Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Трехгорного городского суда Челябинской области от 20 марта 2012 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного к ФИО1, к Некоммерческому партнерству «Горнолыжный комплекс «Завьялиха» о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности,

заслушав доклад судьи Дерхо Д.С. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - КУИиЗО г. Трехгорный) обратился в суд с иском к ФИО1, к некоммерческому партнерству «Горнолыжный комплекс «Завьялиха» (далее - НП «ГК «Завьялиха») о признании недействительной (ничтожной) сделки, оформленной договором аренды № 40 от 02.02.2009 г., сторонами которой является КУИиЗО г. Трехгорный и ФИО1; признании недействительной (ничтожной) сделки, оформленной договором передачи права аренды № 44/09 от 05.05.2009 г., сторонами которой являлись НП «ГК «Завьялиха» и ФИО1; возложении на ФИО1 обязанности по возврату в КУИиЗО г. Трехгорный земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, город Трехгорный, примерно в 90 м. по направлению на юг от отеля № ******, площадью 1912 кв.м., кадастровый номер ******.

Требования по иску мотивированы тем, что в феврале 2009 года между КУИиЗО г. Трехгорный и НП «ГК «Завьялиха» был заключен договор аренды спорного земельного участка, а в мае 2009 года права и обязанности арендатора по этому договору перешли к ФИО1 на основании

возмездной сделки. При обращении в суд с настоящим иском представитель КУИиЗО г. Трехгорный настаивает на том, что договор аренды земельного участка, как и последующий договор цессии, являются недействительными (ничтожными) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку земельный участок передан в аренду с существенным нарушением порядка, установленного ст.ст. 30, 31 Земельного кодекса РФ, в том числе: при отсутствии надлежащего акта выбора земельного участка; при отсутствии конкретного указания на объект, для размещения которого без проведения торгов предоставлялся земельный участок; при установлении несоразмерно длительного срока (49 лет) предоставления земельного участка для целей строительства. Кроме того, в обоснование требований указано также и на то обстоятельство, что субъектный состав сделок (а именно, участие в договорных отношениях ответчика ФИО1) противоречит положениям п.п. 1, 2 ст. 8 Закона РФ «О закрытом административно-территориальном образовании», устанавливающим запрет на совершение сделок ФИО1, который не является гражданином, постоянно проживающим на территории ЗАТО г. Трехгорный.

Суд постановил решение, которым исковые требования КУИиЗО г. Трехгорный удовлетворил: признал недействительным (ничтожным) договор аренды № 40 от 02.02.2009 г., сторонами которого являются КУИиЗО г. Трехгорный и ФИО1; признал недействительной (ничтожной) сделку, оформленную договором передачи права аренды № 44/09 от 05.05.2009 г., сторонами которой являлись НП «ГК «Завьялиха» и ФИО1; обязал ФИО1 вернуть по акту приема-передачи в КУИиЗО г. Трехгорный земельный участок, расположенный по адресу: Челябинская область, город Трехгорный, примерно в 90 м. по направлению на юг от отеля № ******, площадью 1912 кв.м., кадастровый номер ******; взыскал с НП «ГК «Завьялиха» в пользу ФИО1 уплаченные по договору уступки денежные средства в размере ****** рублей.

Не согласившись с решением суда, ответчик ФИО1 оспорил его в апелляционном порядке, просит судебный акт отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных КУИиЗО г. Трехгорный исковых требований. В обоснование указал, что оспариваемые истцом сделки соответствуют требованиям закона и являются действительными, поскольку порядок предоставления земельного участка для строительства соблюден, а ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, на основании которого сформировались правоотношения аренды, до настоящего времени не оспорен. Кроме того, в тексте апелляционной жалобы ответчик ФИО1 ссылается на то обстоятельство, что истцом не доказан факт нахождения спорного земельного участка в границах закрытого административно-территориального образования (далее - ЗАТО).

В дополнении к апелляционной жалобе ответчик ФИО1 указал на свой статус, как добросовестного приобретателя земельного участка, на имеющее место со стороны истца злоупотребление правом, на отсутствие законодательных ограничений в отношении срока предоставления земельного участка в аренду для целей осуществления строительства и в отношении возможности приобретения в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и его представитель ФИО2 на требованиях апелляционной жалобы и дополнениях к ней настаивали в полном объеме по изложенным основаниям.

Представитель истца КУИиЗО г. Трехгорный ФИО3 против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая постановленное по делу решение обоснованным и законным.

Представитель третьего лица ОАО «Центринвест» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил.

Правоспособность НП «ГК «Завьялиха» прекращена 11.01.2012 г. в связи с исключением сведений о нем из единого государственного реестра юридических лиц.

Заслушав объяснения сторон, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит апелляционную жалобу ответчика ФИО1 не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 20 декабря 2007 года ОАО «Центр инвестиций» обратилось к Главе г. Трехгорного с заявлением о предоставлении земельного участка общей площадью 48390 кв.м. с предварительным согласованием места размещения объектов инфраструктуры ГЛК «Завьялиха». В качестве места расположения испрашиваемого участка указано на район «Каменный цветок». Постановлением Главы г. Трехгорного от 22.02.08 г. № 143 утверждены проект границ земельного участка площадью 45675 кв.м. и акт о выборе земельного участка для строительства группы отелей, расположенного на землях населенных пунктов в г. Трехгорный, который примыкает к южной и восточной границам земельного участка МУП «ГК «Каменный цветок», расположенного по адресу ул. Г. Трехгорный, ул. ******. Публикация соответствующей информации произведена в газете «Спектр» 28.02.2008 г.

На основании протокола заседания комиссии по землепользованию и застройке от 02.04.2008 г. постановлением главы г. Трехгорного № 338 от 22.04.2008 г. внесены изменения в постановление Главы г. Трехгорного от 22.02.2008 г. № 143. Слова «группы отелей «Каменный цветок» заменены

словами «общественно-деловой зоны «Каменный цветок». Постановлением главы г. Трехгорного № 63 9 от 22.07.2008 г. в постановление Главы г. Трехгорного от 22.02.2008 г. № 143, на основании обращения руководства НП «ГК «Завьялиха», внесены изменения в преамбулу постановления, слова ОАО «Центр инвестиций» заменены словами НП «ГК «Завьялиха».

22.07.2008 г. Главой г. Трехгорного издано постановление № 637 о предоставлении в аренду НП «ГК «Завьялиха» сроком на 49 лет земельного участка площадью 45675 кв.м. с кадастровым номером ****** для строительства общественно-деловой зоны «Каменный цветок». 22.07.2008 г. между КУИиЗО г. Трехгорный (арендодатель) и НК «ГК «Завьялиха» (арендатор) был заключен договор аренды указанного выше земельного участка. В соответствии с постановлением Главы г. Трехгорного от 24.09.2008 г. № 902 земельный участок площадью 45675 кв.м. с кадастровым номером ****** преобразован в виде создания 21 земельного участка, с утверждением схемы расположения вновь образованных земельных участков.

Указанное постановление, послужило основанием для расторжения договора аренды от 22.07.2008 г. соглашением от 01.01.2009 г. и заключения 21 договора аренды в отношении вновь образованных земельных участков. Из кадастровых планов земельных участков видно, что предыдущим кадастровым номером земельных участков является кадастровый номер ******.

Так, 02.02.2009 г. между истцом и НП «ГК «Завьялиха» заключен договор № 40 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, город Трехгорный, примерно в 90 м. по направлению на юг от отеля № ******, площадью 1912 кв.м., кадастровый номер ******. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 11-13). Впоследствии (05.05.2009 г.) между НП «ГК «Завьялиха» и ФИО1 заключен договор передачи права аренды № 44/09, по условиям которого ФИО1 переданы права и обязанности арендатора в отношении этого земельного участка. Данный договор был также зарегистрирован в установленном законом порядке.

Принимая решение о признании недействительным договора аренды № 40 от 02.02.2009 г. и договора передачи права аренды № 44/09 от 05.05.2009 г., суд первой инстанции исходил из установленного им факта нарушения законодательного порядка предоставления земельного участка для целей осуществления строительства, а также из того обстоятельства, что в сложившейся ситуации имеет место несоблюдение нормативных ограничений на совершение сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО.

Судебная коллегия находит такие выводы правомерными.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территорий городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Согласно общему правилу, установленному ст. 30 ЗК РФ, без проведения торгов земельный участок для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен только с предварительным согласованием места размещения объекта.

В таком случае предоставлению земельного участка должен предшествовать выбор участка для строительства. При этом целями выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта по смыслу ст.ст. 30, 31 ЗК РФ является определение возможности возведения на земельном участке конкретного здания, строения, сооружения (именно того объекта, для строительства которого отводится земля) с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения необходимых процедур согласования.

В отношении спорного земельного участка такой порядок соблюден не

был.

При первоначальном обращении ООО «Центр инвестиций» в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 46390 кв.м. с предварительным согласованием места размещения объекта в качестве такого объекта заявителем было указано на инфраструктуру ГЛК «Завьялиха» без конкретизации того, какие именно элементы инфраструктуры планируется создать на испрашиваемой территории.

Утверждая акт выбора земельного участка, и согласовывая место размещения объекта (в постановлении № 143 от 22.02.2008 г.), Глава г. Трехгорный указал в качестве такого объекта на группу отелей «Каменный цветок», без конкретизации того, какие именно объекты капитального строительства и в каком конкретно месте должны быть возведены. Информация об этом (о планируемом предоставлении земли под строительство группы отелей) была опубликована в средствах массовой информации.

В последующий период времени (22.07.208 г.) Глава г. Трехгорный внес коррективы в постановление № 143 от 22.02.2008 г., изменив характеристики объекта, для размещения которого предоставляется земля, с группы отелей

«Каменный цветок» на общественно-деловую зону «Каменный цветок» также без указания на то, какие конкретно объекты капитального строительства и в каком месте должны быть возведены.

Анализ приведенных выше фактических обстоятельств с учетом содержания ненормативных правовых актов органа местного самоуправления позволяет сделать вывод о том, что выбор земельного участка для строительства конкретных объектов недвижимости произведен не был, предварительное согласование места размещения таких объектов также не осуществлено. Об этом свидетельствует, во-первых, произвольное изменение (после утверждения акта выбора земельного участка и опубликования соответствующей информации) сведений о назначении планируемого к возведению объекта с группы отелей на общественно-деловую зону, а, во-вторых, - отсутствие в постановлении об утверждении акта выбора земельного участка и согласовании места размещения объекта сведений о том, для размещения какого именно объекта капитального строительства (в том смысле, в котором данное понятие определено п. 10 ст. 1 ГрК РФ) либо группы конкретных объектов предоставляется земля.

Допущенные при проведении процедуры предоставления земельного участка нарушения привели к тому, что на участке площадью 45675 кв.м. (а после его преобразования - на 21-ом вновь созданном земельном участке) любое заинтересованное лицо, приобретшее право аренды, имеет возможность возвести практически любой объект недвижимости, так как в соответствии с п. 1 ст. 42 ГрК РФ общественно-деловой зоной признается территориальная зона, предназначенная для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно - исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.

Такое положение вещей прямо противоречит буквальному содержанию и смыслу норм ст.ст. 30, 31 ЗК РФ, регулирующих порядок предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объектов, и создает противоправную ситуацию, при которой в отсутствие торгов фактически произошло предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объектов.

Указанное обстоятельство (факт нарушения порядка предоставления земельного участка) установлено также постановлением восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2010 г. и в силу ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) не может

оспариваться ФИО1, принимавшим участие в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции о недействительности договора аренды земельного участка (и, соответственно, договора цессии) является правомерным.

Об этом же свидетельствует и то обстоятельство, что земельный участок был предоставлен арендатору для целей осуществления строительства сроком на 49 лет. Такой срок является явно несоразмерным и противоречит целевому назначению сформированных арендных правоотношений (для целей осуществления строительства), несмотря на то, что действующим законодательством конкретный предельный срок аренды не установлен.

Недействительным договор передачи права аренды № 44/09 от 05.05.2009 г., как правильно указал суд первой инстанции, является еще и по тому основанию, что при его заключении сторонами были нарушены положения п.п. 1, 2 ст. 8 Закона РФ «О закрытом административно-территориальном образовании», согласно которым сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории ЗАТО, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано ЗАТО. Участие иных граждан в совершении таких сделок, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО.

Ответчик ФИО1 на территории ЗАТО г. Трехгорный постоянного места жительства не имеет, не работает там на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организацией, по роду деятельности которой создано ЗАТО, поэтому в отсутствие соответствующего решения органов местного самоуправления ЗАТО, согласованного с федеральными органами исполнительной власти, не вправе вступать в договорные отношения по поводу недвижимого имущества, расположенного в черте указанного населенного пункта.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. По этой причине, суд первой инстанции, признав договор аренды № 40 от 02.02.2009 г. и договор передачи права аренды № 44/09 от 05.05.2009 г. недействительными сделками, принял правильное решение о возложении на ФИО1 обязанности по возврату в КУИиЗО г. Трехгорный спорного земельного участка.

Кроме того, суд взыскал с НП «ГК «Завьялиха» в пользу ФИО1 уплаченные по договору уступки денежные средства в размере ****** рублей. Однако, в соответствии с п. 3 ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ). Правоспособность НП «ГК «Завьялиха» (ОГРН <***>) прекращена 11 января 2012 года, когда в ЕГРЮЛ была внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его исключением из ЕГРЮЛ.

Таким образом, к моменту вынесения судом решения по делу НП «ГК «Завьялиха» не обладало правоспособностью, не могло нести какие-либо гражданские обязанности, уже не существовало как субъект гражданских правоотношений. Следовательно, возможность взыскания с НП «ГК «Завьялиха» каких-либо денежных сумм в пользу контрагентов по гражданско-правовым сделкам (в том числе, в пользу ФИО1) отсутствует, поэтому указание о взыскании с НП «ГК «Завьялиха» в пользу ФИО1 уплаченной по договору денежной суммы в размере ****** рублей следует исключить из содержания решения суда.

В остальной своей части решение суда первой инстанции является правильным.

Довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемые истцом сделки соответствуют требованиям закона и являются действительными, поскольку порядок предоставления земельного участка для строительства соблюден, сводится к переоценке установленных судом обстоятельств и основан на неверном толковании подлежащих применению норм права.

Довод апелляционной жалобы о том, что указанные судом нарушения порядка предоставления земельного участка для строительства могут быть отнесены только к первоначальному договору аренды от 22.07.2008 г. и не касаются последующих сделок, которые оспариваются в рамках настоящего иска, необоснован.

Договор аренды № 518 от 22.07.2008 г. (в отношении земельного участка площадью 45675 кв.м.), договор аренды № 40 от 02.02.2009 г. (в отношении земельного участка площадью 1912 кв.м.) и договор передачи права аренды № 44/09 от 05.05.2009 г. являются звеньями одной цепи,

взаимосвязанными, последовательно совершенными сделками. При этом действительность каждой последующей сделки зависит от действительности предыдущей.

Само право на заключение договора аренды № 40 от 02.02.2009 г. без проведения торгов возникло у НП «ГК «Завьялиха» на основании п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ после раздела ранее предоставленного в аренду земельного участка на 21 самостоятельный участок. Следовательно, при недействительности первоначальной сделки, несоблюдении порядка предоставления в аренду земельного участка площадью 45675 кв.м., недействительными являются и последующие сделки, направленные на формирование правоотношений аренды по поводу земельных участков, ранее являвшихся его составными частями, поскольку в такой ситуации преимущественное право на заключение договоров аренды у НП «ГК «Завьялиха» отсутствовало. Соответственно, отсутствовал и легитимный предмет уступки (при заключении договора передачи права аренды № 44/09 от 05.05.2009 г.).

Довод апелляционной жалобы о том, что ненормативный правовой акт органа местного самоуправления, на основании которого сформировались правоотношения аренды, до настоящего времени не оспорен, не является значимым для дела.

В соответствии с п. 4 ст. 7 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Как указано выше, постановления Главы г. Трехгорного № 637 от 22.07.2008 г. и № 75 от 02.02.2009 г., о предоставлении в аренду НП «ГК «Завьялиха» сроком на 49 лет земельного участка площадью 45675 кв.м. с кадастровым номером ******, а затем земельного участка площадью 1912 кв.м. с кадастровым номером ****** были вынесены без учета положений ст.ст. 30, 31 ЗК РФ о предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, противоречат этим законодательным нормам.

Данное обстоятельство в силу прямого указания ст. 12 ГК РФ является основанием для неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Ссылка апеллянта на то, что, по его мнению, истцом не доказан факт нахождения спорного земельного участка в границах ЗАТО, является надуманной, поскольку из совокупности доказательств по делу, в том числе,

из содержания исследованных постановлений органа местного самоуправления, договоров аренды земельного участка, усматривается, что спорная земля располагается в пределах ЗАТО г. Трехгорный.

В противном случае, если бы эта земля находилась за границами данного населенного пункта, у администрации г. Трехгорный отсутствовали бы законные основания по распоряжению соответствующим участком, определению его правовой судьбы, что повлекло бы за собой недействительность договоров аренды по иным основаниям (ввиду совершения таких сделок со стороны арендодателя неуполномоченным лицом).

Довод апелляционной жалобы о возможности приобретения в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, любым заинтересованным лицом необоснован и прямо противоречит положениям п. 1 ст. 8 Закона РФ «О закрытом административно-территориальном образовании», которые налагают запрет на совершение нерезидентами не только сделок по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, но и иных сделок с таким имуществом (без ограничения их перечня), к числу которых, безусловно, относятся и договоры аренды недвижимости.

Утверждение ФИО1 о злоупотреблении правом, имеющем место со стороны истца, неправомерно. Законом (п. 3 ст. 10 ГК РФ) установлена презумпция добросовестности действий участников гражданского оборота, а доказательства тому, что настоящее обращение в суд носит злонамеренный характер, в материалы дела представлены не были. КУИиЗО г. Трехгорный является стороной по сделке, и в силу ст. 166 ГК РФ обладает правом на предъявление в суд иска о признании сделки недействительной и о применении соответствующих последствий, законные основания для ограничения этого права у суда отсутствуют.

Если же ФИО1 полагает, что действия органов местного самоуправления носили неправомерный характер и повлекли за собой неблагоприятные для него имущественные последствия, он вправе защитить свои права и законные интересы иным способом в рамках самостоятельного искового производства.

Указание ФИО1 на факт добросовестности своих действий по приобретению прав аренды земельного участка со ссылкой на положения ст. 302 ГК РФ не препятствует удовлетворению исковых требований КУИиЗО г. Трехгорный и не влечет за собой отмену состоявшегося по делу решения суда.

Норма ст. 302 ГК РФ, устанавливающая порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя, структурно расположена в главе 20 ГК РФ (защита права собственности и других вещных прав). В силу

этого обстоятельства, а также исходя из своего буквального толкования, указанное законоположение может быть применено лишь к отношениям, связанным с приобретением вещных прав на имущественный объект. В данном же случае речь идет о приобретении ФИО1 права аренды, то есть обязательственного права, которое не подлежит защите в порядке ст. 302 ГК РФ от требований собственника такого имущества.

Напротив, в соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение. В данном случае требования КУИиЗО г. Трехгорный направлены на возврат переданного в аренду земельного участка и подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим порядок заключения договоров аренды, и нормативными актами, составляющими институт недействительности сделок.

Руководствуясь ст.ст. 327, 333-334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Исключить из решения Трехгорного городского суда Челябинской области от 20 марта 2012 года указание о взыскании с Некоммерческого партнерства «Горнолыжный комплекс «Завьялиха» в пользу ФИО1 уплаченной по договору денежной суммы в размере ****** рублей.

В остальной части то же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.