Определение № 11-11269/17 от 29.08.2017 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№ 11-11269/2017

Судья Ижокина О. А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Кузнецовой Л.А.,

судей Чаус И.А. Малоедовой Н.В.

при секретарях Левановой Е.А, Гуня К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 29 августа 2017 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Солдатова Михаила Анатольевича на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 24 мая 2017 года по иску Солдатова Михаила Анатольевича к Кувшинову Игорю Сергеевичу, Романову Андрею Евгеньевичу, Балдину Олегу Михайловичу о признании торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Кузнецовой Л.А. об обстоятельствах дела, доводах заявления, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Солдатов М.А. обратился в суд с иском к конкурсному управляющему Кувшинову И.С., Романову А.Е., Балдину О.М. о признании торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Требования обоснованы тем, что Кувшинов И.С., являясь конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя Романова А.Е., в 2016 году провел электронные торги по продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м, расположенные по адресу ****. Указанные доли в праве общей долевой собственности на земельные участки принадлежали должнику Романову А.Е., в отношении которого определением Арбитражного суда Челябинской области от 04 августа 2016 года завершено конкурсное производство. Покупателем указанного имущества является Балдин О.М.

Считает, что торги были организованы с нарушением правил их подготовки, установленных ст.ст.447,448 Гражданского процессуального кодекса РФ. Поскольку предметом торгов является недвижимое имущество, то объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями ст.ст.435,554 Гражданского кодекса РФ должно содержать существенные условия договора, вместе с тем объявление о проведении торгов таких данных не содержало. При этом на указанных земельных участках до проведения оспариваемых торгов истцом возведены два капитальных строения: жилой дом общей площадью **** кв. м и жилой дом общей площадью **** кв. м, которые поставлены на кадастровый учет и которым

1

присвоены почтовые адреса.

Также полагает, что он (истец) обладает преимущественным правом покупки проданного с торгов недвижимого имущества, вместе с тем ответчик Кувшинов И.С. не сообщил ему о реализации долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, чем лишил его преимущественного права покупки, от которого он не отказывался.

Просит признать недействительными результаты публичных электронных торгов по продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м, расположенные по адресу ****, признать сделку купли-продажи указанного недвижимого имущества недействительной. Применить последствия недействительности сделки путем возврата данного недвижимого имущества в собственность Романова А.Е. Обязать Кувшинова И.С. предоставить ему (истцу) возможность приобретения спорного недвижимого имущества в собственность по стоимости торгов, как лицу, имеющему преимущественное право покупки. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области оформить право собственности на спорное недвижимое имущество на его (истца) имя как имеющего преимущественное право покупки (том 1 л.д. 3,217-218).

Солдатов М.А. и его представитель по доверенности Юферов А.В. в судебном заседании исковые требования поддержали. Пояснили, что Романов А.Е. является должником истца, что торги проведены с нарушением действующего законодательства: в договоре купли-продажи продавцом указан - индивидуальный предприниматель, а не физическое лицо Романов А.Е.; ненадлежащим образом собраны документы для проведения торгов - в составе продаваемого имущества находилось другое имущество: жилой дом и строение; продажа долей в праве общей долевой собственности произведена без выдела долей в натуре. Нарушены требования ст.ст.250,255,435,554 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик Кувшинов И.С. и его представитель по доверенности Мочалина Л.П. исковые требования не признали. Пояснили, что у истца, не являющегося участником торгов и конкурсным кредитором должника Романова А.Е., отсутствует право на оспаривание результатов торгов. Истцу было известно о возбуждении Арбитражным судом Челябинской области производства по делу о банкротстве индивидуального предпринимателя Романова А.Е., однако он в дело о банкротстве в качестве кредитора либо залогового кредитора не вступил, определение о завершении конкурсного производства не обжаловал. Считают, что торги по продаже спорного имущества проведены в соответствии с действующим законодательством. Наличие на земельных участках строений не является препятствием для реализации с публичных торгов долей в праве общей долевой собственности на земельные участки. При проведении публичных торгов остальные участники долевой собственности не имеют преимущественного права

2

покупки продаваемой доли.

Ответчик Романов А.Е. исковые требования в судебном заседании не признал, полагал, что при проведении торгов нарушений допущено не было.

Ответчик Балдин О.М. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Балдина О.М. по доверенности - Галимзянов Д. А. исковые требования не признал. Пояснил, что нарушений законодательства при проведении торгов допущено не было, права истца проведенными торгами не нарушены.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебном заседании не участвовал.

Суд постановил решение об отказе Солдатову М.А. в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе Солдатов М.А. просит отменить решение суда, считает его незаконным и нарушающим его права. Полагает, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества, заключенном между ИП Романовым А.Е. и Балдиным О.М. не был четко определен предмет договора, как того требует ст. 554 ГК РФ, не были указаны сведения о расположении на земельных участках объектов недвижимости - жилого дома общей площадью **** кв.м и жилого дома общей площадью **** кв.м, которые поставлены на кадастровый учет, на которые зарегистрировано право собственности, и которым присвоены почтовые адреса. При таких обстоятельствах считает не согласованным условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче сторонами. Приобретая данные земельные участки, Романов А.Е. выступал как физическое лицо. Полагает, что ИП Романову данные участки не принадлежали, и он не мог их продать. Кроме того, определением Арбитражного Суда Челябинской области от 15 октября 2015г восстановлена задолженность Романова А.Е. перед ним и восстановлено его право залога на доли в земельных участках. В жалобе приведены положения ст.ст. 250, 255 Гражданского кодекса РФ о праве преимущественной покупки и об обращении взыскания на долю в общем имуществе. Указывает, что конкурсным управляющим не были приняты меры по выделу в натуре доли должника. Кроме того, он не согласен с утверждением конкурсного управляющего том, что он извещался должным образом о проведении судебных заседаний в Арбитражном Суде Челябинской области.

В дополнении в апелляционной жалобе Солдатов М.А. указывает, что суд неверно оценил обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применил нормы материального закона №127 - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Также суд не исследовал позицию истца о приоритетном праве покупки, не дал оценки тому обстоятельству, что он ( истец) не знал о

3

проведении торгов.

Участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Заслушав пояснения Солдатова М.А., его представителей - Солдатовой Н.Д. и Юферова А.В., представителя Балдина О.М. по доверенности Галимзянова Д.А., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в интересах законности в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в связи с существенным нарушением норм материального права.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Челябинской области от 02 декабря 2013 года в отношении ИП Романова А.Е. введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 29 апреля

2014 года (резолютивная часть определения объявлена 23 апреля 2014 года) ИП Романов А.Е. признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника ИП Романова А.Е. открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 23 октября 2014 года. В качестве конкурсного управляющего ИП Романова А.Е. утвержден Кувшинов И.С.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 15 октября

2015 года (резолютивная часть определения оглашена 13 октября 2015 года) признано недействительным соглашение от 07.09.2012 года, заключенное между Романовым А.Е., Смирновым А.М.(с одной стороны) и Солдатовым М.А.(с другой стороны), о возврате в собственность Солдатова М.А. 1\2 доли земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****, и 1\2 доли земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 599 кв.м, по адресу: ****, в счет погашения долга по договору купли — продажи от 14.07.2010 года в размере 750 000 руб. Применены последствия недействительности сделки, суд обязал Солдатова М.А. возвратить Романову А.Е.:

1\2 доли земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 601 кв.м, по адресу: ****,

1\2 доли земельного участка с кадастровым номером

4

****, общей площадью **** кв.м, по адресу: ****.

Судом восстановлена задолженность Романова А.Е. перед Солдатовым М.А. в размере 750 000 руб. и восстановлено право залога Солдатова М.А. на вышеуказанные доли в земельных участках. С Солдатова М.А. в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. Названное определение суда вступило в законную силу 30 октября 2015 года.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04 августа 2016 года завершено конкурсное производство в отношении должника - ИП Романова А.Е. Определение суда вступило в законную силу 19 августа 2016 года.

В названом определении указано, что посредством проведения торгов конкурсным управляющим было реализовано имущество должника ИП Романова А.Е., в том числе 1/2 доли земельного участка площадью **** кв.м и 1/2 доли земельного участка площадью **** кв.м, по адресу: ****.

В рамках конкурсного производства конкурсным управляющим Кувшиновым И. С. проведена реализация имущества, принадлежащего должнику ИП Романову А.Е.

06 мая 2016 года утверждены протоколы о результатах проведения открытых торгов по лоту № 2 и по лоту №3 (публичное предложение № 1434) в отношении продажи имущества ИП Романова А.Е. - 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м. и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью **** кв. м., расположенные по адресу ****. Победителем торгов по обеим лотам признан Г.Ц.Л. (т.1 л.д. 145-146, 194-195).

Г.Ц.Л. принимал участие в указанных торгах на основании агентского договора № ****, заключенного с Балдиным О.М. и поручений Балдина О.М. (т.1 л.д. 141-144,190-194).

По результатам торгов между ИП Романовым А.Е., в лице конкурсного управляющего Кувшинова И.С, и Балдиным О.М. 10 мая 2016 г и 10 мая 2016г заключены договоры купли-продажи 1\2 доли земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, расположенных по адресу: **** (т.1, л.д. 37, 137-139).

Право общей долевой собственности Балдина О.М. на указанные доли земельных участков зарегистрировано 27 мая 2016г (т.1 л.д. 5) и 25 мая 2016 г (т. 1 л.д. 6), также зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона в пользу Солдатова М.А.

Отказывая Солдатову М.А. в удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов и заключенных по их результатам сделок, суд первой инстанции исходил из того, что Солдатов М.А. не

5

является стороной оспариваемых сделок, при этом он не представил доказательств, что имеет охраняемый законом интерес в признании этих сделок недействительными, также им не представлено доказательств, подтверждающих нарушение его прав при организации и проведении торгов.

Также суд пришел к выводу о том, что процедура проведения торгов проведена в соответствии с действующим законодательством, гражданские права и интересы истца не нарушены, отсутствует совокупность условий, необходимых для признания оспариваемых торгов и договоров купли-продажи недействительными.

Проверяя обоснованность выводов суда первой инстанции и доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Поскольку признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, оспаривание торгов означает предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по их результатам, и применении последствий ее недействительности (ст.449 Гражданского кодекса).

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 ст. 449, пункт 1 ст.449.1. Гражданского кодекса).

Приведенный в пункте 1 ст.449 Гражданского кодекса РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Применительно к ст.З Гражданского процессуального кодекса РФ, ст.ст. 11, 12, 166 и 449 Гражданского кодекса и разъяснениям пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» заинтересованным лицом в признании сделки недействительной признается субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки недействительной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она

б

может повлиять (пункт2.1.Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 289-0-0).

В обоснование материально-правового интереса при предъявлении исковых требований и в качестве фактических обстоятельств в подтверждение этих требований (основание иска) истец Солдатов М.А. указал, что на земельных участках с кадастровыми номерами **** и ****, расположенных по адресу: ****, которые в 1\2 доли перешли в собственность Балдину О.М. по итогам торгов, находятся принадлежащие ему объекты недвижимости - индивидуальные жилые дома площадью **** кв.м и **** кв.м, оба дома по его заявлению поставлены на кадастровый учет, им присвоены почтовые адреса, он является собственником жилых помещений №**** и №**** площадью **** кв.м и **** кв.м, расположенных на участке площадью **** кв.м, в данном доме проживает его семья, члены семьи зарегистрированы в жилом доме по месту жительства. Перечисленные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами: копиями постановлений администрации г. Магнитогорска о присвоении почтовых адресов (т.1 л.д. 113-115, 123-125), копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 02.06.2014г (т.2л.д.74), выписками из ЕГРП от 22.05.2017г о праве собственности Солдатова М.А. на жилые помещения по адресу ****( т.2 л.д.89- 94), копией домовой книги (т.2 л.д. 70-72).

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что Солдатов М.А. не является заинтересованным лицом по заявленным требованиям нельзя признать обоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (ст. 168 Гражданского кодекса РФ). Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

7

В силу п. 2 сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со ст.1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

Применительно к возникшему спору обстоятельства по делу свидетельствуют о допущенных нарушениях прав владельца и собственника объектов недвижимости Солдатова М.А. при продаже 1\2 доли земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, на торгах, учитывая, что доли участников общей долевой собственности на земельные участки не выделены, возможность (невозможность) выдела таковых с учетом вида разрешительного использования земельных участков - для индивидуального жилищного строительства и площади участков **** кв.м и **** кв.м не проверялась, также не исследовался вопрос о фактическом расположении объектов недвижимости на спорных земельных участках.

8

Кроме того, исходя из общих положений о продаже недвижимости, а, именно пункта 2 ст.552 Гражданского кодекса РФ, следует, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, нахождение на спорных земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих второму сособственнику этих земельных участков, свидетельствует о том, что идеальные доли этих участков не могли являться предметом договоров купли-продажи на торгах, а потому сделки в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ являются недействительными (ничтожными).

При рассмотрении настоящего спора подлежали применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие спорные отношения.

По приведенным мотивам решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований Солдатова М.А.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договоры купли-продажи 1\2 доли земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, расположенных по адресу: ****, заключенные между ИП Романовым А.Е. и Балдиным О.М. судебной коллегией признаны ничтожными, следует применить последствия недействительности сделок.

Право собственности Балдина М.О. на спорные земельные участки подлежит прекращению, с погашением соответствующих записей в ЕГРП.

Доли земельных участков подлежат возвращению в собственность Романова А.Е. с взысканием с него в пользу Балдина О.М. денежных средств, уплаченных за спорные земельные участки.

За Солдатовым М.А. следует сохранить право залога на спорные земельные участки, восстановленное определением Арбитражного суда Челябинской области от 15.10.2015 г.

9

Руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 24 мая 2017 года отменить. Принять по делу новое решение:

Признать недействительными открытые торги по Лоту №2 в форме публичного предложения №1434 от 06 мая 2016 года по продаже имущества ИП Романова Андрея Евгеньевича - одна вторая доли земельного участка площадью 601 кв.м. по адресу: ****.

Признать недействительными открытые торги по Лоту № 3 в форме публичного предложения №1434 от 06 мая 2016 года по продаже имущества ИП Романова Андрея Евгеньевича - одна вторая доли земельного участка площадью 599 кв.м. по адресу: ****.

Признать недействительным договор купли-продажи одной второй доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером ****,заключенный 10 мая 2016 года между индивидуальным предпринимателем Романовым Андреем Евгеньевичем в лице конкурсного управляющего Кувшинова Игоря Сергеевича и Балдиным Олегом Михайловичем на основании протокола о результатах проведения торгов от 06 мая 2016г по лоту №2.

Признать недействительным договор купли-продажи одной второй доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером ****, заключенный 10 мая 2016 года между индивидуальным предпринимателем Романовым Андреем Евгеньевичем в лице конкурсного управляющего Кувшинова Игоря Сергеевича и Балдиным Олегом Михайловичем на основании протокола о результатах проведения торгов от 06 мая 2016г по лоту №3.

Применить последствия недействительности сделок:

Прекратить право общей долевой собственности Балдина Олега Михайловича на одну вторую доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером ****; и одну вторую доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером **** с погашением записей в ЕГРП о государственной регистрации права собственности Балдина Олега Михайловича на указанные объекты недвижимости от 25 мая 2017 года и от 27 мая 2017года.

Возвратить одну вторую доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: ****

10

**** за кадастровым номером **** и одну вторую доли земельного участка площадью **** кв.м. по адресу: **** за кадастровым номером **** в собственность Романова Андрея Евгеньевича с восстановлением регистрационных записей о праве собственности Романова Андрея Евгеньевича на указанные объекты недвижимости.

Сохранить право залога Солдатова Михаила Анатольевича на вышеуказанные доли в земельных участках.

Взыскать с Романова Андрея Евгеньевича в пользу Балдина Олега Михайловича денежные средства по договорам купли-продажи долей в земельных участках от 10 мая 2016г и от 10 мая 2016г в размере 30500 рублей.

В удовлетворении иска в остальной части Солдатову Михаилу Анатольевичу отказать.

Председательствующий:

Судьи:

11