Определение № 11-15429/15 от 10.12.2015 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№ 11-15429/2015

Судья Крафт Г.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2015 года город Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

Председательствующего судьи Марченко А.А.,

судей Винниковой Н.В., Родиной А.К.,

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Карталинского городского суда Челябинской области от 23 сентября 2015 года по иску Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района Челябинской области о взыскании арендной платы, освобождении занимаемого нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района Челябинской области ФИО2, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Управление по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам в размере ***рублей *** копеек, освобождении занимаемого нежилого помещения.

В обоснование исковых требований указали, что 16 мая 2008 года Управлением по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района с ФИО3 был заключен договоры аренды № *** в отношении нежилого помещения № 5, общей площадью *** кв.м., расположенного на цокольном этаже в здании по адресу: ***. 01 января 2009 года ФИО3 и ФИО1 заключили договор о переходе прав и обязанностей арендатора указанного помещения. 11 февраля 2009 года было подписано соглашение между сторонами о продлении договора аренды с 15 апреля 2009 года до 01 июля 2015 года. Между сторонами было подписано дополнительное соглашение от 05 июля 2012 года к вышеуказанному договору, по условиям которого были изменены площадь, занимаемая арендатором, и арендная плата, в соответствии с которым арендатор ежемесячно перечисляет арендную плату в размере ***рублей ***копейки (без НДС) не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным. В связи с неуплатой ответчиком арендной платы в период с 11 апреля 2013 года по 10

июля 2015 года образовалась задолженность в размере ***рублей *** копеек, пени в размере ***рубль ***копеек. 01 июля 2015 года срок договора аренды истек, арендуемое ответчиком помещение истцу до настоящего времени не передано.

Представители истца Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района ФИО4, ФИО2, на удовлетворении исковых требований настаивали.

В судебное заседание в суд первой инстанции ответчик ФИО1 не явилась, извещена, ее представитель по доверенности ФИО5 исковые требования признал частично, просил уменьшить размер арендной платы на ***рублей.

Решением суда исковые требования Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района были удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, указывает, что ей было завялено требование об уменьшении суммы иска на ***рублей, но суд ей отказал. Полагает, что у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований истца.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района Челябинской области просят решение суда оставить без изменения, указывают, что ответчик заявляла в суде первой инстанции ходатайство об уменьшении суммы задолженности в связи с произошедшим в августе 2013 года наводнением, между тем ей не были представлены доказательства, подтверждающие несение расходов по ремонту арендуемого имущества, из экспертного заключения не ясно, когда именно производился ремонт. В ответ на заявление ФИО1 о пролонгации договора аренды Управлением по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района Челябинской области ей было отказано. Ранее по решению суда с ответчика уже взыскивалась задолженность по арендной плате.

Ответчик ФИО1 в суд апелляционной инстанции не явилась, надлежащим образом о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещена (л.д. 146).

Заслушав объяснения представителя истца Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района Челябинской области ФИО2, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

2

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела ФИО1 является арендатором нежилого помещения №5 цокольного этажа, расположенного по адресу г. Карталы Челябинской области, ул. Ленина, 5, являющегося муниципальной собственностью на основании договор № *** аренды зданий и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью от 16 мая 2008 года и договора от 01 января 2009 года о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды зданий и нежилых помещений являющимися муниципальной собственностью № *** от 16 мая 2008 года, (л.д. 6-8,11).

05 июля 2012 года между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Карталинского муниципального района было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № *** от 16 мая 2008 года, согласно которому надлежит произвести перерасчет арендной платы по договору № *** от 16 мая 2008 года в связи с выявленной ошибкой Карталинского ОГУП «ОЦТИ» по Челябинской области Карталинский филиал, изменить площадь арендуемого помещения на 555,4 кв.м., размер арендной платы - ***рублей 81 копейка (без НДС) ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за текущим месяцем (л.д. 12-13).

11 февраля 2010 года между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Карталинского

3

муниципального района было заключено соглашение о продлении договора аренды № *** от 16 мая 2008 года по 01 июля 2015 года (л.д. 14).

В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате в размере ***рубля 30 копеек, пени - ***рубль и 28 копеек 06 июля 2015 года Администрацией Карталинского муниципального района Челябинской области ФИО1 была направлена претензия с требованием погасить имеющеюся задолженность (л.д. 23).

Обращаясь в суд с иском, истец представил расчет задолженности за период с 11 апреля 2013 года по 10 июля 2015 года, которая составляет ***рубля 30 копеек, пени - ***рубль и 28 копеек, и указал, что не смотря на то, что срок аренды истек ФИО1 арендуемое помещение по акту приема -передачи истцу не передавала (л.д. 15). Расчет был проверен судом, признан верным, стороной ответчика не оспаривался.

Представителем ответчика ФИО1 - ФИО5 было заявлено ходатайство об уменьшении суммы арендной платы на ***рублей, поскольку данные денежные были потрачены ФИО1 на ремонт арендуемого помещения, необходимого в связи с затоплением помещения, произошедшего не по вине ответчика (л.д. 61), в подтверждение были представлены договор подряда от 25 октября 2013 года, кассовые и товарные чеки на покупку строительных и ремонтных материалов, акт экспертного исследования № 026-05-00494 об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба причиненного в результате затопления арендованного помещения по адресу- *** от 14 мая 2015 года (л.д. 52, 53-60, 62-112).

Суд, разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Карталинского муниципального района исходил из того, что ответчик ФИО1 ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды, в связи с чем, возникла задолженность по арендной плате, которая подлежат взысканию в пользу истца. Срок договора аренды истек, истец в связи с нарушениями ответчиком условий договора аренды продлять его не желает, в связи с чем имеются основания для освобождения нежилого помещения. Отказывая в удовлетворении ходатайства об уменьшении суммы задолженности арендной платы, суд исходил из того, что предоставленные стороной ответчика доказательства понесенных затрат якобы на произведенный ремонт арендуемого помещения между собой противоречивы, и не подтверждают однозначно обоснованности возражений представителя ответчика. Более того, из договора аренды № *** от 16 мая 2008 года следует, что обязанностью арендатора является, в том числе, производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, потолков, стен, дверей, окон не реже одного раза в два года.

4

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, полагает их законными и обоснованными.

Согласно положениям статей 56, 59, 67 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Материалами дела подтверждено, стороной ответчика не оспаривалось, что ответчиком не исполнялись обязательства по договору аренды № *** от 16 мая 2008 года, возникла задолженность в размере ***рубля *** копеек, пени -***рубль и *** копеек, расчет представленный стороной истца так же не оспаривался, контрасчет представлен не был.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у суда не было оснований для удовлетворения требований истца, не согласие с тем, что суд отказал стороне ответчика в удовлетворении ходатайства об уменьшении суммы иска, не могут быть приняты судебной коллегией.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: 1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; 2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 названной правовой нормы арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, из содержания статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы возникает у арендатора лишь

5

после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Заключенным между сторонами договором аренды от № *** от 16 мая 2008 года предусмотрено, что капитальный ремонт производиться арендодателем согласно техническим нормам эксплуатации нежилого фонда, а так же по мере необходимости, если это требует техническое состояние помещения (пункт 3.2.7).

Как следует из пояснений представителя ответчика в августе 2013 года произошло затопление помещения дождевыми водами, его состояние ухудшилось, вода стояла неделю, от сырости появился запах и плесень, арендатор за свой счет начал делать ремонт. 11 декабря 2014 года были приглашены представители арендодателя, но реакции от них не было. Своими силами сделали ремонт, заключив договор подряда, экспертом определена стоимость восстановительного ремонта в размере ***рублей, которые были потрачены. В итоге просили уменьшить размер арендной платы на сумму ***рублей, в том числе ***рублей - стоимость восстановительного ремонта согласно оценки, *** рублей - стоимость работ по договору подряда от 25 октября 2013 года, ***рублей - строительный материал по товарным чекам (л.д.115,116).

Доказательств того, что ФИО1 обращалась к Управления по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района Челябинской области с требованием произвести капитальный ремонт в связи с неотложной необходимостью, наличие необходимости производства капитального ремонта арендуемого помещения, его техническое состояние до начала ремонтных работ, объем необходимых работ, в дело не представлено. Работы производились арендатором по своей инициативе и без согласования с собственником помещения. Ссылки на устные обращения начиная с декабря 2014 года не могут быть признаны надлежащим доказательством уведомления арендодателя о необходимости проведения капитального ремонта и его отказа от выполнения возложенной на него законом и договором обязанности. Кроме того из пояснений представителя ответчика обращения состоялись спустя год после предполагаемого затопления помещения и проведения ремонтных работ по договору подряда от 25 октября 2013 года.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что у ФИО1 не возникло право требовать зачета стоимости ремонта в счет арендной платы.

Так же судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что представленные стороной ответчика доказательства, а именно договор подряда от 25 октября 2013 года, кассовые и товарные чеки на покупку строительных и ремонтных материалов, акт экспертного исследования № 026-05-

6

00494 об определении рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба причиненного в результате затопления арендованного помещения по адресу: *** от 14 мая 2015 года не позволяют сделать вывод о несении ответчиком расходов по проведению ремонта, поскольку, как верно отметил суд первой инстанции, к договору подряда не приложены сметы на выполнение работ, акт сдачи-приемки выполненных работ, документ, подтверждающий оплату выполненных работ, на основании товарных и кассовых чеков на приобретение строительных материалов невозможно установить на какие цели они приобретались.

Кроме того как следует из раздела 3.3 «Описание объекта исследования» акта экспертного исследования № 026-05-00494 об определении рыночной стоимости работ и материалов на 24 апреля 2015 года составлена дефектная ведомость (таблица 3.1), в которой описаны конструктивные элементы, признаки повреждений, состав работ по восстановительному ремонту.

Согласно таблице 3.1. «Ведомость проведенных работ» определены признаки нанесенного ущерба, а также состав работ и материалов, в то же время приложение №1, содержащее фотоматериалы к осмотру объекта оценки содержат все перечисленные в «Ведомости проведенных работ» признаки нанесенного ущерба, что свидетельствует о том, что к моменту составления акта экспертного исследования № 025-05-00494 от 15 мая 2015 года ремонтные работы, стоимость которых определенна данным актом, не проведены.

Представленные ответчиком договор подряда от 25 октября 2013 года и товарные накладные за период ноябрь 2013 года - март 2014 года обосновано судом первой инстанции отнесены к затратам арендатора на проведение текущего ремонта арендованного помещения, что так же согласуется с актом экспертного исследования № 026-05-00494, в котором, со слов арендатора, указано, что ремонт внутренней отделки был произведен в начале 2013 года и косметический ремонт в 2014 году (л.д.71).

Как следует из пункта 3.2.6 договора аренды № *** от 16 мая 2008 года арендатор обязуется за свой счет производить ремонт арендуемого помещения (л.д. 6).

Заключая договор аренды, стороны выразили тем самых свое согласие на выше указанных условиях. Какие-либо изменения относительно обязанности по выполнению текущего и капитального ремонтов в договор аренды не вносились.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

7

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (пункт 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств возникновения у него права требовать зачета ***рублей в счет арендной платы, в связи с чем принятое по делу решение судебная коллегия находит законным и обоснованным, оно соответствует установленным обстоятельствам и требованиям закона. Правовых оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Карталинского городского суда Челябинской области от 23 сентября 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

8