Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Каллы В.Н. на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 07 августа 2012 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к ООО «Союзагрокомплект-1», к Каллы В.Н. о признании торгов в форме публичного предложения по продаже права аренды сооружения и договора о продаже права аренды недействительными,

заслушав доклад судьи Дерхо Д.С. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее по тексту - КУИиЗО г. Челябинска) обратился в суд с иском к ООО «Союзагрокомплект-1», к Каллы В.Н. о признании недействительными торгов в форме публичного предложения по продаже права аренды на сооружение подземного пешеходного перехода, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: под пр. **** на пересечении с ул.****, а также о признании недействительным договора о продаже права долгосрочной аренды этого сооружения от 25 мая 2011 года, сторонами по которому выступили ООО «Союзагрокомплект-1» и Каллы В.Н.

Требования по иску мотивированы тем, что 06 декабря 2002 года между КУИиЗО г. Челябинска и ООО «Союзагрокомплект-1» был заключен договор аренды сооружения подземного пешеходного перехода, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: под пр. **** на пересечении с ул.****, сроком на 49 лет. Решением арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2010 г. ООО «Союзагрокомплект-1» признано банкротом, в его отношении открыто конкурсное производство. В ходе проведения процедуры банкротства конкурсным управляющим ООО «Союзагрокомплект-1» был организован аукцион (торги в форме

публичного предложения) по продаже права аренды на сооружение подземного пешеходного перехода. Победителем торгов стал Каллы В.Н., с которым 25 мая 2011 года был подписан договор о продаже права долгосрочной аренды. Состоявшиеся торги и подписанный по их результатам договор о продаже права аренды КУИиЗО г. Челябинска считает недействительными, настаивая на том, что организатором нарушен установленный законом порядок проведения аукциона - не испрошено согласие собственника на перенаем сооружения подземного перехода; право аренды не подпадает под понятие имущества, принадлежащего должнику, которое может быть реализовано с торгов; сообщение о проведении торгов не содержит в себе всех необходимых сведений и реквизитов; некорректно определена начальная продажная цена предмета торгов; нарушен порядок утверждения предложения о продаже права аренды сооружения подземного перехода.

Решением суда исковые требования КУИиЗО г. Челябинска были удовлетворены: признаны недействительными торги от 25 мая 2011 года в форме публичного предложения по продаже права аренды сооружения -подземного пешеходного перехода, общей площадью **** кв.м., расположенного в г. Челябинске под пр. **** на пересечении с ул.****; признан недействительным договор о продаже права долгосрочной аренды от 25 мая 2011 года, заключенный между ООО «Союзагрокомплект-1» и Каллы В.Н.

Не согласившись с решением суда, Каллы В.Н. подал апелляционную жалобу с просьбой о его отмене. В обоснование указал на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права. Так, Каллы В.Н. полагает, что: судом принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле - конкурсных кредиторов должника; истец не является надлежаще заинтересованным лицом, поскольку не указал, в чем именно заключается нарушение или угроза нарушения его прав и законных интересов - продажа права аренды на объем прав и обязанностей арендодателя не повлияла, личность арендатора значимой для него не является; судом при вынесении решения не применены предусмотренные законом последствия недействительности договора в виде приведения сторон в первоначальное положение. Каллы В.Н. не согласен с выводами суда о том, что право долгосрочной аренды не подлежит реализации в ходе конкурсного производства, и о том, что конкурсный управляющий не мог выступать в качестве организатора торгов, считает этот вывод ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права. Податель жалобы настаивает на том, что торги по продаже права долгосрочной аренды сооружения подземного пешеходного перехода проведены корректно, их процедура не нарушена (получение согласия собственника на продажу права аренды, по мнению Каллы В.Н., не является частью процедуры проведения торгов),

что в силу закона исключает возможность признания торгов недействительными.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Каллы В.Н. - Замрыга Д.В. на требованиях жалобы настаивала в полном объеме по изложенным в ней основаниям.

Представитель КУИиЗО г. Челябинска - Мискина О.А. против удовлетворения апелляционной жалобы Каллы В.Н. возражала, настаивая на том, что постановленное по делу решение является обоснованным и законным.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Союзагрокомплект-1» - Щербинина Ю.М. поддержала апелляционную жалобу Каллы В.Н.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит апелляционную жалобу Каллы В.Н. подлежащей удовлетворению в части, а решение суда -изменению по следующим основаниям.

При рассмотрении дела установлено, что 06 декабря 2002 года между КУИиЗО г. Челябинска и ООО «Союзагрокомплект-1» был заключен договор долгосрочной аренды сооружения подземного пешеходного перехода, являющегося объектом муниципальной собственности, общей площадью **** кв.м., расположенного под пр. **** на пересечении с ул.****, сроком на 49 лет; 13 февраля 2003 года договор долгосрочной аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании определения арбитражного суда Челябинской области от 11.03.2010 г. в отношении ООО «Союзагрокомплект-1» была введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение. Решением арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2010 г. ООО «Союзагрокомплект-1» признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий - Сестрицын И.Ю. Определением арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2011 г. Сестрицын И.Ю. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Союзагрокомплект-1», и на его место назначена Можайцева М.Ю. Определением арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 г. срок конкурсного производства продлен на 6 месяцев.

29 ноября 2010 года на собрании кредиторов ООО «Союзагрокомплект-1» утверждены предложения конкурсного управляющего Сестрицына И.Ю. о порядке, сроках и условиях продажи права аренды объекта подземной инфраструктуры - подземного перехода

на перекрестке пр. **** и ул.**** г. Челябинск, согласно которому в состав имущества должника входит право аренды на указанное сооружение (на 49 лет) с начальной продажной ценой с учетом НДС в размере **** руб., которая определена по состоянию на 20 сентября 2010 г. отчетом ООО Агентство «Вита-Гарант» № 291.12/10-О от 23.09.2010 г. В соответствии с пунктами 3, 9 предложения форма торгов -открытый аукцион в электронной форме.

Согласно протоколам №№ 1 и 2 открытых торгов (в форме аукциона) имущества должника ООО «Союзагрокомплект-1» от 20 января и 04 марта 2011 года организатор торгов - конкурсный управляющий выставил на продажу право аренды (на 49 лет) сооружения, начальная цена продажи **** руб. (на повторных торгах - **** руб.). Торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок (л.д. 120,121).

02 апреля 2011 года в газете «Коммерсантъ» и на сайте опубликовано сообщение о продаже имущества ООО «Союзагрокомплект-1» посредством публичного предложения, в том числе, права аренды (на 49 лет) сооружения с начальной продажной ценой **** руб. и величиной снижения цены, в случае отсутствия предложений, 10 % от начальной цены через каждые 5 дней (лот № 2).

Согласно выписке из журнала регистрации заявок на участие в торгах посредством публичного предложения по лоту № 1 - право аренды объекта подземной инфраструктуры - подземного перехода и протоколам торгов 11, 18, 25 апреля, 02, 10, 18 мая 2011 года заявок на участие в торгах не подавалось, 25 мая 2011 года при цене **** руб. заявка на участие в торгах была подана Каллы В.Н. и им дано обязательство заключить с ООО «Союзагрокомплект-1» договор купли-продажи права аренды (на 49 лет) сооружения не позднее 29 мая 2011 года Протоколом № 4.4 от 25 мая 2011 г. торги признаны состоявшимися, победителем торгов признан Каллы В.Н.

25 мая 2011 года ООО «Союзагрокомплект-1» в лице конкурсного управляющего Сестрицына И.Ю. и Каллы В.Н. был подписан договор о продаже права долгосрочной аренды сооружения, по условиям которого за передаваемое право по договору аренды Каллы В.Н. обязуется выплатить ООО «Союзагрокомплект-1» **** руб., права и обязанности арендатора по договору аренды сооружения от 06 декабря 2002 г. Каллы В.Н. приобретает с момента государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Челябинской области.

В соответствии с ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Признавая недействительными торги от 25 мая 2011 года в форме публичного предложения по продаже права аренды подземного пешеходного перехода и договор о продаже этого права, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что при организации торгов и заключении оспариваемого договора сторонами были допущены существенные нарушения требований закона.

Такие выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит обоснованными, поскольку они соответствуют материалам дела и согласуются с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Из содержания приведенных норм права следует, что в силу прямого указания закона арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия арендодателя. Иные правила могут быть установлены в отношении отдельных видов аренды (например, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ - по поводу аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет), но в отношении сооружений, как объектов недвижимого имущества, такие особые правила отсутствуют. Следовательно, согласие арендодателя на перенаем сооружения является обязательным.

При таких обстоятельствах, выставляя объект подземной инфраструктуры - сооружение подземного пешеходного перехода на

торги, конкурсный управляющий ООО «Союзагрокомплект-1» должен был испросить на это согласие арендодателя (КУИиЗО г. Челябинска), чего сделано не было. Более того, как следует из материалов дела, торги по продаже сооружения проводились арендатором вопреки прямым письменным возражениям КУИиЗО г. Челябинска, изложенным в письме № 5462 от 13.04.2011 г., которое было получено конкурсным управляющим Сестрицыным И.Ю. еще 18 апреля 2011 года.

Таким образом, при проведении торгов в форме публичного предложения и подписании договора о продаже права долгосрочной аренды были существенно нарушены требования закона (не получено согласие арендодателя на перенаем), что свидетельствует о недействительности торгов и подписанного с их победителем (Каллы В.Н.) договора.

Изложенный в апелляционной жалобе довод ответчика о том, что наличие либо отсутствие согласия собственника на продажу права долгосрочной аренды сооружения не имеет существенного значения для дела и не влияет на действительность торгов, так как не является частью процедуры их проведения, судебная коллегия считает несостоятельным.

Как указано выше, недействительными могут быть признаны торги, проведенные с нарушением правил, которые установлены законом. В данном случае такие правила нарушены, поскольку объект торгов (в отсутствие согласия арендодателя на его продажу) являлся нелегитимным, и не мог выступать надлежащим предметом торга.

Кроме того, в соответствии с ч. 10 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме иных документов прилагаются: копия договора аренды; копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Применяя эту норму права по аналогии закона (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ), необходимо сделать вывод о том, что в процедуре реализации имущества должника в рамках конкурсного производства арбитражный управляющий также должен был иметь в своем распоряжении (при организации и проведении торгов) документ, подтверждающий согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документ, предоставляющий возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя. Однако, такой документ у организатора торгов отсутствовал, что свидетельствует о нарушении правил их проведения.

Судебная коллегия учитывает также, что по смыслу п. 2 ст. 447 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 18 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в качестве организатора торгов может выступать только надлежаще уполномоченное лицо. Конкурсный управляющий ООО «Союзагрокомплект-1» в отношении права долгосрочной аренды сооружения подземного пешеходного перехода в данном случае таким лицом не являлся, поскольку не испросил и не получил согласия собственника на перенаем, а, напротив, действовал вопреки правомерным возражениям арендодателя (то есть не мог распоряжаться спорным имущественным правом, так как не являлся надлежаще уполномоченным на это лицом).

Поскольку допущенные нарушения касаются легитимности самого предмета торгов и отсутствия у организатора торгов необходимого объема правомочий, они имеют прямое отношение к правилам проведения торгов и являются безусловным основанием к признанию их недействительными по решению суда.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что судом было принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле - конкурсных кредиторов должника, необоснован.

Предметом спора является действительность проведенных торгов и заключенного по их результатам договора (сторонами по которому выступили Каллы В.Н. и ООО «Союзагрокомплект-1»), поэтому вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в том числе, о правах и обязанностях конкурсных кредиторов должника, судом не разрешался. Объем правоспособности конкурсных кредиторов ООО «Союзагрокомплект-1» с принятием судом настоящего решения не изменился; на них не возложены какие-либо дополнительные обязанности, они непосредственно не ограничены в своих личных либо имущественных правах.

Необоснован и довод Каллы В.Н. о том, что истец не является надлежаще заинтересованным лицом и не вправе предъявлять в судебном порядке исковые требования такого рода.

В соответствии с п.п. 2, 3 Положения о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (утв. Постановлением администрации города Челябинска от 05.07.2012 № 151-п) КУИиЗО г. Челябинска является функциональным органом органа местного самоуправления - администрации города Челябинска, осуществляющим функции по разработке и реализации муниципальной политики в сферах управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «город Челябинск». КУИиЗО г. Челябинска обладает правами юридического лица.

Основными задачами КУИиЗО г. Челябинска являются: представление и защита прав и законных интересов муниципального образования «город Челябинск» в области имущественных правоотношений; обеспечение эффективного управления, владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом (п. 13 Положения).

В рамках решения основных задач КУИиЗО г. Челябинска осуществляет следующие функции: осуществляет полномочия собственника муниципального имущества по управлению, владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом за исключением функций, отнесенных к компетенции иных отраслевых (функциональных) органов администрации города Челябинска; заключает в установленном законодательством порядке договоры, соглашения, контракты, в том числе, договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества; защищает права и законные интересы Комитета и муниципального образования «город Челябинск» в установленной сфере деятельности, в том числе: выступает истцом и ответчиком в судах, арбитражных судах всех инстанций (п. 13 Положения).

Ранее правовой статус КУИиЗО г. Челябинска был установлен Положением о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, утвержденным Постановлением Главы города Челябинска от 26.12.2005 № 1507-п., которым также предусматривались полномочия этого функционального органа в сфере управления, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Таким образом, являясь стороной по договору долгосрочной аренды сооружения подземного пешеходного перехода от 06.12.2002 г., и осуществляя полномочия собственника муниципального имущества по управлению, владению, пользованию и распоряжению им, КУИиЗО г. Челябинска был вправе обратиться в суд с настоящим иском. При этом, вопреки утверждению ответчика, у истца существовал основанный на законе интерес в исходе спора. Поскольку закон (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ) предусматривает необходимость получения согласия арендодателя на перенаем, постольку принадлежащее арендодателю право на участие в решении вопроса о правовой судьбе переданной в аренду вещи является частью его правоспособности и подлежит судебной защите. Следовательно, осуществление перенайма в отсутствие согласия арендодателя предоставляет последнему право на обращение в суд с соответствующим иском.

Доводы апелляционной жалобы об ошибочности выводов суда первой инстанции относительно того, что право долгосрочной аренды не

подлежит реализации в ходе конкурсного производства, на правильность постановленного по делу решения не влияют.

Действительно, в силу ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсную массу должника составляет все его имущество, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. При этом согласно ст. 128 Гражданского кодекса РФ в состав имущества входят и имущественные права, которые могут быть как вещными, так и обязательственными (в том числе, аренда). Следовательно, право долгосрочной аренды сооружения само по себе является имущественным (хоть и обязательственным) правом, входит в состав конкурсной массы и может быть реализовано с торгов. Вместе с тем, торги по продаже права долгосрочной аренды сооружения подземного пешеходного перехода, победителем которых стал Каллы В.Н., в любом случае являются недействительными в силу иных изложенных выше обстоятельств (отсутствие согласия арендодателя на их проведение), поэтому изменение либо отмену решения суда первой инстанции данные доводы апелляционной жалобы Каллы В.Н. за собой не влекут.

Вместе с тем, доводы Каллы В.Н. о том, что судом при вынесении решения по делу не применены предусмотренные законом последствия недействительности договора в виде приведения сторон в первоначальное положение, обоснованны и заслуживают внимания.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре -возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Требование о применении последствий недействительности сделки КУИиЗО г. Челябинска при подаче настоящего искового заявления предъявлено не было. Вместе с тем, учитывая, что согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, суду при рассмотрении спора следовало применить последствия недействительности сделки (договора о продаже права долгосрочной аренды от 25 мая 2011 года) по собственной инициативе.

Так, материалами дела подтверждено (надлежаще заверенные копии платежных поручений № 737 от 23.06.2011 г., № 741 от 27.06.2011 г., № 681 от 14.06.2011 г.), что во исполнение условий договора о продаже права долгосрочной аренды от 25 мая 2011 года Каллы В.Н. перечислил на расчетный счет ООО «Союзагрокомплект-1» денежные средства на общую сумму в размере **** рублей.

Следовательно, при недействительности сделки указанные денежные средства должны быть возвращены плательщику (Каллы В.Н.).

Руководствуясь ст.ст. 327, 333-334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда г. Челябинска от 07 августа 2012 года изменить. Дополнить резолютивную часть решения суда. Взыскать с ООО «Союзагрокомплект-1» в пользу Каллы В.Н. переданные по договору денежные средства в размере **** рублей. В остальной части это же решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Каллы В.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи