Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское депо по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калининского районного суда г.Челябинска от 11 августа 2014 года.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО1- ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя истца ФИО3-ФИО4, возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6 с учетом уточнения требований об истребовании из незаконного владения ФИО5 в свою собственность квартиру с кадастровым номером **** площадью **** кв. м., расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. **** кв. ****; исключении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 января 2014 года № **** о государственной регистрации права собственности ФИО5 на вышеуказанную квартиру(л.д. 11 т.2).

Исковые требования мотивированы тем, что 22 октября 2004 года между истицей и ЗАО «Энергия» был заключен договор долевого участия в строительстве дома-новостройки № **** на спорную квартиру, оплата по договору произведена ею в полном объеме, по акту приема-передачи от 28 июля 2008 года квартира была передана истцу, однако право собственности на квартиру истец не зарегистрировала. 21 февраля 2014 года она не смогла попасть в свою квартиру по причине замены входной двери. Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним(далее по тексту- ЕГРП) от 26 февраля 2014 года истец узнала, что помимо ее воли указанная квартира в результате противоправных действий оказалась в собственности ФИО6, который в последующем продал ее ФИО1 Считает, что государственная регистрация права собственности ФИО6 совершена на основании поддельных

документов, в связи с чем не может быть признана законной сделкой, данная сделка не влечет юридических последствий. Последующая сделка по отчуждению имущества ФИО1 является производной от предыдущей, поэтому также является ничтожной. Запись о регистрации права ответчиков состоялась на основании ничтожных сделок, в связи с чем законное право у них отсутствовало.

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО3 участия не принимала, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель истца ФИО4, действующая по доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО6 участия в судебном заседании при надлежащем извещении не принимал. Представитель ответчика ФИО7, действующий по доверенности, возражал против удовлетворения требований, сославшись на законность заключенного ответчиком договора долевого участия.

Ответчик ФИО1 просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель ответчика ФИО2, действующая по доверенности, возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что ответчик является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Представитель третьего лица ООО «ЭлектроСтрой»- ФИО8, действующий по доверенности, исковые требования ФИО3 поддержал, указывая, что участником долевого строительства спорной квартиры являлась истец, которая произвела полную оплату за объект строительства, ФИО6 в числе дольщиков не значился, договор долевого участия с ним не заключался.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области ФИО9, действующая по доверенности, исковые требования не поддержала, ссылаясь на законность государственной регистрации права собственности ответчиков по представленным документам.

Представитель третьего лица ТСЖ «Коммунар», третье лицо ФИО10 участия в судебном заседании не принимали, извещены надлежащим образом.

Решением суда исковые требования ФИО3 удовлетворены частично: из чужого незаконного владения ФИО1 истребована квартира, расположенная по адресу: г.Челябинск, ул.****,д. **** кв.****, с передачей ее в собственность ФИО3; с ФИО1 в пользу ФИО3 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 рублей; в удовлетворении требований ФИО3 об исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ФИО5 на спорную квартиру отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. Считает, что при вынесении решения судом не приняты во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года. Указывает, что договор купли-продажи от 24 января 2014 года, заключенный между ответчиками, является действительной сделкой, которая явилась основанием возникновения права собственности у ФИО1 Договор не отвечает признакам недействительности сделки, поскольку право продавца подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права и договором долевого участия в строительстве дома-новостройки от 10 ноября 2004 года, который в свою очередь не признан недействительной сделкой. Указывает, что в порядке п. 1 ст. 302 ГК РФ ФИО1 является добросовестным приобретателем спорного имущества, оснований для его истребования нет, с момента государственной регистрации права собственности ответчик стала его собственником, с момента заключения договора, имущество было передано во владение ФИО1 Считает, что заявлять требования на основании ст. ст. 301-302 ГК РФ, может только собственник имущества, истец на сегодняшний день не является собственником квартиры, поскольку не зарегистрировала право собственности в установленном законом порядке. Указывает, что истец не обращалась ни к застройщику, ни в регистрационную палату с требованием зарегистрировать право собственности на приобретенную квартиру. Считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку первоначально она не попыталась реализовать свое право на регистрацию в собственность спорной квартиры, в связи с чем не имеет титула собственника, позволяющего ей обращаться с настоящим иском. Указывает, что истец не лишена возможности в соответствии со ст. 398 ГК РФ защитить свое нарушенное право путем предъявления требований о взыскании с ЗАО «Энергия» убытков в виде средней стоимости аналогичного жилого помещения, связанных с невозможностью предоставления ей квартиры по договору долевого участия в строительстве.

Считает, что имеет место двойная продажа объекта недвижимости со стороны застройщика, который пытается уйти от ответственности, в связи с чем ООО «Энергия» и предоставило суду информацию об отсутствии документов в связи с истечением сроков давности хранения. Несмотря на заключение экспертизы, считает, что договор, заключенный между ЗАО «Энергия» и ФИО6 10 ноября 2004 года, не может быть признан ничтожной сделкой, поскольку дальнейшие действия ЗАО «Энергия» свидетельствуют о последующем одобрении ими сделки.

Указывает, что истцом не было представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что она как собственник спорной квартиры, распорядилась и владела ею - коммунальные услуги не оплачивала, ремонт квартиры не проводился, в Росреестр заявление о регистрации права не подавала.

ФИО3 в судебную коллегию представлено возражение на апелляционную жалобу с указанием на необоснованность доводов жалобы, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что 22 октября 2004 года между ЗАО «Энергия» и ФИО12 (после регистрации брака ФИО11) Е.Н. был заключен договор № **** долевого участия в строительстве дома-новостройки, по условиям которого ФИО12 принимает долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: г.Челябинск, 13-16-этажный дом в микрорайоне **** Северо-Запада по ул.**** в Калининском районе(стр.) путем инвестирования денежных средств в размере **** рублей, а ЗАО «Энергия» после полной оплаты вышеуказанной суммы обязалось предоставить в собственность дольщика однокомнатную квартиру № **** в вышеуказанном жилом доме, общей площадью **** кв.м. 28 июля 2008 года ЗАО «Энергия» передало, а ФИО3 приняла в собственность однокомнатную квартиру № **** на 11 этаже жилого дома по адресу: г.Челябинск, ул.****, д. ****, общей площадью **** кв.м.(л.д.7-8 т.1). Квартира передана в состоянии черновой отделки. Представленные в материалы дела квитанции к приходным кассовым ордерам от 13 января 2006 года и 03 февраля 2006 года подтверждают оплату ФИО13 стоимости строительства вышеуказанной квартиры(л.д.157-158,196 т.1). истец право собственности на спорную квартиру в Управлении Росреестра по Челябинской области не зарегистрировала.

Жилой дом с встроено-пристроенными магазинами и офисами в **** микрорайоне по ул.**** в калининском районе г.Челябинска, расположенный по адресу: г.Челябинск, ул.****, ****(квартиры №№ ****) введен в эксплуатацию на основании разрешения от 31 мая 2006 года.

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов в отношении спорного объекта недвижимости право собственности ФИО6 зарегистрировано 21 ноября 2013 года на основании представленных в регистрирующий орган следующих документов: договора № **** от 10 ноября 2004 года долевого участия в строительстве дома-новостройки, заключенный между ЗАО «Энергия» в лице ФИО10, и ФИО6, акта приема-передачи квартиры от 14 марта 2007 года(л.д.82 т.1).

27 декабря 2013 года между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Челябинск, ул.****, ****, стоимость которой составила **** рублей, уплаченной до представления договора на государственную регистрацию. Право собственности ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано 10 января 2014 года.

Согласно справки ТСЖ «Коммунар» финансово-лицевой счет на квартиру № **** в д. № **** по ул.**** в г.Челябинске не открывался, регистрация в квартире не производилась. По состоянию на 12 мая 2014 года в отношении спорной квартиры производились начисления по оплате коммунальных платежей, задолженность отсутствует. Из объяснений представителя истца и представленных в материалы дела договоров аренды, следует, что в 2010 года спорная квартира на условиях аренды предоставлялась ТСЖ «Коммунар» для использования в качестве офиса. Согласно ответа ТСЖ «Коммунар» на судебный запрос о том, что владельцем квартиры № **** является ФИО3, ТСЖ стало известно от предыдущей управляющей компании-ООО «Дом-сервис», которая также использовало указанную квартиру в качестве офиса.

Согласно заключению судебного эксперта ФИО14 подписи от имени ФИО10 в договоре № **** от 10 ноября 2004 года долевого участия в строительстве дома-новостройки, заключенного между ЗАО «Энергия» и ФИО6 , акте приема-передачи от 14 марта 2007 года выполнены не ФИО10, а другим лицом с подражанием ее подписи.

Установив, что застройщик ЗАО «Энергия» в лице ФИО10 (как указано в договоре от 10 ноября 2004 года) не заключало договор на спорную квартиру с ФИО6, оплата долевого участия в строительстве дома произведена ФИО3, квартира была передана истице в фактическое владение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО3 является собственником спорной квартиры, и имеет право на защиту нарушенного права путем истребования квартиры из чужого незаконного владения.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части истребования спорной квартиры из незаконного владения ФИО1, судебная коллегия считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований об исключении из ЕГРП сведений о праве собственности ФИО1 на спорную квартиру.

Согласно п.4 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение права у истца.

В качестве надлежащего доказательства возникновения у ФИО3 права собственности на квартиру № **** в д. № **** по ул.**** в г.Челябинске судом первой инстанции обоснованно принят договор долевого участия в строительстве дома-новостройки от 22 октября 2004 года, содержащий все существенные условия о предмете и цене объекта купли-продажи, который будет возведен в будущем. Судом обоснованно принято во внимание, что оплата по договору долевого участия в строительстве произведена истцом в полном объеме, объект договора передан в фактическое владение истца.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суд первой инстанции установлено, что договор долевого участия в строительстве дома-новостройки между ЗАО «Энергия» в лице ФИО10 и ФИО6 является ничтожной сделкой, поскольку договор от имени застройщика подписан не установленным лицом.

Учитывая, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих выбытие спорной квартиры по воле надлежащего собственника ФИО3, суд первой инстанции пришел к правильному

выводу об истребовании из незаконного владения ФИО1 спорной квартиры.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи от 24 января 2014 года, заключенный ФИО1 с ФИО6, является действительной сделкой, не принимается судебной коллегией в качестве основания для отмены обжалуемого решения, поскольку сделка, основанная на ничтожной сделке, является недействительной сделкой.

Доводы жалобы о том, что суд при разрешении спора необоснованно применил положения ст.ст. 301,302 ГК РФ вследствие отсутствия зарегистрированного права собственности истицы на спорную квартиру, не влекут отмены решения, поскольку при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств. В материалы дела представлены бесспорные доказательства,

подтверждающие возникновение у ФИО3 права собственности на спорную квартиру.

Не могут быть приняты во внимание судебной коллегией доводы апелляционной жалобы о том, что истец вправе восстановить нарушенное право путем обращения с иском к ЗАО «Энергия» о взыскании убытков, связанных с не предоставлением объекта долевого участия. Выбор способа защиты права принадлежит только истцу.

Доводы апелляционной жалобы о последующем одобрении ЗАО «Энергия» договора долевого участия в строительстве № **** от 10 ноября 2004 года не соответствуют материалам дела и не подтверждены документально.

Ссылка в апелляционной жалобе на недоказанность истцом факта владения и распоряжения спорной квартирой является несостоятельной. Материалами дела подтверждается передача ФИО3 спорной квартиры в аренду ТСЖ «Коммунар».

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке.

В силу п.1 ст.2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года №122-ФЗ (ред.21.07.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством

возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права

Учитывая, что резолютивная часть решения суда не содержит выводов о применении последствий недействительности договора долевого участия от 10 ноября 2004 года № **** , договора купли-продажи спорной квартиры от 27 декабря 2013 года, то отсутствуют безусловные основания для внесения записи в ЕГРП.

Поэтому судебная коллегия полагает, что при удовлетворении исковых требований истицы в части истребования из незаконного владения ФИО1 спорной квартиры, право собственности на которую зарегистрировано в Управлении Росреестра по Челябинской области за ответчиком, данная запись подлежит исключению из ЕГРД в связи с чем, решение суда в этой части подлежит отмене с вынесением нового решения об аннулировании в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда г.Челябинска от 11 августа 2014 года в части отказа ФИО3 в удовлетворении исковых требований об исключении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ФИО1 отменить. Принять в этой части новое решение.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: г.Челябинск, ул.****, ****.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи