Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Миасского городского округа на решение Миасского городского суда Челябинской области от 30 марта 2015 года по иску ФИО1 к Администрации Миасского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка

Заслушав доклад судьи Савельевой Л.А. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, пояснения представителя ответчика Администрации Миасского городского округа Челябинской области - ФИО2, представителя истца ФИО1 - ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Миасского городского округа Челябинской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, площадью 2223 кв.м, расположенного по адресу: г. Миасс, ул. *** в Южной части города, кадастровый номер *** для строительства склада автозапчастей.

В обоснование иска истец указал на то, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ему на праве собственности, в связи с чем, он имеет преимущественное право на получение земельного участка в аренду для завершения строительства.

Администрация Миасского городского округа исковые требования ФИО1 отклонила, поскольку истец не использовал земельный участок по его целевому назначению с момента заключения договора аренды. Договор аренды с ФИО1 уже продлялся, однако свои обязательства по строительству объекта недвижимости истец не исполнил до настоящего времени. Предоставление земельного участка истцу администрация полагает возможным только посредством проведения торгов.

Суд исковые требования удовлетворил.

В апелляционной жалобе администрация Миасского городского округа просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Указывает на то, что администрация утратила интерес к заключению договора аренды с ФИО1, а понуждение к заключению договора аренды нарушает права муниципального образования. Ссылается на то, что судом не принято во внимание то обстоятельство, что договор аренды с ФИО1 уже дважды продлевался, однако истец ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору аренды, поскольку истцу земельный участок для строительства предоставлен в 2008 году, за разрешением на строительство он обратился в 2012 году, до настоящего времени объект недвижимости не построен. Ссылается на неправильное применение судом положений ст. 621 ГК РФ, предусматривающей преимущественное право на заключение договора аренды.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу п. 10 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов

незавершенного строительства.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что ФИО1 с 26.08.2014 является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 178,4 кв.м, степень готовности: 30%, кадастровый номер ***8 (л.д.6). Земельный участок на котором расположен объект незавершенного строительства был предоставлен истцу на основании договора аренды от 23.01.2013 №6765, по условиям которого ФИО1 принял в аренду земельный участок площадью 2223 кв.м, расположенный по адресу: г. Миасс, ул. *** в Южной части города, кадастровый номер *** для строительства склада автозапчастей. Срок действия договора определен сторонами до 30.12.2014. Разрешение на строительство было получено истцом 27.11.2012. В целях осуществления завершения строительства объекта, ФИО1 11.09.2014 обратился к главе администрации Миасского городского округа с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для строительства № 6765 от 23,01.2013 на три года. На данное заявление истец получил отказ, поскольку администрацией Миасского городского округа принято решение о продаже права аренды истребуемого истцом земельного участка с торгов.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, принимая во внимание вышеназванные обстоятельства и нормы материального права, обоснованно пришел к выводу о наличии основания для предоставления ФИО1 испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку на дату рассмотрения спора - 30.03.2015 вступили в силу положения ст. 39.6 ЗК РФ, которые предполагают возможность предоставления земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов. Суд также обоснованно указал на то, что до получения разрешения на строительство истец не имел возможности использовать предоставленный ему земельный участок по назначению - для целей строительства, поскольку это прямо запрещено Градостроительными нормами. В связи с чем, использование земельного участка по назначению ФИО1 стало возможным с 27.11.2012, то есть за 1 месяц до истечения срока действия договора аренды от 23.01.2013 №6765.

Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции от 08.03.2015 N 48-ФЗ ) установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, ФИО1 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду к ответчику за три месяца до истечения срока действия договора аренды №6765 от 23.01.2013, что предусмотрено п.4.3.3 данного договора, на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, что соответствует положениям пунктов 3-4 ст. 39.6 ЗК РФ и предполагает возможность предоставления земельного участка для целей завершения строительства без проведения торгов.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах по делу, с применением норм материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Указание в жалобе на то, что администрация утратила интерес к заключению договора аренды с ФИО1, а понуждение к заключению договора аренды нарушает права муниципального образования, не согласуется с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, а потому не могут быть приняты во внимание.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, то обстоятельство, что истцу был предоставлен земельный участок в аренду на заболоченном месте, для освоения земельного участка требовалось время, истец его отсыпал, после чего осуществил строительство объекта незавершенного строительства, что не оспаривалось представителем администрации Миасского городского округа строительство в суде апелляционной инстанции.

Ссылка в жалобе на то, что договор аренды земельного участка неоднократно продлевался с истцом, однако ФИО1 ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, а именно использует земельный участок не по целевому назначению, материалами дела не подтверждено, из пояснений представителя ФИО3, данных в суде апелляционной

инстанции следует, что истцу был предоставлен земельный участок в аренду на заболоченном месте, для освоения земельного участка требовалось время, истец его отсыпал, после чего осуществил строительство объекта незавершенного строительства, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.08.2014 (л.д.31).

Вопреки доводам жалобы, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о предъявлении истцу требований об освобождении земельного участка. Следовательно, истец вправе в судебном порядке требовать заключения договора аренды на новый срок. Истец использует земельный участок в указанных целях.

Иные доводы жалобы направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, нормы материального права применены судом правильно.

Вместе с тем, судебная коллегия, оценивая обоснованность доводов истца о заключении договора аренды на новый срок, находит возможным с учетом требований п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01 марта 2015 г.) возложить на администрацию Миасского городского округа обязанность заключить договор аренды земельного участка на срок три года.

С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению в части указания срока действия договора аренды.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 30 марта 2015 года изменить.

Возложить на администрацию Миасского городского округа обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, площадью 2223 кв.м., находящийся : Челябинская область, г.Миасс, по ул. *** в Южной части города для строительства склада автозапчастей на срок 3 года.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации Миасского городского округа- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: