Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 22 апреля 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе Азаровой М.В. на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 18 января 2013 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам жалобы, пояснения представителя истцов Бредихиной Ю.В., поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика Баярову О.Н. о законности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Азарова М.В. и Быкова Е.В. обратились с иском к Стародубцевой Е.Б. о взыскании арендной платы за май и июнь 2012 года в размере *** рублей в равных долях в пользу каждой.

В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками нежилого помещения № 11 (магазин), площадью 120,6 кв. метров, по ул. ***, 83 г. Челябинска. По договору аренды от 30 января 2012 года передали указанное нежилое помещение Стародубцевой Е.Б. (арендатору) во владение и пользование без определения срока за ежемесячную плату в размере Е.Б. рублей, начиная с марта 2012 года, за февраль 2012 года -*** рублей. Согласно договору, арендатор должна была сообщить арендодателям о своем намерении расторгнуть договор за 2 месяца до его расторжения. В апреле 2012 года арендатор сообщила о таком намерении, 18 мая 2012 года сторонами был подписан акт приема-передачи помещения. Однако плата за аренду за май и июнь 2012 года арендатором не внесена.

Стародубцева Е.Б. обралась со встречным иском к Азаровой М.В., Быковой Е.В. о признании бессрочного договора аренды нежилого помещения от 30 января 2012 года незаключенным. Требования мотивированы отсутствием государственной регистрации договора аренды, что влечет незаключенность такого договора.

Обжалуемым решением встречные требования удовлетворены. В

удовлетворении требований Азаровой М.В. и Быковой Е.В. отказано.

В апелляционной жалобе Азарова М.В. просит об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Полагает, что договор аренды без определения в нем срока действия не подлежит государственной регистрации, заключен с момента подписания. Указывает на то, что данный договор фактически исполнялся сторонами, что подтверждает факт его заключения.

Истцы Азарова М.В. и Быкова Е.В., ответчик Стародубцева Е.В. не приняли участия в суде апелляционной инстанции, извещены (т. 2 л.д. 1, 6-12). В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Как следует из материалов дела, 30 января 2012 года между Быковой Е.В. и Азаровой М.В. как арендодателями с одной стороны и Стародубцевой Е.Б. - арендатором был подписан бессрочный договор аренды нежилого помещения. В силу условий данного договора во временное владение и пользование арендатору было передано принадлежащее арендодателям нежилое помещение № 11 (магазин) по адресу: г. Челябинск, ул. ***, 83 с целью размещения в нем объекта общественного питания. Арендная плата по договору установлена в размере ***рублей в месяц (базовая часть), а также в размере платы за потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (переменная часть) (пункты 3.1, 3.2, 3.3). Нежилое помещение было принято ответчиком по акту приема-передачи 30 января 2012 года.

26 апреля 2012 года Стародубцевой Е.Б. было направлено в адрес арендодателей уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. По акту приема - передачи от 18 мая 2012 года арендодатели приняли от арендатора нежилое помещение.

Удовлетворяя встречные требования и отклоняя первоначальные требования истцов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что

поскольку совершенный сторонами договор аренды не зарегистрирован в ЕГРП, то является незаключенным и не влечет для Стародубцевой Е.Б. каких-либо обязательств, в том числе, по внесению арендной платы по данному договору.

С таким выводом суда судебная коллегия не может согласиться, поскольку он сделан при неправильном применении норм материального права.

Как предусмотрено статьями 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из приведенных положений закона следует, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается и заключен с момента его подписания.

Из содержания договора аренды от 30 января 2012 года, истолкованного по правилам ст. 431 ГК РФ буквально, усматривается, что данный договор не содержит условия об определенном сроке его действия, назван «бессрочным», то есть, заключен на неопределенный срок. Следовательно, не подлежит государственной регистрации и заключен с момента его подписания.

Приходя к выводу о незаключенности данного договора и, как следствие, отсутствии каких-либо обязательств по нему у ответчика Стародубцевой Е.Б., суд первой инстанции неверно применил указанные положения закона, пришел к ошибочному выводу о необходимости удовлетворения встречного иска и отказа в первоначально предъявленных требованиях. В связи с чем, обжалуемое решение не отвечает требованиям законности и обоснованности, подлежат отмене, а встречные требования

Стародубцевой Е.Б. - подлежащими отклонению.

Разрешая требования Азаровой М.В. и Быковой Е.В., судебная коллегия принимает во внимание, что на основании подп. «з» п. 2.2. договора аренды Стародубцева Е.Б. должна была письменно сообщить арендодателям о предстоящем освобождении нежилого помещения не позднее, чем за два месяца. Уведомив арендодателей о расторжении договора 26 апреля 2012 года, арендатор передала им нежилое помещение по акту приема - передачи уже 18 мая 2012 года.

Порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрен ст. 610 ГК РФ, согласно которой каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ст. 614 ГК РФ арендная плата вносится за пользование имуществом. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку вследствие возврата арендатором имущества арендодателям и принятия объекта последними прекратилось право арендного пользования, то по смыслу приведенных положений закона не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство по внесению арендной платы. Так как арендная плата с февраля по апрель 2012 года внесена арендатором полностью, что подтверждается расписками (т. 1 л.д. 178, 179), пояснениями представителя истцов в суде первой инстанции (т. 1 л.д. 215), не оспаривалось в суде апелляционной инстанции, с ответчика следует взыскать арендную плату за период с 01 по 17 мая 2012 года. Тогда, подлежащая взысканию в пользу Азаровой М.В. и Быковой Е.В. сумма составит *** рублей *** копейку из расчета: *** рублей / 31 день * 17 дней. В то же время судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания задолженности по арендной платы за период с 18 мая по 26 июня 2012 года, поскольку нежилое помещение было принято истцами 18 мая 2012 года по акту приема-передачи. С указанного момента ответчик перестала использовать помещение, в связи с этим не должна вносить арендную плату.

Приходя к указанному выводу, судебная коллегия учитывает, что, помимо ежемесячных платежей, Стародубцевой Е.Б. был внесен обеспечительный платеж. Однако, в соответствии с пунктом 3.2.1 договора аренды при расторжении договора арендатором ранее, чем через шесть

месяцев, обеспечительный платеж в полном объеме остается у арендодателей в качестве компенсации. Таким образом, поскольку договор аренды расторгнут по инициативе Стародубцевой Е.Б. ранее, чем через шесть месяцев с момента его заключения, переданные ею в качестве обеспечения денежные средства, зачету не подлежат.

На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истцов в равных долях с ответчика необходимо взыскать расходы по уплате государственной пошлины, исходя из размера удовлетворенных требований, в сумме, равной *** рублей *** копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда г. Челябинска от 18 января 2013 года отменить, принять новое решение.

Взыскать со Стародубцевой Е.Б. в пользу Азаровой М.В. и Быковой Е.В. в равных долях задолженность по арендной плате в размере *** (***) рублей *** копейки.

Взыскать со Стародубцевой Е.Б. в пользу Азаровой М.В. и Быковой Е.В. в равных долях расходы по уплате государственной пошлины в размере *** (***) рублей *** копеек.

В удовлетворении остальной части требований Азаровой М.В. и Быковой Е.В., а также в удовлетворении встречных требований Стародубцевой Е.Б. отказать.