Определение № 11-16499/17 от 31.12.9999 Челябинского областного суда (Челябинская область)

'

Дело №11-16499/2017 судья Сысуева СВ.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шалиевой И.П.,

судей Давыдовой В.Е., Винниковой Н.В.,

при секретаре Цыпине И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 декабря 2017 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Понамаревой Людмилы Вильгельмовны на решение Брединского районного суда Челябинской области от 14 сентября 2017 года по иску Понамаревой Людмилы Вильгельмовны к Жигайло Эрике Брониславовне, Антоновой Ирине Ивановне об оспаривании сделки, переводе прав и обязанностей покупателя.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца Понамаревой Л.В. по ордеру Пономарева Ю.П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ответчика Жигайло Э.Б., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Понамарева Л.В. обратилась в суд с иском к Жигайло Э.Б., Антоновой И.И. о признании ничтожной сделки купли-продажи между Жигайло Э.Б. и Антоновой И.И. от 29.07.2014 года по отчуждению 64/357 доли в праве на земельный участок общей площадью 357 кв.м из земель населенных пунктов, по адресу: ***, имеющий кадастровый номер***, находящийся в общей долевой собственности у Антоновой И.И., Жигайло Э.Б., Понамаревой Л.В., переводе на неё прав и обязанностей покупателя 64/357 доли в праве на земельный участок площадью 357+/-13,23 кв.м, из земель населенных пунктов по адресу: ***, имеющий кадастровый номер***, находящийся в общей долевой собственности у Антоновой И.И., Жигайло Э.Б., Понамаревой Л.В. (л.д. 129-130).

В обоснование заявленных требований указала, что истец владеет долями в праве на земельный участок в размере 43/357 и 139/357, ответчик Антонова И.И. владела 64/357 доли в праве, а Головинова Н.А. 111/357 доли в праве. В нарушение требований законодательства Антонова И.И. 29 июля 2014 года продала свою долю, не предложив истцу и Головиновой Н.А. приобрести данную долю в праве на земельный участок, чем нарушила её права участника долевой собственности, о чем она узнала в мае 2017 года.

2

Впоследствии уточнив требования, указала, что согласно уведомлению, представленному в суд органом регистрации сделок, которое ей вручено не было, Антонова И.И. предлагала выкупить долю в праве на земельный участок за 400 ООО рублей, тогда как по сделке земельный участок продан за 5000 рублей, что также свидетельствует о существенном нарушении её прав.

Истец Понамарева Л.В. в суд первой инстанции не явилась, о дне слушания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие, просила иск удовлетворить и взыскать с ответчиков понесенные расходы по делу по оплате государственной пошлины и услуг представителя (л.д. 136-137).

Представитель истца Пономарев Ю.П. в суде первой инстанции исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнил, что срок обращения в суд истицей не пропущен, так как о сделке она узнала лишь в мае 2017 года после обращения в суд Жигайло Э.Б. с иском, до этого не знала о сделке, а указание в её обращениях на имя губернатора о Жигайло Э.Б. как о дольщике земельного участка, об этом не свидетельствует. Просил иск Понамаревой Л.В. удовлетворить.

Ответчик Антонова И.И. в суде первой инстанции против иска возражала, указала, что являлась долевым собственником земельного участка, который в течение двух лет до 2014 года продавала вместе с помещением в здании, неоднократно предлагала купить Понамаревой Л.В., которая отказывалась. В 2014 году вновь обратилась к Понамаревой Л.В. с предложением купить участок, которая ответила отказом, тогда ответчик, поскольку у неё появились другие покупатели, а без извещения долевого собственника она не имела возможности продать объект недвижимости, направила письменное предложение в адрес истицы о покупке доли в праве на земельный участок, конверт с предложением был возвращен ей ввиду отказа от получения Понамаревой Л.В., указанный конверт был представлен в регистрационную службу, после чего совершена сделка с Жигайло Э.Б. , о чем Понамарева Л.В. была уведомлена в то же время. Сумма в предложении указана вместе со стоимостью помещения, что никак не нарушает права истицы. Полагает сделка заключена ими в соответствии с законом, долевой собственник был извещен о её намерениях, от покупки отказался, в связи с чем она вправе была распорядиться принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению. При этом полагает, что Понамарева Л.В. обратилась в суд с нарушением трехмесячного срока, так как достоверно знала о совершенной сделке. Просила в иске Понамаревой Л.В. отказать.

Ответчик Жигайло Э.Б. в суде первой инстанции против иска возражала, указала, что в июле 2014 года приобрела у Антоновой И.И. нежилое помещение и долю в праве на земельный участок, при этом от

Антоновой знала, что она предлагала свою долю другим собственникам земельного участка, оба собственника отказались покупать, Головинова Н.А. письменно, Понамарева Л.В. отказалась получать письмо, в связи с чем сделка была совершена, ничьих прав они не нарушили, при этом Понамарева Л.В. пропустила срок обращения в суд с заявлением о переводе на неё прав и обязанностей покупателя, так как достоверно с июля 2014 года знала о сделке. Просила в удовлетворении иска Понамаревой Л.В. отказать, взыскать в её пользу расходы по оплате услуг представителя в сумме 5000 рублей.

Третье лицо Головинова Н.А. в суд первой инстанции не явилась, о дне слушания извещена надлежащим образом по месту регистрации и жительства.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в суд первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований, взыскал с Понамаревой Л.В. в пользу Жигайло Э.Б. в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 5000 рублей.

В апелляционной жалобе Понамарева Л.В. просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое, ссылаясь на то, что апеллянт не согласен с выводом суда о том, что ответчиком Антоновой И.И. не нарушены требования ст. 250 ГК РФ в том, что сделку по продаже земельного участка она осуществила ранее месячного срока со дня предполагаемого уведомления истца о продаже. Письменного отказа Понамаревой Л.В. от приобретения доли земельного участка, продаваемой Антоновой И.И., материалы дела не содержат, 02.07.2014 почтовым отделением было возвращено заказное письмо № 45731073087973 на имя Понамаревой Л.В., направленное Антоновой И.И. 25.06.2017 с указанием причина возврата «Отказ адресата», суд ошибочно посчитал данную запись письменным отказом Понамаревой Л.В. от приобретения доли земельного участка. Понамарева Л.В. лично от получения указанного письма не отказывалась. Согласно показаниям свидетеля С. Е.А., лично Понамаревой Л.В. получить данное письмо не предлагалось, от получения данного письма отказался проживающий совместно с Понамаревой Л.В. супруг, суд первой инстанции не проверил данные обстоятельства. Понамарева Л.В. с 03.04.2012 года проживает одна, кроме того, по закону супруг не является законным представителем. Суд первой инстанции не учел п. 34-36, 45 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ 15.04.2005 № 221. В материалах дела не имеется доказательств того, что Понамарева Л.В., либо ее законный представитель отказывались от получения заказного письма, в связи с чем возврат данного письма до

истечения месячного срока хранения является незаконным. В конверте содержалось письмо на имя истца о том, что Антонова И.И. на основании ст. 250 ГК РФ предлагает истцу купить долю земельного участка 64/357 кв.м., находящуюся по адресу: ***, земельный участок площадью 64 кв.м. за сумму 400 ООО руб., в письме имеются противоречия, которые не позволяют определить предмет продажи. Вначале идет речь о доли земельного участка, равной 64/357, при этом описания доли и земельного участка, на котором расположена доля - нет, кадастровый номер земельного участка не указан, не указана стоимость доли и документы, подтверждающие право собственности Антоновой И.И. на указанную долю. Далее Антонова И.И. указывает о земельном участке, который она намерена продать за 400 000 руб., при этом нет сведений о данном земельном участке, о его месте расположения, кадастровом номере.

Третий участник долевой собственности Головинова Н.А. не давала письменный отказ от приобретения 64/357 доли в праве собственности на земельный участок, суд не исследовал вопрос о наличии письменного отказа Головиновой Н.А. от приобретения указанной доли. Находящееся на л.д. 91 копия заявления Головиновой Н.А. не имеет отношения к рассматриваемому делу, поскольку в данном заявлении речь идет об отказе приобретения земельного участка, площадью 64 кв.м., месторасположение которого не известно.

Апеллянт не согласен с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности, обращения истца на листах дела 71 и 74 не содержат информации о том, что истцу было известно о состоявшейся 29.07.2014 сделке между ответчиками Антоновой И.И. и Жигайло Э.Б. по купле-продаже спорной доли. Антонова И.И. никогда не предлагала истцу купить 64/357 доли на земельный участок с кадастровым номером:*** с разрешенным видом использования - для общественно-деловых целей; категории земель -земли населенных пунктов, по адресу: ***, пом. 1 по цене 5000 руб. О состоявшейся сделке истец узнала 24.05.2017 в рамках рассмотрения другого дела (л.д. 187-192).

Истец Понамарева Л.В., ответчик Антонова И.И., третье лицо Головинова Н.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы,

5

представления.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Понамарева Л.В. в размере 139/357 доли и 43/357 доли (л.д. 157-161) , Жигайло Э.Б. в размере 64/357 доли (л.д. 143-145), Головинова Н.А. в размере 1 11/357доли в праве (л.д. 162-163), являются долевыми собственниками земельного участка общей площадью 357 квадратных метра с кадастровым номером***, категории земель: земли населенных пунктов - для общественно-полезных целей, расположенного по адресу:*** (л.д.9-14).

Понамарева Л.В. является собственником 139/357 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером*** на основании купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества (нежилые помещения), принадлежащие на праве собственности по адресу:*** № 31 от 25.08.2009, сведения о регистрации права собственности внесены в ЕГРН 25.09.2009 (л.д. 161), 43/357 доли на основании договора купли-продажи от 14.04.2011, сведения о государственной регистрации права собственности внесены в ЕГРН 24.05.2011 (л.д. 160).

Жигайло Э.Б. является собственником 64/357 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером*** на основании договора купли-продажи от 29.07.2014, сведения о государственной регистрации права собственности внесены в ЕГРН 05.08.2014 (л.д. 143).

При этом каждый из долевых собственников земельного участка являются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании, находящемся на данном земельном участке, Понамарева Л.В. помещений №3,4, Жигайло Э.Б. помещения №1 , Головинова Н.А. помещения №2. В указанных помещениях расположены магазины, принадлежащие сторонам.

Согласно договору купли-продажи от 29 июля 2014 года, заключенного между Антоновой И.И. и Жигайло Э.Б., предметом договора являлось недвижимое имущество, состоящее из 64/357 доли в праве на земельный участок и расположенного на нем нежилого помещения - магазина, площадью 24,6 кв.м., по адресу: ***, пом. 1. Указанные 64/357 доли в праве на

6

земельный участок принадлежат продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества (нежилые помещения), принадлежащие на праве собственности по адресу: ***, № 31 от 25.08.2009, указанное нежилое помещение-магазин и 64/357 доли в праве на земельный участок проданы: нежилое помещение-магазин за 295000 руб., 64/357 доли в праве на земельный участок за 5000 руб., которые уплачиваются покупателем до подписания настоящего договора (п. 5 договора) (л.д. 88).

Указанное имущество передано Антоновой И.И. Жигайло Э.Б. по акту приема-передачи от 29.07.2014 (л.д.89).

До заключения сделки Антонова И.И. как собственник доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с целью соблюдения прав других долевых собственников, уведомила остальных собственников о намерении продажи доли с предложением её приобрести, что подтверждается заявлением Головиновой Н.А. от 25.06.2014 о том, что она отказывается от преимущественного права покупки земельного участка, площадью 64 кв.м., по адресу: *** (л.д.91), а также уведомлением на имя Понамаревой Л.В., направленным почтовым отправлением, которое было возвращено Антоновой И.И. с отметкой почты об отказе адресата от получения (л.д. 115-117) и материалами регистрационных дел (л.д. 79-111).

Согласно показаниям свидетеля С. Е.А., данным в суде первой инстанции, она работала почтальоном в 2014 году в почтовом отделении, после поступления конверта от Антоновой И.И. на имя Понамаревой Л.В. доставляла Понамаревой Л.В. извещение о получении письма, которое отказался получать супруг Понамаревой Л.В., прочитав от кого адресовано письмо, что было зафиксировано начальником отделения почты (л.д. 167-173).

Отказывая в удовлетворении исковых требований Понамаревой Л.В. о признании ничтожной сделки по договору купли-продажи Антоновой И.И. и Жигайло Э.Б. от 29.07.2014 по отчуждению 64/357 доли в праве на земельный участок общей площадью 357+/-13,23 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу ***, с кадастровым номером***, переводе на Пономареву Л.В. прав и обязанностей покупателя 64/357 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что нарушений прав истца ответчиком не допущено, процедура реализации принадлежащей истице доли в праве на земельный участок не нарушена, Антонова И.И. надлежащим образом выполнила свои обязанности

4

по извещению в письменной форме истца, как участника долевой собственности, о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых она ее продает, а также третьего собственника доли земельного участка Головиновой Н.А., которая отказалась в письменной форме от приобретения доли, факт отказа Понамаревой был зафиксирован 02.07.2014 года, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания сделки, совершенной между Антоновой И.И. и Жигайло Э.Б. по купле-продаже доли в праве на земельный участок, ничтожной.

Кроме того, отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, Понамарева Л.В. направляла письма на имя Главы администрации Брединского сельского поселения, Губернатора Челябинской области в октябре 2016года (л.д.71,74), из текста которых следует, что истицу достоверно известно о наличии прав Жигайло Э.Б. на долю в праве на земельный участок и соответственно о состоявшейся сделки, Понамарева Л.В. просила принять меры к Жигайло Э.Б. как к долевому собственнику, нарушающему права истица, следовательно, в суд Понамарева Л.В. обязана была обратиться не позднее января 2017 года, вместе с тем с указанным иском Понамарева Л.В. обратилась лишь 27 июля 2017 года, после обращения Жигайло Э.Б. в суд с иском к Понамаревой Л.В. о защите своих прав на земельный участок. Каких-либо уважительных причин пропуска срока в суд истцом не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, суд первой инстанции, учитывая требования разумности, сложность дела, размер заявленных требований, время необходимое на подготовку процессуальных документов, степень участия в рассмотрении дела представителя, взыскал с Понамаревой Л.В. в возмещение расходов по оплате услуг представителя 5000 рублей в пользу Жигайло Э.Б.

Оснований не соглашаться с указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По правовой природе этот трехмесячный срок, в течение которого сособственник может в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на себя, носит специальный характер, является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежит отклонению.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истцом пропущен предусмотренный законом трехмесячный срок, в течение которого истец вправе был требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что поскольку пунктом 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ предусмотрены специальные последствия при несоблюдении правил преимущественной покупки доли участником общей долевой собственности - перевод прав и обязанностей покупателя на участника долевой собственности, права которого были нарушены, а иные последствия не предусмотрены законом, в связи с чем истцом неправильно избран способ защиты нарушенного права путем предъявления иска о признании недействительной сделки купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок.

Как установлено судом, предметом договор купли-продажи от 29.07.2014 явилось нежилое помещение как самостоятельный объект недвижимого имущества, при этом воля сторон направлена на отчуждение

нежилого помещения совместно с отчуждением доли в праве на земельный участок, на котором это помещение находятся.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что предметом договора является нежилое помещение как самостоятельный объект недвижимого имущества, соблюдение порядка о преимущественном праве покупки участника долевой собственности на земельный участок, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда о пропуске истцом срока исковой давности, со ссылкой на то, что обращения истца на л.д. 71 и 74 не содержат информации о том, что истцу было известно о состоявшейся 29.07.2014 сделке между ответчиками Антоновой И.И. и Жигайло Э.Б. по купли-продаже спорной доли, Антонова И.И. никогда не предлагала истцу купить 64/357 доли на земельный участок с кадастровым номером:*** с разрешенным видом использования - для общественно-деловых целей; категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: ***, пом. 1 по цене 5000 руб., о состоявшейся сделке истец узнала 24.05.2017 в

рамках рассмотрения другого дела, подлежат отклонению как несостоятельные.

Как следует из обращения Понамаревой Л.В. в адрес Губернатора Челябинской области от 28.10.2016 на территории рынка пос. Бреды Жигайло Э.Б. установила железнодорожный вагон для торговли, который переставила к магазину, дольщиками которого являются три человека, в том числе, Понамарева Л.В. и Жигайло Э.Б., без согласия остальных дольщиков (л.д. 71), в заявлении в адрес Главы Сельского поселения от 28.10.2016 Понамарева Л.В. указала, что Жигайло Э.Б. установила железнодорожный вагон у стены магазина по адресу: ***. Магазин и земля находятся в долях, поэтому для установки железнодорожного вагона необходимо согласие дольщиков (л.д. 74).

Таким образом, по состоянию на 28.10.2016 Понамаревой Л.В. было достоверно известно о том, что Жигайло Э.Б. является долевым собственником земельного участка с кадастровым номером*** по адресу ***, следовательно, и о состоявшейся сделке между ответчиками Антоновой И.И. и Жигайло Э.Б. по купле-продаже спорной доли от 29.07.2014, истец же обратилась в суд лишь 27 июля 2017 года, со значительным пропуском установленного законом срока исковой давности, что не имеет правового значения для разрешения заявленных требований, так как при отчуждение нежилого помещения, соблюдение порядка о преимущественном праве покупки участника долевой собственности на земельный участок, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется.

Выводы суда сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального и процессуального права, поэтому коллегия с ними согласна.

Иные доводы апелляционной жалобы, которые повторяют доводы искового заявления и правовую позицию истицы, изложенную в суде первой инстанции, по существу направлены на иное толкование норм действующего законодательства и переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и не содержат каких-либо подтверждений, которые могли бы послужить основаниями принятия судом иного решения, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

11

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Брединского районного суда Челябинской области от 14 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Понамаревой Людмилы Вильгельмовны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи