло и горячую воду за период по сентябрь 2014 года составляет *** рубля *** копеек из расчета:***(сумма заявленных требований - т. 2 л.д. 72) - ***- ***- ***(начисленная плата за период с октября по декабрь 2014 года). При этом оазмер начисленных за предоставление товара сумм подтвержден счетами-фактурами (т. 1 л.д. 120-148), выставленными истцу ресурсоснабжающей организацией. Размер фактически уплаченных арендатором сумм следует из приходных кассовых ордеров, представленных истцом (т. 1 л.д. 149-152), а также подтверждается записями в тетради, приобщенной к материалам дела ответчиком (т. 2 л.д. 55-59), которые ФИО1 не оспариваются. Доказательств, свидетельствующих о меньшей сумме подлежащей взысканию задолженности за данный товар, полученный ответчиком, не представлено.

Согласно пункту 2.2 договора на оказание охранных услуг от 08 января 2004 года № 157 оплата охранных услуг производится предварительно в размере 100 % от стоимости охранных услуг в месяц ежемесячно до 10 числа текущего месяца (т. 1 л.д. 155-157).

В соответствии с товарными чеками (т. 1 л.д. 158-165) оплата охранных услуг за помещение ФИО1 произведена по август 2014 года включительно. Доказательств, подтверждающих внесение платежа за указанные услуги за сентябрь 2014 года, ФИО3 в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не приведено. Соответственно, поскольку ответчик использовал помещение ФИО1 по сентябрь 2014 года,

денежная сумма в размере, равном ежемесячному платежу - ***рублей, надлежит взыскать с него в пользу арендодателя.

Договором об оказании услуг связи от 19 октября 2004 года № 47720 (т. 1 л.д. 167, 168) согласовано оказание ОАО «Ростелеком» ФИО1 по адресу: г. Магнитогорск, ***услуг междугородной и международной связи.

Согласно акту приема-передачи от 29 декабря 2006 года в помещении, переданном ФИО1 арендатору, имеется точка подключения к телефонной связи (т. 1 л.д. 98). Сам факт использования телефонной связи ответчиком не оспаривается.

Как следует из акта сверки между ФИО1 и Макрорегиональным филиалом «Урал» ОАО «Ростелеком» (т. 1 л.д. 169, 170), квитанций, выставленных ОАО «Ростелеком» (т. 2 л.д. 171-175), за предоставленные услуги телефонной связи по указанному выше адресу оплата осуществлена по август 2014 года. За сентябрь 2014 года начислена плата в размере ***рублей *** копеек (***+***). По состоянию на 01 декабря 2014 года данная задолженность не погашена.

С учетом того, что ФИО3 пользовался услугами телефонной с;вязи, доказательств внесения им платы за телефон за сентябрь 2014 года не представлено, обозначенную выше сумму следует взыскать с него в пользу ФИО1

Итого с ФИО3 в пользу ФИО1 надлежит взыскать задолженность по коммунальным платежам в размере ***рублей*** копеек из расчета: *** рубля ***копеек (задолженность за тепло и горячую воду) + ***рублей (задолженность за охрану) + ***рублей ***копеек (задолженность за услуги связи).

На основании п. 2.2.4 договора аренды от 01 января 2014 года арендатор обязан производить текущий ремонт объекта аренды и внутренних инженерных сетей за свой счет.

Согласно пункту 2.2.15 указанного договора арендатор обязан возвратить объект аренды арендодателю после прекращения договора в состоянии на момент заключения договора с учетом нормального износа. Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора хуже предусмотренного условиями настоящего договора, стороны фиксируют подлежащие устранению недостатки, не подпадающие под определение нормального износа и срок их устранения, либо определяют в стоимостном выражении денежную компенсацию, подлежащую оплате арендатором. Восстановительные работы производятся арендатором с использованием материалов, сопоставимых по техническим характеристикам с поврежденными материалами и согласованных с арендодателем и с обеспечением надлежащего качества ремонтно-восстановительных работ.

Ответчиком не оспаривается необходимость проведения

восстановительных работ в помещении истца на сумму***рублей, состоящую из затрат на замену раковины и установки отсутствующего напольного плинтуса. В подтверждение своей позиции ФИО3 гредставлен отчет от 15 июня 2015 года (т. 2 л.д. 37-54) с обоснованием данной суммы.

В свою очередь, истцом также представлен отчет об определении рыночной стоимости указанных затрат в размере, равном *** рублей (т. 2 л.д. 1-25). В данном отчете в числе восстановительных работ помимо замены раковины и установки плинтуса указаны замена потолочной плитки, стеновых панелей, наклейка обоев (с подготовкой стен), установка плафона, монтаж потолочного плинтуса.

Принимая во внимание, что фактическое состояние объекта аренды на момент заключения договора аренды от 01 января 2014 года сторонами не зафиксировано, что исключает возможность его сопоставления с текущим состоянием помещения, оснований для взыскания искомых затрат в размере, превышающем размер таких затрат, признаваемый ответчиком, не имеется.

Поскольку договором аренды от 01 января 2014 года определена обязанность арендатора по возврату арендодателю объекта аренды в состоянии на момент заключения данного договора с учетом нормального взноса, в договоре либо приложении к нему следовало описать фактическое состояние помещения на момент заключения указанного договора. Таких действий сторонами не предпринято, в связи с чем судебная коллегия лишена возможности определить, является ли текущее состояние помещения следствием естественного износа, либо свидетельствует об ухудшении помещения действиями арендатора.

Таким образом, в пользу ФИО1 с ФИО3 надлежит взыскать расходы на ремонт в сумме***рублей.

На основании ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора аренды от 01 января 2014 года установлена ответственность арендатора за нарушение сроков по внесению арендной платы и иных платежей, а также при оплате данных платежей не в полном объеме, в виде пени из расчета 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Учитывая факт допущения арендатором просрочки внесения части арендной платы в размере *** рублей, судебная коллегия считает необходимым взыскать с ответчика в пользу ФИО1 пени на указанную сумму за период со 02 сентября по 30 декабря 2014 года в размере

***рублей из расчета: *** * 1% * 120, где 120 дней - период допущенной просрочки по заявленным истцом требованиям (расчет иска - т. 1 л.д. 176). При этом в силу ст. 190 ГК РФ оснований для взыскания искомой пени, начиная с 01 сентября 2014 года, не имеется, поскольку указанное число является последним днем, когда обязанное лицо должно совершить предусмотренное договором действие (п. 3.1 договора аренды). Следовательно, период просрочки платежа начинается со дня, следующего за днем подлежащего исполнения.

Приходя к указанному выводу, судебная коллегия не находит оснований для снижения определенной к взысканию неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, поскольку доказательств явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено. С учетом всего периода просрочки исполнения - по настоящее время, а также периода, к взысканию за который заявлена неустойка, -только с сентября по декабрь 2014 года, судебная коллегия считает определенную к взысканию сумму пени соразмерной последствиям нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Поскольку во взыскании арендной платы за период с октября по декабрь 2014 года ФИО1 отказано, то не имеется и оснований для начисления пени на заявленные за этот период к взысканию суммы.

Истец также просит о взыскании пени на задолженность арендатора по коммунальным платежам. Однако оснований для удовлетворения заявленных требований в данной части не имеется.

По смыслу п. 3.3 договора аренды от 01 января 2014 года просрочка арендатора по возмещению сумм коммунальных платежей возникает по истечении 5 дней с момента выставления ему арендодателем соответствующего счета. Доказательств выполнения таких действий ФИО1 не представлено. Следовательно, отсутствуют основания для возложения на ФИО3 ответственности за допущение просрочки исполнения обязательств.

Таким образом, с ФИО3 в пользу ФИО1 надлежит взыскать: задолженность по арендной плате в размере *** рублей, коммунальным платежам - ***рублей*** копеек, расходы на ремонт -***рублей, пени - ***рублей. В удовлетворении остальных требований отказать.

Приходя к выводу о необходимости частичного удовлетворения требований истца, судебная коллегия учитывает доводы ответчика о передаче им до заключения первоначального договора аренды от 01 января 2007 года арендодателю авансового платежа в размере *** рублей. Однако, поскольку данное утверждение оспаривается ФИО1 (протокол судебного заседания - т. 2 л.д. 72), в нарушение ст. 60 ГПК РФ, п. 2 ст. 408 ГК РФ определенными средствами доказывания (распиской кредитора) не подтверждено, то подлежит отклонению как безосновательное.

B соответствии со статьями 94, 98, 100 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку настоящее решение частично принято в пользу истца, в ее пользу с ФИО3 пропорционально размеру удовлетворенных требований необходимо взыскать понесенные ею по делу судебные расходы, являющиеся для истца необходимыми. А именно,

- расходы по уплате государственной пошлины в размере***рублей ***копеек из расчета: ***+ 1% * (***-***) * (*** + ***+ ***+ ***/ ***+ ***+ ***);

- почтовые расходы - *** рублей***копейки из расчета: (*** + ***) *(*** + ***+***+ ***/ *** + *** + ***), где *** рубль***копеек и *** рубля *** копеек - расходы ФИО1 на отправку ответчику телеграмм на дату судебного заседания (т. 1 л.д. 220);

расходы на оценку -***рублей *** копеек из расчета: **** ***/***, где ***рублей - расходы, фактически понесенные истцом на оценку (т. 2 л.д. 50), *** рублей - размер заявленного к возмещению ущерба, для определения которого были понесены указанные расходы,***оублей - размер компенсированного ФИО1 ущерба.

Определяя размер подлежащих компенсации ФИО1 представительских расходов в сумме *** рублей, судебная коллегия учитывает:

обстоятельство частичного удовлетворения настоящих требований истца,

сложность настоящего дела, длительность его рассмотрения,

степень участия в деле представителя истца (сбор документов, подготовка иска, уточненных требований),

размер фактически понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя (*** рублей - т. 1 л.д. 11),

требования разумности и справедливости.

Что касается иных требований ФИО1 в части судебных расходов, в частности, о взыскании судебных расходов в размере *** рубля *** копеек, о взыскании почтовых расходов в размере, превышающем расходы истца на отправку телеграмм (т. 1 л.д. 223), то оснований для их удовлетворения не имеется. Относимость данных расходов к рассмотрению настоящего дела истцом не подтверждена, равно как не представлено и доказательств необходимости их осуществления.

На основании п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию недоплаченная по делу государственная пошлина в размере *** рублей ***копеек из расчета ***- ***, где *** рублей ***копеек - размер государственной пошлины, подлежащей уплате исходя из цены иска, а *** рублей фактически уплаченная государственная пошлина.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 17 июня 2015 года отменить, принять новое решение.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере *** (***) рублей, коммунальным платежам - ***(***) рублей***копеек, расходы на ремонт -***(***) рублей, пени - ***(***) рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере***(***) рублей***копеек, расходы на оценку - *** (***) рублей ***копеек, почтовые расходы -***(***) рублей***копейки, расходы на оплату услуг представителя - *** (***) рублей.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1, а также в удовлетворении встречных требований ФИО3 отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере *** (***) рублей *** копеек.

Председательствующий

Судьи: