Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске гражданское дело по апелляционным жалобам истца муниципального образования «Копейский городской округ» в лице администрации Копейского городского округа, третьего лица муниципального унитарного предприятия Копейского городского округа «Копейский хлебокомбинат» (далее по тексту МУП «Копейский хлебокомбинат» на решение Копейского городского суда Челябинской области от 05 апреля 2012 года.

Заслушав доклад судьи Терюшовой О. Н. об обстоятельствах дела и доводах жалоб, объяснения представителя муниципального образования «Копейский городской округ» в лице администрации Копейского городского округа - Кусмаусль Н.Н., представителя МУП «Копейский хлебокомбинат», поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя Вейгандт В.Л. - Мрясовой Ю.Р., представителя Селянина Г.Ю. - Манюшкиной И.В., представителя ОАО «Сбербанк России» - Шуплик Е.П., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование «Копейский городской округ» в лице администрации Копейского городского округа (далее по тексту администрация Копейского городского округа) обратилось в суд с иском (с учетом уточнений на л. д. 6-17 т. 13) к индивидуальному предпринимателю Вейгандт В. Л., Селянину Г. Ю., Ванькову Н. В. о признании недействительными заключенных между МУП «Копейский хлебокомбинат» и индивидуальным предпринимателем Вейгандт В. Л. договоров купли-продажи: от 04 августа 2011 года № 1 нежилого помещения, назначение: торговое, площадью 73,8 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ***; от 04 августа 201 1 года № 2 нежилого помещения, назначение: торговое, площадью 55,5 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ***; от 04 августа 201 1 года № 3 нежилого помещения, назначение: торговое, площадью 73,7 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, I-.Копейск, ул. ***; а также о признании недействительными договора купли-продажи нежилого помещения, назначение: торговое, площадь 73,7 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. ***, заключенного между индивидуальным предпринимателем Вейгандт В. Л. и

Селяниным Г.Ю., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 августа 2011 года и договора купли-продажи нежилого помещения, назначение: торговое, площадь 73,8 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ***, помещение № 1, заключённого между индивидуальным предпринимателем Вейгандт В. Л. и Ваньковым П. В., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 августа 201 1 года; применении последствий недействительности данных сделок, возврате вышеуказанных нежилых помещений в собственность муниципального образования «Копейский городской округ», прекращении записи об ипотеке от 14 декабря 2011 года номер регистрации 74-74-30/144/2011-277 нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. ***.

В обоснование иска администрация Копейского городского округа указала на то, что спорные объекты недвижимого имущества находились в собственности муниципального образования «Копейский городской округ», по распоряжению управления имуществом Копейского городского округа от 31 марта 2010 года № 574-р «О заключении договоров о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения» переданы в хозяйственное ведение МУП «Копейский хлебокомбинат», которое передало указанные помещения в аренду индивидуальному предпринимателю Вейгандт В. Л. 23 июня 2011 года МУП «Копейский хлебокомбинат» обратилось к главе Копейского городского округа с заявлением, в котором просило дать согласие на продажу указанных объектов недвижимости индивидуальному предпринимателю Вейгандт В. Л. как субъекту малого и среднего предпринимательства, имеющего преимущественное право на приобретение недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. В ответ на заявление управление имуществом администрации Копейского городского округа направило письмо от 30 июня 2011 года, в котором выразило согласие на отчуждение объектов недвижимости, при условии соответствия арендатора всем требованиям ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2007 года № 1 59-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее но тексту - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества). На основании договора купли-продажи от 04 августа 2011 года № 1, договора купли-продажи от 04 августа 2011 года № 2 и договора купли-продажи от 04 августа 201 1 года № 3 указанные объекты недвижимости проданы МУП «Копейский хлебокомбинат» индивидуальному предпринимателю Вейгандт В.Л. Однако впоследствии выяснилось, что указанные сделки заключены с грубыми нарушениями требований действующего законодательства и являются в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными (ничтожными), поскольку отсутствует непрерывность во владении и пользовании спорным недвижимым

имуществом арендатором в период последних двух лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, предметами договоров аренды, заключенных между МУП «Копейский хлебокомбинат» и индивидуальным предпринимателем Вейгандт В. Л. в период с 2005 по 201 1 годы выступали как спорные объекты, гак и их части, у индивидуального предпринимателя Вейгандт В. Л. имелась задолженность по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение имущества, оценка рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 30 ноября 2010 года, договоры купли-продажи с индивидуальным предпринимателем Вейгандт В. Л. заключены по истечении 8 месяцев с даты изготовления отчетов, что нарушает правила, установленные Федеральными стандартами оценки, и влечет недействительность сделки, право хозяйственного ведения МУП «Копейский хлебокомбинат» не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем у предприятия отсутствовало право на отчуждение спорных объектов, сделки, заключенные индивидуальным предпринимателем Вейгандт В. Л. с Ваньковым П. В. и Селяниным Г. Ю., предполагаются заключенными с целью создания «добросовестных приобретателей» и являются ничтожными, ст. ст. 301 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям применению не подлежат.

Ответчики Селянин Г. Ю., Ваньков П. В. обратились в суд со встречным исковым заявлением к администрации Копейского городского округа, в котором просили признать их добросовестными приобретателями нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Копейск, ул. ***, и г.Копейск, ул. ***, по договорам купли-продажи от 18 августа 2011 года, заключенным с индивидуальным предпринимателем Вейгандт В. Л. (л. д. 6-8 т. 14).

В обоснование иска указали на то, что приобрели нежилые помещения по возмездным сделкам, расчет с продавцом произведен полностью. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются приобретенным имуществом, несут бремя его содержания и расходы по коммунальным и иным услугам. При приобретении имущества Селяниным Г.Ю. и Ваньковым П. В. предприняты все возможные меры к проверке чистоты совершаемых сделок. Перед заключением договоров купли-продажи покупателям были представлены правоустанавливающие документы продавца на отчуждаемые объекты, данные документы были изучены покупателями, сомнений не вызвали. Индивидуальный предприниматель Вейгандт В. Л. предъявляла истцам договор займа сроком на 2 месяца, обосновывала необходимость продажи спорных объектов тем, что должна отдать денежные средства. В связи с неизменностью цены отчуждения имущества по сделкам купли-продажи между сторонами также были подписаны обязательства по сдаче имущества в аренду, в которых указано, что купленные объекты Селянин Г. Ю., и Ваньков П. В. обязаны сдавать индивидуальному предпринимателю Вейгандт В. Л. в аренду не менее

3 лет, установлены штрафные санкции за нарушение обязательства, данные обязательства сторонами исполняются. При всей осмотрительности ответчики не знали и не могли знать о притязаниях истца на спорное имущество, поэтому они являются добросовестным приобретателями, оснований для признания сделок купли-продажи недействительными не имеется.

Решением Копейского городского суда Челябинской области от 05 апреля 2012 года в удовлетворении заявленных исковых требований администрации Копейского городского округа отказано, встречные исковые требования Селянина Г. Ю., и Ванькова П. В. удовлетворены: Селянин Г. Ю. признан добросовестным приобретателем нежилого помещения № 1, общей площадью 73,7 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область г. Копейск, ул. ***, по договору купли-продажи от 18 августа 201 1 года, Ваньков П. В. признан добросовестным приобретателем нежилого помещения № 1, общей площадью 73,8 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область г.Копейск, ***, по договору купли-продажи от 18 августа 201 1 года.

В апелляционной жалобе администрация Копейского городского округа просит об отмене решения суда, ссылаясь на допущенные судом существенные нарушения норм материального и процессуального права, указывает на то, что оспариваемые сделки по отчуждению имущества в пользу индивидуального предпринимателя Вейгандт В. Л. совершены с нарушением требований Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в частности объекты недвижимости не находились во временном владении и (или) пользовании индивидуального предпринимателя Вейгандт В. Л. непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, у Вейгандт В. Л. имелась задолженность по оплате арендных платежей. Кроме того, оспариваемые сделки заключены по истечении 8 месяцев с даты изготовления отчетов об оценке, что нарушает правила, установленные Федеральными стандартами оценки.

В апелляционной жалобе МУП «Копейский хлебокомбинат» просит об отмене решения суда, указывает на необоснованность выводов суда о недоказанности факта наличия у индивидуального предпринимателя Вейгандт В. Л. задолженности по арендным платежам на дату заключения оспариваемых сделок, о том, что Вейгандт В. Л. владела спорными объектами на дату подачи заявления о реализации преимущественного права покупки спорных объектов, что срок владения был непрерывным более двух лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, ссылается на недействительность отчётов об оценке спорного имущества, продажу объектов недвижимости по заниженной цене, настаивает на том, что Селянин Г. Ю. и Ваньков П. В. не являются добросовестными приобретателями.

Иные участвующие в деле лица о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки

не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

17 июня 2011 года индивидуальный предприниматель Вейгандт В.Л. обратилась к МУП «Копейский хлебокомбинат» с заявлением о предоставлении ей преимущественного права на приобретение нежилых помещений, занимаемых ею по договору аренды, как субъекту малого предпринимательства, соответствующего требованиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей на день обращения Вейгандт В.Л. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, и на основании положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при названных этой нормой условиях, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды имущества.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ он вступает в силу, за исключением отдельных положений, по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Данный Закон опубликован в "Российской газете" 25.07.2008 г. N 158, вступил в силу с 05.08.2008 г.

При рассмотрении дела судом установлено, что до дня вступления в силу

названного выше Федерального закона индивидуальный предприниматель Вейгандт В.Л. относилась к категории субъектов малого или среднего предпринимательства согласно статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Предпринимателю в аренду передавались нежилые помещения: назначение - торговое, расположенное по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ***; назначение - торговое, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ***; назначение - торговое, расположенное по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул. ***.

В отношении упомянутого имущества, закрепленного за МУП «Копейский хлебокомбинат» на праве хозяйственного ведения с индивидуальным предпринимателем Вейгандт В Л. заключались договоры аренды: в 2006 году, 2007 году - имущественного комплекса на нежилое помещение по ул. ***; имущественного комплекса на здание магазина *** по ул. ***; имущественного комплекса на нежилое помещение по ул. ***. В 2008 году заключались договоры аренды магазина № *** по ул. *** площадью 73,8 кв.м.; магазина № *** по ул. ***, площадью 73,7 кв.м; магазина № *** по ул. *** площадью 55,5 кв.м. В последующем в 2009 году, 2010 году, 2011 году также заключались договоры аренды имущественных комплексов магазинов по указанным выше адресам, в которых площадь арендуемых помещений указывалась соответственно: по ул. *** - 56,6 кв.м, 31,2 кв.м, 31,2 кв.м; по ул. *** - 44,6 кв.м, 30 кв.м,, 30 кв.м; по ул. *** - 22,5 кв.м, 19,8 кв.м, 19,8 кв.м. Площадь переданных по договору аренды помещений магазинов в 2011 году изменена сторонами на основании дополнительного соглашения и указана по состоянию на 01 января 2011 года, как площадь арендуемых помещений в следующем размере: по ул. *** - 73,8 кв.м,; по ул. *** - 73,7 кв.м; по ул. *** - 55 ,5 кв.м.

В судебном заседании первой инстанции и апелляционной инстанции стороны не оспаривали, что фактическое использование спорных помещений ответчиком индивидуальным предпринимателем с 2006 года не прерывалось.

Содержащиеся в апелляционных жалобах доводы о том, что владение спорным имуществом по договорам аренды прерывалось в период с 01 декабря 2006 года по 02 января 2007 года, не состоятельны.

Исходя из положений ст. 621 п.2, ст. 422 Гражданского кодекса РФ продолжение фактического использования арендованного муниципального имущества, с последующим заключением договора его аренды подтверждает непрерывный характер использования арендованного муниципального имущества с 01 января 2006 года до 05 августа 2008 года.

Поскольку в процессе рассмотрения дела не представлено доказательств обратного, выводы суда о наличии одного из условий, при котором индивидуальный предприниматель Вейгандт В.Л. может реализовать преимущественное право приобретения в собственность арендуемого ею муниципального имущества, являются правильными.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции на момент подачи индивидуальным предпринимателем заявления) необходимым условием при котором может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества является также и то, что арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте I настоящей статьи.

Проверяя обстоятельства оплаты по договорам аренды спорного имущества, приобретенного впоследствии индивидуальным предпринимателем Вейгандт В.Л. в собственность, суд первой инстанции установил, что на день заключения оспариваемых договоров купли-продажи - 04 августа 2011 года предоставлена справка от 16 июня 2011 года, подписанная директором МУП «Копейский хлебокомбинат» и главным бухгалтером В.И.А. об отсутствии задолженности по арендной плате у индивидуального предпринимателя Вейгандт В.Л.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность по поставленной продукции и задолженность по арендной плате индивидуального предпринимателя Вейгандт В.Л. перед МУП «Копейский хлебокомбинат» суммировалась и отражалась общим сальдо на счете 62. Общее сальдо не дает возможности определить при поступлении денежных средств от предпринимателя, в каком размере погашена задолженность за поставленную продукцию, а в каком размере погашен долг по арендной плате. Такой способ отражения задолженности не подтверждает безусловно наличие задолженности по арендной плате за каждое конкретное помещение. Фактов привлечения индивидуального предпринимателя к гражданско-правовой ответственности в связи с исполнением обязательств по договорам аренды спорных нежилых помещений не имеется.

Часть 3 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, устанавливает, что государственное или муниципальное унитарное предприятие самостоятельно принимает решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Для совершения такой сделки в соответствии с законодательством требуется согласие владельца недвижимого имущества - субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

После получения заявления индивидуального предпринимателя Вейгандт

В.Л., МУП «Копейский хлебокомбинат» обратился с заявлением к Главе Копейского городского округа, в котором просил дать предприятию согласие на совершение сделки купли-продажи спорных нежилых помещений по цене, установленной с учетом рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с условием рассрочки платежа на срок до 5 лет, передать предприятию отчеты об оценке указанного имущества для определения его цены в договоре.

20 июня 2011 года дан ответ за подписью заместителя главы администрации Копейского городского округа по имущественным вопросам об отсутствии возражений против продажи по преимущественному праву индивидуальному предпринимателю Вейгандт В.Л., недвижимого имущества, если арендатор соответствует всем требованиям Федерального закона № 1 59-ФЗ от 22 июля 2008 года.

Учитывая данное согласование собственника имущества по распоряжению муниципальным имуществом и наличие условий, при которых индивидуальный предприниматель Вейгандт В.Л. реализовала право преимущественного выкупа муниципального имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признании договоров купли-продажи спорного имущества недействительными.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения указанного Закона не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Во исполнение пункта 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ администрацией Копейского городского округа на основании муниципального контракта от 18 ноября 2010 года, заключенного с индивидуальным предпринимателем К.И.А., определена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, отчеты оценки, по состоянию на 30 ноября 2010 года, актуализированы по состоянию на 01 июля 201 1 года.

Денежные средства за проданные объекты поступили в местный бюджет, что не оспаривалось в суде апелляционной инстанции.

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона № 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом.

Поскольку таких обстоятельств при разрешении спора судом не установлено, оснований для удовлетворения исковых требований, равно как и апелляционных жалоб по доводам изложенным в них, не имеется. Основанные на действительных сделках последующие договоры купли-продажи индивидуальным предпринимателем Вейгандт В.Л. спорного имущества, также не могут быть признаны недействительными.

Решение постановлено в соответствии с законом, доказательствами, оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Копейского городскою суда Челябинской области от 05 апреля 2012 юла оставить без изменения, а апелляционные жалобы муниципального образования «Копейский городской округ» в лице администрации Копейского городского округа, муниципального унитарного предприятия Копейского юродского округа «Копейский хлебокомбинат» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи