Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 19 мая 2015 года гражданское дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 21 января 2015 года, вынесенное по гражданскому делу по иску ФИО2, действующей в интересах собственников многоквартирного жилого дома к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об освобождении части нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Терюшовой О.Н. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения ФИО1 и его представителя ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, ФИО2, действующей в интересах собственников квартир многоквартирного жилого дома, ФИО4, также действующего в интересах собственников квартир многоквартирного жилого дома, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2, действующая в интересах собственников многоквартирного жилого дома по адресу: Челябинская область, город Южноуральск, ***обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об освобождении части нежилого помещения, площадью 96,6 кв.м, расположенного в указанном многоквартирном жилом доме.

В обоснование заявленных требований указала, что собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: Челябинская область, города Южноуральск, ***на праве собственности принадлежит нежилое (подвальное) помещение, площадью 96.6 кв.м по адресу: Челябинская область, город Южноуральск, ***. Указанное помещение в период с 2006 года и по настоящее время для

осуществления предпринимательской деятельности занимает индивидуальный предприниматель ФИО1 без законных на то оснований. Ответчик всячески уклоняется от заключения договора аренды на указанное помещение, не оплачивает коммунальные платежи, эти расходы фактически несут собственники помещения.

Истец ФИО2 и представитель ФИО4 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Пояснили, что ФИО1 занимал спорное помещение - подвал с 2008 года. Договор аренды с ним не заключался, первоначально в 2012 году оплачивал арендную плату, но в настоящее время договор аренды с жильцами не заключает и не производит оплату. В спорном подвале проходят трубы ХВС и ГВС, данные коммуникации являются общими, имеются затруднения в доступе в подвал при возникновении аварии.

Ответчик - индивидуальный предприниматель ФИО1 и его представитель ФИО3 с иском не согласились. Пояснили, что ФИО1 согласен заключить с собственниками жилого помещения договор аренды и от арендной платы не уклонялся. Бремя содержания спорного подвала, все это время нес ответчик.

Представитель третьего лица ООО «Городская управляющая компания» - ФИО5. исковые требования поддержала. Пояснила, что в период с 01 ноября 2011 года по 30 ноября 2013 года между собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: Челябинская область, город Южноуральск, ***и ООО «Городская управляющая компания» действовал договор управления, который 01 декабря 2013 года расторгнут. В настоящее время в отношении указанного дома действует договор на аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных систем общего имущества МКД. За период действия договора индивидуальный предприниматель ФИО1 в ООО «Городская управляющая компания» о заключении договора аренды не обращался. По договору содержания общего имущества дома у ответчика перед ООО «Городская управляющая компания» по состоянию на 01 января 2015 года имеется задолженность в сумме *** руб. *** коп. ФИО1 не уведомлял ООО «Городская управляющая компания» о выполнении каких - либо работ в спорном подвале.

Представители третьих лиц - Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Южноуральского городского округа Челябинской области, администрации Южноуральского городского округа Челябинской области, Управления архитектуры и градостроительства администрации Южноуральского городского округа Челябинской области в суде первой инстанции участия не принимали при надлежащем извещении.

В соответствии с отзывом Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Южноуральского городского округа Челябинской области, спорное подвальное помещение принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Спорное помещение - подвал в реестре объектов муниципальной собственности не значится, договор аренды с индивидуальным предпринимателем ФИО1 не заключался, арендная плата не поступала.

Решением Южноуральского городского суда Челябинской области от 21 января 2015 года исковые требования ФИО2, действующей в интересах собственников многоквартирного жилого дома по адресу: Челябинская область, город Южноуральск, ***к индивидуальному предпринимателю ФИО1 удовлетворены: истребована из владения часть нежилого помещения, площадью 79,6 кв.м., находящегося в подвале многоквартирного дома***в городе Южноуральске Челябинской области.

На индивидуального предпринимателя ФИО1 возложена обязанность освободить часть указанного нежилого помещения и передать его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома ***в городе Южноуральске Челябинской области.

В апелляционной жалобе ответчик индивидуальный предприниматель ФИО1 просит об отмене решения суда, указывая на отсутствие у истца надлежащим образом оформленных полномочий от собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку представленная в материалы дела доверенность от 02 декабря 2013 года выдана сроком на 1 год. К участию в деле судом в качестве представителя истца был допущен ФИО4, тогда как ходатайств о его допуске истцом не заявлялось. Указывает на отсутствие в материалах дела заявления о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, с участием представителя ФИО3 Судом не принято во внимание, что ответчиком совершались действия по заключению договора аренды, путем его направления собственникам жилых помещений. Ссылается на отсутствие в спорном помещении общего домового имущества. Полагает, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, то есть подвальные помещения, самостоятельное использование которых невозможно, тогда как спорное подвальное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости органами технической инвентаризации. Кроме того, ответчик пользуется спорным подвальным помещением как самостоятельным объектом недвижимости для размещения магазина длительное время и имеет преимущественное право на

заключение договора аренды на спорное подвальное помещение.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо ООО «Городская управляющая компания» полагает решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными, поскольку собственники жилых помещений многоквартирного дома являются собственниками нежилого помещения, которыми принято решение о выселении ответчика из помещения, с которым договор аренды не заключался, и который не оплачивал коммунальные услуги.

В судебное заседание апелляционной инстанции не явились представители третьих лиц: администрации Южноуральского городского округа Челябинской области, Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Южноуральского городского округа Челябинской области, Управления архитектуры и градостроительства администрации Южноуральского городского округа Челябинской области, ООО «Городская управляющая компания». Все указанные лица извещены о времени и месте судебного заседания. Кроме того, информация о дате и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. Выслушав мнение участников процесса, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, новые доказательства: копию договора аренды нежилого помещения от 01 сентября 2011 года, копию трудовой книжки ФИО6, квитанции об оплате арендных платежей, справка о внесении арендного платежа от 28 октября 2011 года № 13, расписки в получении денег старшей по дому, технический паспорт на нежилое помещение, справку № 77 от 30 марта 2012 года об отсутствии коммуникаций, кадастровый паспорт на помещение, выписку из реестра объектов муниципальной собственности, распоряжение № 96 от 15 февраля 2005 года, акт от 27 декабря 2013 года, предложение о согласовании проекта договора, уведомление о вручении, договоры об использовании спорного помещения ранее иными лицами, решение собрания депутатов Южноуральского городского округа Челябинской области № 161 от 23 декабря 2010 года, определение Южноуральского городского суда Челябинской области по делу № 2-304/2014, выписку из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Южноуральская управляющая компания», информацию о ликвидации ООО «Южноуральская управляющая компания», сообщение об отсутствии в ООО «Городская управляющая компания» протоколов общих собраний собственников квартир многоквартирного жилого дома ***в г. Южноуральске Челябинской области за 2011 год, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствуясь ст. 301 Гражданского кодекса РФ, а также отсутствием договорных отношений между собственниками квартир в многоквартирном жилом доме и ответчиком, пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В апелляционной жалобе ФИО1 указывает на то, что, рассматривая гражданское дело в его отсутствие, суд первой инстанции не выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора, в частности наличие договорных отношений по аренде спорного нежилого помещения и совершение им действий по заключению договора аренды на новый срок.

Исходя из полномочий суда апелляционной инстанции, а также возможности применения судом апелляционной инстанции положений статей 55-57 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда предложила ответчику ФИО1 предоставить новые доказательства в обоснование доводов апелляционной жалобы, поскольку обстоятельства, связанные с основаниями, по которым ФИО1 занимает спорное помещение, являются значимыми по требованиям об освобождении данного помещения.

В судебное заседание апелляционной инстанции предоставлен договор аренды спорного нежилого помещения от 01 сентября 2011 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Южноуральская управляющая компания» сроком до 30 декабря 2014 года. В материалы дела предоставлена его копия, судебной коллегией также обозревался подлинник данного договора. Фактическое использование спорного нежилого помещения ответчиком с 2011 года не оспаривается в судебном заседании апелляционной инстанции. Кроме того, из содержания вступившего в законную силу определения Южноуральского городского суда Челябинской области по делу № 2-304/2014 об оставлении без рассмотрения искового заявления собственника многоквартирного жилого дома ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об освобождении подвального помещения, следует, что ФИО2 поясняла суду о том, что ей известен факт заключения ФИО1 договора аренды с ООО «Южноуральская управляющая компания», который в настоящее время не расторгнут. Представитель ФИО1 - ФИО7 при этом также ссылалась на заключенный ее доверителем договор аренды спорного нежилого помещения.

Давая пояснения в судебном заседании апелляционной инстанции, ФИО2 поясняла, что в настоящее время полагает, что такой договор аренды не существует. При этом не оспаривала тот факт, что на 01 сентября 2011 года управляющей компанией многоквартирного жилого дома О.А..

'¦/fit

О.А. в городе Южноуральске Челябинской области являлась ООО «Южноуральская управляющая компания». ФИО4 также пояснял ООО «Южноуральская управляющая компания» ликвидировалось, в связи с чем прекращен договор аренды от 01 сентября 2011 года.

Выслушав позицию сторон, исследовав новые доказательства, связанные с основанием использования спорного помещения, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела - копии технического паспорта на подвальное помещение, пояснений сторон в судебном заседании апелляционной инстанции следует, что спор между собственниками квартир в многоквартирном жилом доме и индивидуальным предпринимателем ФИО1 возник в отношении части подвального помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме ***в городе Южноуральске Челябинской области площадью 79,6 кв.м, а не 96,6 кв.м, как указано в исковом заявлении. Данное обстоятельство - площадь спорной части подвального помещения, не оспаривается.

В силу положений ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона на день подписания договора от 01 сентября 2011 года) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичные положения содержатся в указанной правовой норме и в редакции Федерального закона от 04 марта 2013 года N 21-ФЗ.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если по договору аренды, заключенному на срок - год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Как установлено судом апелляционной инстанции, договор аренды спорного нежилого помещения от 01 сентября 2011 года заключен на срок

более одного года, в установленном порядке не зарегистрирован. При этом фактическое использование нежилого помещения площадью 79,6 кв.м -части подвального помещения многоквартирного жилого дома ***в городе Южноуральске Челябинской области, на условиях договора аренды от 01 сентября 2011 года не оспаривается.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик пояснял, что ежемесячная оплата по договору аренды от 01 сентября 2011 года составляетО.А.рублей, которые им вносились до октября 2012 года. Ответчик предоставил квитанции к приходным кассовым ордерам о внесении им арендной платы в ООО «Южноуральская управляющая компания» и расписки от ФИО8 - как пояснил ответчик это старшая по дому ***в городе Южноуральске Челябинской области.

Доказательств оплаты за фактическое использование спорного нежилого помещения на основании незарегистрированного договора аренды после октября 2012 года суду апелляционной инстанции не предоставлено. По сообщению конкурсного управляющего ООО «Южноуральская управляющая компания» - общество ликвидировано в четвертом квартале 2014 года.

На день рассмотрения дела судом апелляционной инстанции ответчик продолжает фактически использовать спорное нежилое помещение, договор аренды от 01 сентября 2011 года в период его действия - до 30 декабря 2014 года не зарегистрировал, имеет задолженность по арендным платежам, а также и за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома ***города Южноуральска Челябинской области - на 22 декабря 2014 года О.А. руб. О.А. коп., задолженность не погашена.

По условиям договора аренды от 01 сентября 2011 года, на который ссылается ответчик, срок его действия заканчивается 30 декабря 2014 года, с иском об освобождении спорного нежилого помещения истцы обратились 02 сентября 2014 года, продолжая возражать против использования ответчиком спорного нежилого помещения и в судебном заседании апелляционной инстанции.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Истечение срока использования спорного нежилого помещения, согласованного в незарегистрированном в данный срок договоре аренды, и возражения истцов против его дальнейшего использования, являются основанием для освобождения такого нежилого помещения. При этом

возможность заключения договора, в том числе и в преимущественном перед другими лицами порядке, на новый срок может являться предметом отдельного разбирательства с учетом положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по договору аренды недвижимого имущества, в том числе и с учетом отсутствия государственной регистрации договора аренды от 01 сентября 2011 года. Кроме того, на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции доказательств, подтверждающих намерение сдать в аренду спорное нежилое помещения иным лицам, материалы гражданского дела не содержат.

Судебная коллегия полагает, что при таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

По указанным выше основаниям, доводы апелляционной жалобы, основанные на том, что фактическое пользование спорным нежилым помещением осуществлялось на основании договора аренды, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда первой инстанции.

Настаивая на отмене решения суда, ФИО1 указывает на отсутствие у ФИО2 полномочий на обращение в суд с таким иском от имени собственников многоквартирного жилого дома.

В материалы гражданского дела предоставлена доверенность от 02 декабря 2013 года на имя ФИО2, выданная собственниками квартир в многоквартирном жилом доме с приложением подписей собственников квартир (т. л.д.36-40). С иском в суд ФИО2 обратилась в период действия такой доверенности - 02 сентября 2014 года, до истечения одного года. 15 ноября 2014 года состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме ***в городе Южноуральске Челябинской области, которым принято решение об освобождении спорного нежилого помещения ФИО1 (т. 1 л.д. 152-225). Кроме того, суду апелляционной инстанции ФИО2 предоставлена доверенность от собственников многоквартирного жилого дома ***от 02 декабря 2014 года сроком действия 1 год.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО4 не является представителем истцов - собственников многоквартирного жилого дома, основанием для отмены решения суда не являются, поскольку гражданское дело возбуждено по иску уполномоченного лица - ФИО2, которая по решению собственников многоквартирного дома ***в городе Южноуральске Челябинской области от 14 августа 2013 года является старшей по дому (т.1 л.д.31-35). Имела полномочия на представление

интересов собственников по доверенности от 02 декабря 2013 года и от 02 декабря 2014 года. Участие ФИО4 в судебном заседании не привело к неправильному разрешению спора по существу, в том числе и с учетом возражений ответчика и документов, предоставленных суду апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе и в судебном заседании апелляционной инстанции ФИО1 и его представитель оспаривают право собственников многоквартирного жилого дома на спорное нежилое помещение, ссылаясь на то, что ранее с иными арендаторами заключались договоры на использование спорного нежилого помещения от имени соответствующего органа местного самоуправления. Спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью, о чем в 2012 году выдана выписка из реестра муниципальной собственности.

Действительно, суду апелляционной инстанции предоставлена выписка из реестра объектов муниципальной собственности муниципального образования Южноуральский городской округ Челябинской области от 05 апреля 2012 года о том, что нежилое помещение площадью 79,6 кв.м в доме ***в городе Южноуральске Челябинской области принадлежит муниципальному образованию Южноуральский городской округ за подписью председатель Комитета по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Южноуральского городского округа Челябинской области (далее по тексту Комитет) ФИО9

Вместе с тем, в материалах гражданского дела имеются неоднократные ответы Комитета за подписью председателя ФИО9 о том, что по состоянию на 2014 года в подвальном помещении многоквартирного жилого дома ***отсутствуют помещения, принадлежащие муниципальному образованию. Кроме того, Комитет и администрация Южноуральского городского округа Челябинской области поддерживали исковые требования собственников многоквартирного жилого дома.

То обстоятельство, что многоквартирный жилой дом ***в городе Южноуральске Челябинской области являлся общежитием до 2005 года, первая квартира в этом доме приватизирована в 2005 году, а договоры аренды спорного нежилого помещения с прежними его пользователями и в 2007 году заключались Комитетом, не подтверждает отсутствие прав собственников многоквартирного жилого дома на день рассмотрения настоящего спора на спорное нежилое помещение в подвале жилого дома. Орган местного самоуправления не предоставил возражений относительно доводов истцов о том, что в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ спорное нежилое помещение по состоянию на 2014 года принадлежит собственникам помещений многоквартирного жилого дома.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ФИО1, в том числе с учетом его пояснений, новых доказательств, предоставленных суду апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 21 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи