Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в помещении суда в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Управляющая компания Домовой», на решение мирового судьи судебного участка № 1 Козловского района ЧР от 17 августа 2021 по иску ООО «Управляющая компания Домовой» к Марковой Л.Д. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки за просрочку арендных платежей, задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, пени, и встречному исковому заявлению Марковой Л.Д. к ООО «Управляющая компания Домовой» о расторжении договора аренды нежилого помещения и договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества,

установил:

ООО «УК «Домовой» обратилось в суд с исковым заявлением к Марковой Л.Д. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей, задолженности за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома и пеней.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом ООО «УК «Домовой» и Марковой Л.Д. 25.02.2018 заключен договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме.

По заключенному договору ООО «УК «Домовой» предоставило Марковой Л.Д. нежилое помещение, а ответчик Маркова Л.Д. обязалась своевременно оплачивать арендную плату за данное помещение. В соответствии с п. 3.1 договора аренды от 25.07.2018 арендная плата за предоставленное помещение составляет 500 рублей в год за 1 кв.м. сходя из условий п.3.2 договора аренды, обязанность по внесению ежемесячной арендной платы арендодателю за предоставленное помещение должна исполняться до 20-го числа каждого месяца.

Однако в нарушение условий заключенного договора в период с 1 февраля 2018 года по 31 августа 2020 года ответчик свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность в размере <число> рублей 73 копеек. Согласно п. 4.1 договора аренды за несвоевременную оплату арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности. Неустойка за период с 21 августа 2018 года по 1 октября 2020 года - составила <число> рубль 65 копеек. Так же 25 июля 2018 года между истцом ООО «УК «Домовой» и ответчиком Марковой Л.Д. был заключен договор оказание услуг по содержанию общедомового имущества, в соответствии с п. 3.1 которого, расходы по содержанию общедомового имущества нежилого помещения, арендуемого ответчиком, составляют 15,60 рублей в месяц за 1 кв.м., общей площади помещения в 33.2 кв.м. и расходов на оплату ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Исходя из условий п. 3.2 договора содержания от 25 июля 2018 года обязанность ответчика по внесению им платы должна исполняться до 10-го числа каждого месяца. Однако в нарушение условий заключенного договора в период с 1 февраля 2018 года по 31 августа 2020 года ответчик свои обязательства по оплате содержания нежилого помещения не исполняет, в связи, с чем образовалась задолженность в размере <число> рублей 93 коп. При этом размер пеней за период с 11 августа 2018 года по 5 апреля 2020 года составил <число> рублей 54 коп.

На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика в пользу истца подлежащую внесению арендную плату в размере <число> руб. 73 коп., неустойку за просрочку уплаты арендных платежей в размере <число> руб. 65 коп., а так же задолженность за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного жилого <адрес> в размере <число> руб. 93 коп., пени в размере <число> руб. 54 коп.

Ответчик Маркова Л.Д. обратилась в суд со встречным исковым заявлением, о расторжении договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме, заключенного между ней и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г. с 25 августа 2019 года, и договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества, заключенного между ней и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 года с 25 августа 2019 года, которое принято к производству мировым судьей для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Встречные исковые требования Марковой Л.Д. мотивированы тем, что в силу п. 5.2. договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме, заключенного между ООО «УК «Домовой» и Марковой Л.Д. от 25 июля 2018 г., вытекает, что данный договор подлежит расторжению, а Арендатор выселению в случае, если арендатор не внес причитающиеся платежи в течение 3-х месяцев по истечении срока очередного платежа. Маркова Л.Д. не выполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного жилого помещения с апреля 2019 года. В связи с чем, исходя из смысла п. 5.2. договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме вытекает, что данный договор по требования арендодателя должен был быть, расторгнут еще 25 августа 2019 года. Однако ООО «УК «Домовой» не требовал досрочного расторжения договора, чем нарушил условия договора аренды. В силу п. п. 5.2. договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения, истец по встречному иску - Маркова Л.Н. просит суд расторгнуть договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме между ней, Марковой Л.Д. и ООО «УК «Домовой» с 25 августа 219 года. Кроме того она неоднократно уведомляла ООО «УК Домовой» в устной форме в июле 2019 года, в письменной форме (претензия) в марте 2020 года что прекратила деятельность в качестве юридического лица, и пользоваться нежилым помещением больше не будет. Ее претензию в ООО «УК «Домовой» приняли, что подтверждает то, что «УК «Домовой» известно, что помещением она не пользовалась и не пользуется и не собиралась пользоваться. Так же она в июле 2019 года, в Управляющей компании оставила лист записи ЕГРИ, о том что она прекратила деятельность в качестве ИП. Однако ООО «УК «Домовой» не сообщила ей, какие действия в дальнейшем она должна предпринимать, и что надо расторгнуть договор, чем нарушило Закон «О защите прав потребителей». Она, т.е. Маркова Л.Д. является пенсионером, юридически не просвещена, поэтому не могла знать, что нужно расторгнуть договор аренды, поскольку задолженность по аренде растёт. Кроме того нежилое помещение <адрес> занято другими арендодателями, что подтверждено сотрудниками Отдела МВД по Козловскому району в присутствии Носова А.Г., и Марковой Л.Д., а сам арендуемый подвал закрыт.

Ссылаясь на вышеприведенные обстоятельства, истец по встречному иску считает ежемесячные начисления ООО «УК «Домовой» неправомерными, поскольку данным помещением она не пользуется, считает что договор аренды ООО «УК «Домовой» должно было расторгнуть в силу п. 5.2 договора, так же спорное помещение занято другими арендодателями.

На основании изложенного, Маркова Л.Д. просит отказать ООО «УК Домовой» в удовлетворении заявленных к ней исковых требований, а так же расторгнуть договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме между Марковой Л.Д. и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г. с 25 августа 2019 года в связи с п. 5.2. договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения. Расторгнуть договор на оказание услуг по содержанию общедомового имущества между мной, Марковой Л.Д. и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г. с 25 августа 2019 года.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ООО «УК Домовой» не участвовал, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело без его участия, исковые требования поддерживал, по изложенным основаниям, в удовлетворении встречных исковых требований Марковой Л.Д. просил отказать в полном объеме.

Ответчик Маркова Л.Д. в судебном заседании суда первой инстанции не участвовала, представила письменные возражения, в которых исковые требования ООО «УК Домовой» не признала, при этом факт заключения меду ней и ООО «УК Домовой» договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме от 25 июля 2018 г. и договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества от 25 июля 2018 года не оспаривала.

Третьи лица: администрации Козловского городского поселения, Государственной жилищной инспекции Чувашской Республики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела явку своих представителей в судебном заседании не обеспечили.

Решением мирового судьи судебного участка №1 Козловского района Чувашской Республики от 17 августа 2021 г., с учетом определения от 02 сентября 2021 года об исправлении описки, исковые требования ООО «Управляющая компания «Домовой» удовлетворены частично, с Марковой Л.Д. в пользу ООО «Управляющая компания «Домовой» взыскана задолженность по арендной плате в размере <число> руб. 41 коп., неустойка за просрочку уплаты арендных платежей в размере <число> руб. 55 коп., задолженность за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного жилого <адрес> в размере <число> руб. 27 коп., пени в размере <число> руб. 55 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <число> руб. 00 коп.

Встречный иск ФИО1 к ООО «УК «Домовой» о расторжении договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г. с 25 августа 2019 г., договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г. с 25 августа 2019 года удовлетворен, расторгнуты договора: имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме и договор на оказание услуг по содержанию общедомового имущества от 25 июля 2018 г. с 25 августа 2019 года.

На указанное решение мирового судьи представителем истца (ответчика по встречному иску) ООО «УК Домовой» подана апелляционная жалоба, в которой представитель истца просит отменить решение мирового судьи судебного участка № 1 Козловского района ЧР от 17.08.2021 по иску ООО «УК Домовой» к ФИО1, и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования ООО «УК Домовой» к ФИО1 в полном объем, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО «УК Домовой» отказать. Считает оспариваемое решение мирового судьи незаконным, необоснованным, в виду неправильного определения судом первой инстанции обстоятельств имеющих значение для дела, а так же несоответствия выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам. Сделанные судом первой инстанции выводы, о том что ООО «УК «Домовой» обязано было расторгнуть договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения от 25 июля 2018 г., заключенный сторонами, в виду истечения 3-х месячного срока со дня пропуска срока ответчиком очередного арендного платежа, и с учетом того что ответчик прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя с 08.07.2019 года, и не использовал предоставленное в аренду нежилое помещение, считает ошибочными, поскольку данные обстоятельства не влекут безусловное расторжение договора в одностороннем и внесудебном порядке. Полагает, что данный договор, может быть, расторгнут только по решению суда, с соблюдением требований ст. ст. 450-452 ГК РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «УК Домовой», ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца - ООО «УК Домовой», поддержал апелляционную жалобу, по изложенным в ней основаниям, просил суд отменить решение мирового судьи судебного участка № 1 Козловского района ЧР от 17.08.2021 по иску ООО «УК Домовой» к ФИО1, и принять по делу новое решение, которым удовлетворить в полном объеме исковые требования ООО «УК Домовой» к ФИО1, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО «УК Домовой» отказать в полном объеме.

Дополнительно пояснил суду, что договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» был заключен 25 июля 2018 г., со сроком действия с 01.07.2018 года до 01.06.2019 года, с возможностью его продления на неопределенный срок, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за один месяц.

В период с 01.02.2019 года по 31.08.2020 года ответчик ФИО1 надлежаще не исполняла свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного жилого помещения, в результате чего образовалась задолженность по оплате арендных платежей в сумме <число> рублей 73 коп., а так же задолженность по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества нежилого помещения, арендуемого ответчиком в размере <число> руб. 93 коп. По истечении срока договора аренды от ответчика ФИО1, не поступало заявлений о прекращении аренды спорного нежилого помещения, арендуемое имущество не было возвращено арендатору, акт приема - передачи имущества между сторонами не составлялся, спорное помещение истцом другим лицам, истцом не передавалось, спорный договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок.

Ответчик ФИО1 в удовлетворении апелляционной жалобы ООО «УК Домовой», просила отказать, полагала решение мирового судьи законным и обоснованным.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные в установленном порядке о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь ст. 167, 327 ГПК РФ.

Из разъяснений, изложенных в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", следует, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них. В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме вне зависимости от доводов жалобы, представления (абзац 2 вышеуказанного пункта).

Кроме того, суд апелляционной инстанции должен проверить решение суда в полном объеме, если обжалуемая часть решения неразрывно связана с другими частями решения.

С учетом требований апелляционной жалобы о принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме, неразрывности обжалуемого решения мирового судьи, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, относительно выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения мирового судьи по правилам аб.2 ч.2 ст. 327.1 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 619 ГК Ф, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п.1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (п.2 ст.655 ГК РФ).

Установлено по делу, и не оспаривается сторонами, что 25 июля 2018 года между истцом ООО «УК «Домовой» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) был заключен договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения, общей площадью 33,2 кв.м., в жилом доме по адресу: <адрес> для использования в качестве административно-служебного помещения (офиса).

Материалами дела подтверждается, что условия договора арены сторонами выполнены, однако ответчиком ФИО1 своевременно и в полном объеме не исполняет свои обязательства, не вносит арендную плату.

Пунктом 3.1 договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения, установлена стоимость всех расходов по найму (аренде) вышеназванного помещения, за исключением платежей, входящих в систему расчетов (электроэнергия, телефон и т.п.), определяется сторонами договора в сумме 500 рублей в год за каждый квадратный метр арендуемого помещения. Указанная ставка является базовой и на период с 1.07.2018 г. до 1.06.2019 г. пересмотру не подлежит, т.е. расходы арендатора в пользу арендодателя в месяц составят <число> рубля 33 копейки.

Пунктом 4.1 договора имущественного найма (аренды), оплата по найму производится арендатором ежеквартально платежными поручениями в сумме, пропорционально причитающейся к платежу до 20-го числа первого наступившего месяца. За несвоевременную оплату услуг арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Согласно п. 5 договор имущественного найма (аренды) от 25.07.2018, подлежит расторжению, а арендатор выселению в случаях: использования арендуемого помещения для целей противоречащих обусловленным договором; грубого нарушения арендатором свих обязанностей, вытекающих из положений п.5 настоящего договора, в результате которого были реально ущемлены права Арендодателя или жителей его дома и если не представилось возможным урегулировать возникший конфликт на взаимо приемлемой основе; если арендатор не внес причитающиеся платежи в течение 3-х месяцев по истечении срока очередного платежа.

Согласно п.7.1, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и устанавливает срок действия с 01.07.2018 до 01.06.2019 г. при условии соблюдения сторонами его взаимных обязательств, а также положений раздела 3 настоящего договора.

Согласно п. 7.2 по окончание срока аренды договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок, если до окончания срока аренды одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора за 1 месяц. Каких либо дополнительных условий продления договора аренды на новый срок договором не установлено.

Согласно материалов дела (сальдо по лицевому счету <число> за июль – август 2020), задолженность ФИО1 по арендным платежам перед ООО «УК «Домовой», возникла за период с 1 февраля 2019 года по 31 августа 2020 года и составила <число> рублей 73 копейки, неустойка за просрочку арендных платежей за период с 21 августа 2018 по 1 октября 2020 года составила <число> рубль 65 копеек.

Доказательства оплаты сумм в счет погашения арендных платежей в большем объеме, равно как и контррасчет взыскиваемых сумм стороной ответчика не представлялось ни в суд первой инстанции, ни в суд второй инстанции.

Так же установлено, и не оспаривается сторонами, что 25 июля 2018 года между истцом ООО «УК «Домовой» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор на оказание услуг по содержанию общедомового имущества нежилого помещения, арендуемого ответчиком по адресу: <адрес>А.

В соответствии с п. 3.1 договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества нежилого помещения, арендуемого ответчиком ФИО1, расходы по содержанию общедомового имущества нежилого помещения, арендуемого ответчиком, составляют 15,60 рублей в месяц за 1 кв.м., общей площади помещения в 33.2 кв.м. и расходов на оплату ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 3.2 договора по содержанию общедомового имущества нежилого помещения от 25 июля 2018 года, обязанность ответчика по внесению платы должна исполняться до 10-го числа каждого месяца.

Изучением материалов дела ( сальдо по лицевому счету <число> за июль – август 2020), установлено, что задолженность ФИО1 по оплате содержания арендуемого ответчиком нежилого помещения составляет <число> рублей 93 коп., размер пени в связи с просрочкой платежей, за период с 11 августа 2018 года по 5 апреля 2020 года составил <число> рублей 54 коп.

Доказательства оплаты сумм в счет погашения оплаты по содержанию общедомового имущества нежилого помещения в большем объеме, равно как и контррасчет взыскиваемых сумм стороной ответчика не представлялось, ни в суд первой инстанции, ни в суд второй инстанции.

Разрешая спор, удовлетворив встречные исковые требования ФИО1 о расторжении договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г. с 25 августа 2019 г., договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г. с 25 августа 2019 года в полном объеме, а так же частично удовлетворив заявленные ООО «УК Домовой» требования, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца арендную плату в размере <число> руб. 41 коп., неустойку за просрочку уплаты арендных платежей в размере <число> руб. 55 коп., за период с 21 февраля 2018 года по 25 августа 2019 года, задолженность на содержание и ремонт общего имущества собственником многоквартироного жилого <адрес> в размере <число> руб. 27 коп., за период 01.02.2018 до 25.08.2019, пени в размере <число> руб. 55 коп.

При этом во взыскании с ФИО1 в пользу истца ООО «УК Домовой», задолженности по договору аренды за период с 26 августа 2019 года по 31 августа 2020 года и неустойки за просрочку арендных платежей за период с 26 августа 2019 года по 01 октября 2020 года, и задолженности на содержание и ремонт общего имущества собственником многоквартироного жилого <адрес>, мировым судьей отказано со ссылкой на недобросовестность в поведении истца - ООО «УК Домовой», выразившуюся в сдаче в аренду общего имущества многоквартироного дома управляющей компанией в отсутствие соответствующего поручения собственников указанного общего имущества, суд первой инстанции так же посчитал, что данный договор подлежит расторжению вследствие невнесения арендатором в течение 3-месяцев по истечении срока очередного платежа, при этом ООО «УК Домовой» продолжило начисление арендной платы, несмотря на уведомление ФИО1 о прекращении ею деятельности в качестве индивидуального предпринимателя и фактическом освобождении занимаемого спорного арендованного помещения.

Однако указанные выводы и суждения мирового судьи не отвечают требованиям законодательства, и противоречат обстоятельствам дела, исходя из следующего.

Доказательств о недобросовестном поведении истца ООО «УК Домовой», выразившееся в сдаче в аренду общего имущества многоквартироного дома в отсутствие соответствующего поручения собственников указанного общего имущества, материалы дела не содержат. Обстоятельств, свидетельствующих о допущенном злоупотреблении правом со стороны истца, которое могло бы повлечь последствия, предусмотренные статьей 10 ГК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

В материалах дела имеется протокол внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от 28 декабря 2015 года, из которого следует, что собственники приняли решение о размерах платы за аренду подвальных помещений в размере 500 рублей за кв.м. в год и направлении полученных денежных средств на благоустройство дома (л.д. 76).

В рамках настоящего гражданского дела требований о признании недействительным договора аренды от 25 июля 2018 года, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» никем не заявлялось. В круг обстоятельств подлежащих доказыванию по данному гражданскому делу, обстоятельства сдачи спорного имущества в аренду не входит, следовательно не может служит основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей.

В силу требований п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Нормы гражданского законодательства, регулирующие правоотношения, вытекающие из договора аренды (параграф 1 гл.34 ГК РФ), не предусматривают возможность одностороннего отказа арендатора исполнения договора аренды.

Из содержания текста договора, видно, что заключенным между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» договором имущественного найма (аренды) нежилого помещения от 25.07.2018 не предусмотрено право Арендатора на односторонний отказ от договора аренды.

Из материалов дела установлено, что соглашения о досрочном расторжении договора между арендатором ФИО1, и арендодателем ООО «УК Домовой» достигнуто не было, следовательно, договор аренды от 25.07.2018 года мог быть, только расторгнут в судебном порядке.

Изложенное свидетельствует, что спорный договор аренды заключенный между арендатором ФИО1, и арендодателем ООО «УК Домовой» является действующим, в том числе и после 25 августа 2019 года.

Направление ФИО1 в адрес ООО «УК «Домовой» уведомления прекращении деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, неиспользовании предоставленного в аренду нежилого помещения, с учетом вышеизложенного не может, свидетельствовать о расторжении договора аренды и прекращении его действия с 25 августа 2019 года, поскольку стороны при заключении договора аренды достигли соглашения о том, что договор расторгается только в определенных случаях, в число которых указанные действия не входят.

Кроме того суд отмечает, что доказательств отвечающих требованиям относимости и допустимости (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ), подтверждающих возврат арендатором с соблюдением правил, предусмотренных п.1 ст. 655 ГК РФ, предмета аренды (нежилого помещения), в материалы дела ответчиком не представлено.

В силу ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Мировой судья при вынесении решения, посчитал, что договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г., с учетом положения п. 5.2.3 Договора подлежал расторжению вследствие невнесения арендатором в течение 3-месяцев по истечении срока очередного арендного платежа, т.е. с 25 августа 2019 года, а арендатор выселению, так же с 25 августа 2019 года, подлежал расторжению договор на оказание услуг по содержанию общедомового имущества от 25.07.2018 года заключенный между ФИО1 и ООО «УК «Домовой».

С данными выводами мирового судьи, нельзя согласится, поскольку применительно к рассматриваемой ситуации положения п. 5.2.3 Договора следует рассматривать как основания для обращения заинтересованной стороны договора в суд с требованиям о его расторжении, а не как обстоятельство, влекущее прекращение исполнения, не расторгнутого в установленном порядке договора.

Согласно п. 4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Суд считает, поскольку договор имущественного найма (аренды) нежилого помещения от 25.07.2018, заключенный между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» не расторгнут в установленном договором аренды порядке с 25.08.2019, его действие не прекращено, то ответчик не может быть освобожден от исполнения им обязанности по внесению арендных платежей, по договору аренды после 25 августа 2019 года.

С учетом изложенных обстоятельствах, решение мирового судьи в части отказа во взыскании с ФИО1 арендной платы за период с 26.08.2019 по 31.08.2020 и неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 26.08.2019 года по 01 октября 2020 года подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения.

Размер задолженности по внесению арендных платежей за данный период, представленный истцом судом проверен, признан правильным и составляет <число> руб. 32 копейки.

Размер подлежащей взысканию неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 26.08.2019 года по 01.10. 2020 года, представленный истцом, судом проверен, признается правильным, составляет <число> руб. 10 копеек.

Суд апелляционной инстанции так же считает, что ответчик не может быть освобожден от исполнения обязательств по договору на оказание услуг по содержанию общедомового имущества от 25.07.2018 года, заключенному между ФИО1 и ООО «УК «Домовой», с 25 августа 2022 года, поскольку отсутствует расторжение договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения от 25.07.2018, и прекращение его действия с указанной даты. Следовательно, возложенная на ответчика обязанность оплаты расходов по содержанию общедомового имущества нежилого помещения, арендуемого ответчиком по адресу: <адрес>А, должна исполнятся в соответствии с условиями договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества от 25.07.2018 года.

В силу положений статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что апеллянт в поданной жалобе с решением мирового судьи не согласился, просит принять по делу новое решение, с удовлетворением заявленных требований в полном объеме, суд приходит к выводу, что решение мирового судьи в части отказа во взыскании с ФИО1 задолженности на содержание и ремонт общего имущества собственником многоквартироного жилого <адрес>А по <адрес> за период с 26.08.2019 по 31.08.2020, пени за просрочку платежей в период с 11 августа 2018 года по 05 апреля 2020 года, так же подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения.

Размер задолженности за содержание, ремонт общего имущества собственником многоквартироного жилого <адрес>А по <адрес> за период с 26.08.2019 по 31.08.2020, представленный истцом, судом проверен, составляет - <число> руб. 66 коп.

Размер пени за просрочку платежей содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома, в период с 11 августа 2018 года по 05 апреля 2020 года, представленный истцом, судом проверен, признан правильным, составляет <число> рублей 54 коп.

Кроме того, исходя из установленных вышеуказанных обстоятельств, достоверно подтверждающих об отсутствии оснований для расторжения договора аренды нежилого помещения от 25.07.2018, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» в установленном порядке с 25 августа 2019 года, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований встречного иска о расторжении договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г., с 25 августа 2019 г., и неразрывно связанного с ним требования о расторжении договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г., тоже с 25 августа 2019 года по вышеуказанным доводам встречного искового заявления ФИО1

Иных оснований для расторжения договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения от 25.07.2018, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» в установленном законом порядке с 25 августа 2019 года, и для расторжения договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества, заключенного между ФИО1 и ООО «УК «Домовой» от 25 июля 2018 г., с 25 августа 2019 года, ответчиком не приведено.

Таким образом, решение мирового судьи подлежит частичной отмене, с вынесением в отмененной части нового решения, апелляционная жалоба ООО «УК Домовой» частичному удовлетворению.

В связи с тем, что решение суда первой инстанции в указанной части отменено, то размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца госпошлины так же подлежит изменению, и составит <число> руб. 42 коп.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, суд

определил:

Решение мирового судьи судебного участка № 1 Козловского района Чувашской Республики от 17 августа 2021 года, в части отказа ООО «Управляющая компания Домовой» о взыскании с ФИО1 задолженность по договору аренды от 25 июля 2018 года за период с 26 августа 2019 года по 31 августа 2020 года и неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 26 августа 2019 года по 01 октября 2020 года, задолженность за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного жилого <адрес> А по <адрес> за период с 26 августа 2019 года по 31 августа 2020 года, пени за период с 26 августа 2020 года по 05 апреля 2020 года, отменить, принять по делу в указанной части новое решение, которым:

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания Домовой» задолженность по договору аренды от 25 июля 2018 года за период с 26 августа 2019 года по 31 августа 2020 года в размере <число> руб. 32 коп., неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 26 августа 2019 года по 01 октября 2020 года в размере <число> руб. 10 коп., задолженность за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного жилого <адрес> А по <адрес> за период с 26 августа 2019 года по 31 августа 2020 года, в размере <число> руб. 66 коп., пени за период с 11 августа 2018 года по 05 апреля 2020 года в размере <число> руб. 54 коп.

Отказать в удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО «Управляющая компания Домовой» о расторжении договора имущественного найма (аренды) нежилого помещения в жилом доме, заключенного между ФИО1 и ООО «Управляющая компания Домовой» от 25 июля 2918 года, с 25 августа 2019 года, и договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества, заключенного между ФИО1 и ООО «Управляющая компания Домовой» от 25 июля 2018 года с 25 августа 2019 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания Домовой» <число>. 42 коп. в счет возмещения расходов по оплате госпошлины.

В остальной части апелляционную жалобу ООО «Управляющая компания Домовой» оставить без удовлетворения, решение мирового судьи судебного участка № 1 Козловского района ЧР от 17.08.2021, без изменения.

Решение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке а Шестой кассационный суд общей юрисдикции через Козловский районный суд Чувашской Республики.

Cудья В.Г. Порфирьев

Решение27.07.2022