Определение № 11-3339/16 от 10.03.2016 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело № 11 -3339/2016 Судья Вардугина М.Е.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 марта 2016 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Родиной А.К.,

судей Шалиевой И.П., Давыдовой В.Е.

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Мительман Р.П. на решение Калининского районного суда города Челябинска от 11 декабря 2015 года по иску Мительман Р.П. к Мительман С.А. о понуждении предоставить доступ к осмотру залогового имущества, приведении залогового имущества в первоначальное состояние.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя истца Мительман Р.П. - Щербинина А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика Мительман С.А. - Зигура Е.П. о правомерности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мительман Р.П. обратилась с иском к Мительман С.А. о понуждении обеспечить осмотр залогового имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, квартира № 1, привести (восстановить) жилой дом по адресу: г. Челябинск, ул. *** в состояние согласно техническому паспорту от 08 августа 2009 года.

В обоснование требований указала, что 25 января 2014 года между сторонами при разделе совместно нажитого имущества заключено соглашение о новации. В обеспечение исполнения обязательств по данному соглашению, были заключены договоры ипотеки от 28 января 2014 и от 28 февраля 2014 года. В соответствии с указанными договорами залогодателем - Мительман С.А. были предоставлены в залог истцу - залогодержателю объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. *** и ул. ***. Согласно условиям договоров ипотеки, залогодержатель вправе проверять по документам или фактически наличие, размер, состав и условия содержания заложенного имущества. Проверка может осуществляться не чаще 1 раза в год по предварительному уведомлению залогодателя. Однако ответчиком систематически, неоднократно и необоснованно создаются препятствия для реализации прав истца на осмотр залогового имущества, с целью установления его фактического состояния и условий его содержания. Обращения о проведении

1

осмотра залогового имущества оставлены без ответа. По результатам проведенного наружного осмотра, истцом установлено, что допущено существенное ухудшение состояния залогового имущества по адресу: г. Челябинск, ул. ***, в силу чего существует риск его утраты.

Ответчик Мительман С.А. в судебном заседании участия не принимал, его представители иск не признали.

Суд принял решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения, ссылаясь на то, что судом по результатам проведенной экспертизы сделаны неверные выводы, противоречащие фактическим обстоятельствам дела и результатам экспертизы, выводы эксперта существенно искажены судом. Так, эксперт указывает, что жилой дом по ул. *** г. Челябинска не существует, фактически существующий по указанному адресу объект отношения к предмету ипотеки не имеет. Тогда как суд безосновательно указывает, что объект залогового имущества изменен, приходит к выводу об увеличении стоимости измененного объекта по сравнению с его залоговой стоимостью, об отсутствии нарушений прав истца. Указывает, что выводы суда об увеличении стоимости указанного объекта не соответствуют действительности. Факт наличия разницы в стоимости объекта по ул. *** г. Челябинска и ранее существующего жилого дома не имеет правового значения, поскольку последний был уничтожен, а вновь возведенный объект предметом залога не является. Вывод суда о возможности обеспечения обязательств за счет иного имущества, переданного в залог, также не имеет значения, поскольку законодатель не ставит право залогодержателя требовать восстановления предмета залога в зависимость от наличия или отсутствия иных объектов, находящихся в ипотеке. Обращает внимание на неверное указание судом рыночной стоимости объекта залога - в размере *** рублей, тогда как в заключении эксперта его стоимость составляет ноль рублей, при этом эксперт указывает, что объекта залога не существует, названная же судом сумма является величиной, на которую уменьшилась стоимость объекта залога, в результате действий ответчика. Обращает также внимание на то, что изменился не только качественный, но и количественный состав объекта и его назначение, которое для залогодержателя является существенным, поскольку при обращении взыскания на предмет залога залогодержатель вправе оставить его за собой, в связи с чем назначение помещения - жилое имеет значение, поскольку истец не намерена заниматься предпринимательской деятельностью, самовольное же изменение назначения объекта, вида использования земельного участка нарушает права истца. Полагает, что судом необоснованно принят в качестве допустимого доказательства отчет от 10 декабря 2015 года, согласно которому стоимость предмета залога составляет *** рублей, поскольку приведенные в нем выводы являются немотивированными, объект при составлении отчета не осматривался. Не согласна с выводом суда о возможности удовлетворения её

2

требований за счет иного залогового имущества, поскольку общая стоимость всего заложенного имущества значительно ниже стоимости неисполненных обязательств, в связи с чем уничтожение или выбытие одного из объектов, находящихся в залоге, ставит под сомнение обеспеченность исполнения обязательств по соглашению о новации. Полагает, что вывод суда об осуществлении истцом осмотра помещения по адресу: г. Челябинск, ул. ***, противоречит материалам дела, поскольку данный осмотр не состоялся по причине отказа ответчика предоставить доступ в указанное помещение, распечатанный заранее бланк осмотра остался незаполненным.

Истец Мительман Р.П., ответчик Мительман С.А. не приняли участия в суде апелляционной инстанции, просили рассмотреть дело без их участия (л.д. 140, 141, 143, 144). Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как усматривается из материалов дела, 23 декабря 2013 года между Мительман Р.П. и Мительман С.А. заключено соглашение о разделе общего имущества супругов, согласно которому в собственность Мительман С.А. передается, в том числе: жилой дом общей площадью 219,6 кв. метров и земельный участок по адресу: г. Челябинск, ул. ***, а также квартира №1 по ул. *** г. Челябинска. В связи с тем, что стоимость всего имущества, единственным собственником которого по данному соглашению становится Мительман С.А., превышает причитающуюся ему долю, он выплачивает Мительман Р.П. денежную компенсацию в размере *** рублей (т. 1 л.д. 78-94).

Согласно заключенному 25 января 2014 года соглашению о новации, обязательство ответчика Мительман С.А. по выплате Мительман Р.П. денежной суммы в размере *** рублей, стороны заменяют заемным обязательством между теми же сторонами. Так, Мительман С.А. обязуется вернуть указанную выше денежную сумму по истечении 180 месяцев равными частями по *** рублей ежемесячно, начиная с 25 января 2014 года и далее 25 числа каждого месяца до 2029 года (т. 1 л.д. 115-об.,116).

В обеспечение исполнения денежного обязательства, установленного соглашением о новации, сторонами 28 января 2014, 04 февраля 2014 и 28 февраля 2014 года заключены договоры ипотеки, переданного в собственность Мительман С.А. по соглашению о разделе имущества.

Как следует из договора ипотеки от 28 января 2014 года, Мительман

з

(залогодатель) передает, а Мительман Р.П. (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество - часть жилого дома, общей площадью 318,6 кв. метров, по адресу: г.Челябинск, ул. ***, помещение ***, а также часть жилого дома, общей площадью 82,8 кв. метра, по адресу: г. Челябинск, ул. ***, помещение ***. Договор зарегистрирован в ЕГРП 21 марта 2014 года.

Согласно п. 3.3.1 указанного договора, залогодержатель вправе проверять фактическое наличие, размер, состав и условия содержания заложенного имущества. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества Залогодателем или другим лицам, во владении которых оно находится. Проверка может осуществляться не чаще 1 раза в год по предварительному уведомлению Залогодателя не менее чем за неделю до даты проверки (т. 3 л.д. 24-29).

Исходя из договора ипотеки от 14 февраля 2014 года Мительман С.А. (залогодатель) передает, а Мительман Р.П. (залогодержатель) принимает в залог ряд объектов недвижимого имущества, в том числе согласно п. 1.1.4 договора - жилой дом, назначение жилое, площадь общая 219,6 кв.метров, А,А1,А2,АЗ, этажность 1, подземная этажность 1, расположенный по адресу: г.Челябинск, ул. ***, стоимость указанного имущества оценена сторонами в размере *** рублей, а также земельный участок, площадью 514,7 кв.метров, кадастровый номер ***, по адресу: г.Челябинск, ул. ***, стоимость указанного имущества оценена сторонами в размере *** рублей. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской 24 марта 2014 года. С указанной даты зарегистрировано обременение ответчика на указанное выше имущество в пользу Мительман Р.П. (т. 1 л.д. 12, 13).

В соответствии с п. 3.1.4 указанного договора, залогодатель вправе без письменного и иного согласия залогодержателя производить любые отделимые и неотделимые улучшения в отношении объектов недвижимого имущества, находящегося в залоге, а также производить любые ремонтные работ, работы по переустройству, перепланировке, реконструкции объектов недвижимого имущества осуществлять перевод жилых помещений в нежилые, перевод жилых помещений в жилые, преобразовывать земельные участки, менять их категорию, вид разрешенного использования, передавать имущество, находящееся в залоге в аренду, в наем, в безвозмездное и иное использование любым лицам по своему усмотрению. Залогодатель имеет право на совершение любых сделок, за исключением продажи третьим лицам, а также сделок обмена и дарения (т. 3 л.д. 36-42).

Согласно акту от 03 октября 2014 года залогодержателем Мительман Р.П. произведен осмотр залогового имущества - помещений *** и *** по ул. *** г.Челябинска (т. 1 л.д. 20).

16 октября 2014 года Мительман Р.П. в адрес ответчика направила

4

претензию, из которой следует, что осмотр помещений 03 октября 2014 года проводился в условиях психотравмирующей для нее ситуации без участия представителя с ее стороны (т. 1 л.д. 23).

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 указанной статьи).

В ст. 29 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ об ипотеке) залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки (ст. 30 указанного закона).

Исходя из ст. 34 ФЗ об ипотеке залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

Согласно п. 2 ст. 20 ФЗ об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении требований о восстановлении жилого дома № *** по ул. *** г. Челябинска, суд первой инстанции исходил из того, что указанный объект залогового имущества не утрачен, общая площадь дома и его габариты изменились в результате реконструкции. Принял во внимание, что все изменения, касающиеся предмета залога,

5

/

зарегистрированы ответчиком, в установленном законом порядке, стоимость предмета залога не уменьшилась. В связи с чем счел, что проведенной реконструкцией, изменением функционального назначения предмета залога права истца, не являющейся собственником либо законным владельцем залогового имущества, не нарушены.

Отказывая в понуждения ответчика обеспечить осмотр залогового имущества по адресу: г. Челябинск, ул. ***, квартира №***, суд исходил из отсутствия доказательств учинения залогодателем препятствий истцу в осмотре данного имущества. Пришел к выводу об исполнении ответчиком требования истца об осмотре указанного имущества в 2014 году.

У судебной коллегии отсутствуют основания не соглашаться с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на объективной оценке доказательств по делу, правильном применении норм материального права, подтверждаются материалами дела.

Доводы жалобы о необоснованном принятии в качестве допустимого доказательства отчета ООО «Бардор» от 10 декабря 2015 года об оценке рыночной стоимости строений по адресу: г. Челябинск, ул. *** (т. 4 л.д. 20-97), поскольку приведенные в нем выводы специалиста являются немотивированными, объект при составлении отчета не осматривался, являются необоснованными.

Вопреки доводам жалобы указанный отчет подробно мотивирован, содержит описание произведенного исследования, ссылки на применяемые стандарты оценочной деятельности, анализ рынка объекта оценки, сделанные в результате исследования выводы, в связи с чем правомерно принят судом первой инстанции как допустимое доказательство, получил оценку в совокупности с иными имеющимися по делу доказательствами. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в данном отчете, содержащих иную оценку объекта, истцом не представлено.

Доводы жалобы о неверных, противоречащих фактическим обстоятельствам дела, выводах суда по результатам проведенной по делу экспертизы, касающихся изменения объекта залогового имущества, его качественных и количественных характеристик, назначения, увеличения стоимости измененного объекта по сравнению с залоговой, указанной в договоре ипотеки, необоснованны, не влекут отмены решения.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 08 августа 2009 года, объект индивидуального жилищного строительства по адресу: г. Челябинск, ул. *** состоял из литер A, Al, А2, A3, имел общую площадь 219,6 кв. метров (т. 3 л.д. 3-7).

Исходя из технического паспорта, составленного кадастровым инженером Асауленко Н.А. по состоянию на 11 июня 2015 года, объект по указанному выше адресу - жилой дом включает в себя литеры A3, Г, имеет площадь 115,3 кв. метров. Общая площадь и габариты объекта изменились в

б

результате реконструкции здания (демонтажа части пристроек) (т. 3 л.д. 65-76).

Сведения об изменении указанного объекта внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой выпиской на жилой дом (т. 3 л.д. 77-80). В графе особых отметок, в частности, указано на осуществление реконструкции жилого дома в 2015 году.

Как усматривается из заключения эксперта Карташовой Л.И. №1680-2015-11 от 16 ноября 2015 года, у объекта залога по договору ипотеки, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, изменились уникальные характеристики, определяющие объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, изменился состав объекта. А именно, при наружном осмотре объектов с литерами A, Al, А2 не обнаружено, обнаружен реконструированный объект - A3 -пристройка с навесом, изменился вид здания - с жилого на нежилое, вид использования земельного участка (в связи с отсутствием на участке жилого строения). Кроме того, земельный участок, являющийся объектом залога, преобразован через объединение, площадь преобразованного участка по ул. *** составляет 1416 кв. метров.

С учетом изложенного выше, в настоящее время в собственности Мительман С.А. находится объект недвижимости, указанный в техническом паспорте по состоянию на 08 августа 2009 года как пристройка (литера A3), что не позволяет сделать вывод об утрате предмета залога.

Поскольку пунктом 3.1.4 договора ипотеки от 14 февраля 2014 года предусмотрено право залогодателя без согласия залогодержателя производить любые улучшения в отношении залогового имущества, производить любые ремонтные работы, работы по переустройству, перепланировке, реконструкции, изменять функциональное назначение объектов, осуществленные ответчиком действия не могут быть расценены в качестве нарушающих права истца.

Что касается утверждений об ошибочности вывода суда об увеличении стоимости измененного объекта по сравнению с его залоговой стоимостью, указанные доводы опровергаются отчетом ООО «Бардор» об оценке рыночной стоимости залогового имущества по адресу: г. Челябинск, ул. ***. Согласно данному отчету (т. 4 л.д. 46) стоимость предмета залога в целом (литеры A3, Г) составляет *** рублей, литеры A3 - *** рублей. Тогда как договором ипотеки от 14 февраля 2014 года стоимость залогового имущества в виде жилого дома по указанному выше адресу (литеры А,А1,А2,АЗ) согласована сторонами в размере *** рублей. При этом само по себе сопоставление рыночной и залоговой стоимости об уменьшении стоимости предмета залога не свидетельствует, поскольку отсутствуют доказательства, указывающие на определении в качестве

7

залоговой стоимости инвентарной либо иной стоимости, не сопоставимой с рыночной стоимостью этого имущества.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права от 10 июля 2015 года, на реконструированный ответчиком объект - жилой дом общей площадью 115,3 кв. метров по адресу: г. Челябинск, ул. ***, зарегистрирована ипотека (т. 4 л.д. 50).

Доводы жалобы о необоснованности вывода о возможности истца обеспечить исполнение обязательств по договору новации за счет другого заложенного имущества, поскольку общая стоимость заложенного имущества значительно ниже стоимости неисполненных обязательств на сегодняшний день, исходя из изложенных выше обстоятельств правового значения не имеют.

Истец полагает, что вывод суда об осуществлении истцом осмотра помещения по адресу: г. Челябинск, ул. ***, противоречит материалам дела, поскольку данный осмотр не состоялся по причине отказа ответчика предоставить доступ в указанное помещение, распечатанный заранее бланк осмотра остался незаполненным. Однако с такими доводами судебная коллегия не может согласиться.

Как указано выше, на основании п. 3.3.1 договора ипотеки от 28 января 2014 года залогодержатель вправе проверять фактическое наличие, размер, состав и условия содержания заложенного имущества, при этом такая проверка может осуществляться не чаще одного раза в год.

Из представленного в материалы дела акта от 03 октября 2014 года следует, что залогодержателем был произведен осмотр залогового имущества по адресу: г. Челябинск, ул. ***, помещение *** (т. 1 л.д. 20, 21). Утверждения истца о том, что данный акт был распечатан и подписан заранее, бездоказательны, опровергаются доказательствами, представленными самим истцом об осуществлении данного осмотра в условиях психотравмирующей ситуации (т. 1 л.д. 23).

Кроме того, указанные доводы опровергаются отраженным в протоколе судебного заседания от 17 июля 2015 года просмотром видеозаписи осмотра залогового объекта по адресу: г. Челябинск, ул. ***, пом.*** (т. 3 л.д. 98-103)

Поскольку требования о понуждении предоставить указанное выше залоговое имущество для осмотра предъявлены истцом в суд 21 мая 2015 года, тогда как фактический осмотр этого имущества произведен 03 октября 2014 года, то есть меньше года назад до обращения в суд, оснований для удовлетворения данных требований не имеется. Истец реализовала предоставленное ей договором ипотеки от 28 января 2014 года право на осмотр залогового имущества в 2014 году, что не лишает ее на осуществление подобного осмотра по истечении установленного договором

8

времени.

Таким образом, доказательства, представленные по делу, получили оценку со стороны суда каждое в отдельности и во взаимосвязи и совокупности с другими доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности в соответствии с требованиями статей 55, 59, 60 ГПК РФ. Оснований для переоценки данных доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, являются правильными. Решение законно и обосновано, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда города Челябинска от 11 декабря 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мительман Р.П. - без удовлетворения.

9