Определение № 11-167/16 от 02.02.2016 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№ 11-167/2016

Судья Завьялова ТА.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 февраля 2016 года г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Кузнецовой Л.А.,

судей Уфимцевой Т.Д., Щербаковой Е.А.,

при секретаре Терюшовой М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 05 октября 2015 года по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора дарения недействительным, о расторжении договора купли-продажи, признании права общей долевой собственности на комнату.

Заслушав доклад судьи Кузнецовой Л.А. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании договора дарения недействительным, расторжении договора купли-продажи, признании права общей долевой собственности на комнату.

В обоснование требований указали, что 20.05.2015 года между ФИО1 и ответчиками был заключен договор дарения 1/50 доли в праве общей долевой собственности на комнату по адресу: ***, комната №***. В этот же день между ними и ответчиками заключен договор купли - продажи 49/50 долей в праве на указанную комнату за ***руб. Согласно п.З договора денежные средства будут уплачены покупателями продавцам в течение 1 дня после государственной регистрации права собственности на указанную комнату.

02.06.2015 года ответчиками получены свидетельства о государственной регистрации права, однако, до настоящего времени они не исполнили обязательство по передаче денежных средств. Оформлением сделок занималась риэлтор ФИО5, ранее с ответчиками они знакомы не были, ответчики отказываются производить оплату по договору, ссылаясь на то, что рассчитались с риэлтором.

Истцы просили признать договор дарения 1/50 доли в праве общей долевой собственности на комнату №*** в квартире по адресу: г.

1

***от 20 мая 2015 года между ФИО1 и ФИО3, ФИО4 недействительным (ничтожным), расторгнуть договор купли - продажи 49/50 долей в праве общей долевой собственности на указанную комнату, и вернуть комнату в их общую долевую собственность (л.д. 3-4).

Истцы ФИО2, ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебном заседании не участвовали, извещались надлежащим образом.

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 22 сентября 2015 года ФИО5 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.91-92).

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании участия не принимала, извещалась надлежащим образом.

Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1

В апелляционной жалобе ФИО2, ФИО1 просят отменить решение суда, полагая, что оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Указывают на то, что суд не учел то обстоятельство, что на протяжении длительного периода времени с момента заключения договора купли-продажи и до настоящего времени ответчики не оплатили стоимость комнаты, на связь с ними не выходят. Об уклонении ответчиков от реальной оплаты цены договора свидетельствует и то, что на сегодняшний день доли в жилом помещении в связи с неоплатой договора обременены ипотекой в силу закона. Полагают, что суд необоснованно сослался на расписку ФИО5 Считают, что суд формально подошел к оценке данной расписки, не установил, кем действительно она была написана. Указывают на то, что ответчики по существу спора пояснений не давали, доказательств надлежащей оплаты цены договора не представили. Утверждают, что сделка дарения доли была совершена с целью продажи комнаты ответчикам по указанию риэлтора.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения ФИО2, её представителя ФИО6, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов,

2

изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неполным установлением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального закона.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО2 и ФИО1 являлись собственниками комнаты №***, площадью *** кв.м. в коммунальной квартире площадью*** кв.м., по адресу: ***, в размере 1/2 доли каждый на основании договора купли-продажи от 26.07.2011 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10.08.2011 года.

20 мая 2015 года между ФИО1 и ФИО3, ФИО4 заключен договор дарения 1/50 доли в праве общей долевой собственности на комнату №***, площадью*** кв.м. в квартире по адресу: ***. В результате настоящего договора указанная доля квартиры переходит в собственность ФИО3, ФИО4 по 1/100 доли каждому (л.д.15). ФИО2 подписано согласие на дарение супругом 1/50 доли в праве на указанную комнату, как на имущество, нажитое в браке (л.д.21).

В этом же день 20 мая 2015 года между ФИО1, ФИО2 (с одной стороны) и ФИО3, ФИО4 (с другой стороны) заключен договор купли-продажи 49/50 долей в праве общей долевой собственности на комнату №*** площадью *** кв.м. в квартире площадью*** кв.м., по адресу: ***, по цене *** руб. По условиям договора указанная доля в праве на комнату переходит в собственность ФИО3, ФИО4 по 49/100 доли каждому (л.д.14, 36). Согласно п.З договора купли -продажи доля в праве общей долевой собственности на комнату сторонами оценена и продана за *** руб., которые будут оплачены покупателем продавцу в течение 1 дня после государственной регистрации права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности по договору дарения от 20 мая 2015 года и по договору купли-продажи от 20 мая 2015 года произведена 02 июня 2015 года.

Из копии дела правоустанавливающих документов усматривается, что вначале произведена регистрация перехода права собственности по договору дарения, в последующем зарегистрирован переход права по договору купли-продажи и ипотека в силу закона ( л.д. 56-57, 74-75).

Проверяя доводы исковых требований ФИО10, и

отказывая им в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Суд пришел к выводу о том, что сделка (договор дарения) не может быть признана ничтожной по обстоятельствам ее мнимости, поскольку ей приданы все соответствующие правовые последствия, соблюдены требования закона, цель сделки достигнута, имущество передано в дар безвозмездно, государственная регистрация объекта недвижимости осуществлена, что между сторонами договора дарения возникли именно те гражданско-правовые последствия, на которые направлены сделки дарения.

Отказывая в расторжении договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на комнату суд исходил из того, что истцами не представлено допустимых и достоверных доказательств, в обоснование требований о расторжении договора купли - продажи. При этом суд исходил из того, что покупатели по договору произвели расчет за комнату с риэлтором ФИО5 и истцы не лишены возможности избрать другой способ защиты. В обоснование таких выводов суд сослался на материалы отказных дел по заявлениям К-вых о привлечении ФИО5 к уголовной ответственности, где имеются расписки ФИО5(л.д.20,89).

Проверяя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит их обоснованными.

В обоснование довода о недействительности договора дарения 1/50 доли в праве общей долевой собственности на комнату К-вы ссылались на ст. 170 Гражданского кодекса РФ, при этом указывали, что покупатели чужие им люди, они их не знали, дарить им ничего не собирались, намеревались продать комнату за *** руб. При этом дарение было оформлено формально по указанию риэлтора, для чего, они не знают.

Из обстоятельств дела следует, что К-вы имели намерение продать принадлежащую им комнату в коммунальной квартире по цене *** руб., с этой целью обратились к риэлтору, именно на таких условиях был заключен договор купли-продажи 49/50 долей в праве общей долевой собственности на спорную комнату. При этом суд не выяснил, для каких целей между сторонами одновременно был заключен договор дарения 1/50 доли в праве общей долевой собственности на эту комнату.

В силу п.2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка, то есть

сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу требований приведенной нормы при совершении притворной сделки обе стороны имеют намерение совершить какую-либо иную сделку, используя реально заключаемую сделку как ее прикрытие.

Из фактических обстоятельств дела усматривается, что заключение договора дарения 1/50 доли было необходимо для того, чтобы соблюсти требования ст. 250 Гражданского кодекса РФ и продать оставшиеся 49/50 доли именно ФИО3 и ФИО4, не извещая о продаже соседей по коммунальной квартире, которые имели право преимущественной покупки.

Суд не учел что само по себе дарение 1/50 доли в праве собственности на комнату площадью *** кв.м. исключало бы возможность использовать подаренную площадь для проживания.

Целью, то есть существом данной сделки являлось формальное наделение ФИО3 и ФИО4 полномочиями долевых сособственников, для обеспечения возможности продать им оставшиеся доли в праве собственности на комнату. Конечной целью обеих сделок был переход к ФИО7 права собственности на всю комнату.

При этом оставшиеся доли в праве общей долевой собственности на комнату были оценены сторонами в ***руб., при этом именно за такую сумму истцы предполагали продать спорную комнату.

В данном случае налицо тот факт, что во исполнение совершенной сделки (договора дарения) теми же сторонами одновременно заключена иная сделка (договор купли-продажи), исполнение которого находилось в зависимости от исполнения первой сделки. Поскольку между договором дарения доли и договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на комнату просматривается очевидная связь, то действительная правовая природа договора дарения имеет иную квалификацию, не соответствующую его наименованию и содержанию.

Из поведения сторон, а именно из последовательности совершения ими сделок явствует намерение К-вых произвести отчуждение всей принадлежащей им на праве общей долевой собственности спорной комнаты, при этом намерение покупателей также сводится к покупке всей комнаты как единого объекта недвижимости, а не долей в праве на комнату, что позволяет прийти к выводу о том, что отчуждение 49/50 доли в праве собственности на спорную комнату представляло собой по существу единую, растянутую по времени сделку, оформленную двумя различными договорами.

То обстоятельство, что истцы в исковом заявлении указывали на мнимость сделки, не имеет значения, поскольку юридическими познаниями они не обладают, услугами представителя не пользовались, при этом именно суд определяет, каким законом следует руководствоваться при

5

разрешении спора.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе ФИО8 в расторжении договора купли-продажи комнаты по причине неисполнения покупателями обязанности произвести оплату по договору.

Из содержащегося в п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В исковом заявлении К-вы ссылались именно на приведенную выше позицию и нормы права, однако их доводы не получили должной оценки суда.

6

В соответствии со ст.ст. 549, 550, 554 Гражданского кодекса РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Существенными условиями данного договора выступают его предмет и цена.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В пункте 5 договора купли-продажи от 20 мая 2015года указано, что продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости до подписания настоящего договора без составления передаточного акта.

Вместе с тем, указанное условие договора противоречит фактическим обстоятельствам, поскольку из искового заявления, из пояснений ФИО2 в суде апелляционной инстанции следует, что впервые они (продавцы) увидели покупателей при сдаче документов на регистрацию, что ранее покупатели к ним не приходили, комнату не смотрели.

Следовательно, до подписания договора купли-продажи передачи объекта не произошло. Из искового заявления К-вых следует, что на день подачи иска ответчики в комнату не вселялись, они их не впускали, требуя оплаты.

Исходя из содержания пункта 3 договора, обязательство покупателей об оплате стоимости комнаты сформулировано на будущее время. Следовательно, обстоятельства оплаты должны быть подтверждены допустимыми и относимыми доказательствами, в данном случае письменными в соответствии с требованиями ст. ст. 56, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ. Ответчики ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представил письменных доказательств оплаты приобретенной у истцов комнаты.

Поскольку истцы денежных средств от ответчиков в счет оплаты стоимости комнаты до настоящего времени не получили, на что рассчитывали при заключении сделки, то имеются основания для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи комнаты по правилам п. 1 ч. 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, поскольку со стороны ответчиков имеет место существенное нарушение условий договора, повлекшее для продавцов ущерб, которые отчуждая комнату рассчитывали получить за неё оплату.

Судебная коллегия находит несостоятельным вывод суда о том, что денежные средства по договору купли-продажи ответчиками переданы риэлтору ФИО5 для расчета с истцами. В обоснование такого вывода суд сослался на расписки ФИО9, представленные ей сотрудникам полиции в ходе рассмотрения заявлений ФИО1 и ФИО2

Вместе с тем судебная коллегия считает, что указанные расписки (л.д. 20,

7

89) нельзя принять как доказательство оплаты покупателями (ответчиками) денежных средств продавцам (истцам) по договору купли-продажи комнаты. Из текста расписок следует, что ФИО5 обязалась передать денежные средства, полученные от ФИО3 и Е.А. за продажу комнаты ФИО10

ФИО5 не имела полномочий на получение денег за продажу комнаты, были ли данные расписки в действительности обеспечены деньгами, не установлено. При этом подлинные расписки находятся у самой ФИО5, ФИО8 таких расписок она не давала, обстоятельства написания таковых не выяснены.

В силу положений ст. 312 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств должно производиться надлежащему лицу - самому кредитору или управомоченному им на это лицу, при этом риск последствий ложится на должника.

По приведенным мотивам решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно полежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО10

При расторжении сделки ответчики ФИО11 неосновательно приобрели комнату, в связи с чем истцы К-вы вправе требовать возврата этой комнаты.

В силу ст. 1103 Гражданского кодекса РФ требования о возврате неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Согласно п.1 ст. 1104 Гражданского кодекса РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Таким образом, в общую долевую собственность ФИО10 в равных долях подлежит возврату комната №***площадью *** кв.м в квартире *** дома*** по ***.

Право общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на спорную комнату полежит прекращению, поскольку договор дарения 1/50 доли в праве общей долевой собственности на комнату № *** площадью *** кв.м в квартире***дома *** по ***, является притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи 49/50 долей в праве общей долевой собственности на эту комнату. К ничтожному договору дарения применяются последствия договора купли-продажи, который в свою очередь полежит расторжению.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 05 октября 2015 года отменить.

8

Принять по делу новое решение:

Признать недействительным договор дарения 1/50 доли в праве общей долевой собственности на комнату №*** площадью *** кв.м в квартире расположенной по адресу: ***, заключенный 20 мая 2015года между ФИО1и ФИО3, И.Е.АБ..

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ***, комната №*** , заключенный 20 мая 2015 года года между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, И.Е.АБ..

Вернуть в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2 в равных долях в порядке неосновательного обогащения жилое помещение, расположенное по адресу: ***

Прекратить право общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 на 1/100 и 49/100 доли каждого на комнату №*** общей площадью *** кв.м. в квартире, расположенной по адресу: ***.

Решение является основанием для погашения записи о праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО4 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 1/100 и 49/100 доли каждого на комнату №*** общей площадью *** кв.м. в квартире, расположенной по адресу: ***.

Председательствующий:

Судьи:

9