Определение № 11-16094/17 от 05.12.2017 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело № 11-16094/2017 судья Кузнецова Е.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 декабря 2017 года город Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Давыдовой В.Е.

судей Марченко А.А., Печенкиной Н.А.

при секретаре Цыпине И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда апелляционную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа Челябинской области на решение Копейского городского суда Челябинской области от 25 сентября 2017года по делу по исковому заявлению ФИО2 к Управлению по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа об урегулировании разногласий по проекту договора №36-17зем. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ФИО1, возражавшего против удовлетворения жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области об урегулировании разногласий по проекту договора купли-продажи земельного участка на следующих условиях исключив п. 1.1. договора слова «Без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства», п.3.7 договора, изложив п.2.1 договора купли-продажи земельного участка, подлежащего заключению между сторонами в следующей редакции: «Процент кадастровой стоимости земельного участка -10%. Столбец 4 изложить в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет - 46 965 руб., указав в обоснование следующее.

Ему на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 29,3 кв.м., расположенный ***. 20.06.2017 г. истец направил ответчику заявление о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером ***площадью 1000 кв.м. +/-11 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу:***. На его заявление ответчиком направлен проект договора № 36-17 купли-продажи земельного участка. Истец не согласился с частью условий проекта

1

договора и направил протокол разногласий от 24.07.2017 г. и от 14.08.2017 г. ответчик в протоколе согласования разногласий к договору купли-продажи земельного участка с редакцией покупателя не согласился. В процессе урегулирования разногласий по проекту договора возникли следующие неурегулированные противоречия: в пункте 1.1. договора запрещено строительство и реконструкция объектов жилищного строительства (он предложил исключить указанный пункт), в п.3.7 запрещено изменять отметки высотного рельефа путем отсыпки территории, как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления территории застройки ( он предложил исключить указанный пункт), поскольку разработка проекта территории осуществлена без учета сложившейся планировки территории и существующего землепользования (фактического расположения жилого дома по адресу: ул.Связи,54, разрешенного использования земельного участка для личного подсобного хозяйства), несоответствие расположения земельного участка, на котором расположен жилой дом. утвержденному проекту планировки территории в 2012 г. не может препятствовать ему как собственнику дома осуществлять права по распоряжению, владению и пользованию домом, в том числе снос и новое строительство и реконструкция жилого дома. Следовательно, ограничения в отношении использования земельного участка предусмотренные в договоре как запрет строительства и реконструкции жилого дома (п. 1.1 договор), отсыпка (п.3.7 договора) незаконны.

Не согласен с расчетом и ценой выкупа земельного участка в размере, 30% от кадастровой стоимости земли, в размере 140 895 руб. Считает, что стоимость земельного участка должна составлять 10% от кадастровой стоимости участка, 46 965 руб., поскольку разрешенное использование земельного участка по адресу:***- для ведения личного подсобного хозяйства. Следовательно, цена участка при выкупе должна определяться в размере 10% процентов кадастровой стоимости земельного участка, согласно п.п. д.» п.2 (1) Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской обл., утв.Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской обл. от 13.10.2015 г. № 247-П.

Истец в суд первой инстанции не явился, извещен. Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал. Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признал.

Суд принял решение о частичном удовлетворении требований : урегулировал возникшие между ФИО2 и Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью 1 000 +/-11 кв.м. с кадастровым номером***, расположенного по адресу: ***

2

***, исключив из п. 1.1 договора слова «Без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства», п.3.7. «запрещено изменять отметки высотного рельефа путем отсыпки территории, как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления территории застройки»

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, так как судом нарушены нормы материального права.

Проект договора купли-продажи земельного участка соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с их целевым назначением.

Согласно норм Градостроительного кодекса РФ , Земельного кодекса Российской Федерации, документы территориального планирования являются обязательными для органов местного самоуправления при принятии решений.

Земельный участок с кадастровым номером№*** расположен в территориальной зоне А 2.4 ( объекты физкультуры и спорта).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Копейского городского округа , утв. решением Собрания депутатов Копейского городского округа от 19.12.2012 № 639-МО данной территориальной зоне соответствуют определенные виды разрешенного использования , в том числе, в основном виде разрешенного использования п.3.8 для индивидуального жилищного строительства ( 2.1), но в границах исторически сложившейся усадебной застройки , расположенной на горных отводах бывших шахт, под объектами индивидуального жилищного строительства , построенными до 2005г., без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства.

Таким образом , строительство нового объекта на земельном участке не будет соответствовать Правилам землепользования и застройки, следовательно, во избежание нарушений указанных Правил в отношении земельного участка были установлены особые условия использования - без реконструкции и строительства капитальных объектов.

Доводы суда о том, что индивидуальный жилой дом возведен на участке в 1932г. и существовал к моменту утверждения документации по планировке территории, являются неверными, так как п. 1.1 договора купли-продажи затрагивает строительство нового объекта, которое должно соответствовать Правилам землепользования и застройки , и не затрагивает эксплуатацию старого жилого дома.

Согласно ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

3

Истец, представитель ответчика в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и заблаговременно.

Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте chel-oblsud.ru Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

На основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ФИО1, возражавшего против удовлетворения жалобы, изучив представленные доказательства, судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы обоснованными.

Судом установлено и из материалов дела усматривается следующее.

На основании заключенного с ФИО4 договора дарения от 14.11.2016 г. ФИО2 является собственником жилого дома, площадью 29,3 кв.м., расположенного по адресу: ***.

Право собственности ФИО4 на указанный жилой дом признано решением Копейского городского суда от 15.08.2016г. в силу приобретательной давности.

26.11.2014 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о земельном участке, площадью 1000+/-11 кв.м., с кадастровым номером ***, местоположением: ***, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства.

19.06.2017г. истец обратился в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка площадью 1000 +/-11 кв.м., кадастровый номер ***, на котором расположен принадлежащий ему жилой дом.

Ответчик подготовил и направил в адрес истца проект договора № 36-17 зем. купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л.д.10-13), в котором :

в п. 1.1 договора указано, что продавец обязуется передать в собственность земельный участок без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства;

4

п.3.7 в отношении данного земельного участка установлены особые условия использовании: запретить изменить высотные отметки рельефа путем отсыпки территории как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления окружающей застройки,

п.2.1. установлена стоимость участка 140895 рублей ( 30% кадастровой стоимости - в соответствии с подпунктом «д» п. 2(1) Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской обл., утв. Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской обл., от 13.10.2015 г. № 247-11).

24.07.2017 г. и 14.08.2017 г. истец направил в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области протокол разногласий к договору № 36-17 купли-продажи земельного участка, об исключении из пункта 1.1. слов «Без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства» , пункта 3.7 договора , изложении пункта 4 приложения к договору Столбец 3 изложить в следующей редакции: процент кадастровой стоимости земельного участка 10%. Столбец 4 изложить в следующей редакции: цена земельного участка - 46 965 руб. (л.д. 16,18).

Письмом 06.09.2017 г. ответчик отказал истцу во внесении изменений в проект договора купли-продажи, ссылаясь на то, что документы территориального планирования являются обязательными для органов местного самоуправления при принятии решений и их реализации. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Копейского городского округа, утвержденными решением собрания депутатов Копейского городского округа от 19.12.2012 № 639-МО, с учетом изменений, внесенных решением Собрания депутатов от 22.02.2017 № 280-МО, виду разрешенного использования испрашиваемого земельного участка соответствует вспомогательный вид: в границах исторически сложившейся усадебной застройки под объектами индивидуального жилищного фонда, построенными до 2005 года, без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства: для ведения личного подсобного хозяйства (2.2). Кроме того, в соответствии с пп.б п. 2 (4) Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 г. № 247-П, продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене в размере 30 процентов кадастровой стоимости земельного участка, на

5

котором расположены здания, сооружения. Собственникам таких зданий, сооружений, либо помещений в них, в связи с чем изменение стоимости земельного участка по протоколу разногласий к Договору необоснованны, поэтому протокол разногласий не может быть согласован (л.д.25).

Потому был предъявлен указанный иск.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о включении в договор условий о цене земельного участка - 46 965 руб.( 10% кадастровой стоимости) , суд исходил из того, что цена выкупа земельного участка составляет согласно п.п. б пункта 2 (4) « Порядка определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» ( Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13.10.2015 г. № 247-П) - 30 % кадастровой стоимости земельного участка на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений, либо помещений в них, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами «е», «ж», «з», «и» пункта 2(1) и подпунктом «Б» пункта 2(3) настоящего порядка.

В указанной части решение суда не обжалуется и в силу положений ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит проверке судом апелляционной инстанции.

Удовлетворяя исковые требования в остальной части, суд руководствовался п. 1 ст. 39.20, п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 445, ст. 446 ГК РФ , и пришел к выводу, что у возникло исключительное право на приобретение в собственность вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером ***на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности жилой дом без проведения торгов, то указание п. 1.1 без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства, п.3.7 запрете изменения высотной отметки рельефа путем отсыпки территории как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления окружающей застройки будут нарушать права истца.

Суд не согласился с доводами ответчика о том, что следует учитывать Правила землепользования и застройки Копейского городского округа, утв. решением собрании депутатов КГО от 19.12.2012 г., так как жилой дом, расположенный на указанном земельном участке возведен в 1932 году, следовательно, к моменту утверждения документации по планировке территории города Копейска Челябинской области, существовал; разработка проекта территории города Копейска Челябинской области была осуществлена без учета сложившейся планировки территории и существующего землепользования (фактического расположения жилого дома по адресу: <...>) ( п.4 ч.1 ст. 34

б

Градостроительного кодекса РФ) , несоответствие расположения земельного участка, на котором расположен указанный дом, утвержденному проекту планировки территории не может препятствовать в предоставлению данного участка в собственность.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться.

Земельный участок по адресу: <...> располагается согласно Правил землепользования и застройки Копейского городского округа, утв. решением Собрания депутатов Копейского городского округа от 19.12.2012 № 639-МО, с учетом изменений , внесенных решением Собрания депутатов от 22.02.2017 № 280-МО, в рекреационной территориальной зоне, ; виду разрешенного использования земельного участка соответствует вспомогательный вид: в границах исторически сложившейся усадебной застройки под объектами индивидуального жилищного фонда, построенными до 2005 года, без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства: для ведения личного подсобного хозяйства (2.2).

При приобретении истцом в собственность жилого дома указанные Правила землепользования и застройки Копейского городского округа действовали.

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации - ЗК РФ).

В силу положений ч.8 , ч. 9 ст. 36 ГрК РФ, ч. 4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости, не соответствующие установленному градостроительному регламенту территориальных зон могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция указанных объектов капитального строительства либо новое

7

/

I

строительство на земельном участке могут осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, использование земельного участка, в том числе посредством осуществления на нем строительства объекта недвижимости, ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки, составной частью которых являются градостроительные регламенты (статья 30 ГрК РФ).

Земельный участок по адресу: ***, расположен на горном отводе бывшей шахты « Центральная».

Учитывая изложенное, администрация Копейского городского округа правомерно предусмотрела в проекте договора купли - продажи условия , изложенные в п. 1.1 о том, что продавец обязуется передать в собственность земельный участок без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства; и в п.3.7 о том, что в отношении данного земельного участка установлены особые условия использовании: запретить изменить высотные отметки рельефа путем отсыпки территории как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления окружающей застройки.

Доводы истца и выводы суда первой инстанции о том, что при заключении договора купли-продажи не следует учитывать Правила землепользования и застройки Копейского городского округа, утв. решением собрании депутатов КГО от 19.12.2012 г., так как жилой дом, расположенный на указанном земельном участке возведен в 1932 году, следовательно, к моменту утверждения документации по планировке территории города Копейска Челябинской области, существовал; разработка проекта территории города Копейска Челябинской области в нарушении п.4 ч.1 ст. 34 ГрК РФ была осуществлена без учета сложившейся планировки территории и существующего землепользования , несоответствие расположения земельного участка, на котором расположен указанный дом, утвержденному проекту планировки территории не может препятствовать в предоставлению данного участка в собственность; согласно сведений в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждает право на строительство жилого дома, являются не состоятельными.

8

Орган местного самоуправления не отказывает в предоставлении земельного участка ФИО2 в собственность, но предоставляет его в соответствии с условиями, установленными Правилами землепользования и застройки , которые подлежат исполнению как истцом , так и ответчиком.

Безусловного сохранения правового режима существующего землепользования для земельных участков, чей вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту, ч. 1 ст. 34 ГрК РФ, ч.4 ст. 85 ЗК РФ не предусмотрено. Согласование частных и публичных интересов обеспечивается возможностью эксплуатации таких земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента, устанавливаемого правилами землепользования и застройки муниципального образования (части 8 и 9 статьи 36 ГрК РФ ).

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов.

В соответствии с ч.1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях его использования.

Учитывая расположение земельного участка, испрашиваемого истцом в собственность, действующие Правила землепользования и застройки Копейского городского округа, запрещающие строительство и реконструкцию жилых домов , построенных до 2005г. на горных отводах бывших шахт , положения ст. 30, ч.ч.8,9 ст. 36 ГрК РФ, ч.З, ч.4 ст. 85 , ст. 42, ч.1 ст. 37 ЗК РФ , оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городского суда Челябинской области от 25 сентября 2017года в части удовлетворения исковых требований ФИО2 отменить.

Принять новое решение.

ФИО2 отказать в удовлетворении исковых

9

требований к Управлению по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа об урегулировании разногласий по проекту договора №36-17зем. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, путем исключения из п. 1.1 договора слов « Без права строительства и реконструкции объектов жилищного строительства» , исключения п.3.7 « запрещено изменять отметки высотного рельефа путем отсыпки территории, как в границах земельного участка, так и прилегающей территории с целью исключения подтопления территории застройки».

В остальной части указанное решение оставить без изменения.

Председательствующий,

Судьи:

10