Определение № 11-4965/17 от 10.05.2017 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело №11-4965/2017

судья Климович Е.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шалиевой И.П.,

судей Марченко А.А., Чертовиковой Н.Я.,

при секретаре Кажокиной Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 мая 2017 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость» на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 06 декабря 2016 года по иску общества с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость» к Хомяниной Н.Н., Теплинской А.М., Агееву И.Л. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истца ООО «ФК Недвижимость» по доверенности Абдувалиева Р.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Агеева И.Л. по доверенности Гуровой Е.В., возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО «ФК Недвижимость» обратилось в суд с иском с учетом уточнений к Хомяниной Н.Н., Теплинской A.M., Агееву И.Л. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, являющееся общим имуществом всех собственников в здании, расположенном по адресу: ****: нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м., с кадастровым номером ****, расположенное по адресу: **** с определением доли в праве пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО «ФК Недвижимость» (л.д. 70, т. 3).

В обоснование исковых требований истец указал, что ООО «ФК Недвижимость» на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные на 5 этаже нежилого дома по адресу: ****: № **** (офис) площадью **** кв.м., кадастровый номер ****; № **** (офис) площадью **** кв.м., кадастровый номер ****; № **** (офис) площадью **** кв.м., кадастровый номер ****; № **** (архив) площадью **** кв.м., кадастровый номер ****. Право собственности ООО «ФК Недвижимость» возникло на основании договора купли-продажи от 12.08.2014 г. между ООО «ФК

2

Недвижимость» и К.И.Ф.. Соседним помещением с данными помещениями истца находится нежилое помещение № **** площадью **** кв.м. с кадастровым номером **** и состоит из следующих помещений: 2-х туалетов, 2-х умывальных, 4-х коридоров, лестничной клетки, лифта. Согласно кадастровому паспорту указанное помещение находится в общей долевой собственности - Хомяниной Н.Н., Теплинской A.M., Агеева И.Л. По мнению истца, поскольку помещение № **** согласно техническому паспорту состоит из: туалета (позиция на поэтажном плане 22), умывальных, лестничной клетки, коридора, лифта - оно является местом общего пользования и относится к общему имуществу здания.

Представитель истца ООО «ФК Недвижимость» по доверенности Абдуваллиев Р.А. в суде первой инстанции на заявленных исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика Агеева И.Л. по доверенности Гурова Е.В. в суде первой инстанции возражала против удовлетворения иска.

Ответчики Хомянина Н.Н., Теплинская A.M., Агеев И.Л. в суде первой инстанции при надлежащем извещении участия не принимали.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ООО «ФК Недвижимость» просит решение суда отменить, принять новое, ссылаясь на то, что в здании, где истец на праве собственности обладает помещением, имеется нежилое помещение № ****, предназначенное для обслуживания более одного помещения, которое является общим имуществом всех собственников здания, относимость помещения № **** к общему имуществу всех собственников указанного здания установлена решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.10.2014 по делу № А76-3464/2014, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, в связи с чем ООО «ФК Недвижимость» имеет право на долю в общей долевой собственности на нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м., по адресу: ****. Согласно сведениям ФГУП «Ростехинвентаризация» спорное помещение состоит из: туалета, умывальника, санузла, лестничной клетки, двух коридоров, двух лифтов, которые предназначены для обслуживания иных нежилых помещений, в связи с чем спорное помещение не имеет самостоятельного значения. Суд первой инстанции не приводит дату возникновения права на спорное помещение, дату возникновения первого права собственности на помещения, указанные в здании, в связи с чем суд не вправе делать вывод о том, что право собственности на спорное помещение было зарегистрировано ранее, чем было зарегистрировано первое право

3

собственности в указанном здании. Решение суда первой инстанции не обосновано, не подтверждается материалами дела, противоречит им (л.д. 17-22, т. 3).

Ответчики Агеев И.Л., Теплинская A.M., Хомянина Н.Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 41, 43, 66-69, т. 3).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного применения судом норм материального права и несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В порядке подготовке к рассмотрению апелляционной жалобы судебной коллегией в Филиале ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области» были запрошены выписки об основанных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости: помещение ****, площадью **** кв.м., кадастровый номер: ****, помещение № ****, площадью **** кв.м., кадастровый номер: ****, помещение ****, площадью **** кв.м., кадастровый номер: ****, помещение площадью **** кв.м., кадастровый номер: ****, помещение № ****, площадью **** кв.м., кадастровый номер: ****, по адресу: ****, в ОГУП «Обл. ЦТИ» по Челябинской области был запрошен поэтажный план с экспликацией пятого этажа здания, расположенного по адресу: ****, указанные документы поступили в Челябинский областной суд и были приобщены к материалам гражданского дела, поскольку имеют существенной значения для рассмотрения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «ФК Недвижимость» является собственником нежилого помещения № ****, площадью **** кв.м., этаж № 6, кадастровый номер: ****, по адресу: ****, на основании

4

договора купли-продажи от 12 августа 2014 года, сведения о регистрации права собственности внесены в ЕГРП 19.08.2014 (л.д. 13, т. 1, л.д. 69-70, т. 3), нежилого помещения ****, площадью **** кв.м., кадастровый номер: ****, этаж 5, по адресу: **** на основании договора купли-продажи от 12 августа 2014 года, сведения о регистрации права собственности внесены в ЕГРП 19.08.2014 (л.д. 12, т. 1, 71-72, т. 3), нежилого помещения № ****, площадью **** кв.м., кадастровый номер: ****, этаж № 5, по адресу: ****, на основании договора купли-продажи от 12 августа 2014 года, сведения о регистрации права собственности внесены в ЕГРП 19.08.2014 (л.д. 11, т. 1, л.д. 73, т. 3).

На момент подачи искового заявления 02.06.2016 ООО «ФК Недвижимость» так же являлось собственником нежилого помещения № **** площадью **** кв.м., кадастровый номер: ****, по адресу: **** на основании договора купли-продажи от 12 августа 2014 года, сведения о регистрации права собственности внесены в ЕГРП 19.08.2014 (л.д. 14, т. 1).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости собственником нежилого помещения № **** площадью **** кв.м., кадастровый номер: ****, по адресу: **** является ООО «Уралмаш», право собственности зарегистрировано 11.04.2017, запись о государственной регистрации права № ****-**** (л.д. 76-77, т. 3).

Хомянина Н.Н., Теплинская A.M., Агеев И.Л. являются собственниками в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м., этаж № 5, кадастровый номер: ****, по адресу: ****, Хомяниной Н.Н. принадлежит 234/4774 доли, Теплинской A.M. 236/4774 доли, Агееву И.Л. 2949/4774 и 1355/4774 доли (л.д. 74-75, т. 1).

Агеев И.Л. является собственником 2949/4774 доли в праве собственности на нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м., этаж № 5, кадастровый номер: ****, по адресу: **** на основании договора купли-продажи от 20.09.2013, заключенного с ЗАО «Райффайзенбанк», имущество принадлежит продавцу на основании Соглашения о передаче имущества от 17.05.2012, помещение передано по акту приема-передачи имущества от 21 января 2014 года.

Агеев И.Л. является собственником 1355/4774 доли в праве собственности на нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м., этаж № 5, кадастровый номер: ****, по адресу: **** на основании договора купли-продажи от 25.05.2014,

5

заключенного с ЗАО «Райффайзенбанк», имущество принадлежит продавцу на основании Соглашения о передаче имущества от 17.05.2012, помещение передано по акту приема-передачи имущества от 27 марта 2014 года.

Теплинская A.M. является собственником 236/4774 доли в праве собственности на нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м., этаж № 5, кадастровый номер: ****, по адресу: **** на основании договора купли-продажи от 10.09.2013, заключенного с ЗАО «Райффайзенбанк», имущество принадлежит продавцу на основании Соглашения о передаче имущества от 17.05.2012, помещение передано по акту приема-передачи имущества от 17.09.2013.

Хомянина Н.Н. является собственником 234/4774 доли в праве собственности на нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м., этаж № 5, кадастровый номер: ****, по адресу: **** на основании договора купли-продажи от 05.04.2013, заключенного с ЗАО «Райффайзенбанк», имущество принадлежит продавцу на основании Соглашения о передаче имущества от 17.05.2012, помещение передано по акту приема-передачи имущества от 05.04.2013.

Согласно соглашению о передаче имущества от 05.04.2013 заключенному между ЗАО «Райффайзенбанк» и ООО ТД «Курорты Урала», в отношении ООО ТД «Курорты Урала» определением арбитражного суда Челябинской области от 25.11.2010 года открыто конкурсное производство, первые и повторные торги от 31.01.2012, и от 26.03.2012 по продаже имущества признаны не состоявшимися, и Банк согласился оставить предмет залога за собой в том числе: нежилое помещение № **** (офис) общей площадью **** кв.м., с условным номером: ****, расположенное по адресу: ****.

ООО ТД «Курорты Урала» на основании договора купли-продажи, заключенного с Компанией «КСОРФЛОР ИНВЕСТМЕНТС ЛТД» от 11.03.2005 приобрело в собственность, в том числе нежилое помещение № **** (офис), предыдущий номер помещения - ****, по адресу: ****, общей площадью **** кв.м., а именно следующие помещения: Литера А, пятый этаж, номера помещения на поэтажном плане соответственно номеру этажа: ****.

Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (объектов недвижимости) для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.01.2005 по состоянию на 29.12.2004 нежилое помещение литера А № ****, предыдущий номер помещения 17, этаж пятый, номера помещения на поэтажном плане соответственно номеру этажа: ****, наименование: нежилое помещение (офис), назначение: административное,

6

использование: места общего пользования, общая площадь: ******** кв.м., кадастровый (или условный) номер: ****, адрес: ****.

Согласно выписке № 75:401/2005-4729 из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 26.12.2005 нежилое помещение № **** (офис) по адресу: ****, этаж 5 количество комнат 8, номера на поэтажном плане: ****, площадь **** кв.м., площадь изменилась в виду отделки и уточнения размеров помещения.

Согласно экспликации к поэтажному плану помещения, расположенного по адресу: ****, помещение № ****, назначение помещений № **** - туалет, площадью **** кв.м., № **** -умывальная, площадью **** кв.м., № **** санузел, площадью **** кв.м., **** -лестничная клетка, площадью **** кв.м., № **** - коридор, площадью **** кв.м., № **** - коридор, площадью **** кв.м., № **** - лифт, площадью **** кв.м., № **** - лифт, площадью **** кв.м., итого помещение № **** площадью **** кв.м., площадь изменилась в результате отделки и уточнения размера.

Согласно плану с экспликацией пятого этажа дома ****, представленного ОГУП «Обл. ЦТИ» 03.05.2017 помещение № **** состоит из помещений № **** - туалет, площадью **** кв.м., № **** -умывальная, площадью **** кв.м., № ****- туалет, площадью **** кв.м., № **** умывальная, площадью **** кв.м., **** - коридор, площадью **** кв.м., **** -лестничная клетка, площадью **** кв.м., № **** - коридор, площадью **** кв.м., № **** - коридор, площадью **** кв.м., № **** - лифт, площадью **** кв.м., № **** - лифт, площадью **** кв.м. (т. 3, л.д. 63).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорные нежилые помещения не являлись общим имуществом собственников соседних помещений, имели самостоятельное значение и являлись объектом права на момент выкупа истцами данных спорных помещений.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

7

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее по тексту Постановления Пленума ВАС РФ), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В пункте 2 того же Постановления указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу указанных норм собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

8'

В силу п. 3 Постановления от 23.07.2009 N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При рассмотрении иска о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания необходимо выяснять вопрос, является ли помещение, о признании права общей долевой собственности на которое заявлен иск, общим имуществом, то есть предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании.

Таким образом, критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Помещения общего пользования, на которые претендует истец, представляют собой лестницы, коридоры, лифты, туалеты, умывальные, места общего пользования, то есть являются общим имуществом собственников нежилого здания, включая истцов по настоящему делу. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о праве долевой собственности ответчиков на места

общего пользования, относящее к общему имуществу, без учета соотношения площадей помещений, находящихся в собственности истца.

По общему правилу, размер долей в праве общей собственности на общее имущество определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений, на что указано в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. N 64.

Это правило вытекает из положений ст. 289 и 290 ГК РФ, а также ст. ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ, по смыслу которых, кроме того, доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома следует за правом собственности на соответствующую квартиру.

С этими нормами корреспондирует пункт 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), которым предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Аналогичные положения указаны в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

По смыслу этого положения закона право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, как правило, не подлежит самостоятельной государственной регистрации, а размер доли в праве всегда пропорционален общей площади принадлежащего собственнику помещения и, соответственно, может изменяться в случае изменения состава и общей площади помещений здания или многоквартирного дома.

10

В свою очередь, принцип определения размера доли в праве общей собственности пропорционально площади находящихся в собственности помещений здания не является обязательным условием разрешения спора о праве общей собственности на общее имущество здания.

Поскольку помещение № **** состоящее из помещений № **** - туалет, площадью **** кв.м., № **** - умывальная, площадью **** кв.м., № ****- туалет, площадью **** кв.м., № **** умывальная, площадью **** кв.м., **** - коридор, площадью **** кв.м., **** - лестничная клетка, площадью **** кв.м., № **** -коридор, площадью **** кв.м., № **** - коридор, площадью **** кв.м., № **** -лифт, площадью **** кв.м., № **** - лифт, площадью **** кв.м. (места общего пользования), на которые претендует истец, относятся к общему имуществу здания, следовательно, право общей долевой собственности возникает у собственников помещений здания, в том числе истца, в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судебная коллегия полагает необходимым удовлетворить исковые требования ООО «ФК Недвижимость» к Хомяниной Н.Н., Теплинской A.M., Агееву И.Л. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, являющееся общим имуществом всех собственников в здании, расположенном по адресу: ****: нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м., с кадастровым номером ****, расположенное по адресу: **** с определением доли в праве пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО «ФК Недвижимость», а решение суда первой инстанции отменить.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные ею по делу судебные расходы.

В силу ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом при подаче иска была уплачена госпошлина в размере **** руб., при подаче апелляционной жалобы - **** руб., что подтверждается платежными поручениями (л.д.6 т. 1, л.д. 16 т.З).

Исковые требования истца, а также апелляционная жалоба удовлетворены, в связи с чем расходы по уплате госпошлины подлежат возмещению ответчиками в равных долях.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

11

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость» удовлетворить.

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 06 декабря 2016 года отменить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость» право общей долевой собственности на нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м. с кадастровым номером: ****, по адресу: **** с определением доли в праве пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ООО «ФК Недвижимость».

Взыскать с Хомяниной Н.Н., Теплинской А.М., Агеева И.Л. в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость» расходы по уплате госпошлины в размере по **** руб. с каждого.

Председательствующий

Судьи