Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 июня 2014 года в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 29 января 2014 года.

Заслушав доклад судьи Онориной Н.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения ФИО2, представителя ФИО3, ФИО2, ФИО4 по доверенности ФИО5, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3, ФИО2, ФИО4 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-строительная компания «Апрель» (далее ООО «ЖСК «Апрель»), просили признать за ФИО3 право собственности на 1/4 долю, за ФИО2 право собственности на 3/8 доли, за ФИО4 право собственности на 3/8 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ****, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, участок строительный 41, отменить запрет на совершение регистрационных действий с указанным земельным участком, ссылаясь на то, что между сторонами были заключены договоры участия в долевом строительстве квартир №№****,****,**** в доме, расположенном по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****,**** и договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **** по адресу: г. Магнитогорск, ул. ****, участок строительный №41, по условиям которого данный земельный участок переходит в долевую собственность ФИО2 - 3/8 доли, ФИО3 - 1/4 доли, ФИО4 - 3/8 доли, оплату по договору купли-продажи земельного участка в размере **** руб. покупатели произвели до подписания договора. Истцы обратились в Управление Росреестра по Челябинской области для регистрации права собственности на земельный участок, однако им в этом было отказано, поскольку на данный земельный участок наложен арест.

В суде первой инстанции истцы ФИО3, ФИО2, ФИО4

И.Н., представитель истцов по доверенности ФИО5 поддержали заявленные требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «ЖСК «Апрель» по доверенности ФИО6 в суде первой инстанции не возражал против заявленных требований.

Представитель третьего лица РОСП Орджоникидзевского района г. Магнитогорска в суд первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что апелляционную жалобу вправе подать лица, не привлеченные к участию в деле и вопрос о правах и обязанностях которых был разрешен судом. Между ФИО1 и ООО «ЖСК «Апрель» был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: ул. ****, д. ****, кв. ****. ФИО1 были внесены денежные средства в размере **** руб. в кассу ООО «ЖСК Апрель» и 800 ООО руб. были переданы по договору займа директору ООО «ЖСК Апрель» Р.Е.А. Квартира ФИО1 передана не была. В настоящее время в Ленинском районном суде г. Магнитогорска Челябинской области рассматривается уголовное дело в отношении Р.Е.А.по факту мошенничества. В рамках уголовного дела ФИО1 подан гражданский иск на сумму **** руб. Кроме того, ФИО1 подан иск к ООО «ЖСК Апрель», Т.С.Б., Р.Е.А. о взыскании неосновательного обогащения в размере **** руб. Обжалуемое решение затрагивает права ФИО1 и будет препятствовать исполнению решения суда в случае удовлетворении его требований к ООО «ЖСК Апрель». Арест на спорный земельный участок был наложен раньше, чем заключен договор купли-продажи данного земельного участка с ФИО3, ФИО7, ФИО4 В 2012 году ФИО4 обращалась в суд с иском о снятии ареста об освобождении земельного участка от ареста, решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 15 марта 2012 года в иске было отказано. Поскольку на жилой дом по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. ****, д. **** были заключены договора долевого участия в строительстве, земельный участок под ними в силу закона находился в ипотеке, ООО «ЖСК Апрель» не мог распорядиться данным земельным участком путем заключения договора купли-продажи в 2011 году.

ФИО4, ФИО3, ФИО1, представитель УФССП России по Челябинской области Орджиникидзевского районного отдела судебных приставов г. Магнитогорска в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 110,111, 116). Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения ФИО2, представителя ФИО3, ФИО2, ФИО4 по доверенности ФИО5, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,.... исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как усматривается из материалов дела, ООО «ЖСК Апрель» на основании договора купли-продажи от 24.06.2008 года является собственником земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым номером №****, с разрешенным видом использования: для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. ****, участок строительный №****. Сведения о земельном участке внесены в ГКН 17.08.1999 года, границы земельного участка определены, в кадастровой выписке на земельный участок от 11.04.2013 года вид разрешенного использования указан: многоквартирный блокированный дом. Сведения о правах на земельный участок внесены в ЕГРП с обременением ипотекой в силу закона в пользу участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве ( л.д. 18,22-24).

11 марта 2011 года между ООО «ЖСК Апрель» и ФИО8 заключен договор №**** участия в долевом строительстве жилого дома, по которому ФИО8 денежными средствами участвует в строительстве дома №**** (адрес строительный) по ул. **** в г. Магнитогорске Челябинской области, а ООО «ЖСК Апрель» взяло обязательство передать ФИО8 в собственность после сдачи дома квартиру № **** площадью **** кв.м. в этом доме. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 16.03.2011 года (л.д.30).

15 марта 2011 года между ООО «ЖСК Апрель» и ФИО2

заключен договор №**** участия в долевом строительстве жилого дома, по которому ФИО2 денежными средствами участвует в строительстве дома №**** (адрес строительный) по ул. **** в г. Магнитогорске Челябинской области, а ООО «ЖСК Апрель» взяло обязательство передать ей в собственность после сдачи дома квартиру № **** площадью **** кв.м. в этом доме. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 21.03.2011 года (л.д.32).

04 октября 2011 года между ООО «ЖСК Апрель» и ФИО4 заключен договор №**** участия в долевом строительстве жилого дома, по которому ФИО4 денежными средствами участвует в строительстве дома №**** (адрес строительный) по ул. **** в г. Магнитогорске Челябинской области, а ООО «ЖСК Апрель» взяло обязательство передать ей в собственность после сдачи дома квартиру № **** площадью **** кв.м. в этом доме. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 18.02.2011 года (л.д.28).

22 ноября 2011 года между ООО «ЖСК Апрель» , с одной стороны, и ФИО3, ФИО2, ФИО4, с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью **** кв.м. с кадастровым номером ****,, по условиям которого, земельный участок переходит в долевую собственность ФИО2, ФИО3, ФИО4 в размере 3/8;1\4;3 долей соответственно (л.д.28). Однако 04.04.2012 года в проведении государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок истцам было отказано по причине наличия запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанного земельного участка, объявленного Постановлением Орджоникидзевского РОСП г. Магнитогорска УФССП по Челябинской области от 25.03.2011 года на основании исполнительного листа №2-1413 от 22.10.2009 года, выданного Ленинским районным судом г. Магнитогорска Челябинской области в пользу взыскателя ФИО9 ( л.д. 17,73).

Решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области с ООО «ЖСК Апрель» в пользу ФИО9 взыскана сумма задолженности в размере **** рублей. Решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 28.10. 2011 года, вступившим в законную силу 15.11.2011 года, ФИО9 отказано в удовлетворении требований к ООО «ЖСК Апрель» об обращении взыскания на земельные участки по адресам: г. Магнитогорск, ул. ****, ****, ул. ****,****, поскольку на данных земельных участках возведены жилые дома, обращение взыскания на земельные участки без обращения взыскания на жилые дома не допустимо (л.д.60-64).

20.12.2011 года ООО «ЖСК Апрель» получено разрешение на ввод в эксплуатацию трехквартирного жилого дома с гаражами по адресу:

Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. ****, участок,****. Постановлением администрации г. Магнитогорска Челябинской области № 6226-п от 13.05.2013 года земельному участку с кадастровым номером №****, имеющему местоположение: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. ****, участок строительный №**** (владелец ООО «ЖСК Апрель») и выстроенному на нем трехквартирному дому с гаражами присвоен почтовый адрес: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Орджоникидзевский, ул. ****,****.

В производстве судебного пристава- исполнителя Орджоникидзевского РОСП г. Магнитогорска УФССП по Челябинской области ФИО10 находится на исполнении сводное исполнительное производство в отношении должника ООО «ЖСК Апрель» о взыскании задолженности **** руб. в пользу ФИО9, ООО «ТИТ», ФИО11, ООО «Дом», ООО «Аргументы и Факты - Южный Урал», Марчак А.А.Должником решения судов не исполняются, взыскание не произведено. Иного имущества, кроме земельных участков, у ООО «ЖСК Апрель» нет.

Установив, что у истцов на основании договоров долевого участия в строительстве трехквартирного жилого дома и договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен возведенный трехквартирный жилой дом, возникло право долевой собственности на спорный земельный участок, запрет на совершение регистрационных действий в отношении данного земельного участка нарушает права истцов, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истцов.

Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не находит.

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007 года №229-ФЗ, в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключения его из описи.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст.4

Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктами 1,2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку спорный земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, имеет разрешенный вид использования -для многоквартирного блокированного дома, трехквартирный жилой дом возведен на данном земельном участке и введен в эксплуатацию, истцы в полном объеме рассчитались по договорам долевого участия в строительстве трехквартирного дома и по договору купли-продажи земельного участка, данные договора не оспариваются сторонами, земельный участок находится в ипотеке в силу закона у истцов, то исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка и признании за истцами права долевой собственности на земельный участок в силу заключенного договора купли-продажи.

Кроме того, при наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, не был установлен запрет для истцов, как дольщиков в строительстве трехквартирного дома, на внесение в строительство дома денежных средств, следовательно, установленный запрет в отношении земельного участка, не может нарушать дополнительные гарантии для участников долевого строительства при ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств перед третьими лицами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что обжалуемое решение затрагивает права ФИО1 и будет препятствовать исполнению решения суда в случае удовлетворения его требований к ООО «ЖСК Апрель», Т.С.Б., Р.Е.А. о взыскании неосновательного обогащения в рамках уголовного дела в отношении ФИО12 (руководителя ООО «ЖСК Апрель») по факту мошенничества, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку наличие запрета на совершение регистрационных действий с земельным участком нарушает права собственников квартир многоквартирного дома, расположенного на данном земельном участке.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорного земельного участка был наложен раньше, чем заключен договор купли-продажи данного земельного участка с ФИО3, ФИО2, ФИО4, не является основанием для отмены решения суда, так как запрет на привлечение денежных средств дольщиков для строительства трехквартирного жилого дома установлен не был.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в 2012 году ФИО4 обращалась в суд с иском о снятии запрета в отношении спорного земельного участка, решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 15 марта 2012 года в удовлетворении исковых требований было отказано, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку ФИО3 и ФИО2 не были привлечены к участию в ранее рассмотренном деле, в связи с чем, указанный судебный акт не имеет для них преюдициальное значение в силу ст.61 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО «ЖСК Апрель» не могло распорядиться спорным земельным участком путем передачи его в собственность истцов по договору купли-продажи, так как земельный участок был обременен ипотекой в пользу дольщиков, не влияют на правильность выводов суда первой инстанции, так как в данном случае истцы по делу и являются дольщиками, в пользу которых земельный участок обременен ипотекой.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы оснований для отмены решения суда не содержат.

Руководствуясь ст.ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 29 января 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: