Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 04 марта 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 14 декабря 2012 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела, ФИО1 и ее представителя ФИО2, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО3 - ФИО4 о законности обжалуемого решения, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась к ФИО1 с требованиями:

- о расторжении договора продажи от 05 октября 2011 года земельного участка площадью 2611 кв. метра и расположенного на нем нежилого здания - овощехранилища, весовой площадью 321,6 кв. метров по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. ***, 15-а,

- об исключении из ЕГРП записей о регистрации своего права собственности на указанные объекты недвижимости и восстановлении записей о государственной регистрации права собственности ФИО1 на данное имущество,

- о взыскании в пользу ответчика уплаченной по договору денежной суммы в размере *** рублей.

Указала, что после приобретения у ответчика указанных объектов недвижимости выяснила, что по земельному участку проходит городская напорная канализация, в связи с чем на участке имеется охранная зона. Продавец имущества - ФИО1, обладая сведениями о данных обстоятельства, истцу при заключении договора продажи о них не сообщила. Сослалась на то, что установленное в отношении участка ограничение имеет существенное для неё значение, поскольку в охранной зоне городской канализации проведение строительных работ запрещено. Тогда как истец планировала построить на приобретенном участке торгово-складской комплекс, отсутствие указанных сведений повлияло на принятие ею решения о покупке земельного участка и нежилого здания. Кроме того, наличие на участке городской напорной канализации, установление охранной зоны

значительно снижают фактическую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Ответчик ФИО1 с иском не согласилась, мотивируя свои возражения тем, что ограничения в пользовании отчужденным ею земельным участком надлежащим образом не установлены, при осмотре истцом земельного участка ФИО1 неоднократно сообщала ей о том, что под участком проходят канализационные трубы. Кроме того, при въезде на участок вдоль забора на поверхности земли проходят трубы большого диаметра, уходящие под землю, на что ФИО3 не могла не обратить внимания; факт прохождения по участку городского напорного канализационного коллектора можно было установить и из землеустроительного дела, которое передавалось покупателю до заключения договора.

Представитель третьего лица Администрации Чебаркульского городского округа полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Пояснил, что проходящая по приобретенному истцом участку канализация включена в реестр муниципальной собственности, однако какие-либо ограничения в отношении участка не установлены.

Суд постановил решение об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене данного решения, указывая на неверное применение судом положений ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривающей возможность расторжения договора продажи только в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации, наличие которой повлияло на решение о приобретении участка, которой ответчиком не представлялось. Ссылается на оставление судом без внимания обстоятельства отсутствия регистрации указанного ограничения в ЕГРП; недоказанность обстоятельства уведомления её истцом об имеющейся цели покупки; наличие у ФИО3 возможности до покупки участка получить о нем полную информацию путем направления соответствующих запросов. Указывает также на не предоставление сведений о наличии на земельном участке охранной зоны и действующего напорного канализационного коллектора ей самой при выкупе участка.

В возражениях на жалобу ФИО3 считает обжалуемое решение законным и обоснованным. Указывает на безосновательность доводов ФИО1 об уведомлении ею покупателя о наличии на участке канализационных труб; существование охранной зоны с момента создания канализационного коллектора и до вступления в силу закона о регистрации; получение землеустроительного дела уже после совершения сделки.

Истец ФИО3, представители третьих лиц Администрации муниципального образования «Чебаркульский городской округ», Управления Росреестра по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд не явились, причины своей неявки не сообщили. На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решение по доводам апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, ФИО3 приобрела земельный участок, площадью 2611 кв. метров с КН ***, и нежилое здание (овощехранилище, весовая, литер Б) площадью 321,6 кв. метров по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. ***, 15-а на основании заключенного с ФИО1 договора купли-продажи от 05 октября 2011 года. Переход права и право собственности покупателя на указанное имущество зарегистрированы в Едином государственном реестре прав 25 октября 2011 года.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора продажи стоимость нежилого здания составляет сумму в размере *** рублей, земельного участка -*** рублей, которые были выплачены продавцу до подписания договора наличными денежными средствами в полном объеме. Обстоятельство осуществления покупателем полного расчета за приобретенное имущество подтверждается распиской ФИО5 от 05 октября 2011 года, не оспаривалось ответчиком в суде апелляционной инстанции.

Отчуждаемый земельный участок принадлежал продавцу имущества на основании договора купли-продажи от 04 августа 2011 года, заключенного с Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа. Согласно данному договору сведений об ограничении либо обременении участка в договоре не имеется.

До оформления права собственности на участок ФИО5 владела им на праве аренды на основании договора от 14 августа 2009 года сроком по 12 августа 2058 года, заключенного во исполнение постановления Главы МО «Чебаркульский городской округ» № 667 от 04 августа 2009 года. Данным постановлением, помимо прочего, были установлены ограничения в использовании предоставленным земельным участком в связи с прохождением по нему канализационного напорного коллектора. Как-то, ФИО1 указано на необходимость обеспечить беспрепятственный допуск на земельный участок для проведения ремонтных и аварийных работ, обслуживания напорного канализационного коллектора; в случае

реконструкции здания - соблюдать требования, предусмотренные градостроительным кодексом, строительными нормами и правилами.

Согласно градостроительному плану № RU74314000-7 от 24 января 2012 года приобретенного истцом земельного участка через весь земельный участок проходит подземный напорный канализационный коллектор, являющийся муниципальной собственностью и находящийся на обслуживании ООО «***», в связи с чем по участку истца установлена охранная зона площадью 590 кв. метров (длинной - 58,84 метра, шириной - 10,17 метра), в результате чего рекомендуемая площадь разрешенного на участке строительства составляет только 1278,75 кв. метров. Граница возможной застройки с учетом размещенного на участке нежилого здания овощехранилища, охранной зоны напорной канализации, необходимых отступов сосредоточена в северной части участка (т.1 л.д.П-19).

В соответствии со ст.ст. 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Существенными условиями данного договора выступают его предмет и цена.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, правила о неосновательном обогащении, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим

обязательством.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при заключении договора продажи от 05 октября 2011 года ФИО1 располагала информацией о прохождении по своему земельному участку подземного напорного канализационного коллектора, наличии его охранной зоны, ограничений застройки участка, однако данных сведений ФИО3 не предоставила. Между тем, указанная информация могла оказать влияние на решение покупателя о приобретении недвижимого имущества, не предоставление такой информации является существенным нарушением ФИО1 условий договора, поскольку приобретая земельный участок и расположенное на нем нежилое здание, истец была вправе рассчитывать на то, что данное имущество не имеет ограничений в использовании.

Установив, что имеются достаточные основания для расторжения совершенного договора, суд в порядке возврата исполненного по обязательствам правомерно взыскал с истца в пользу ответчика полученные по договору денежные средства в полном объеме, прекратил право собственности истца на приобретенное имущество.

Указанные выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.

Доводы жалобы о неправильном применении судом положений ст. 37 ЗК РФ, предусматривающей возможность покупателя требовать расторжения договора продажи только в случае предоставления истцу заведомо ложной информации, наличие которой повлияло на решение о приобретении участка, которой ответчиком не представлялось, являются ошибочными.

Отраженная в договоре продажи позиция ответчика о том, что она гарантирует покупателю, что на момент заключения договора отчуждаемые объекты недвижимости не проданы, в споре, под арестом и запретом на состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц, не соответствует действительности. Постановление органа местного самоуправления (№ 667 от 04 августа 2009 года), содержащее сведения об установлении ограничений в отношении предоставляемого в аренду земельного участка, доводилось до сведения ФИО1, было выдано ей на руки. Получение данного документа и последующее его представление в регистрирующий орган не оспаривалось ответчиком в суде апелляционной инстанции. Следовательно, поскольку информация об установлении ограничений в использовании своего участка имелась у продавца, то должна была быть сообщена покупателю, о чем отражено в договоре продажи.

С учетом разрешенного использования земельного участка - Г 1 -промышленные зоны, на участке возможна производственная деятельность, коммунальное инженерно-техническое обеспечение (размещение новых и эксплуатация существующих), устройство дорог, проездов, наземных и подземных стоянок. Кроме того, в соответствии с условными видами разрешенного использования участка не нем возможно размещение клубов многоцелевого и целевого назначения, музеев, выставочных залов, спортивных площадок, предприятий бытового облуживания, предприятий торговли, общественного питания, издательств и редакционных офисов с типографиями, компьютерных центов, поликлиник, аптек, гаражей.

В силу части 8 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) производственные территориальные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

Согласно части 7 названной статьи Кодекса в состав производственных территориальных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

На основании ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. При этом основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Таким образом, обладая до заключения договора продажи сведениями о месте расположения, площади приобретаемого земельного участка, его разрешенном использовании, ФИО3 имела возможность определить все возможные варианты использования данного имущества. Не сообщение ей продавцом информации о наличии установленных ограничений оказало влияние на решение истца о приобретении указанного земельного участка.

Ссылка в жалобе на недоказанность обстоятельства уведомления самим истцом продавца (ФИО1) об имеющихся целях покупки имущества, не имеет правового значения, поскольку истец, приобретая земельный участок, должна иметь возможность пользоваться им без каких-либо ограничений, если таковые не указаны в договоре купли-продажи, в соответствии с установленным разрешенным использованием участка.

Доводы ответчика о том, что при осмотре участка ФИО3 неоднократно сообщала ей о том, что под участком проходят «какие-то канализационные трубы», необходимыми и достаточными доказательствами не подтверждены. Более того, само по себе прохождение по участку каких-либо коммуникаций не свидетельствует об установлении ограничений в использовании участка, соответственно, не подтверждает наличия каких-либо правовых последствий такого прохождения. Тогда как в последнем случае разрешенное использование земельного участка, в числе прочего обусловлено имеющимися коммуникациями и установленным в связи с этим ограничением.

Указание в жалобе на наличие у ФИО3 возможности до покупки имущества получить полную информацию в отношении земельного участка путем направления соответствующих запросов, не сделанного судом вывода о необходимости удовлетворения иска, не опровергает.

Как следует из материалов дела, до совершения сделки покупателем были получены выписки из ЕГРП, согласно которым какие-либо ограничения (обременения) на приобретаемые объекты недвижимости не зарегистрированы (т. 2 л.д. 181, 182). Поскольку канализационный коллектор является подземным и на поверхность спорного земельного участка не выходит, что подтверждается фототаблицей, предоставленной в материалы дела самим ответчиком, наличие канализационного коллектора не могло быть установлено ФИО3 при визуальном осмотре земельного участка. Проходящий вдоль южной границы участка наземный трубопровод направлен в сторону жилой застройки г. Чебаркуля, в границах спорного земельного участка не находится. Согласно фототаблице (т. 2 л.д. 201 - фото № 1 и № 2), трубопровод действительно уходит под землю, но с целью обеспечения возможности проезда на земельный участок, после чего снова выведен наружу. Таким образом, то обстоятельство, что при въезде на участок вдоль забора на поверхности земли проходят трубы большого диаметра, уходящие под землю, на что, по мнению ответчика, ФИО3 не могла не обратить внимания, о доведении до истца информации об установлении ограничения в использовании отчуждаемого участка не свидетельствует. Кроме того, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, возлагают обязанность сообщить покупателю обо всех ограничениях, обременения на отчуждаемое имущество именно на продавца такого имущества.

Более того, обозначенные на фототаблице коммуникации согласно кадастровому плану земельного участка площадью 33534 кв. метра, предназначенного, в том числе, для эксплуатации нежилого здания овощехранилища (т. 1 л.д. 203), являются водопроводными (водовод), к проходящему через участок напорному подземному коллектору отношения не имеют.

Ответчик ссылается на то, что факт прохождения по участку городского напорного канализационного коллектора можно было установить из землеустроительного дела, которое передавалось покупателю до заключения договора продажи. Между тем, такие доводы необходимыми и достаточными доказательствами не подтверждены. В суде апелляционной инстанции ФИО1 пояснила, что землеустроительное дело передала истцу в момент заключения договора продажи, в данном деле сведений об ограничении земельного участка не имеется (т. 2 л.д. 289-оборот).

Как усматривается из описания земельного участка (т. 1 л.д. 41-53) сведений об установленных в отношении участка ограничениях в данном документе не имеется. Что касается схемы расположения участка (т. 1 л.д. 53-оборот), из нее усматривается, что через земельный участок проходит канализационный коллектор. Однако, как уже указывалось выше, само по себе прохождение через участок канализационной сети об установлении в отношении участка каких-либо ограничений не свидетельствует.

Ссылка ФИО1 на то, что имеющиеся ограничения в пользовании указанным земельным участком надлежащим образом не установлены, не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, несостоятельна. Как обоснованно указал суд, в соответствии с частью 2 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. В соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности, ограничение земельного участка, связанное с необходимостью обеспечения эксплуатации напорного канализационного коллектора, построенного в 1971 году и переданного в муниципальную собственность решением Челябинского областного совета народных депутатов № 235/12-М от 20 августа 1992 года, возникло до введения в действие вышеназванного закона. В связи с этим указанное ограничение существует и является действующим независимо от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами ответчика о не предоставлении ей самой сведений о наличии на земельном участке охранной зоны и действующего напорного канализационного коллектора при

выкупе участка у администрации. Такие сведения у ФИО6. имелись изначально, с момента покупки нежилого здания овощехранилища. В правоустанавливающем документе одного из продавцов недвижимости -Б.Д.Ю. (т. 1 л.д. 227, 228), которым ответчик могла и должна была интересоваться, указано, что нежилое здание овощехранилища расположено на земельном участке, имеющем ограничения в пользовании в связи с наличием на нем охранных зон водопровода, ЛЭП и городского напорного коллектора. В 2009 года (до момента продажи участка ФИО3) сохранение указанных ограничений было подтверждено содержанием принятого в отношении ФИО1 постановления (о предоставлении участка в аренду). Между тем, обращаясь в администрацию с заявкой на приватизацию арендуемого земельного участка, ответчик указала, что ограничений в использовании земельного участка не установлено (т. 1 л.д. 147).

Решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 14 декабря 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи