Определение № 11-11269/17 от 29.08.2017 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№ 11-11269/2017

Судья Ижокина О. А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Кузнецовой Л.А.,

судей Чаус И.А. Малоедовой Н.В.

при секретарях Левановой Е.А, Гуня К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 29 августа 2017 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 24 мая 2017 года по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Кузнецовой Л.А. об обстоятельствах дела, доводах заявления, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к конкурсному управляющему ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Требования обоснованы тем, что ФИО2, являясь конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя ФИО3, в 2016 году провел электронные торги по продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м, расположенные по адресу ****. Указанные доли в праве общей долевой собственности на земельные участки принадлежали должнику ФИО3, в отношении которого определением Арбитражного суда Челябинской области от 04 августа 2016 года завершено конкурсное производство. Покупателем указанного имущества является ФИО4

Считает, что торги были организованы с нарушением правил их подготовки, установленных ст.ст.447,448 Гражданского процессуального кодекса РФ. Поскольку предметом торгов является недвижимое имущество, то объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями ст.ст.435,554 Гражданского кодекса РФ должно содержать существенные условия договора, вместе с тем объявление о проведении торгов таких данных не содержало. При этом на указанных земельных участках до проведения оспариваемых торгов истцом возведены два капитальных строения: жилой дом общей площадью **** кв. м и жилой дом общей площадью **** кв. м, которые поставлены на кадастровый учет и которым

1

присвоены почтовые адреса.

Также полагает, что он (истец) обладает преимущественным правом покупки проданного с торгов недвижимого имущества, вместе с тем ответчик ФИО2 не сообщил ему о реализации долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, чем лишил его преимущественного права покупки, от которого он не отказывался.

Просит признать недействительными результаты публичных электронных торгов по продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м, расположенные по адресу ****, признать сделку купли-продажи указанного недвижимого имущества недействительной. Применить последствия недействительности сделки путем возврата данного недвижимого имущества в собственность ФИО3 Обязать ФИО2 предоставить ему (истцу) возможность приобретения спорного недвижимого имущества в собственность по стоимости торгов, как лицу, имеющему преимущественное право покупки. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области оформить право собственности на спорное недвижимое имущество на его (истца) имя как имеющего преимущественное право покупки (том 1 л.д. 3,217-218).

ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали. Пояснили, что ФИО3 является должником истца, что торги проведены с нарушением действующего законодательства: в договоре купли-продажи продавцом указан - индивидуальный предприниматель, а не физическое лицо ФИО3; ненадлежащим образом собраны документы для проведения торгов - в составе продаваемого имущества находилось другое имущество: жилой дом и строение; продажа долей в праве общей долевой собственности произведена без выдела долей в натуре. Нарушены требования ст.ст.250,255,435,554 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО6 исковые требования не признали. Пояснили, что у истца, не являющегося участником торгов и конкурсным кредитором должника ФИО3, отсутствует право на оспаривание результатов торгов. Истцу было известно о возбуждении Арбитражным судом Челябинской области производства по делу о банкротстве индивидуального предпринимателя ФИО3, однако он в дело о банкротстве в качестве кредитора либо залогового кредитора не вступил, определение о завершении конкурсного производства не обжаловал. Считают, что торги по продаже спорного имущества проведены в соответствии с действующим законодательством. Наличие на земельных участках строений не является препятствием для реализации с публичных торгов долей в праве общей долевой собственности на земельные участки. При проведении публичных торгов остальные участники долевой собственности не имеют преимущественного права

2

покупки продаваемой доли.

Ответчик ФИО3 исковые требования в судебном заседании не признал, полагал, что при проведении торгов нарушений допущено не было.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности - ФИО7 исковые требования не признал. Пояснил, что нарушений законодательства при проведении торгов допущено не было, права истца проведенными торгами не нарушены.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебном заседании не участвовал.

Суд постановил решение об отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда, считает его незаконным и нарушающим его права. Полагает, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества, заключенном между ИП ФИО3 и ФИО4 не был четко определен предмет договора, как того требует ст. 554 ГК РФ, не были указаны сведения о расположении на земельных участках объектов недвижимости - жилого дома общей площадью **** кв.м и жилого дома общей площадью **** кв.м, которые поставлены на кадастровый учет, на которые зарегистрировано право собственности, и которым присвоены почтовые адреса. При таких обстоятельствах считает не согласованным условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче сторонами. Приобретая данные земельные участки, ФИО3 выступал как физическое лицо. Полагает, что ИП ФИО3 данные участки не принадлежали, и он не мог их продать. Кроме того, определением Арбитражного Суда Челябинской области от 15 октября 2015г восстановлена задолженность ФИО3 перед ним и восстановлено его право залога на доли в земельных участках. В жалобе приведены положения ст.ст. 250, 255 Гражданского кодекса РФ о праве преимущественной покупки и об обращении взыскания на долю в общем имуществе. Указывает, что конкурсным управляющим не были приняты меры по выделу в натуре доли должника. Кроме того, он не согласен с утверждением конкурсного управляющего том, что он извещался должным образом о проведении судебных заседаний в Арбитражном Суде Челябинской области.

В дополнении в апелляционной жалобе ФИО1 указывает, что суд неверно оценил обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применил нормы материального закона №127 - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Также суд не исследовал позицию истца о приоритетном праве покупки, не дал оценки тому обстоятельству, что он ( истец) не знал о

3

проведении торгов.

Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Заслушав пояснения ФИО1, его представителей - ФИО8 и ФИО5, представителя ФИО4 по доверенности ФИО7, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в интересах законности в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в связи с существенным нарушением норм материального права.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Челябинской области от 02 декабря 2013 года в отношении ИП ФИО3 введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 29 апреля

2014 года (резолютивная часть определения объявлена 23 апреля 2014 года) ИП ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника ИП ФИО3 открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 23 октября 2014 года. В качестве конкурсного управляющего ИП ФИО3 утвержден ФИО2

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 15 октября

2015 года (резолютивная часть определения оглашена 13 октября 2015 года) признано недействительным соглашение от 07.09.2012 года, заключенное между ФИО3, ФИО9.(с одной стороны) и ФИО1(с другой стороны), о возврате в собственность ФИО1 1\2 доли земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****, и 1\2 доли земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 599 кв.м, по адресу: ****, в счет погашения долга по договору купли — продажи от 14.07.2010 года в размере 750 000 руб. Применены последствия недействительности сделки, суд обязал ФИО1 возвратить ФИО3:

1\2 доли земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 601 кв.м, по адресу: ****,

1\2 доли земельного участка с кадастровым номером

4

****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****.

Судом восстановлена задолженность ФИО3 перед ФИО1 в размере 750 000 руб. и восстановлено право залога ФИО1 на вышеуказанные доли в земельных участках. С ФИО1 в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. Названное определение суда вступило в законную силу 30 октября 2015 года.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04 августа 2016 года завершено конкурсное производство в отношении должника - ИП ФИО3 Определение суда вступило в законную силу 19 августа 2016 года.

В названом определении указано, что посредством проведения торгов конкурсным управляющим было реализовано имущество должника ИП ФИО3, в том числе 1/2 доли земельного участка площадью **** кв.м и 1/2 доли земельного участка площадью **** кв.м, по адресу: ****.

В рамках конкурсного производства конкурсным управляющим ФИО2 проведена реализация имущества, принадлежащего должнику ИП ФИО3

06 мая 2016 года утверждены протоколы о результатах проведения открытых торгов по лоту № 2 и по лоту №3 (публичное предложение № 1434) в отношении продажи имущества ИП ФИО3 - 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м. и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м., расположенные по адресу ****. Победителем торгов по обеим лотам признан Г.Ц.Л. (т.1 л.д. 145-146, 194-195).

Г.Ц.Л. принимал участие в указанных торгах на основании агентского договора № ****, заключенного с ФИО4 и поручений ФИО4 (т.1 л.д. 141-144,190-194).

По результатам торгов между ИП ФИО3, в лице конкурсного управляющего ФИО2, и ФИО4 10 мая 2016 г и 10 мая 2016г заключены договоры купли-продажи 1\2 доли земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, расположенных по адресу: **** (т.1, л.д. 37, 137-139).

Право общей долевой собственности ФИО4 на указанные доли земельных участков зарегистрировано 27 мая 2016г (т.1 л.д. 5) и 25 мая 2016 г (т. 1 л.д. 6), также зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона в пользу ФИО1

Отказывая ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов и заключенных по их результатам сделок, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 не

5

является стороной оспариваемых сделок, при этом он не представил доказательств, что имеет охраняемый законом интерес в признании этих сделок недействительными, также им не представлено доказательств, подтверждающих нарушение его прав при организации и проведении торгов.

Также суд пришел к выводу о том, что процедура проведения торгов проведена в соответствии с действующим законодательством, гражданские права и интересы истца не нарушены, отсутствует совокупность условий, необходимых для признания оспариваемых торгов и договоров купли-продажи недействительными.

Проверяя обоснованность выводов суда первой инстанции и доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Поскольку признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, оспаривание торгов означает предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по их результатам, и применении последствий ее недействительности (ст.449 Гражданского кодекса).

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 ст. 449, пункт 1 ст.449.1. Гражданского кодекса).

Приведенный в пункте 1 ст.449 Гражданского кодекса РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Применительно к ст.З Гражданского процессуального кодекса РФ, ст.ст. 11, 12, 166 и 449 Гражданского кодекса и разъяснениям пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» заинтересованным лицом в признании сделки недействительной признается субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она

б

может повлиять (пункт2.1.Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 289-0-0).

В обоснование материально-правового интереса при предъявлении исковых требований и в качестве фактических обстоятельств в подтверждение этих требований (основание иска) истец ФИО1 указал, что на земельных участках с кадастровыми номерами **** и ****, расположенных по адресу: ****, которые в 1\2 доли перешли в собственность ФИО4 по итогам торгов, находятся принадлежащие ему объекты недвижимости - индивидуальные жилые дома площадью **** кв.м и **** кв.м, оба дома по его заявлению поставлены на кадастровый учет, им присвоены почтовые адреса, он является собственником жилых помещений №**** и №**** площадью **** кв.м и **** кв.м, расположенных на участке площадью **** кв.м, в данном доме проживает его семья, члены семьи зарегистрированы в жилом доме по месту жительства. Перечисленные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами: копиями постановлений администрации г. Магнитогорска о присвоении почтовых адресов (т.1 л.д. 113-115, 123-125), копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 02.06.2014г (т.2л.д.74), выписками из ЕГРП от 22.05.2017г о праве собственности ФИО1 на жилые помещения по адресу ****( т.2 л.д.89- 94), копией домовой книги (т.2 л.д. 70-72).

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что ФИО1 не является заинтересованным лицом по заявленным требованиям нельзя признать обоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (ст. 168 Гражданского кодекса РФ). Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

7

В силу п. 2 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со ст.1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

Применительно к возникшему спору обстоятельства по делу свидетельствуют о допущенных нарушениях прав владельца и собственника объектов недвижимости ФИО1 при продаже 1\2 доли земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, на торгах, учитывая, что доли участников общей долевой собственности на земельные участки не выделены, возможность (невозможность) выдела таковых с учетом вида разрешительного использования земельных участков - для индивидуального жилищного строительства и площади участков **** кв.м и **** кв.м не проверялась, также не исследовался вопрос о фактическом расположении объектов недвижимости на спорных земельных участках.

8

Кроме того, исходя из общих положений о продаже недвижимости, а, именно пункта 2 ст.552 Гражданского кодекса РФ, следует, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, нахождение на спорных земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих второму сособственнику этих земельных участков, свидетельствует о том, что идеальные доли этих участков не могли являться предметом договоров купли-продажи на торгах, а потому сделки в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ являются недействительными (ничтожными).

При рассмотрении настоящего спора подлежали применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие спорные отношения.

По приведенным мотивам решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договоры купли-продажи 1\2 доли земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, расположенных по адресу: ****, заключенные между ИП ФИО3 и ФИО4 судебной коллегией признаны ничтожными, следует применить последствия недействительности сделок.

Право собственности ФИО10 на спорные земельные участки подлежит прекращению, с погашением соответствующих записей в ЕГРП.

Доли земельных участков подлежат возвращению в собственность ФИО3 с взысканием с него в пользу ФИО4 денежных средств, уплаченных за спорные земельные участки.

За ФИО1 следует сохранить право залога на спорные земельные участки, восстановленное определением Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2015 г.

9

Руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 24 мая 2017 года отменить. Принять по делу новое решение:

Признать недействительными открытые торги по Лоту №2 в форме публичного предложения №1434 от 06 мая 2016 года по продаже имущества ИП ФИО3 - одна вторая доли земельного участка площадью 601 кв.м. по адресу: ****.

Признать недействительными открытые торги по Лоту № 3 в форме публичного предложения №1434 от 06 мая 2016 года по продаже имущества ИП ФИО3 - одна вторая доли земельного участка площадью 599 кв.м. по адресу: ****.

Признать недействительным договор купли-продажи одной второй доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером ****,заключенный 10 мая 2016 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ФИО4 на основании протокола о результатах проведения торгов от 06 мая 2016г по лоту №2.

Признать недействительным договор купли-продажи одной второй доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером ****, заключенный 10 мая 2016 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ФИО4 на основании протокола о результатах проведения торгов от 06 мая 2016г по лоту №3.

Применить последствия недействительности сделок:

Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 на одну вторую доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером ****; и одну вторую доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером **** с погашением записей в ЕГРП о государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанные объекты недвижимости от 25 мая 2017 года и от 27 мая 2017года.

Возвратить одну вторую доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: ****

10

**** за кадастровым номером **** и одну вторую доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером **** в собственность ФИО3 с восстановлением регистрационных записей о праве собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости.

Сохранить право залога ФИО1 на вышеуказанные доли в земельных участках.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 денежные средства по договорам купли-продажи долей в земельных участках от 10 мая 2016г и от 10 мая 2016г в размере 30500 рублей.

В удовлетворении иска в остальной части ФИО1 отказать.

Председательствующий:

Судьи:

11