Определение № 11-6331/17 от 05.06.2017 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело №11-6331/2017

судья Лисицын Д.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шалиевой И.П.,

судей Марченко А.А., Винниковой Н.В.,

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 05 июня 2017 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 17 января 2017 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, возражения, объяснения представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2, возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

КУиЗО г. Челябинска обратился в суд и иском с учетом уточнений к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 29 сентября 2008 года в размере *** руб. за период с 28 октября 2011 года по 31 декабря 2015 года, пени в размере *** коп. за период с 28 октября 2011 года по 31 декабря 2015 года, просил продолжить начислять неустойку с 01.01.2016 в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства на сумму задолженности по арендной плате в размере *** руб.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что 29 сентября 2008 года между истцом и ОАО «Ланч-Росс» заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации нежилого помещения № 2 по адресу: г. ***. Срок действия договора определен сторонами равным 20 годам. ОАО «Ланч-Росс» 09 февраля 2010 года преобразовано в ООО «Ланч-Росс». 28 октября 2011 года право собственности на нежилое помещение перешло к ответчику. Ответчик арендные платежи не вносит.

Представитель истца КУИЗО г. Челябинска по доверенности ФИО3 в суде первой инстанции на удовлетворении иска настаивала по доводам и основаниям, указанным в иске.

2

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 в суде первой инстанции иск не признал, просил суд в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО1 в суд первой инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

КУиЗО г. Челябинска в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое, ссылаясь на то, что 29 сентября 2008 года на основании распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска № 3775-д от 24.09.2008 между КУиЗО г. Челябинска и ОАО «Ланч-Росс» заключен договор аренды земельного участка площадью 473 кв.м. с кадастровым номером: ***, по адресу: г. ***, с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации нежилого помещения № 2, сроком на 20 лет с даты принятия распоряжения. 08.04.2009 договор аренды был зарегистрирован в Управлении Рорсеестра по Челябинской области. ОАО «Ланч-Росс» прекратило свою деятельность 09.02.2010 путем реорганизации в форме преобразования в ООО «Ланч-Росс». 28.10.2011 право собственности на нежилое помещение № 2 перешло к ФИО1, о чем внесены сведения в ЕГРП. При продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В соответствии со статьями 271, 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания в законе в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости (л.д. 177-178, т. 1).

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения (л.д. 187-188, т. 1).

Представитель истца Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ответчик ФИО1 в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

3

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением главы г. Челябинска № 1681-п от 22.09.2004 осуществлена приватизация муниципального недвижимого имущества -нежилого помещения № 2 (бар) общей площадью 291,70 кв.м., расположенного по адресу: ул. ***, путем внесения муниципального имущества в уставный капитал открытого акционерного общества, определив размер доли муниципального образования «Город Челябинск» в уставном капитале ОАО «Ланч-Росс» соответствующий вносимому вкладу в 26 % акций Общества. Согласовано участие в учреждении ОАО «Ланч-Росс» ИП Б.О.К.. с вкладом соответствующим 74 % акций Общества (л.д. 123, т. 1).

29 сентября 2008 года на основании распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска № 3775-д от 24.09.2008 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ОАО «Ланч-Росс» заключен договор аренды УЗ № 007948-Д-2007 земельного участка с кадастровым номером *** площадью 473 кв.м. по адресу: г. *** для эксплуатации нежилого помещения № 2 (бар, лит. А1), принадлежащего арендатору, находящемуся в доме по указанному адресу. Срок действия договора определен сторонами равным 20 годам с даты принятия распоряжения первого заместителя главы г. Челябинска от 24.09.2008 № 3775-д. Земельный участок был передан ОАО «Ланч-Росс» по акту приема-передачи земельного участка от 29.09.2008. 08.04.2009 договор аренды был зарегистрирован в Управлении Рорсеестра по Челябинской области, (л.д. 10-12, т. 1).

ОАО «Ланч-Росс» 09 февраля 2010 года было преобразовано в ООО «Ланч-Росс» решением внеочередного собрания акционеров ОАО «Ланч-Росс», протокол № 11 внеочередного собрания акционеров ОАО «Ланч-Росс» (л.д. 131-134, т. 1).

4

В дальнейшем, на основании решения единственного оставшегося участника ООО «Ланч-Росс» от 01 октября 2011 года право собственности на нежилое помещение № 2 (бар) по ул. *** перешло к ФИО1 в счет оплаты действительной стоимости ее доли в ООО «Ланч-Росс» в связи с ее выходом из состава участников данной организации. Право собственности ответчика на нежилое помещение № 2 было зарегистрировано 28 октября 2011 года (л.д. 156 об., т. 1).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 29.03.2016 собственником нежилого помещения № 2 (бар) площадью 291,7 кв.м., кадастровый номер: *** по адресу: г. *** является ФИО1 (л.д. 20, т. 1).

Отказывая в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, суд первой инстанции исходил из того, что каких-либо договоров в отношении спорного земельного участка между ответчиком и истцом не заключалось, каких-либо взаимных предложений оформить отношения по поводу земельного участка ни одной из сторон в адрес другой не направлялось.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном применении норм права.

В соответствии с п. 2,3 ст. 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Согласно п. 1, ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и

5

необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что при продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в соответствии со статьями 271, 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости и необходимым для его эксплуатации возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания в законе в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости, заслуживают внимание.

Между тем, исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользовании.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 413 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса

6

Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следуя разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее -многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

7

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Исходя из вышеназванных норм, а также в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В порядке подготовки гражданского дела к рассмотрению в суде апелляционной инстанцией судебной коллегией были запрошены в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области кадастровые выписки, кадастровые паспорта на - жилой дом ***, нежилое помещение № 2, площадью 291,7 кв.м. с кадастровым номером: *** по адресу: г. ***, сведения о том, сформирован ли земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: г. ***, указанные документы поступили в Челябинский областной суд и были приобщены к материалам гражданского дела, кроме того, к материалам дела были приобщены новые доказательства свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2006 на часть квартиры (две комнаты) общей площадью 48,7 кв.м, в 12-комнатной квартире, общей площадью 272,6 кв.м., по адресу: г. ***, постановление

8

главы г. Челябинска № 1662-п от 17.09.2004 о переводе общежития в жилой дом по ул. ***, поскольку имеют существенное значение для рассмотрения апелляционной жалобы.

Согласно постановлению главы г. Челябинска № 1662-п от 17.09. 2004 МУП «Управление муниципальными общежитиями г. Челябинска» разрешено в течение двух лет выполнение комплекса организационно-технических мероприятий по переводу общежития в жилой дом по ул. *** на основании согласованной проектной документации.

Согласно кадастровой выписке, здание по адресу: г. *** представляет собой многоквартирный жилой дом, в здании расположено помещение с кадастровым номером: *** -нежилое помещение (бар), площадью 291,7 кв.м. (л.д. 256-257, 258, т. 1).

Как следует из ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, расположенном по адресу: г. *** (л.д. 255, т. 1).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права П.Д.И.. на основании договора безвозмездной передачи жилого помещения в коммунальной квартире в собственность граждан № 2827 от 10.10.2006 является собственником части квартиры (две комнаты) общей площадью 48,7 кв.м, в 12-комнатной квартире, общей площадью 272,6 кв.м., по адресу: г. ***. Таким образом, по состоянию на 2006 год в многоквартирном доме по ул. *** уже осуществлялась приватизация квартир.

Таким образом, поскольку на 2006 года уже осуществлялась приватизация квартир в многоквартирном жилом доме по ул. ***, регистрация права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме была осуществлена, соответствующий земельный участок, необходимый для эксплуатации жилого дома, поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка УЗ № 007948-Д-2007 от 29.09.2008 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и ОАО «Ланч-Росс» для эксплуатации нежилого помещения № 2 (бар, лит. А1) не имелось.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Челябинска к ФИО1 о взыскании

9

задолженности по договору аренды земельного участка от 29 сентября 2008 года, пени не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда города Челябинска от 17 января 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий