Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске «26» мая 2015 года в зале суда гражданское дело по заявлению Мительмана С.А. о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государа венной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации прав с апелляционной жалобой Мительмана С.А. на решение Советского районного суда города Челябинска от 24 февраля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Зариновой Ю.С. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя Саитову А.Ф., представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области Кардава О.Б., судебная коллегия

установила:

Мительман С.А. обратился в суд с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее Управление Росреестр по Челябинской области) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенные в сообщениях от 12 декабря 2014 года за № 01/553/2014-105, 01/553/2014-104, 01/553/2014-107, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прав.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что 30 октября 2014 года обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями о государственной регистрации перевода однокомнатной квартиры **** (далее - квартира № ****) в состав нежилого помещения с последующим преобразованием квартиры № **** и нежилого помещения № ****, расположенного по тому же адресу в единое преобразованное нежилое помещение № ****. В государственной регистрации прав было отказано, о чем вынесены соответствующие уведомления за № 01 /553/2014-105, 01/553/2014-104, 01/553/2014-107. В обоснование отказа Управление Росреестра по Челябинской области указало на запрет перевода жилого помещения в нежилое в случае обременения прав третьими лицами, установленный

Л, ^

статьей 22 Жилищного кодекса РФ. Договором ипотеки от 28 января 2014 года предусмотрена возможность осуществлять перевод жилого помещения в нежилое без получения письменного согласия залогодержателя. Указанные положения договора и Федерального закона «Об ипотеке» являются специальными и имеют приоритет над положениями Жилищного кодекса РФ. Об указанной позиции было доведено до сведения Управления Росреестра по Челябинской области, однако это учтено не было, и были вынесены отказы в государа венной регистрации прав. Данные отказы незаконны и нарушают права заявителя.

Заявитель Мительман С.А. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела.

Представитель заявителя Саитова А.Ф. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Челябинской области Усольцева О.С. возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Мительман С.А. обратился в Челябинский областной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что договором ипотеки от 28 января 2014 года предусмотрено, что залогодатель вправе без письменного согласия залогодержателя производить любые отделимые и неотделимые улучшения в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в залоге, а также производить работы по переустройству, перепланировке, реконструкции объекта недвижимого имущества, осуществлять перевод жилых помещений в нежилые. Поэтому оснований для подачи заявления о погашении записи о залоге при переводе жилого помещения в нежилой фонд не имелось. Указывает, что данный договор содержит ограничительный перечень оснований для освобождения квартиры по адресу: **** от прав залога, в связи с чем, заявитель лишен возможности осуществить перевод жилого помещения в нежилое помещение иным способом. Считает, что Федеральный закон «Об ипотеки» является специальным законом, позволяющим согласовывать залогодателю и залогодержателю отдельные условия осуществления залогодателем своих прав, залог как обременение при проведении государственной регистрации перевода жилого помещения в нежилое сохраняется за залогодержателем. Наличие залога не препятствует переводу жилого помещения в состав нежилого фонда, тем более при наличии соответствующего согласия залогодержателя. Считает, что отсутствуют основания и сомнения в проведении государственной

регистрации права собственности, а требования Управления Росреестра по Челябинской области о погашении записи об ипотеки являются необоснованными, так как, осуществив действия по государственной регистрации в отношении преобразованного объекта, будут содержаться две или более записи об ипотеки. Указывает, что Управление Росреестра по Челябинской области, не имея на то законных оснований, принимает решение о незаконности принятого компетентным органом решения о переводе жилого помещения в нежилое от 08 мая 2014 года № 1333, которое в установленном порядке никем не оспорено и не признано незаконным. Тогда как обязанностью регистрационного органа является государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. При этом указывает, что ранее регистрационный орган осуществлял регистрацию перевод жилого помещения в состав нежилого фонда обремененные правами третьих лиц, о чем свидетельствовали предоставленные суду документы, в приобщении которых к материалам настоящего дела было отказано.

В дополнительной апелляционной жалобе Мительман С.А. просит отменить решение суда, принять новое решение о признании незаконными отказов Управления Росреестра по Челябинской области в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенные в сообщениях за исходящими номерами 01/553/2014-105, 01/553/2014-14, 01/553/2014-107 от 12 декабря 2014 года. Доводы дополнительной жалобы повторяют доводы, изложенные в первоначально поданной жалобе.

Заявитель Мительман С.А. в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежаще, направил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Мительмана С.А., действующая на основании доверенности, Саитова А.Ф. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области, действующая на основании доверенности, Кардава О.Б. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 327, статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа

государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Исходя из положений ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установи!, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права, либо свободы гражданина не были нарушены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Мительман С.А. на праве собственности принадлежит квартира но адресу: ****, а также нежилое помещение № **** расположенное по адресу: ****, дом площадью **** кв.м., с кадастровым номером ****.

28 января 2014 года между Мительман С.А. (залогодатель) и М. Р.П. (залогодержатель) заключен договор ипотеки, предметом которого, в том числе, была вышеуказанная квартира № **** (пункт 1.1.23 договора)

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора залогодатель вправе без получения письменного согласия залогодержателя производить работы по переустройству, перепланировке и реконструкции, осуществлять перевод жилых помещений в нежилые.

08 мая 2014 года администрация города Челябинска уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое № 1333 сообщила о принятии решения о переводе жилого помещения (квартиры ****) в нежилое, при условии проведения в установленном порядке следующих работ: переустройство и переоборудование помещения с объединением с существующим нежилым помещением № ****, в соответствии с проектом: Переустройство и перепланировка жилого помещения для размещения ювелирного магазина в жилом доме по улице ****(шифр: 74-2014).

15 сентября 2014 года приемочной комиссией был составлен акт № 651, подтверждающий завершение переустройства и (или перепланировки) для размещения ювелирного магазина (присоединение к нежилому помещению № ****) по адресу: улица ****, помещения № **** общей площадью **** кв.м.

Согласно кадастровому паспорту образованное помещение № **** было поставлено на государственный кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера ****. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, носят временный характер. При этом в пункте 10 кадастрового паспорта указано, что нежилое помещение

образовано в результате объединения нежилого помещения **** (кадастровый номер ****) с жилым помещением квартиры **** (кадастровый номер (****), расположенных в многоквартирном доме ****. Правомерность выполненных работ подтверждена уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое № 1333 от 08 мая 2014 года и актом приемочной комиссии № 651 от 15 сентября 2014 года, выданных Администрацией г. Челябинска.

30 октября 2014 года Мительман С.А. обратился в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями:

- о государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое помещение № ****, площадью **** кв.м., расположенное по адресу: **** с кадастровым номером ****;

- о государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру № ****;

- о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение ****, с кадастровым номером ****.

В качестве правоустанавливающих документов были представлены документы, подтверждающие завершение перепланировки образованного помещения и перевод квартиры № **** в нежилое помещение.

10 ноября 2014 года Управлением Росреестра по Челябинской области на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права была приостановлена.

В соответствии со ст. 20 Федеральною закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации права может быть отказано, в том числе и в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Управлением Росреестра по Челябинской области уведомлениями № 01/553/2014-104, № 01/553/2014-107 от 11 декабря 2014 года и № 01/553/2014-105 от 12 декабря 2014 года отказано в государственной регистрации права собственности и прекращении права собственности на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В обоснование отказов указано, что квартира ****, расположенная в доме ****, из которой образовано нежилое помещение № ****, является предметом залога. В соответствии с ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ не допускается перевод жилого помещения в нежилое в случае, если право собственности на переводимое нежилое помещение обременено

правами каких-либо третьих лип. Документы для погашения регистрационной записи об ипотеки в порядке ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)», а именно совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки, не представлены.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции правильно применив положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оценив в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства, пришел к обоснованному выводу о соответствии оспариваемых решений Управления Росреестра по Челябинской области об отказе в государственной регистрации права действующему законодательству, и об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя.

Принимая такое решение, суд первой инстанции исходил из того, что на спорное недвижимое имущество существует обременение (ипотека в силу закона), указанное условие свидетельствует о невозможности перевода жилого помещения в нежилое помещение, государственная регистрация не может быть осуществлена в отношении объекта недвижимости, права на который возникли с нарушением требований законодательства.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, в случае если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

По смыслу статьи 334 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог, являясь формой обеспечения исполнения обязательства, ограничивает (обременяет) права собственника в отношении принадлежащего ему имущества.

В силу буквального толкования положения ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. При этом согласие М.Р.П., предусмотренное договором ипотеки от 28 января 2014 года, на перевод жилого помещения в нежилое не снимает имеющиеся обременения имущества правами третьих лиц.

Оснований не соглашаться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя у судебной

коллегии не имеется, поскольку они сделаны на основании действующего законодательства, соответствуют обстоятельствам дела.

Судебная коллегия принимает во внимание, что рассмотрение заявления Мительман С.А. о государственной регистрации права осуществлено в полном соответствии с действующим законодательством с соблюдением установленных сроков; отказы Управления Росреестра в государственной регистрации права являются мотивированными, права и законные интересы заявителя не нарушены, соответственно необходимая совокупность условий для удовлетворения заявления, предусмотренная статьей 258 ГПК РФ отсутствует.

Доводы жалобы о том, что регистрирующий орган вышел за пределы предоставленных ему полномочий при проведении государственной регистрации права, поскольку решение о переводе жилого помещения в нежилое принято органом местного самоуправления, основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Абзацем 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Такая правовая экспертиза в силу абз. 11 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В силу п. 1 ст. 18 вышеуказанного закона правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01 июля 2002 года № 184 при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической

силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Регистрирующий орган, установив при проведении правовой экспертизы, что заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для отказа в государственной регистрации прав.

При этом, вынесение органом местного самоуправления уведомления о переводе жилого помещения в нежилое само по себе не свидетельствует о безусловной обязанности Управления Росреестра произвести государственную регистрацию прав заявителя на объекты недвижимости.

Довод жалобы о том, что Федеральный закон «Об ипотеки (залоге недвижимости)» является специальным законом, позволяющим согласовывать залогодателю и залогодержателю отдельные условия осуществления своих прав, не опровергает правильность выводов суда первой инстанции.

Довод жалобы о том, что регистрирующий орган ранее проводил регистрацию действий по государственной регистрации перевода жилого помещения в нежилое при наличии обременения правами третьих лиц, не имеет правового значения для разрешения настоящего дела.

Кроме того, как следовало из объяснений представителя заявителя в суде апелляционной инстанции, после повторного обращения заявителя в Управление Росреестра и предоставления им заявления залогодержателя о снятии обременения, в апреле 2015 года произведена государственная регистрация прав заявителя Мительмана С.А. на вышеуказанные объекты недвижимости.

Таким образом, все доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению фактических обстоятельств по делу, аналогичны доводам, положенным в основу заявленных требований, повторяют правовую позицию представителя заявителя в суде первой инстанции и уже являлись предметом судебного рассмотрения, направлены на переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, и выводов суда, не опровергают их и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.

Принимая во внимание, что выводы суда первой инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нарушений

норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного решения, не установлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного решения.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда города Челябинска от 24 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мительмана С.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи