Определение № 11-7544/17 от 13.06.2017 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№ 11-7544/2017

Судья Хабарова Л.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 июня 2017 года город Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Родиной А.К.,

судей Марченко А.А., Винниковой Н.В.,

при секретаре Жарковой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью фирма «Славутич» на решение Советского районного суда города Челябинска от 15 февраля 2017 года по иску общества с ограниченной ответственностью фирма «Славутич» к ФИО1, Управлению Росреестра по Челябинской области о признании договора недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителей ответчика ФИО1 - ФИО2 и ФИО3 и представителя ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО4 о правомерности решения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО фирма «Славутич» обратилось к ФИО1, Управлению Росреестра по Челябинской области с требованиями:

- о признании договора купли-продажи с обратным выкупом от 19 декабря 2014 года притворной сделкой,

- о применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности возвратить нежилое здание (фруктохранилище № 48) площадью *** кв. метров по адресу: *** и земельный участок с кадастровым номером (КН) ***площадью *** кв. метров по указанному адресу,

- о признании недействительной записи о правах ФИО1 на указанное имущество, внесении записи о правах ООО фирма «Славутич» на данное имущество,

- о возложении обязанности внести в реестр прав запись об обременении прав ФИО1 на указанное имущество в пользу ООО фирма «Славутич»,

- об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения ФИО1

1

В обоснование иска указано, что 19 декабря 2014 года между истцом и ФИО1 подписан договор купли-продажи с обратным выкупом. Фактически данная сделка являлась притворной и прикрывала собой договор займа, обеспеченного залогом спорного имущества, и договор залога. У истца не имелось намерения отчуждать спорное имущество, денежные средства по договору не поступали, стоимость недвижимого имущества, указанная в договоре, заведомо ниже его фактической стоимости. Стороны не подписывали акт приема-передачи недвижимости, денежные средства были переданы ФИО1 ФИО5, указанная в договоре продажи выкупная цена выше, чем цена недвижимого имущества, разница, по сути, является процентами за пользование займом.

Представитель ответчика ФИО1 иск не признала, указала на то, что ранее ФИО1 не был знаком с руководителем ООО фирма «Славутич», приобрел спорное имущество по договору, условия которого были предложены истцом. Порядок оплаты по договору предусматривал передачу наличных денежных средств именно ФИО5, участники общества одобрили заключение оспариваемой сделки. Со стороны истца сделка полностью исполнена, прошла государственную регистрацию, после осуществления которой ФИО1 передал денежную сумму в размере***рублей ФИО5, о чем имеются расписки, при этом о залоге речь в договоре не велась. Согласно условиям договора, акт приема-передачи имущества не составлялся. На сегодняшний день ФИО1 является собственником объекта, имущество находится в его пользовании, он несет расходы по его содержанию.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской области с иском не согласился, ссылаясь на то, что росреестр является ненадлежащим ответчиком по делу.

Третье лицо ФИО5 в суд не явился, представил письменное мнение, из которого следует, что ФИО5 имел намерение взять денежные средства в долг у ФИО1, однако последний просил предоставить залог в виде спорного нежилого здания. ФИО5 долг в полном объеме отдать не смог, возвращал долг ФИО1 лично, расписки о возврате долга ФИО1 писал лично ему, а не обществу о получении выкупной цены.

Обжалуемым решением в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Указывает на то, что оспариваемый договор прикрывал две сделки - договор займа между ФИО5 и ФИО1 и договор залога между ООО фирма «Славутич» и ФИО1, заключенный в качестве обеспечения обязательств ФИО5 перед ФИО1, поскольку у общества отсутствовало намерение отчуждать спорное имущество, денежные средства на расчетный счет общества не поступали, указанная в договоре стоимость имущества заведомо

2

ниже фактической стоимости данного имущества, стороны договора не подписывали акт приема-передачи имущества, участники общества не одобряли сделку, выкупная цена по договору выше, чем цена недвижимого имущества, разница в стоимости, по сути, является процентами за пользование займом. При этом у общества и ФИО1 было намерение заключить договор залога, денежные средства были получены ФИО5 от ФИО1 и именно ФИО5 в дальнейшем производил возврат денежных средств ФИО1, о чем свидетельствуют расписки. Ссылается на то, что в настоящее время спорным имуществом пользуется ФИО1, который помимо воли истца произвел захват данного имущества спустя год после заключения договора продажи. Указывает на то, что через несколько дней после регистрации спорного договора Управление Росреестра по Челябинской области необоснованно прекратило обременение в пользу истца, несмотря на тот факт, что спорное имущество, являющееся предметом договора, передано ФИО1 временно, до получения выкупной цены. Отсутствие обременения лишает истца гарантий по возврату имущества при полной выплате выкупной суммы. Кроме того, согласованное сторонами ограничение по распоряжению спорным имуществом в период действия договора предусмотрено п. 5.4. договора продажи. Считает, что срок исковой давности истцом не пропущен, для требований об оспаривании ничтожной сделки такой срок составляет 3 года, начиная с момента исполнения сделки, а для требования лица, не являющегося стороной сделки, - со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о ее исполнении.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 указывает, что суд правомерно возложил бремя доказывания притворности сделки на истца, правильно применил нормы материального и процессуального права. Полагает, что судом обоснованно установлен факт пропуска истцом срока исковой давности, составляющий 1 год с момента заключения оспариваемого договора - 19 декабря 2014 года. Притом, что обращение в суд имело место 30 августа 2016 года, то есть за пределами срока давности. Считает, что доводы апелляционной жалобы повторяют основания заявленного иска и не содержат оснований для отмены решения в апелляционном порядке.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Челябинской области полагает обжалуемое решение в части требований, заявленных к Управлению, законным и обоснованным. Ссылается на то, что регистрирующий орган является ненадлежащим ответчиком по делу, так как по существу истцом оспаривается право собственности ФИО1 на объекты недвижимости, в то время как требований об оспаривании решений, действий росреестра в порядке, установленном кодексом административного судопроизводства, не заявлено. Кроме того, росреестр не уклоняется от совершения каких-либо регистрационных действий, в случае удовлетворения иска принятое решение подлежит исполнению в силу общеобязательности судебных актов.

Представитель истца ООО фирма «Славутич», ответчик ФИО1

з

не приняли участия в суде апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (т. 3 л.д. 23).

Судебной коллегией приняты все возможные меры, направленные на извещение третьего лица ФИО5 о времени и месте рассмотрения дела, путем направления по месту жительства указанного лица судебного извещения, телеграммы. Сведениями об ином месте жительства ФИО5 судебная коллегия не обладает.

Принимая во внимание, что информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, 19 декабря 2014 года между ООО фирма «Славутич» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключён договор купли-продажи с обратным выкупом нежилого здания (фруктохранилище № 48) по адресу:***, стоимостью *** рублей, и земельного участка с КН ***для эксплуатации указанного здания стоимостью 6000000 рублей. Право собственности ФИО1 в отношении спорного имущества зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 12-17, 31, 32, 39, 40).

Согласно п. 2.3 указанного договора покупатель обязан оплатить стоимость продаваемого имущества в течение трёх банковских дней после получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество путём передачи наличных денежных средств ФИО5 с назначением платежа: оплата за ООО фирма «Славутич» по договору займа №******от 19 декабря 2014 года, что будет подтверждено соответствующей распиской ФИО5, и будет безусловно принято продавцом в качестве надлежащей оплаты стоимости продаваемого спорного недвижимого имущества.

Передача недвижимого имущества производится сторонами без составления акта приёма-передачи (п. 6.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.4 договора продажи продавец обязан произвести выкуп проданного по этому договору недвижимого имущества за цену, составляющую ***рублей, в срок до 31 мая 2015 года. Обратный выкуп производится очередными срочными платежами в соответствующем размере (п. 2.5).

4

Кроме того, 19 декабря 2014 года между ООО фирма «Славутич» и ФИО5 заключён договор займа № ***, по условиям которого последний получает об общества заём на сумму в размере***на срок до 20 января 2015 года под 9 % годовых (т. 2 л.д. 29, 30).

Из материалов дела также следует, что на общем собрании ООО фирма «Славутич» большинством голосов участников было одобрено заключение договора займа денежных средств ФИО5 и передача в обеспечение договора займа спорного нежилого здания (фруктохранилище № 48), а также решено подписать договор купли-продажи вышеназванного имущества с правом обратного выкупа на сумму в размере***рублей, о чем составлены соответствующие протоколы от 30 ноября 2014 года № 20 (т. 1 л.д. 170, 172).

Распиской ФИО5 от 29 декабря 2014 года подтверждается факт получения им от ФИО1 денежных средств в размере***рублей, причитающихся ООО фирма «Славутич» во исполнение ФИО1 условий оспариваемого договора купли-продажи (т. 1 л.д. 242).

Согласно распискам ФИО1 от 02 февраля 2015, 04 апреля 2015 года в счет обратного выкупа спорного имущества он получил от ФИО5 денежные суммы в размере***и***рублей (т. 1 л.д. 206, 207).

В материалах дела имеется гарантийное обязательство от 14 октября 2015 года, согласно которому директор ООО фирма «Славутич» ФИО6 подтверждает совершение оспариваемого договора и обязанность произвести обратный выкуп проданного имущества. ФИО5 принимает на себя обязательство до 21 октября 2015 года произвести обратный выкуп спорного имущества в пользу ООО фирма «Славутич» путём передачи денежных средств ФИО1 в размере ***рублей. ФИО6 и ФИО5 гарантируют ФИО1, что в случае не исполнения ими обязательства по уплате обозначенной суммы они освобождают спорные объекты и передают техническую документацию на эксплуатацию здания в течение 5 дней с момента окончания срока по данному гарантийному обязательству. Обязательство подписано ФИО6, ФИО5 и ФИО1 (т. 2 л.д. 3).

Предъявляя в суд требование о признании договора купли-продажи с обратным выкупом от 19 декабря 2014 года недействительным, истец указал на то, что оспариваемый договор является притворным, прикрывает договор займа денежных средств между ФИО5 и ФИО1 и договор залога спорного имущества между ООО фирма «Славутич» (залогодатель) и ФИО1 (залогодержатель).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого

5

признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом обстоятельства того, что при заключении оспариваемого договора подлинная воля обеих сторон договора продажи была направлена на то, чтобы прикрыть другие сделки (займа и залога спорных объектов). При этом исходил из того, что стороны собственноручно подписали договор купли-продажи, составленный в установленной законом форме, обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности; договор продажи исполнен сторонами, передача денежных средств за объекты недвижимости состоялась, спорное имущество передано продавцом и принято ФИО1, который владеет и пользуется спорным имуществом, несёт бремя его содержания.

Приведенные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, положениям материального закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям, являются правильными. Оснований не согласиться с ними судебная коллегия, изучив доводы апелляционной жалобы, не усматривает.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что денежные средства на расчетный счет общества не поступали, основанием для отмены решения суда являться не могут, поскольку в договоре купли-продажи сторонами определено внесение платы в ином порядке. А именно, путём передачи ФИО1 наличных денежных средств ФИО5 с назначением платежа: оплата за ООО фирма «Славутич» по договору займа № 11 от 19 декабря 2014 года (пункт 2.3 договора продажи). Помимо указанного в данном пункте также предусмотрено, что передача денежных средств ФИО1 ФИО5 будет безусловно принято продавцом, то есть ООО фирма «Славутич», в качестве надлежащей оплаты покупателем стоимости продаваемого недвижимого имущества (т. 1 л.д. 13).

Доводы апелляционной жалобы о том, что участники общества не одобряли оспариваемую сделку продажи, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные. Согласно материалам дел правоустанавливающих документов, полученных по запросу суда первой инстанции, в регистрирующий орган директором ООО фирма «Славутич» ФИО6 была представлена справка о том, что совершенная 19 декабря 2014 года сделка продажи спорного имущества не является крупной для общества. После приостановления государственной регистрации по заявлению ФИО6 к материалам регистрационных дел дополнительно были приобщены протоколы общих собраний участников ООО фирма «Славутич»

б

- ФИО6, С. А.А.,Х.А.Т.,Л.И.В. № 20 от 30 ноября 2014 года: об одобрении заключения договора займа денежных средств на сумму***рублей под обеспечение нежилым зданием (фруктохранилище № 48), а также об одобрении отчуждения здания фруктохранилища (т. 1 л.д. 125, 168-об.-172).

Доводы о том, что стоимость имущества, обозначенная в договоре продажи, заведомо ниже его фактической стоимости, что выкупная цена по договору больше, чем стоимость недвижимого имущества, при этом разница в стоимости, по сути, является процентами за пользование займом, об обоснованности заявленных требований не свидетельствуют.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений возможности по своему усмотрению вступать в договорные отношения с другими участниками, определяя условия таких отношений, а также заключать договоры как предусмотренные, так и прямо не предусмотренные законом.

Таким образом, установление заниженной, по мнению подателя жалобы, стоимости спорного имущества и более высокой выкупной цены по договору, само по себе о недействительности оспариваемого договора, его притворности не свидетельствует.

Указанные доводы были предметом оценки суда первой инстанции, содержались в исковом заявлении, по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены или не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Вопреки мнению подателя жалобы, предусмотренное условиями договора право сторон не подписывать акт приёма-передачи имущества при его передаче (пункт 6.1 договора) не противоречит положениям гражданского законодательства Российской Федерации. Кроме того, истцом не оспаривалось, что ФИО1 фактически владеет и пользуется спорным имуществом, что свидетельствует об исполнении сторонами совершенного договора.

Доводы истца об отсутствии у общества намерения отчуждать спорное имущество опровергаются совокупностью представленных доказательств, подтверждающих осуществление обществом действий по заключению и исполнению оспариваемого договора. А именно, подписание директором ООО фирма «Славутич» ФИО6 договора продажи с обратным выкупом, представление им в регистрирующий орган заявления о регистрации права и перехода права к ФИО1, последующее приобщение ФИО6 к делу правоустанавливающих документов дополнительных документов - справки о размере сделки, протоколов об

7

одобрении сделок (т. 1 л.д. 115, 120, 121, 123-об., 160-об., 161, 166-об.-172), обращение ФИО6 после расчета покупателя за приобретенное имущество с заявлениями о прекращении ипотеки в силу закона (т. 1 л.д. 126, 127-об., 128, 173-об., 174).

Обстоятельство того, что именно ФИО5 производил возврат денежных средств ФИО1, о чем свидетельствуют расписки, о притворности оспариваемой сделки не свидетельствует. Подобные действия ФИО5 обусловлены заключенным сторонами оспариваемого договора и ФИО5 трехсторонним гарантийным обязательством (т. 2 л.д. 3), которое не противоречит положениям ст. 313 ГК РФ, согласно которой, если не предусмотрено иное, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Ссылки на то, что у ФИО1 имелось намерение заключить договор залога, а не договор купли-продажи, необходимыми доказательствами не подтверждены. Стороной ответчика данное обстоятельство оспаривается.

Согласно материалам дела ФИО1 владеет и пользуется спорным имуществом, несет бремя его содержания, о чем свидетельствуют заключенные им договоры с ресурсоснабжающими организациями, договоры на выполнение работ по уборке территории, монтаж охранного оборудования, охранные услуги, техническое обслуживание, оплачивает их услуги (т. 2 л.д. 32-69). Тогда как согласно ст. 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.

С учетом изложенного оснований полагать, что оспариваемый договор прикрывал две сделки - договор займа между ФИО5 и ФИО1 и договор залога между ООО фирма «Славутич» и ФИО1, заключенный в качестве обеспечения обязательств ФИО5 перед ФИО1, не имеется.

Истец ссылается на то, что через несколько дней после регистрации спорного договора Управление Росреестра по Челябинской области необоснованно прекратило обременение в пользу истца, несмотря на тот факт, что спорное имущество, являющееся предметом договора, передано ФИО1 временно, до получения выкупной цены. Отсутствие обременения лишает истца гарантий по возврату имущества при полной выплате выкупной суммы. Кроме того, согласованное сторонами ограничение по распоряжению спорным имуществом в период действия договора предусмотрено п. 5.4. договора продажи. Однако с такими доводами судебная коллегия не может согласиться.

Согласно пункту 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

8

На основании пункта 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Залог прекращается, в частности, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с совершенным сторонами договором (пункты 2.1-2.3) стороны условились, что оплата по договору продажи будет совершена в течение трех банковских дней после получения покупателем свидетельств о государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество (т. 1 л.д. 12).

19 декабря 2014 года стороны подписали оспариваемый договор продажи, 20 декабря 2014 года обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности, а также ипотеки в силу закона.

29 декабря 2014 года государственная регистрация была проведена (т. 1 л.д. 120-об.).

Как указано выше, распиской ФИО5 от 29 декабря 2014 года подтверждается факт получения им от ФИО1 денежных средств в размере***рублей, причитающихся ООО фирма «Славутич» во исполнение ФИО1 условий оспариваемого договора купли-продажи (т. 1 л.д. 242).

30 декабря 2014 года директор ООО фирма «Славутич» ФИО6 и ФИО1 подали заявления о прекращении зарегистрированного обременения (т. 1 л.д. 126-128, 173-175).

Таким образом, произведя расчет по договору продажи в установленный договором срок стороны в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства (оплата за приобретаемое имущество) по обоюдному соглашению прекратили зарегистрированное обременение.

На основании пункта 5.4. договора купли-продажи в период действия настоящего договора покупатель не вправе совершать какие-либо сделки с приобретенным имуществом. В случае если продавец не исполнил принятые на себя обязательства, предусмотренные пунктами 2.4 и (или) 2.5 настоящего договора (обратный выкуп продавцом недвижимости) в установленный срок, покупатель вправе совершать любые сделки с приобретенными объектами.

Принимая во внимание, что оспариваемым договором был определен срок обратного выкупа спорного имущества - до 31 мая 2015 года (п. 2.4 договора), который истек, каких-либо дополнений или изменений к договору продажи сторонами не заключено, согласованное сторонами ограничение по распоряжению спорным имуществом в настоящее время прекращено.

9

Что касается доводов истца об ошибочности вывода суда о пропуске срока исковой давности, то такие доводы не влекут отмены решения, поскольку оснований для удовлетворения заявленных требований по существу не имеется.

Таким образом, доказательства, представленные по делу, получили оценку со стороны суда каждое в отдельности и во взаимосвязи и совокупности с другими доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности в соответствии с требованиями статей 55, 59, 60 ГПК РФ. Оснований для переоценки данных доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, являются правильными. Решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда города Челябинска от 15 февраля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма «Славутич» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

ю