Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 марта 2015 года в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Вояж-строй» на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года

Заслушав доклад судьи Храмцовой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителей истца ООО «Вояж-Строй» ФИО1 (директор), ФИО2 (по доверенности), поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4 (по доверенности), возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Вояж-строй» обратился в суд с иском к ФИО3 (с учетом уточнения) о признании отсутствующим зарегистрированного права ФИО3 на объект незавершенного строительства площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, прекращении записи о государственной регистрации права на вышеназванный объект незавершенного строительства, взыскании задолженности по оплате эксплуатационных взносов в сумме **** руб., расходов за составление искового заявления **** руб., судебных расходов за подготовку заключений **** руб. (т.1, л.д. 8-10, 161).

В обоснование иска указано, что ООО «Вояж - Строй» является собственником земельного участка площадью **** кв.м., расположенного по адресу: **** на основании решения Сосновского районного Совета народных депутатов Челябинского области от 29.09.1993 года №149. По договору от 06 сентября 2007 года ФИО3 обязалась приступить к строительству гаражного бокса на земельном участке по адресу: ****

****, в срок до 06 сентября 2008 года. До настоящего времени на указанном земельном участке никакие строения не возведены. В августе 2013 года директору ООО «Вояж - Строй» стало известно о регистрации за ФИО3 объекта незавершенного строительства площадью **** кв.м., степень готовности 17 %, по указанному адресу. Однако договором от 06.09.2007 года ФИО3 был предоставлен земельный участок площадью **** кв.м., с уплатой по **** руб. за кв.м., ответчиком произведен самовольный захват земельного участка на **** кв.м. Поскольку ответчик зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства площадью **** кв.м., то у нее возникла задолженность в размере ******** руб. Кроме того, за ответчиком числится задолженность по уплате эксплуатационных взносов в сумме **** руб.

Суд первой инстанции вынес решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ООО «Вояж-строй» просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного права ФИО3 на объект незавершенного строительства, прекращении записи о государственной регистрации права на вышеназванный объект незавершенного строительства отменить и принять по делу новое решение. Указывает, что судом не принято во внимание несоответствие выделяемой площади (**** кв.м.) реально занимаемой площади застройки согласно заключению эксперта № 87/2014 (**** кв.м.) и площади зарегистрированного объекта незавершенного строительства согласно технического паспорта от 12 ноября 2007 года (**** кв.м.) Заключением эксперта №87/2014 подтверждено, что объект незавершенного строительства площадью **** кв.м. отсутствует, экспертиза установила факт нарушения ФИО3 технических условий на строительство. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком. Право пользования земельным участком ФИО3 не было подтверждено, решение Сосновского районного совета народных депутатов Челябинской области № 149 от 29 сентября 1993 года, выданное АОЗТ «Вояж» на земельный участок площадью **** га, не может подтверждать право пользования земельным участком ФИО3 В регистрационном деле отсутствует разрешение на строительство, либо декларация об объекте, в связи с чем регистрационный орган обязан был отказать в регистрации объекта незавершенного строительства до момента завершения строительства гаража. Описание объекта незавершенного строительства произведено с грубейшими нарушениями, отсутствует проектно-сметная документация. Зарегистрированная площадь совпадает с площадью земельных участков,

выделенных для проезда к другим гаражам, что нарушает установленные нормы для дорог общего пользования. Поскольку объект незавершенного строительства выполнен в нарушение градостроительных норм и правил, он в силу ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть установлено только судом. Справка № 439 от 06 ноября 2011 года, подтверждающая внесение вступительного взноса ответчиком в полном объеме в 2007 года, не может быть оценена в качестве допустимого доказательства, поскольку в нее лицом, не имеющим полномочие на составление данного документа, были внесены изменения, не соответствующие действительности: вписана площадь гаража (360) и словосочетание (объект незавершенного строительства). Запись о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства в ЕГРП незаконна и нарушает права собственников соседних гаражей на проезд к объектам собственности. ООО «Вояж-строй» не является гаражным кооперативом, в связи с чем отношения по строительству между ООО «Вояж-строй» и ФИО3 должны регулироваться ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в виде капитальных вложений», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», следовательно, основанием для регистрации мог бы являться договор долевого участия, договор совместной деятельности либо инвестиционный договор, данные договоры для регистрации права собственности ФИО3 не были представлены. Земельный участок, на котором возведен спорный объект, вошел в границы Челябинского городского округа, в связи с чем учет объекта должен был быть осуществлен Челябинским филиалом ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области. При составлении технического паспорта были допущены ошибки в измерении объекта, что подтверждено экспертизой.

Ответчик ФИО3, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Храмцовой О.Н. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Вояж-Строй» о

признании права собственности отсутствующим подлежащим отмене, ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушений норм материального права.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции, решением Сосновского районного Совета народных депутатов Челябинского области от 29 сентября 1993 года №149 из земель госземзапаса Моховички был изъят земельный участок площадью **** га и передан в постоянное пользование акционерному обществу закрытого типа «Вояж» под строительство гаражей. Также постановлением главы администрации Сосновского района Челябинской области №1156 от 27 декабря 1994 года изъят из земель Госземзапаса земельный участок общей площадью **** га и передан в постоянное пользование фирме «Вояж» под строительство гаражного кооператива. На основании указанных решения и постановления главой администрации Сосновского района Челябинской области был выдан акционерному обществу «Вояж» Государственный акт о предоставлении в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка площадью **** гектаров в границах, указанных на чертеже. 02 февраля 1994 года АОЗТ «Вояж» было выдано разрешение №1 на строительство гаражного кооператива на **** (л.д.13-14, 108-110, 130, том 1).

ООО «Вояж-Строй» является правопреемником ЗАО «Вояж», что подтверждается учредительным документами юридического лица, одним из видов деятельности в уставе указана деятельность по содержанию и эксплуатации гаражей (т.1, л.д.90-99).

На основании решения Сосновского районного совета народных депутатов Челябинского области от 29 сентября 1993 года № 149 за ООО «Вояж-Строй» зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** и земельным участком площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 31 января 2005 года и от 15 июня 2006 года (т.1, л.д.80-81,104-107).

06 сентября 2007 года между ООО «Вояж-строй» и ФИО3 (далее - застройщик) был заключен договор № ****, в соответствии с которым застройщику был предоставлен земельный участок в пользование под строительство гаража (строительный номер № **** согласно генерального плана). По условиям договора застройщик осуществляет строительство гаражного бокса, а ООО «Вояж-Строй» обязано провести: изыскательские работы и проектирование гаражного комплекса, разметку участков для индивидуального строительства, по завершению строительства гаражных боксов планировку улиц (пп.1.2, 2.1); Застройщик обязан приступить к строительству не позднее 06.09.2007 года и завершить его строительство в срок 06.09.2008 года (п.2.2); срок действия договора - 06 сентября 2008 года (п.5.1)(том 1, л.д. 12).

Из материалов дела следует, что в установленные договором сроки строительство гаража ответчиком ФИО3 не было осуществлено.

14 декабря 2007 года ФИО3 зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки **** кв.м., степень готовности объекта 17%, кадастровый (условный) номер объекта ****, расположенный по адресу: ****. (т.1, л.д.27, 228).

Как следует из копии дела правоустанавливающих документов (т.1, л.д.52-58), для регистрации права собственности на данный объект недвижимости были представлены выписка из технического паспорта на объект незавершенного строительства от 14 ноября 2007 года, составленная ОГУП «Областной центр технической инвентаризации по Челябинской области» и решение Сосновского районного совета народных депутатов Челябинского области от 29.09.1993 года № 149 об отводе земельного участка АОЗТ «Вояж».

В данной выписке их технического паспорта от 14 ноября 2007 года указано, что общая площадь застройки составляет **** кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства не определена ввиду отсутствия нормативно-правового акта и методики ее определения (л.д.56обор.).

Обращаясь в суд с требованиями о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования истцу, ООО «Вояж-Строй» указывал на нарушение его права невозможностью сдачи государственной комиссии участка №2 ГСК «Вояж», препятствия проведения работ по планировке и

освещению улиц.

Ответчиком не оспаривалось, что с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства какие-либо работы по завершению строительства данного объекта не производились, с 2008 года работы были приостановлены.

Разрешая исковые требования и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Вояж-Строй» о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных взносов в сумме **** руб., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условиями договора №**** от 09 июня 2007 года не предусмотрена обязанность ответчика вносить ежегодные эксплуатационные платежи, данная обязанность не предусмотрена ни уставом ООО «Вояж-Строй», ни сметами эксплуатационных расходов. Решение суда в данной части истцом не обжаловано, предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Вояж-Строй» о признании права собственности отсутствующим, прекращении записи о государственной регистрации права суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушения прав, а также доказательств того, что право истца не может быть защищено путем предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Вояж-Строй» о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим не согласна по следующим основаниям.

В статье 11 Гражданского кодекса РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. Согласно абзацу 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при

разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Поскольку истцу принадлежит на праве постоянного (бессрочного) земельный участок, ответчик зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке и истец оспаривает регистрацию права собственности на данный объект со ссылкой на отсутствие оснований для регистрации, отсутствие объекта незавершенного строительства, право истца не может быть защищено иными способами защиты, судебная коллегия полагает, что права истца могут быть защищены путем предъявления иска о признании права собственности отсутствующим.

На основании пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на дату регистрации права собственности на объект незавершенного строительства), право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В силу пункта 4 статьи 25 указанного закона в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как следует из копии дел правоустанавливающих документов, на государственную регистрацию права собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства не были представлены документы,

подтверждающие право пользования земельным участком, на котором расположен данный объект недвижимости, решение Сосновского районного совета народных депутатов Челябинского области от 29.09.1993 года № 149 об отводе земельного участка ООО «Вояж-Строй» не может быть признано документом, на основании которого возникло право пользования земельным участком у ФИО3

По указанным основаниям, поскольку регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществлена с нарушением норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», данная регистрация нарушает права истца на пользование принадлежащим им земельным участком, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности отсутствующим.

Само по себе наличие договора №**** от 06 сентября 2007 года, заключенного между ООО «Вояж-Строй» и ФИО3, не может быть основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку в данном договоре не установлена площадь предоставленного ответчику земельного участка, отведенного под строительство, в установленные договором сроки (до 06.09.2008 года) строительство гаражного бокса ответчиком ФИО3 не было произведено.

Кроме того, основанием для удовлетворения исковых требований ООО «Вояж-Строй» является и факт отсутствия объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано, на земельном участке по адресу: ****.

В силу статьи 209 Гражданского Кодекса РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество и созданное имущество.

На основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

В соответствии с положениями статьи 130 Гражданского кодекса РФ объект незавершенного строительства возникает с того момента, когда он объективно приобретает свойства недвижимой вещи, вне зависимости от

этапа строительства.

В техническом паспорте, составленным Сосновским филиалом ОГУП «Обл. ЦТИ» по состоянию на 12 ноября 2007 года, указана площадь застройки 384 кв.м., формула для подсчета площадей по наружному обмеру -30 х 12.8 м. (т.1, л.д.30-34).

Из справки ООО «Инженерные изыскания» от 10.09.2013 года (т.1, л.д.113-129), геодезической съемки земельного участка, выполненной МУЛ «Архитектурно-планировочным центром» от 14 мая 2014 года (т.1, л.д.224-226), представленных фотоматериалов, следует, что спорный земельный участок изрыт, засыпан мусором, незавершенный строительством объект отсутствует.

В представленном в материалы дела заключении ООО «Союз-Проект» №138/14 указано наличие по техническому паспорту фундаментных балок, по факту видно два столбчатых фундамента по оси Б - оси 2,3, фундаментные балки демонтированы, фундамент засыпан строительным мусором, видно разрушение бетона от времени его исполнения (т.1, л.д.135-148)

Согласно заключению судебной экспертизы № 87/2014, выполненной ООО «Техноком-Инвест», на основании визуального осмотра и инструментального исследования экспертом был сделан вывод о том, что по состоянию на 29 сентября 2014 года на земельном участке, расположенном по адресу: ****, имеются строительные конструкции, представленные в виде оголовков свай, фрагментами железобетонных конструкций, фрагментами арматурных стержней, которые по своему назначению относятся к нулевому циклу строительства - строительство подземной части здания. Застроенная площадь составляет **** кв. м. (л.д. 2-54, том 2).

Оценив представленные доказательства в совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, так как строительные конструкции, представленные в виде оголовков свай, фрагментов железобетонных конструкций, фрагментов арматурных стержней, не обладают индивидуальными признаками, позволяющими рассматривать их в качестве объекта незавершенного строительства (гаражного бокса).

Невозможность отнесения спорного объекта к категории недвижимого имущества рассматривается судебной коллегией в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права собственности отсутствующим подлежит удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования ООО «Вояж-Строй» о признании права собственности отсутствующим подлежат удовлетворению, решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Вояж-строй» о признании права отсутствующим следует отменить, в отмененной части принять новое решение, признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства площадью застройки **** кв.м., степень готовности объекта 17%, кадастровый (условный) номер объекта ****, расположенный по адресу: ****.

В суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

Статьей 196 Гражданского кодекса РФ установлен общий срок исковой давности три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, при этом срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права.

В силу положений пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку фактически объект незавершенного строительства на спорном земельном участке отсутствует, ответчиком не представлено доказательств того, что ООО «Вояж-Строй» было известно о регистрации права собственности ФИО3 на спорный объект недвижимости до 14 ноября 2013 года (т.1, л.д.44 - даты представления истцу ответчиком документов о праве собственности на объект), следовательно, срок исковой давности по требованию о признании права собственности отсутствующим начинает течь с 15 ноября 2013 года, то есть на дату предъявления исковых требований в суд (09 декабря 2013 года) срок исковой давности не истек, не может быть отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Вояж-Строй» по причине пропуска срока исковой давности.

Определением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 21

января 2014 года ООО «Вояж-Строй» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения искового заявления по существу, при этом при вынесении решения вопрос о взыскании расходов по оплате государственной пошлины не был разрешен судом первой инстанции.

Исходя из размера первоначальных исковых требований ООО «Вояж-Строй» о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных взносов в сумме **** руб., с учетом нормы пп.1 п.1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ, уплате в бюджет подлежала государственная пошлина в размере **** рублей 80 копеек, истцу при принятии иска была предоставлена отсрочка оплаты государственной пошлины. В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о взыскании эксплуатационных взносов, расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ООО «Вояж-Строй» в доход местного бюджета в размере **** рублей **** копеек.

В части требований о признании права собственности отсутствующим, истцом ООО «Вояж-Строй» подлежала уплате государственная пошлина в размере **** рублей (с учетом установленного нормой пп.З п.1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ размера на дату предъявления иска), истцу при принятии иска была предоставлена отсрочка оплаты государственной пошлины; поскольку данные требования удовлетворены, государственная пошлина на основании ст.ст.88, 91, ч.1 ст. 103 ГПК РФ в размере **** рублей подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

С учётом того, что апелляционная жалоба истца удовлетворена, в возмещение расходов на уплату государственной пошлины при её подаче (т.2, л.д.127) с ответчика ФИО3 в пользу ООО «Вояж-Строй» подлежит взысканию **** рублей.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вояж-строй» удовлетворить.

Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Вояж-строй» о признании права отсутствующим отменить.

В отмененной части принять новое решение.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства площадью застройки **** кв.м., степень готовности объекта 17%, кадастровый (условный) номер объекта ****, расположенный по адресу: ****.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере **** рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вояж-строй» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере **** рублей **** копеек.

Взыскать с ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вояж-строй» расходы по оплате государственной пошлины в размере **** рублей.

В остальной части решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи