Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 24 декабря 2013 года гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, товарищества собственников жилья «Олимп №1» на решение Советского районного суда г.Челябинска от 22 августа 2013 года по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ривер Консалт», закрытому акционерному обществу «ДБМ», конкурсному управляющему закрытого акционерного общества «ДБМ» ФИО2 о признании торгов недействительными.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, объяснения представителя третьего лица ТСЖ «Олимп №1» ФИО3, поддержавшей доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Ривер Консалт», ЗАО «ДБМ», конкурсному управляющему ЗАО «ДБМ» ФИО2 (с учетом уточнений) о признании торгов по продаже имущества (имущественных прав) ЗАО «ДМБ» в части лота №6 - право требования на нежилое помещение № ****, общей площадью **** кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, ул. ****, ****, принадлежащее ЗАО «ДМБ» (код лота №РАД-33600), недействительными.

В обоснование иска истец указал, что в соответствии с протоколом о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника ЗАО «ДБМ» от 19 сентября 2012 года, он, ФИО1, признан победителем по лоту № 6 - право требования на нежилое помещение № ****, общей площадью **** кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, ул. ****, д. ****, принадлежащее ЗАО «ДМБ» (код лота №РАД-33600). Конкурсным управляющим ФИО2 в его адрес направлено предложение о заключении договора по результатам торгов и проект договора цессии. Однако условия представленного проекта договора не соответствуют условиям и порядку проведения торгов. Полагает, что ЗАО

«ДБМ» не вправе заключать договор цессии, поскольку у последнего отсутствуют имущественные права в отношении указанного нежилого помещения, при этом спорное помещение является частью общих помещений многоквартирного жилого дома, вследствие чего, ответчики не вправе были его выставлять на торги. Также ссылается на допущенные конкурсным управляющим ФИО2 нарушения порядка заключения договора цессии по результатам торгов, в части нарушения пятидневного срока, предусмотренного для направления противной стороне проекта договора (л.д.3-8, 57).

В суде первой инстанции истец ФИО1 при надлежащем извещении участие не принимал, просил о рассмотрении дела без его участия (л.д.93).

В суде первой инстанции представитель ответчика ООО «Ривер Консалт» при надлежащем извещении участие не принимал, представил письменный отзыв, согласно которому исковые требования не признал, поскольку считал, что торги проведены с соблюдением норм действующего законодательства (л.д. 46-47).

В суде первой инстанции представитель ответчика ЗАО «ДБМ», конкурсный управляющий ЗАО «ДБМ» ФИО2 при надлежащем извещении участие не принимали.

Представитель ответчика ТСЖ «Олимп №1» ФИО4 в суде первой инстанции возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что нежилое помещение № **** является парадным входом в многоквартирный жилой дом, соответственно является общим имуществом собственников, принадлежит им на праве долевой собственности и отчуждаться ЗАО «ДБМ» по результатам состоявшихся торгов не может (л.д.81-82).

Представитель третьего лица Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска ФИО5 в суде первой инстанции пояснила, что исковые требования права третьего лица не затрагивают.

Суд вынес решение об отказе в удовлетворении исковых требований (л.д.101-188).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что факт отсутствия имущественного права, являющегося предметом торгов, является доказанным в силу объективного обстоятельства дел, а именно - помещение, права на которое являются

предметом оспариваемых торгов, достоверно не поименовано в инвестиционном контракте на строительство здания, в котором должно располагаться такое помещение. Указывает, что выставленное на торги помещение является общим домовым имуществом (л.д.113).

В апелляционной жалобе ТСЖ «Олимп №1» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что у ЗАО «ДМБ» отсутствуют права на нежилое помещение №****, поскольку оно является парадным входом в дом и относится к общему имуществу жилого дома (л.д.118-119).

В суд апелляционной инстанции явился представитель третьего лица ТСЖ «Олимп №1» ФИО3

Истец ФИО1, ответчик конкурсный управляющий ЗАО «ДБМ» ФИО2, третье лицо временный управляющий ООО «Объединение «Водоканалремстрой» Ф.О.В., представители ответчика ООО «Ривер Консалт», третьего лица Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены (л.д.160-178), об отложении дела не просили, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на сайте Челябинского областного суда, в связи, с чем на основании статей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя ТСЖ «Олимп №1» ФИО3, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного применения норм материального права.

Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, 01.09.2011 года между ЗАО «ДБМ» и ООО «Ривер Консалт» заключен агентский договор №12-11/ТР, по условиям которого ЗАО «ДБМ» поручает, а ООО «Ривер Консалт» обязуется выполнять работу по организации и проведению торгов с целью продажи имущества, принадлежащего ЗАО «ДБМ» согласно заданию к настоящему договору, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, торги проводятся ООО «Ривер Консалт» от своего имени за счет ЗАО «ДБМ» (л.д.62-63).

Согласно заданию №5 ЗАО «ДБМ» поручило ООО «Ривер Консалт» организовать и провести торги посредством публичного предложения по продаже имущества, принадлежащего ЗАО «ДБМ»; выставить на продажу имущество двумя лотами №5 и №6, при этом по лоту №6 выставлено право

требования на нежилое помещение №****, общей площадью **** кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.****, ****, установлена начальная продажная цена **** руб. (л.д.64).

09 июня 2012г. в газете «Коммерсантъ» опубликовано объявление №66030075159 о продаже имущества ЗАО «ДБМ» на открытых торгах в форме аукциона и в этот же день в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве на сайте www.fedresurs.ru опубликовано сообщение о проведении торгов посредством публичного предложения, назначенных на 18.07.2012г. с 08:00 часов (северное время) электронная площадка для проведения торгов ОАО «Российский аукционный дом». Под лотом №6 выставлялось право ЗАО «ДБМ» требования на указанное нежилое помещение №**** принадлежащее ЗАО «ДБМ». По результатам проведенных торгов от 18.09.2012г. ФИО1 признан победителем по лоту №6 (л.д. 66-68, 69-70,71-73).

Из материалов дела следует, что конкурсным управляющим ФИО2 ФИО6 был направлен пакет документов: уведомление от 26.09.2012г. и проект договора уступки права требования на нежилое помещение б/н от 25.09.2012г. (л.д. 15-17).

Уведомлением от 25 октября 2012 года истец сообщил конкурсному управляющему ФИО2 о неподписании им, как победителем торгов, проекта договора, поскольку из условий данного договора не усматривается наличие ЗАО «ДМБ» прав требования, предлагаемых к уступке; наименование должника; а также имеется несоответствие в п.п.2.2. и 3.2. проекта договора; нарушен пятидневный срок направления уведомления победителю и проекта договора для его подписания;

Установив, что организатором торгов ООО «Ривер Консалт» торги проведены в соответствии с требованиями ст.448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) и учетом положений закона «О банкротстве», суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании торгов недействительными.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие у ЗАО «ДБМ» уступаемого имущественного права, являющегося предметом торгов, само по себе основанием для признания торгов, процедура которых не нарушена, недействительными, не является.

Однако судебная коллегия с указанным выводом суда не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из

оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В силу ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из смысла названных норм права следует, что торги являются оспоримой сделкой, а споры о признании их недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. При этом лицо, обращающееся с требованиями о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная

сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Частью 2 статьи 447 ГК РФ предусмотрено, что в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает на отсутствие у продавца права требования в отношении недвижимого имущества (лота №6), реализованного на торгах.

Из материалов дела видно, что в обоснование права собственности на объект, реализуемый на торгах 18 июля 2012г., конкурсным управляющим указаны в договоре уступки прав требования договор об инвестиционной деятельности №1/3 от 01.10.2001г.,заключенный между ЗАО ДБМ» и ООО Объединение «Водоканалремстрой, дополнительное соглашение №1 от 01.12.2003г.; дополнительное соглашение №2 от 17 марта 2004г.; документы, подтверждающие произведенное ЗАО «ДБМ» финансирование строительства жилого дома по ул. ****, **** в г.Челябинске, в том числе судебные акты Арбитражных судов по делу А76-15641/2006-9-434.

На судебный запрос о предоставлении указанных документов, конкурсный управляющий ЗАО «ДБМ» сообщил суду апелляционной инстанции, что данных документов у конкурсного управляющего не имеется, так как они не были переданы директором М.Д.Б. (л.д.144).

Из судебных актов Арбитражных судов по делу А76-15641/2006-9-434, на которые ссылалось в договоре уступке прав требования ЗАО «ДБМ», а именно: решения Арбитражного суда Челябинской области от 17.10.2006г., Постановления Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 27 апреля 2007г., следует, что ЗАО «ДБМ» отказано в признании права собственности на нежилое помещение №7 на 1 этаже общей площадью 126.5 кв.м. литера А. (л.д. 153-159).

Также из судебных актов следует, что между ООО «Объединение «Водоканалремстрой» (застройщик) и ЗАО «ДБМ» (инвестор) заключен

договор № 1\3 от 01 октября 2001 года об инвестиционной деятельности, согласно которому застройщик принял на себя обязательство предоставить под застройку 10-этажного жилого многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий ему на праве аренды, а инвестор - осуществлять финансирование инвестиционного проекта, заключать договоры генподряда на выполнение подрядных работ. Распределение собственности стороны предусмотрели по окончании строительства путем передачи 77% общей площади дома в собственность инвестора и 23% - застройщика.

Дополнительными соглашениями к указанному договору №1 от 01 декабря 2003 года и №2 стороны определили площади и номера квартир, площадь цокольного (офисного) этажа дома, распределяемых между ними.

Администрацией г.Челябинска 22.10.2003г. обществу «Объединение Водоканалремстрой» выдано разрешение на строительство 10-этажного жилого дома по ул. ****. Согласование проектной документации произведено также на 10-этажный жилой дом площадью **** кв.м. с офисными помещениями в цокольной части.

Однако, в дальнейшем был частично изменен первоначальный проект дома, увеличена высота подвала, перепроектированы 1 и 2 этажи под нежилые помещения, а также надстроен 11-й этаж дома. Строительство дома осуществлено с учетом скорректированного проекта.

Судебная коллегия полагает, что указанные документы в договоре уступке прав требования не являются достаточным доказательством возникновение права требования спорного имущества у ЗАО «ДБМ».

Так, в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Нежилое помещение №****, расположенное на 1 этаже

многоквартирного жилого дома **** по ул. **** в г. Челябинске не было включено в состав инвестиционного результата, принадлежащего исключительно ЗАО «ДБМ».

Судебная коллегия полагает, что в соответствии со ст. 1041 ГК РФ

договор № 1\3 от 01 октября 2001 года является договором простого товарищества.

В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ от 21.07.1997 года право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст.219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и применительно к ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ от 21.07.1997 года право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Поскольку многоквартирный жилой дом по ул. ****, **** в г. Челябинске возведен на земельном участке, предоставленном ООО «Объединение «Водоканалремстрой» в аренду, право долевой собственности ООО «Объединение «Водоканалремстрой» и ЗАО «ДБМ» на данный участок не оформлено, застройщиком получено разрешение на строительство 10-ти этажного жилого дома, застройщик и инвестор распределили результат инвестиционной деятельности - 10-ти этажный жилой дом, какие-либо соглашения о распределении нежилых помещений 1 этажа данного дома между застройщиком и инвестором отсутствуют, следовательно, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у ЗАО «ДБМ», как инвестора, не возникло вещное право на нежилое помещение №****.

Иных надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии права требования у ЗАО «ДБМ» в отношении объекта недвижимого имущества, реализуемого на торгах 18.07.2012г., в материалах дела не имеется (л.д.140-159).

Поскольку у продавца отсутствуют соответствующие

правоустанавливающие документы, подтверждающие право требования на объект недвижимого имущества, реализованного на торгах 18.07.2012г., ЗАО «ДБМ» не вправе было им распоряжаться путем продажи с торгов, и соответственно торги в части продажи данного имущества являются недействительными.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения о признании торгов по продаже имущества (имущественных прав) ЗАО «ДБМ» в части лота №6 - право требования на нежилое помещение №****, общей площадью **** кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.****, д. **** (код лота №РАД-33600), недействительными.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г.Челябинска от 22 августа 2013 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать торги по продаже имущества (имущественных прав) ЗАО «ДБМ» в части лота №6 - право требования на нежилое помещение №****, общей площадью **** кв.м., расположенное по адресу: г.Челябинск, ул.****, д. ****, (код лота № РАД-33600), недействительными.

Председательствующий:

Судьи