Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 06 июня 2013 года в г.Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (ОАО) на решение Центрального районного суда г.Челябинска от 21 марта 2013 года по гражданскому делу по иску Акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (ОАО) к ФИО1, ФИО2 о взыскании стоимости неотъемлемых улучшений, по встречному иску ФИО1 и ФИО2 к Акционерному коммерческому банку «Банк Москвы» (ОАО) о приведении объекта в первоначальное состояние, компенсации затрат.

Заслушав доклад судьи Колчеданцевой А.Г. об обстоятельствах дела, выслушав объяснения представителя АКБ «Банк Москвы» - ФИО3, а также, представителя ФИО2 и ФИО1 - ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Открытое акционерное общество АКБ «Банк Москвы» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

В обоснование заявленных требований указано, что АКБ «Банк Москвы» (ОАО) на основании договора аренды с 26.07.2007г. по 22.02.2012г. являлся арендатором нежилого помещения для размещения своего дополнительного офиса. В силу условий договора аренды, и с разрешения прежних собственников (арендодателей) нежилого помещения, Банком была произведена перепланировка и ремонт в соответствии с требованиями к помещениям для размещения банка, что согласно п.3.7 договора аренды №В.А. от 26.07.2007г. как неотделимое улучшение помещения является собственностью арендатора. После смены собственника помещения, договор аренды был прекращен, помещение освобождено. Расходы Банка на неотделимые улучшения данного помещения составили **** рублей, которые он просит взыскать с ответчиков в равных долях.

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд со встречным иском

к ОАО АКБ «Банк Москвы» о приведении объекта в первоначальное состояние, компенсации затрат (с учетом изменений). Указав, что проведенная перепланировка была осуществлена Банком без получения разрешительной документации, самовольно. Тем самым нарушен закон и договор аренды. О том, что юридически объект, на который зарегистрировано право собственности, иной нежели тот, который существует фактически, ответчики узнали уже после покупки, проведя техническую инвентаризацию. Таким образом, необходимо приведение помещение в первоначальное положение. Затраты необходимые для приведения помещения в первоначальное состояние просят возложить на истца, взыскать с него **** рублей.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивал, поддержав доводы в нем изложенные. Против встречного иска возражал.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель ответчиков в судебном заседании против иска возражал. Объяснив, что судебной экспертизой была установлена реальная рыночная стоимость неотделимых улучшений, которая составляет В.А. рублей. На удовлетворении встречного иска в измененной редакции настаивала, просила взыскать с истца затраты для приведения помещения по адресу <...> д. В.А. в прежнее состояние в сумме **** рублей, по основаниям изложенным в иске.

Суд постановил решение, которым исковые требования ОАО АКБ «Банк Москвы» удовлетворить частично, а именно:

Взыскал со ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО АКБ «Банк Москвы» стоимость неотделимых улучшений помещения по адресу <...> в размере В.А. рублей, расходы по госпошлине В.А. рубля 32 копейки, а всего В.А. рубля 32 копейки.

Во взыскании со ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО АКБ «Банк Москвы» стоимости неотделимых улучшений помещения в большем размере, отказал.

Встречный иск ФИО1, ФИО2 к ОАО АКБ «Банк Москвы» о приведении объекта в первоначальное состояние, компенсации затрат удовлетворил.

Взыскал с ОАО АКБ «Банк Москвы» в пользу ФИО1, ФИО2 затраты для приведения помещения по адресу <...> В.А. в прежнее состояние

**** рублей, судебные расходы в размере В.А. рубля, а всего В.А. рублей.

Взыскал с ОАО АКБ «Банк Москвы» в пользу ООО «Специализированная консалтинговая фирма «Независимая профессиональная оценка» за экспертизу В.А. рублей 17 копеек.

Взыскал со ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Специализированная консалтинговая фирма «Независимая профессиональная оценка» за экспертизу В.А. рублей 80 копеек.

В апелляционной жалобе Акционерный коммерческий банк «Банк Москвы» (ОАО) просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения встречных исковых требований С-ных. Суд не принял во внимание, что представленные в материалы дела письменные доказательства свидетельствуют о том, что при производстве капитального ремонта в спорном помещении, несущие строительные конструкции не затрагивались, системы и сети инженерно-технического обеспечения не изменялись, тогда как в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство необходимо при проведении реконструкции объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. В соответствии с представленными в ходе судебного разбирательства документами, конструктивные характеристики надежности и безопасности помещения не были затронуты, в связи с чем, разрешение на строительство не требовалось. Указывают, что Банк при соблюдении действующего законодательства не имел полномочий для обращений в соответствующие инстанции для получения разрешения, согласования, а также регистрации произведенной перепланировки. Кроме того, все работы были произведены до конца 2007 года и прежние собственники каких-либо претензий не предъявляли к Банку. Неприменение положений закона о сроках исковой давности, привело к принятию незаконного решения.

ФИО1 и ФИО5 о месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены, в суд не явились, доверили представлять свои интересы в суде представителю ФИО4, поэтому судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, постановленного законно и обоснованно, в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Как достоверно установлено судом, правоотношения сторон вытекают из договора аренды № В.А. от 26.07.2007г. части нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д. В.А., литера А1, помещение №В.А., комната В.А. площадью В.А. кв.м, комната В.А. площадью В.А. кв.м, принадлежащего на праве общей долевой собственности арендодателям ФИО6, ФИО7 и ФИО8, а также, дополнительного соглашения от 01.07.2011г. к указанному договору аренды о смене собственников нежилого помещения на основании договора купли-продажи от 09.06.2011г. на ФИО1 и ФИО2, которым указанное нежилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности (т. 1 л.д.117-134).

Согласно пунктам 1.4 и 5.2 договора аренды № В.А. от 26.07.2007г. срок аренды устанавливается на 11 месяцев и по истечении указанного срока договор аренды считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок, если ни одна из сторон договора не потребовала его пересмотра или прекращения, своевременно предупредив другую сторону.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды, по окончании срока действия договора аренды, а также при досрочном прекращении, Арендатор обязан возвратить по акту приема-передачи помещение в состоянии не хуже того, в котором это помещение было принято в аренду с учетом нормального износа.

25.11.2011г. Арендодатели, в лице собственников спорного нежилого помещения - С-ных, в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды заблаговременно уведомили Арендатора об отказе от пролонгации договора аренды на новый срок после окончания действия договора 28.02.2012г., и прекращении договора аренды с 01.03.2012г. (т.1 л.д.16).

Актом приема-передачи помещения от 22.02.2012г., подписанным сторонами, спорное помещение было передано собственникам (т.1 л.д. 35, 17-34).

Из материалов дела следует, что в период действия договора аренды, Арендатором, в лице Челябинского филиала ОАО «Банк Москвы», за свой счет были произведены неотделимые улучшения спорного нежилого помещения, которые в соответствии с п. 5.4 договора аренды были согласованы с прежними собственниками (Арендодателями) нежилого помещения, что подтверждено дополнительными соглашениями от 27.11.2008г. и от 28.08.2009г. к договору аренды № В.А. от 26.07.2007г. (т.1 л.д.14, 15).

Согласно условию пункта 3.7 договора аренды, стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором с согласия Арендодателей, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных пунктами 5.3 и 5.4

настоящего договора, а именно: в случае отказа Арендатору в заключении договора аренды на следующий срок, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении, возмещается с учетом фактического износа, рассчитанного в соответствии с действующим законодательством, что фиксируется в соответствующем дополнительном соглашении к договору аренды, в котором указывается стоимость неотделимых улучшений, а также стоимость затрат на увеличение электрической мощности на данном объекте (помещении). При этом, отделимые улучшения - являются собственностью Арендатора.

Общая стоимость произведенных за счет арендатора улучшений нежилого помещения составила В.А. руб., что также подтверждено представленными в материалы дела договорами подряда на все виды работ по перепланировке и ремонту, произведенных в помещении, счетами на оплату работ и материалов, актами выполненных работ, сметами, справками о стоимости работ и материалов, счетами фактурами, эскизным проектом, рабочим проектом перепланировки помещения (т.1 л.д.20-34, 54-116, 163-175).

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования АКБ «Банк Москвы» (ОАО) о взыскании стоимости неотъемлемых улучшений, произведенных в арендованном нежилом помещении, в меньшем размере, чем было заявлено, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заявленная истцом сумма в размере В.А. руб. не отражает действительную стоимость произведенных неотделимых улучшений.

В подтверждение понесенных истцом, как Арендатором, затрат, в материалы дела представлены дополнительные соглашения к договору аренды о согласовании с прежними собственниками нежилого помещения стоимости затрат на увеличение электрической мощности на данном объекте, содержащие в том числе ремонтно-строительные работы (т.1 л.д.14, 15).

Однако, заявленная истцом сумма отражает объем и реальную стоимость работ и материалов на момент проведения этих работ, согласно сметам, счетам и калькуляциям, тогда как стоимость произведенных неотделимых улучшений должна рассчитываться на момент расторжения договора аренды с учетом фактического износа, рассчитанного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В рамках рассматриваемого спора была проведена судебно-техническая экспертиза по определению объема и стоимости неотделимых улучшений, произведенных АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в помещениях по адресу: <...> дом В.А. (т.1 л.д.181).

Согласно заключению эксперта №30-12-ЭС от 24.10.2012г., выполненному ООО «Специализированная консалтинговая фирма «Независимая профессиональная оценка» с учетом дополнения к заключению по исправлению орфографической ошибки и скорректированных расчетов, стоимость неотделимых улучшений, произведенных Банком в спорном помещении с учетом параметра необходимости производства указанных улучшений составила В.А. рублей (т.2 л.д. 1 -54, 61 -67).

Судебная коллегия находит указанное заключение полным, отражающим ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. При исследовании вопроса об объеме и стоимости неотделимых улучшений, произведенных АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в спорном помещении, эксперт установил виды и объем произведенных работ с учетом параметра необходимости их создания в исследуемом помещении. Методика расчетов и расценки соответствует методикам, предъявленным в актах приемки-сдачи работ. Кроме того, в ходе проведения визуального натурного исследования экспертом было выявлено в составе работ по актам приема-сдачи выполненных работ АКБ «Банк Москвы» (ОАО) наличие конструктивных элементов, смонтированных до сдачи в аренду помещения №В.А. лит.А в доме №В.А. по ул.В.А. в г.Челябинске, у эксперта имелось суждение о невыполнении в полном объеме работ АКБ «Банк Москвы» (ОАО) по устройству подвесного потолка, в результате чего был установлен факт ранее выполненных работ.

Таким образом, у суда отсутствовали правовые основания для возмещения АКБ «Банк Москвы» (ОАО) фактических затрат на ремонт и перепланировку нежилого арендуемого помещения.

Разрешая спор в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 и ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что их требования о приведении реконструированной части нежилого помещения в первоначальное состояние направлены на устранение

последствий произведенной перепланировки (реконструкции помещения) и являются по своей природе требованиями о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права общей долевой собственности собственников помещения в здании. Право ответчиков как собственников спорного нежилого помещения в здании на обращение с подобным иском вытекает из положений ст. 304 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, находит их законными и обоснованными.

Согласно п.2 ст.623 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, неотъемлемые улучшения - это такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.

Как установлено судом, произведенные АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в нежилом помещении №В.А. лит.А в доме №В.А. по ул.В.А. в г.Челябинске неотделимые улучшения, были связаны непосредственно с деятельностью Банка, а именно - помещение приведено в соответствие с требованиями к кредитным учреждениям по внутреннему оформлению, а также в соответствии с требованиями Центрального Банка России по технической укрепленности и оборудования помещения средствами охранной, пожарной и тревожной сигнализации (т.2 л.д.69). А поскольку собственники используют спорное нежилое помещение в коммерческих целях с извлечением прибыли (аренда нежилого помещения), то произведенные Банком неотъемлемые улучшения нежилого помещения не отвечают требованиям конструктивных элементов помещения с учетом его функционального назначения как торговое, что требует для собственников определенных финансовых затрат, расходов для приведения объекта в первоначальное состояние, существовавшее на дату сдачи нежилого помещения в аренду АКБ «Банк Москвы» (ОАО).

Технический паспорт нежилого помещения № В.А. лит. А в доме №В.А. по ул.В.А. в г.Челябинске по состоянию на 13.03.2006г. содержит описание конструктивных элементов здания и поэтажный план нежилого помещения (т.1 л.д.156-162). Данные технического паспорта соответствуют данным кадастрового паспорта указанного нежилого помещения по состоянию на 08.07.2012г., плану расположения помещения на этаже (т.2 л.д.147).

Технический же паспорт нежилого помещения № В.А. лит. А в доме №В.А. по ул.В.А. в г.Челябинске по состоянию на 12.07.2012г. не прошел

государственную регистрацию, поскольку поэтажный план нежилого помещения был изменен, а разрешение на перепланировку (реконструкцию) помещения №В.А. в регистрирующий орган представлено не было (т.2 л.д.79-81).

Представленный в материалы дела Проект перепланировки помещения для размещения дополнительного офиса АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в доме №В.А. по ул.В.А. в г.Челябинске (№ В.А. лит. А), шифр 111-01.4-14/47.130107.8.11.2007, подготовленный ООО «ФРЕШ строй» за 2007 год (т.1 л.д.111-116), не содержит информации о его согласовании с контролирующими органами.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что разрешения на перепланировку арендованного помещения АКБ «Банк Москвы» (ОАО) не получал, в связи с чем, произведенная им перепланировка помещения является самовольной и, в силу закона, спорное помещение должно быть приведено в первоначальное состояние.

Таким образом, в нарушение п.2.2.5 договора аренды от 26.07.2007г., арендатор, в лице - АКБ «Банк Москвы» (ОАО), получив разрешение арендодателя, не согласовал выполненные перепланировки (переоборудование) помещения в уполномоченном органе.

В рамках разрешения вопроса о целесообразности проведения строительно-монтажных работ по приведению нежилого помещения №31 в состояние, существовавшее в 2006 году, с учетом назначения нежилого помещения, а также, определения объема и стоимости строительно-монтажных работ и материалов, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, стоимость которых составила В.А. рублей (т.2 л.д.88, 96-130).

Доводы апелляционной жалобы о том, что на проведение перепланировки спорного нежилого помещения не требовалось получения соответствующих разрешений, со ссылкой на то, что несущие строительные конструкции здания затронуты не были, выводов суда не опровергают. Произведенные АКБ «Банк Москвы» (ОАО) неотъемлемые улучшения нежилого помещения влекут для собственника либо демонтажа произведенной перепланировки, либо ее узаконить в предусмотренном законом порядке, что нарушает права собственников и требует несения дополнительных расходов. Кроме того, произведенная перепланировка не соответствует целевому назначению помещения, как торговому.

Доводы апелляционной жалобы о том, что АКБ «Банк Москвы» (ОАО), являясь арендатором спорного нежилого помещения, не был наделен собственником помещения полномочиями на получение каких-либо разрешений, а также на регистрацию произведенной перепланировки в

органах технической инвентаризации, являются несостоятельными, поскольку самим договором аренды №В.А. от 26.07.2007г. предусмотрена обязанность арендатора согласовывать своими силами и за свой счет выполнение перепланировки (переоборудования) помещения в уполномоченном органе (п.2.2.5 договора). Таким образом, согласовав стоимость неотделимых улучшений, произведенных за свой счет, а также, стоимость затрат на увеличение электрической мощности на спорном объекте, АКБ «Банк Москвы» (ОАО) не обратился к арендодателю за предоставлением полномочий для обращения в соответствующие контролирующие и регистрирующие органы для получения разрешения либо согласования выполненной перепланировки (переоборудования) помещения.

Сроки исковой давности к возникшим между сторонами правоотношениям не применимы, поскольку в рамках рассматриваемого спора разрешаются требования об исполнении обязательств по договору аренды нежилого помещение №В.А. от 26.07.2007г., действие которого прекращено с 28.02.2012г., защите и восстановлении прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения. Требований о признании сделки недействительной - сторонами не заявлялось, условия договора не оспаривались.

В действиях ответчиков С-ных по предъявлению встречных исковых требований, судебная коллегия не усматривает оснований злоупотребления правом, на что ссылается АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в апелляционной жалобе, поскольку в соответствии с условиями договора аренды и нормами действующего законодательства, регулирующего правоотношения, вытекающие из договора аренды, ответчики С-ны, как сособственники и арендодатели спорного нежилого помещения, возместили АКБ «Банк Москвы» (ОАО) стоимость произведенных улучшений нежилого помещения № 31 лит. А в доме №В.А. по ул.В.А. в г.Челябинске с учетом фактического износа, рассчитанного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу вышеизложенного, доводы АКБ «Банк Москвы» (ОАО) о том, что в результате злоупотребления правом ответчики получили отремонтированное помещение, а также материальную выгоду в виде разницы между суммами, присужденными ко взысканию, не основаны на законе, а отражают позицию Банка о несогласии с судебным актом в оспариваемой части.

Решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона, все обстоятельства дела достоверно установлены, выводы суда первой инстанции мотивированы, основаны на объективной оценке доказательств по делу, правильном применении приведенных выше норм материального права

и подтверждаются материалами дела. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г.Челябинска от 21 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (ОАО) - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи