Определение № 11-1360/18 от 25.01.2018 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№ 11-1360/2018

Судья Лебедева А.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 января 2018 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Родиной А.К.

судей Роговой Е.С., Шалиевой И.П.,

при секретаре Цыпине И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Копейского городского суда Челябинской области от 12 июля 2017 года по иску ФИО1 к Администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным, понуждении заключить договор на тех же условиях.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, истца ФИО1, его представителя ФИО2, третье лицо ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчиков Администрации КГО Челябинской области и Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО Челябинской области о правомерности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к Администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании незаконным отказа в перезаключении договора аренды земельного участка от 17 марта 2014 года, понуждении заключить новый договор аренды земельного участка на условиях предыдущего договора на новый срок.

В обоснование требований указал, что ему в аренду был предоставлен земельный участок с КН *** по адресу: Челябинская область, г. Копейск, юго-восточнее водоема в районе промплошадки бывшей шахты «Красная Горнячка» сроком до 11 марта 2017 года для строительства пляжа, заключен соответствующий договор. До истечения договора аренды истец обратился в администрацию городского округа с заявлением о заключении нового договора аренды указанного участка - для строительства пляжа и эксплуатации двух возведенных нежилых зданий на тех же условиях, расторжении предыдущего договора аренды. Между тем, в заключении нового договора аренды истцу было отказано по тем основаниям, что площадь испрашиваемого участка значительно превышает площадь, занятую

1

расположенными на нем объектами недвижимости. С принятым решением ФИО1 не согласен, поскольку решение администрации городского округа не содержит нормативного обоснования, испрашиваемый участок не изъят и не ограничен в обороте, как арендатор участка ФИО1 имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Протокольным определением суда по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области (том 1 л.д. 54).

Представитель ответчиков с иском не согласился, указал, что договор аренды был заключен для строительства пляжа, площадью*** кв. метров, истец построил на участке 2 здания бани, площадью по *** кв. метров. На участке возведены строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка. Считает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, дающих ему право на приобретение по договору аренды земельного участка в размерах, превышающих площадь расположенных на данном земельном участке строений.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ФИО1 полагает решение суда необоснованным и подлежащим отмене. Указывает, что надлежаще исполнял условия договора аренды. Не согласен с выводом суда об отсутствии доказательств того, что им произведены работы по строительству пляжа. Данные обстоятельства не являлись предметом судебного разбирательства, не были указаны в постановлении о выделении земельного участка под строительство пляжа. Представитель администрации городского округа знал о том, что истец произвел расчистку береговых полос от растительности, подсыпку песка для улучшения пляжной полосы, углубление и расчистку дна акватории пляжа от ила и грязи, устройство песчаного дна. Судом этот вопрос на обсуждение сторон не выносился. Отмечает, что оснований для отказа в удовлетворении требования о понуждении заключить договор аренды на новый срок у суда не имелось, поскольку по истечении срока действия договора истец продолжил пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений стороны арендодателя. Претензий со стороны администрации городского округа не поступало. Также указывает, что статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено такое основание для отказа в предоставлении земельного участка, как «значительное превышение площади нежилых зданий, расположенных на испрашиваемом земельном участке». Судом не исследовался в судебном заседании тот факт, что истцом не только расчищено дно акватории пляжа, но и проведено зарыбление пруда, что привело к улучшению экологической обстановки в районе. Целями аренды участка изначально являлись: приведение пляжа в облагороженный вид, зарыбление и пользование озером. Также отмечает, что вопрос о том, какая

2

площадь может быть предоставлена, чтобы избежать отказа, судом не исследовался.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает обжалуемое решение подлежащим отмене в связи с несоответствием сделанных судом выводов фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

Отклоняя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для предоставления в аренду истца земельного участка площадью, значительно превышающей площадь расположенных на испрашиваемом участке нежилых зданий. Счел, что предоставленном в аренду земельном участке истцом возведены объекты, не соответствующие его целевому назначению: бани, гостевой дом. Суд указал на отсутствие доказательств осуществления истцом работ по строительству пляжа, а именно, расчистки береговых полос, подсыпке песка, улучшения пляжной полосы, углубления и расчистки дна акватории пляжа от ила и грязи, устройства песчаного дна.

Однако с такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться.

Согласно материалам дела ФИО1 являлся арендатором земельного участка с КН *** по адресу: Челябинская область, г. Копейск, юго-восточнее водоема в районе промплошадки бывшей шахты «Красная Горнячка» на основании договора аренды *** от 17 марта 2014 года сроком до 11 марта 2017 года. Указанный земельный участок был сформирован из земель населенных пунктов площадью *** кв. метров был предоставлен истцу для строительства пляжа. Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее -ЕГРН) 31 марта 2014 года (том 1 л.д. 10-17, 191, 192).

Согласно п. 3.1. договора аренды размер арендной платы составлял 0,01 рублей. В соответствии с ответом на запрос Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области начисления арендной платы по договору аренды участка не производились. В связи с чем, соответствующие платежи арендатором не вносились (том 1 л.д. 247).

31 января 2017 года, то есть до истечения срока действия указанного договора аренды, ФИО1 обратился в Администрацию Копейского городского округа Челябинской области с заявлением о заключении с ним договора аренды указанного земельного участка, используемого для строительства «пляжа» на основании постановления Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 11 марта 2014 года *** и эксплуатации 2-х нежилых зданий, в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) на 49 лет. К заявлению приложил обозначенный выше договор аренды, постановление Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 11

3

марта 2014 года *** о предоставлении участка в аренду, кадастровый паспорт земельного участка, правоустанавливающие документы на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости, кадастровые паспорта этих объектов (том 1 л.д. 65-87).

Решением Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 27 февраля 2017 года в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка было отказано по тем основаниям, что площадь данного участка значительно превышает площадь, занятую расположенными на нем нежилыми зданиями (банями № 1 и № 2 площадью *** кв. метра каждая). При этом представленными документами не подтверждается необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости (том 1 л.д. 64).

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Согласно постановлению Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 11 марта 2014 года *** земельный участок с КН *** был предоставлен истцу с предварительным согласованием места размещения объекта (пляжа) без проведения торгов (том 1 л.д. 72). Таким образом, условие, предусмотренное подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ, соблюдено.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктами 9, 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

- земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что испрашиваемый земельный участок представлялся истцу в аренду для строительства пляжа до внесения изменений в ЗК РФ. С заявлением о заключении договора аренды на новый срок истец обратился до истечения срока действия ранее заключенного

5

договора аренды земельного участка, предыдущий договор аренды не был расторгнут, в том числе, по инициативе арендодателя. Доказательства наличия исключительных прав на приобретение земельного участка у иных лиц в деле отсутствуют.

Для проверки доводов стороны ответчика о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади возведенных на данном участке объектов судебной коллегией были истребованы и приняты в качестве новых доказательств по делу в порядке ч. 2 ст. 56, ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ как подтверждающие юридически значимые обстоятельства, подлежащие установлению по настоящему делу, разрешение на строительство объекта недвижимости «пляж», акт о выборе земельного участка, постановление о предварительном согласовании места размещения «пляжа», градостроительный план земельного участка, проект объекта (шифр 017.2014), протокол № 43 заседания технического совета по согласованию данного проекта, дела правоустанавливающих документов на возведенные на испрашиваемом земельном участке объекты: баню № 1, баню № 2, гостевой дом, технические планы этих зданий, кадастровые паспорта на них, разрешение на ввод зданий в эксплуатацию (том 2 л.д. 54-107, 111-157, 178-232).

Из указанных документов усматривается, что изначально на земельном участке с КН *** было разрешено строительство объекта «пляж» в составе следующих объектов: ресторана площадью *** кв. метра, гостевого дома площадью *** кв. метра, двух бань площадью по *** кв. метра (том 2 л.д. 76). На дату обращения с заявлением о заключении договора аренды данного участка на новый срок строительство гостевого дома, площадью 106 кв. метра и бань площадью по *** кв. метра было завершено, объекты введены в эксплуатацию, на них зарегистрировано право собственности ФИО1 (том 2 л.д. 102-107). Последний объект - ресторан строительством, не окончен. В связи с чем в заявлении о заключении договора аренды земельного участка на новый срок истец просил о предоставлении ему земельного участка, как для эксплуатации существующих оконченных строительством объектов недвижимости, так и для строительства «пляжа».

С учетом разработанного и согласованного проекта строительства «пляжа», на основании которого истцу было выдано разрешение на строительство данного объекта (в составе ряда объектов), при разрешении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы судебной коллегией были отклонены вопросы стороны ответчика перед экспертом о том, возможно ли преобразование спорного участка для эксплуатации введенных в эксплуатацию строений по отдельности, а также о том, возможен ли отдельный подъезд или оборудование такого к каждому из вновь образованных участков. Сделан вывод, что поскольку согласно разрешительной документации возводимые на участке объекты изначально создавались и вводились в эксплуатацию как элементы единого объекта

6

(пляжа), оснований для формирования эксплуатации указанных объектов самостоятельных земельных участков не имеется.

Доводы стороны ответчика о превышении площади испрашиваемого участка необходимо площади отклонены заключением проведенной по делу судебной экспертизы. Так, согласно сделанным экспертом выводам, площадь исследуемого земельного участка с КН *** необходимая для эксплуатации «пляжа»: ресторанного комплекса. Гостевого домика, двух бань, беседок, иных строений и сооружений, в том числе, некапитального характера, относящихся к обслуживанию комплекса, составляет *** кв. метров. В результате проведенного исследования площадь участка с КН *** - *** кв. метров уменьшена ввиду исключения из неё частей данного участка, необходимых для обслуживания сооружений, находящихся в границах этого участка и имеющих место до образования данного участка. А именно, сооружения водоотводящего коллектора и сооружения энергетического комплекса Копейского энергоуправления (том 3 л.д. 1-97).

Названное заключение подробно аргументировано, выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства, подписано экспертом, имеющим надлежащую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Изложенные в экспертном заключении выводы последовательны, иными доказательствами по делу не опровергнуты. В связи с чем, оснований не доверять заключению эксперта у судебной коллегии не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что совокупность условий для заключения с истцом без проведения торгов договора аренды испрашиваемого участка для завершения строительства объекта «пляж» на новый срок имеется, оспариваемый отказ в заключении такого договора противоречит закону. В связи с чем такое решение следует признать незаконным, возложить на Администрацию Копейского городского округа Челябинской области обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с КН *** на срок 3 года (в соответствии с требованиями подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) для завершения строительства объекта «Пляж» (согласно разрешению на строительство № ***). В удовлетворении остальной части - о заключении нового договора аренды на условиях предыдущего договора аренды, отказать, поскольку такие требования не основаны на законе. В частности, определенное в предыдущем договоре аренды условие о размере арендной платы - 0,01 рубля противоречит требованиям ст. 39.7 ЗК РФ о необходимости определения размера арендной платы на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

На основании ст. 98 ГПК РФ, поскольку требования истца

7

удовлетворены, в его пользу с Администрации Копейского городского округа Челябинской области необходимо взыскать понесенные истцом расходы на проведение экспертизы в размере 50000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 12 июля 2017 года отменить, принять по делу новое решение.

Признать отказ Администрации Копейского городского округа Челябинской области от 27 февраля 2017 года *** в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ***, незаконным.

Возложить на Администрацию Копейского городского округа Челябинской области обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, юго-восточнее водоема в районе промплошадки бывшей шахты «Красная Горнячка», на срок 3 года для завершения строительства объекта «Пляж» (согласно разрешению на строительство № ***).

Взыскать с Администрации Копейского городского округа Челябинской области в пользу ФИО1 расходы по проведению экспертизы в размере 50000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

8