Гражданский кодекс часть 1

11 июня 2013 года рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в г.Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Кизяновой О.Р., Рязановой А.Р. на решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 марта 2013 года по иску ^изяновой О.Р., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Кизяновой А.Г., Кизянова И.Г. к администрации Миасского городского округа, Областному государственному унитарному предприятию «Областной Центр технической инвентаризации» по Челябинской области о признании помещения жилым, признании права пользования по договору социального найма,

по встречному иску Добычина Д.А., Добычиной С.В., действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка Д.Т.Д. к администрации Миасского городского округа, Рязановой А.Ю. о признании сделки недействительной,

Заслушав доклад судьи Терехиной Н.В. по обстоятельствам дела, доводам жалобы, пояснения истца Кизяновой О.Р., ответчика Рязановой А.Р., настаивавших на удовлетворении жалобы, ответчиков Добычцна Д.А., Добычиной СВ., их представителя Жмаева М.Ю., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кизянова О.Р., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Кизяновой А.Г., *** г.рождения, Кизянова И.Г., *** г.рождения, обратилась в суд с иском к администрации Миасского городского округа, Областному государственному унитарному предприятию «Областной Центр технической инвентаризации» по Челябинской области (далее ОГУП «Обл.ЦТИ»), с учетом уточнений требований просила: признать помещение общей площадью *** кв.м: комнаты №***, общей площадью *** кв.м., помещения №***- санузел площадью *** кв.м. в составе квартиры № ***на третьем этаже в доме № *** по улице *** города Миасса Чдлябинской области жилым, признать за ними право пользования указанным жилым помещением по договору социального найма.

В обоснование требований указала, что с 28 июля 2000 года на основании совместного решения администрации и комитета профсоюза ОАО «Уральский автомобильный завод» вселена в комнату, на поэтажном плане № *** площадью*** на третьем этаже общежития по улице *** дом № 20 города Миасса Челябинской области. При обращении в Миасский филиал ОГУП «Центр технической инвентаризации» с заказом на проведение технической инвентаризации и подготовку документов для приватизации занимаемой комнаты, но ей было отказано по основаниям того, что комната является вспомогательным помещением - кухней, не является жилой.

Представитель ответчика ОГУП «ОблЦТИ» Грищук С.А. иск признала.

Решением Миасского городского суда Челябинской области от 13 декабря 2011 года исковые требования Кизяновой О.Р. удовлетворены. (л.д.69-[74 т.1).

Определением Миасского городского суда Челябинской области от 01 марта 2013г. удовлетворено заявление администрации Миасского Городского округа об отмене решения суда от 13 декабря 2013 года для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам, (л.д.103-104 т.1)

Добычин Д.А., Добычина СВ., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Добычина Т.Д., 14 июля 2010г. рождения, предъявили иск к администрации Миасского городского округа, Рязановой А.Ю. о признании недействительным договора безвозмездной передачи комнат № №*** квартиры № *** общежития в собственность Рязановой А.Р. от 03 сентября 2012 г., о применении последствий недействительности сделки, погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование иска указали, что проживают в комнате № *** квартиры № *** общежития с сентября 2012 года, пользовались помещениями № *** (комната),*** (санузел), где располагался умывальник, туалет и стиральная машина. После получения 11 декабря 2012г. уведомления от Рязановой А.Р. о прекращении пользования санузлом узнали, что помещения находятся в ее собственности. Передача комнаты в собственность Рязановой А.Р. нарушает их жилищные права, поскольку согласия на совершение сделки в отношении помещений, являющихся общим имуществом собственников, они не давали.

Определением Миасского городского суда Челябинской области от 04 марта 2013 года гражданские дела по иску Кизяновой О.Р. о признании помещения общей площадью *** кв.м в составе квартиры №*** в доме № *** по улице *** города Миасса Челябинской области жилым и о признать права

/1 о

пользования указанным жилым помещением по договору социального найма и по иску Добычиных о признании недействительным договора безвозмездной передачи комнат № №*** общежития в собственность Рязановой А.Р. от 03 сентября 2012 г. объединены в одно производство (л.д.55 т.2)

Ответчик Рязанова А.Р. исковые требования не признала, пояснила, что комнаты переданы в её собственность на законных основаниях.

Представитель ответчика администрации Миасского городского округа, представители третьих лиц Управления социальной защиты населения администрации Миасского городского округа, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, третьи лица Климович СИ. Анфилофьева Н.А., Климович С.С., Рудова Л.А., Сбитнев СС, Сбитнева М.Н., Митюгова А.С, Данцырева М.В., Сахаутдинова А.Х., Мануйленко А.П., Мануйленко Л.В., Фаткулл^на З.М., Фаттахов А.З., Нестерова Е.В., Нестерова Е.А., Нестерова Н.А., Малиновский И.Б., Булякова Г.Г., Злобин К.П., Злобина В.В., Шлычкин И.А., Щлычкина Л.М., Шлычкин А.С. при надлежащем извещении участие в судебном заседании суда первой инстанции не принимали.

Суд постановил решение об отказе Кизяновой О.Р., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Кизяновой А.Г., Кизянова И.Г. в удовлетворении исковых требований. Иск Добычина Д.А., Добычиной СВ., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Д.Т.Д.., удовлетворил. Признал недействительным договор от 03 сентября 2012 г. безвозмездной передачи комнат № №*** общежития в собственность Рязановой А.Р.

В апелляционной жалобе Кизянова О.Р., Рязанова А.Р. просят решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований Кизяновой О.Р., в удовлетворении иска Добычиных отказать. Не согласны с выводом суда о том, что отсутствуют основания для признания спорной комнаты жилой. На момент предоставления комнаты - бывшей кухни Кизяновой О.Р. в 2000 году, помещение не использовалось по своему прямому назначению в качестве кухни, в нём отсутствовали плиты, ^толы, не функционировала канализация. Помещение было предоставлено Кизяновой О.Р. собственником здания, а отсутствие ордера не может ограничивать конституционные права на жилище. Спорное помещение может быть предметом договора социального найма в силу того, что соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в соответствии с техническими и санитарными нормами. Судом не учтено, что на третьем этаже здания общежития имеются сантехнические комнаты, где уцтановлено

сантехническое оборудование для общего пользования всеми жильцами квартиры №***. Добычины не ставили вопрос об устранении препятствий в пользовании сантехническим оборудованием. Суд не принял во внимание, что спорное жилое помещение не имело санузла под № ***, он был устроен Кизяновой после предоставления ей жилого помещения. В спорной комнате Кизянова произвела переоборудование, комната согласно техническому заключению пригодна для эксплуатации в качестве жилого помещения, отвечает санитарно-техническим требованиям. Фактически Добычины, которые приобрели комнату № *** являвшуюся ранее нежилой (комнатой отдыха), стали претендовать на спорное жилое помещение, которое уже было передано в пользование Кизяновой О.Р. как жилое в 2000 году. Кизянова О.Р. пользовалась им как жилым, оплачивала коммунальные платежи, в комнате располагались мебель, личные вещи Кизяновой О.Р. и членов её семьи. При изменении статуса общежития на жилищный фонд социального использования, администрация не препятствовала проживанию Кизяновой О.Р. в помещении и не предъявляла требований об его освобождении. Указывают, что Кизянова О.Р. пользуется спорным помещением на протяжении 13 лет как жилым, полагая, что оно может быть предметом договора социального найма. Для заключения договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность Рязановой А.Р. не требовалось согласие остальных жильцов коммунальной квартиры. При приватизации помещения не были нарушены права Добычиных и иных лиц, проживающих в общежитии.

Представитель ответчика ОГУП «ОблЦТИ», представитель ответчика администрации Миасского городского округа, представители третьих лиц Управления социальной защиты населения администрации Миасского городского округа, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, третьи лица Климович СИ. Анфилофьева Н.А., Климович СС, Рудова Л.А., Сбитнев С.С, Сбитнева М.Н., Митюгова А.С, Данцырева М.В., Сахаутдинова А.Х., Мануйленко А.П., Мануйленко Л.В., Фаткуллина З.М., Фаттахов А.З., Нестерова Е.В., Нестерова Е.А., Нестерова Н.А., Малиновский И.Б., Булякова Г.Г., Злобин К.П., Злобина В.В., Шлычкин И.А., Шлычкина Л.М., Шлычкин А.С, Грищук СА. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст.ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела,

нарушения норм материального права.

разрешбезвоз

Отказывая Кизяновой О.Р. в удовлетворении исковых требований

договора А.Р., суд

первой инстанции исходил из того, что спорное помещение имеет статус нежилого и является кухней, предназначено для обслуживания более одного помещения, и входит в состав имущества многоквартирного дома, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам данной квартиры. Поскольку на момент заключения договора безвозмездной передач^ жилого помещения в собственность граждан от 03 сентября 2012 года не было получено согласие на его совершение проживающих в коммунальной квартире лиц, он является недействительным.

С указанными выводами суда судебная коллегия согласиться не следующим основаниям.

может по

В силу статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» №189-ФЗ от 29 декабря 2004 года к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Лица, проживающие на момент вступления в силу названного Закона в таких общежитиях, являются нанимателями занимаемых ими помещений по договору социального найма, несмотря на произведенную ранее регистрацию таких жилых домов в качестве общежитий. i

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем н^ условиях ранее заключенного договора найма.

Как следует из п.32 Постановления Конституционного Суда апреля 2011 г. N 4-П, названной выше нормой законодатель восполимевшийся в ранее действовавшем жилищном законодательстве, был определен правовой режим жилых помещений в зданиях общежнаходившихся на балансе государственных или муниципальных презатем в связи с приватизацией этих предприятий переданных в веде

РФ от 11 пробел, крторым не ранее а

органов

местного самоуправления. Проживающие в таких жилых помещениях граждане, которым они были предоставлены на законных основаниях как работникам соответствующего государственного или муниципального предприятия (учреждения), - независимо от того, до или после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации эти граждане приобрели право пользования жилыми помещениями, а здание общежития передано в ведение органов местного самоуправления, - с точки зрения правового статуса составляют одну категорию субъектов жилищных правоотношений и, следовательно, равным образом подлежат защите при реализации своего конституционного права на жилище.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Кизяновой О.Р. работавшей в цехе «Мотор» ОАО «Уральский автомобильный завод», 28 июля 2000 года на основании совместного решения администрации и комитета профсоюза ОАО «Уральский автомобильный завод» была предоставлена комната - бывшая кухня площадью *** кв.м., в общежитии, расположенном по адресу: город Миасс, улица ***, дом № 20 (т.1 л.д.15).

Истица Кизянова с дочерью и сыном вселена в спорное помещение бывшим собственником ОАО «УралАз» до изменения статуса муниципального специализированного жилищного фонда на статус жилищного фонда социального использования. Поскольку здание общежития было передано в муниципальную собственность согласно нормам Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к данному зданию применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Законность вселения истца и членов её семьи в общежитие не оспаривалась, истцы до настоящего времени постоянно проживают в спорном жилом помещении, оплачивают все необходимые платежи, по лицевому счету, открытому на имя Кизяновой О.Р., фактически используют спорное помещение как жилое.

На основании распоряжения территориального Управления Министерства имущественных отношений РФ по Челябинской области от 09 октября 2003г. № ***дом, расположенный по адресу г.Миасс пр.*** д.*** был принят в собственность муниципального образования, внесен в реестр имущества Миасского городского округа на недвижимые объекты (здания и помещения) (л.д.148, 149 т.2)

На основании Решения Миасского городского собрания депутатов от 27 января 2006 года № 5 «Об изменении статуса муниципальных общежитий, расположенных по адресам: улица ***, улица ***, 2,4,18,19,20; улица***; улица ***; переулок ***

улица ***; улица ***; проспект ***» дом, в котором проживает Кизянова О.Р., был переведен в состав муниципального жилищного фонда социального использования (т.1 л.д.21).

При таких обстоятельствах у Кизяновой О.Р., фактически пользующейся всем спорным жилым помещением в общежитием и проживавшей в нем на момент вступления в силу статьи 7 указанного выше Вводного закона и передачи общежития в муниципальную собственность у Кизяновой О.Р. возникло право пользования занимаемым ей помещением на условиях социального найма.

Передача ОАО «УралАз» Кизяновой О.Р. спорного помещения - комнаты площадью *** кв.м. в общежитии, в которой ранее размещалась кухня, произведена в установленном порядке, уполномоченным собственником лицом ОАО «УралАз» по совместному решению с администрацией.

При разрешении спора установлено, что на момент предоставления Кизяновой О.Р. помещения в 2000 году, оно являлось бывшей кухней и не использовалось по своему прямому назначению. Из пояснений свидетелей Олиной Л.М., работавшей на момент заселения истца в общежитие комендантом, следует, что кухни как таковой не существовало, плиты, раковины отсутствовали, окна были забиты фанерой, помещение не запиралось на замок. Кизянова О.Р. сделала ремонт, установила раковину, унитаз.

Домрачева Т.В., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, также подтвердила, что использовать спорное помещение как кухню было нельзя, все проживающие готовили в своих комнатах, необходимости в ее использовании не было..

Ответчик Добычин Д.А. в суде апелляционной инстанции пояснил, что на момент вселения в комнату № ***, в помещениях в №*** стоили раковина, унитаз, шкаф, цветы. Он самостоятельно установил в комнате стиральную машину и пользовался ей. При этом, другие лица, проживающие в общежитии комнатами № *** не пользовались.

После проведенных работ по переоборудованию спорного помещения, образована комната № *** входящее в её состав помещение № *** - санузел. Помещение отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению, тем самым фактически помещение переведено в разряд жилых помещений. Техническое не оформление перевода спорного помещения из нежилого в жилое, не может нарушать жилищных прав Кизяновой О.Р., Кизяновой А.Г., Кизянова И.Г.

¦ с '

При проведении технической инвентаризации, установлено самовольное переоборудование помещения № *** путем установки сантехнического оборудования и самовольная перепланировка помещения № *** путем устройства перегородок. В результате перепланировки образована комната № *** площадью *** кв.м. и входящее в её состав помещение № *** - санузел площадью *** кв.м. в квартире №*** на третьем этаже (т.1 л.д.17).

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Исходя из смысла вышеприведенной правовой нормы, необходимой характеристикой жилого помещения служит его функциональное назначение -оно должно быть предназначено для проживания и соответствовать всем признакам жилого помещения.

Из показаний представителя ответчика ОГУП «Обл.ЦТИ» Грищук С.А. следует, что имело место неоднократное обращение жильцов дома 20 по пр.Победу г.Миасса в суд с признанием помещений, проходивших по экспликации как кухни, жилыми помещениями. Суд находил основания для удовлетворения таких исков. Все помещения значащиеся как кухни были признаны жилыми по фактическому их использованию, никто не возражал против, была составлена техническая документация. Помещения на протяжении 15 лет используются как жилые. Комнаты *** отвечают требования жилого помещения, там есть отопление, дверной проем, помещение изолированное.(л.д.127-128 т.2)

Согласно статьи 62 Жилищного кодекса Российской Федерации предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно техническим заключениям ФБУЗ «Центр гигиены и Эпидемиологии в Челябинской области» от 26 августа 2011 года № 1052, ЗАО «Техсервис» от 23 августа 2011 года, помещение № *** соответствует требованиям СанПиН, пригодно для эксплуатации в качестве жилого

помещения, отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (т.1 л.д.12;13). Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении требований Кизяновой О.Р. о признании помещения «жилым» у суда первой инстанции отсутствовали.

Вывод суда о том, что спорное помещения является нежилым, в отношении него не может заключаться договор социального найма, а проживание истцов в помещении, являющимся вспомогательным, нарушает права иных жильцов коммунальной квартиры вынесен с нарушением норм материального права.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что помещение кухни утратило свое функциональное назначение, не относится к общему имуществу многоквартирного дома, так передано Кизяновой О.Р. в 2000году, используется самостоятельно, как жилое, что не является нарушением прав жильцов многоквартирного дома и их согласия на заключение договора приватизации не требуется. Доказательств обратного, материалы дела не содержат.

Отсутствие ордера у Кизяновой О.Р. на вселение в спорное помещение не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права пользования жилым помещение на условиях договора социального найма. Исходя из фактически установленных обстоятельств дела, Кизянова О.Р. длительное время фактически пользовалась комнатой в общежитии на условиях договора социального найма, поскольку исполняла обязанности нанимателя помещения, а наймодатель ОАО "УралАз" и последующий владелец дома - администрация Миасского городского округа не предъявляли к ней требований о выселении.

Более того, не оспаривали ее право пользование спорным жилым помещением.

Отсутствие самовольного характера вселения истца подтверждено указанными выше доказательствами.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что истцы приобрели право пользования жилым помещением на условиях договора социального найма. Решение суда об отказе Кизяновой О.Р. в удовлетворении требований о признании помещения жилым, об отказе в признании права пользования помещением по договору социального найма нельзя признать законным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьями 167 и 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделки.

03 сентября 2012 года между администрацией Миасского городского округа и Рязановой А.Р. был заключен договор №*** безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан, согласно которого, комнаты на поэтажном плане №*** в коммунальной квартире № *** общежития по улице ***, дом № 20 города Миасса переданы в собственность Рязановой А.Р.

В соответствии со статьей 2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991г. № 1541-1 (с последующими изменениями) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Судом установлено, что на момент приватизации спорного жилого помещения Рязанова А.Р. проживала и значилась зарегистрированной по месту жительства в спорных жилых помещениях в силу положений указанного Закона РФ, имела право на приватизацию указанного жилого помещения.

Кизянова О.Р. обратилась в Комитет по управлению имуществом Миасского городского округа с заявлением об отказе от участия в приватизации спорных комнат, подтвердив таким образом свое волеизъявление на участие в приватизации Рязановой А.Р. (л.д.155-160 т.1). Нарушений норм материального права при заключении оспариваемого Добычиными договора приватизации от 03 сентября 2012 г. не установлено.

Согласие остальных собственников жилых помещений квартиры № *** при заключении указанного договора не требовалось, прав Добычиных данная сделка не нарушает, поскольку оснований для владения и пользования спорными жилыми помещения у них не возникло.

Таким образом, законные основания для признания сделки приватизации от 03 сентября 2012 года недействительной у суда первой инстанции отсутствовали, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе Добычину Д.А., Добычиной СВ. действующей в своих интересах и в интересах Добычина Т.Д., о признании сделки недействительной, применения последствий недействительности сделки, погашения регистрационной записи в Едином государственном реестре прав в удовлетворении встречных исковых требований.

Довод Добычиных о том, что не получено их согласие на приватизацию комнаты Рязановой А.Р., необоснован, поскольку приватизация комнат и мест общего пользования в коммунальных квартирах в домах муниципального фонда осуществляется путем передачи в собственность граждан на добровольной основе без согласия соседей.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 29 марта 2013 года отменить, принять новое решение:

Признать за Кизяновой О.Р., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Кизяновой А.Г., Кизянова И.Г. право пользования по договору социального найма комнатами № *** в квартире № *** по улице *** города Миасса.

В удовлетворении исковых требований Добычина Д.А., Добычиной С.В., действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка Д.Т.Д. к администрации Миасского городского округа, Рязановой А.Ю. о признании сделки недействительной - отказать».