Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 25 октября 2012 года апелляционную жалобу Волковой Н.В., Петросяна Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашова А.Ю., Ивашовой Е.Н. на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 20 августа 2012 года по гражданскому делу по иску Волковой Н.В., Петросяна Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашова А.Ю., Ивашовой Е.Н. к обществу с ограниченной ответственностью Компания «Судьба», Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на нежилое помещение, истребовании нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя истцов Волковой Н.В., Петросяна Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашова А.Ю., Ивашовой Е.Н. - Манюшкиной И.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО Компания «Судьба» - Аверьяновой И.В., возражавшей относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Волкова Н.В., Петросян Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашов А.Ю., Ивашова Е.Н. обратились в суд с иском с учетом уточнения к ООО Компания «Судьба», Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (в дальнейшем КУИЗО) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 22.11.2001 года, заключенного между КУИЗО и ООО «Компания «Судьба», признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на помещение № 7, расположенное в подвале дома № 40 по ул. *** в г.Челябинске, истребовании к ООО Компания «Судьба» нежилого помещения № 7 площадью 77,1 кв.м., расположенного по

адресу: г.Челябинск, ул.***, 40, и передаче его во владение собственников помещений указанного многоквартирного дома(л.д.Ю4).

Исковые требования мотивировали тем, что истцы являются собственниками квартир №№ 39,52,72,76 в доме № 40 по ул. *** в г. Челябинске. ООО Компания «Судьба» является собственником нежилого помещения № 7, площадью 77,1 кв.м., расположенного в подвале указанного дома. До декабря 2011 года истцы считали технические помещения дома, расположенные в подвале, находящимися в общей долевой собственности жителей дома. В декабре 2011 года в подвале стала производится реконструкция, в подвал дома был пробит дверной и оконный проемы, до этого вход в подвал был возможен только из подъезда дома. При обращении в прокуратуру жителям дома стало известно о нахождении нежилого помещения в собственности ООО Компания «Судьба». Внеквартирное инженерное оборудование и места общего пользования дома находятся в общей долевой собственности собственников жилых помещений. В нежилом помещении № 7 находится инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения многоквартирного дома, что является основанием для его отнесения к общему имуществу дома. На момент оформления ответчиком права собственности на нежилое помещение № 7 ряд квартир дома 40 по ул. *** находилось в индивидуальной собственности физических лиц. Выбытие спорного нежилого помещения помимо воли собственников помещений многоквартирного дома произошло на основании договора от 22.11.2001 года, заключенного между КУИЗО и ООО «Компания «Судьба». Истцы просят истребовать спорное нежилое помещение в порядке ст. 301 Гражданского кодекса РФ.

В суде первой инстанции истцы Волкова Н.В., Петросян Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашов А.Ю., Ивашова Е.Н. при надлежащем извещении участия не принимали, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, их представитель Манюшкина И.В. поддержала исковые требования в полном объеме с учетом уточнения по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО Компания «Судьба» Аверьянова И.В. в суде первой инстанции исковые требования считала необоснованными, указала, что спорное помещение было приобретено в собственность в 2001 году до введения в действие Жилищного кодекса РФ, законных оснований для прекращения права собственности на спорное помещение не имеется, истцами пропущен срок исковой давности. Спорное нежилое помещение не относится к общему имуществу, так как в нем отсутствуют инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска ( в дальнейшем КУИЗО), третье лицо

ООО УК «Ремжилзаказчик» в суде первой инстанции при надлежащем извещении участия не принимали.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований Волковой Н.В., Петросяна Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашова А.Ю., Ивашовой Е.Н. отказал.

В апелляционной жалобе истцы Волкова Н.В., Петросян Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашов А.Ю., Ивашова Е.Н. просят решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применении норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам. Указывают, что решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2004 года, на которое ссылается в решении суд первой инстанции, отменено постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2004 года, которым установлено, что спорное помещение используется для обслуживания жилого дома в целом, является общим имуществом собственников жилых помещений дома №40 по ул. ***, а договор купли-продажи спорного нежилого помещения является ничтожной сделкой. Постановлением кассационной инстанции решение первой инстанции оставлено в силе, но по тем основаниям, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы полномочий, приняв решение в интересах лиц, не являющихся стороной спора. Заключением эксперта ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» установлено, что в нежилом помещении имеются оборудование, инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения. Однако судом данное обстоятельство не принято во внимание. В договоре купли-продажи от 22.11.2001 года в п. 2 указано, что аналогичное оборудование в пределах продаваемого помещения, в собственность покупателя не переходит. Также указывает, что по состоянию на 2000 год спорное помещение имело назначение техподполья, а изменения назначения помещения из техподполья в нежилое произошло после заключения договора купли-продажи, в связи, с чем последующая реконструкция подвала и выделение спорного помещения в качестве едины комплекса недвижимого имущества не влечет изменение его вспомогательного назначения - обслуживание помещения в данном доме. Не согласны с выводом суда о пропуске истцами срока исковой давности, поскольку истцам о спорной сделки стало известно только в декабре 2011 года.

В суд апелляционной инстанции явились представитель истцов Манюшкина И.В., представитель ответчика ООО Компания «Судьба» -Аверьянова И.В.

Истцы Волкова Н.В., Петросян Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашов А.Ю., Ивашова Е.Н., представитель ответчика Комитета по

управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, третье лицо ООО УК «Ремжилзаказчик» в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, причины неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителей стороны, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права.

Так из материалов дела следует, что Петросян Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашов А.Ю., Ивашова Е.Н., Волкова Н.В. являются собственниками квартир соответственно № 52, 76,72, 39 в д. 40 по ул. *** в г. Челябинске (л.д.8-15).

ООО «Компания «Судьба» является собственником нежилого помещения № 7(склад, магазин) общей площадью 77,1 кв.м., расположенного в подвале жилого дома № 40 по ул. *** в г. Челябинске на основании решения КУИЗО г.Челябинска № 3484 от 22.11.2001 года, договора купли-продажи нежилого помещения от 22.11.2001 года, право собственности зарегистрировано 13.02.2006 года (л.д. 123,128-130).

30.05.2001 года ООО «Компания «Судьба» по результатам некоммерческого конкурса приобретено право на заключение договора купли-продажи права аренды. 06.06.2001 года между КУИЗО г.Челябинска и ООО «Компания «Судьба» заключен договор аренды нежилых помещений суммарной площадью 77,10 кв.м., расположенных по адресу: г.Челябинск, ул.***,40 (л.д. 125,133).

22.11.2001 года КУИЗО г.Челябинска принимается решение о приватизации нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной собственности, на основании реестра муниципальной собственности, общей площадью 77,1 кв.м., расположенного по адресу г.Челябинск, ул.***, 40, взятого в аренду ООО «Компания «Судьба».

Решением Арбитражного суда Челябинской области по делу А76-20549/03-33-701/2 от 02.03.2004 года были удовлетворены исковые требования ООО «Компания «Судьба» к Южноуральской регистрационной палате о признании незаконным отказа в государственной регистрации

перехода права собственности к ООО «Компания «Судьба» на нежилое помещение(подвал) площадью 77,1 кв.м. по адресу г.Челябинск, ул.***, 40(л.д.116).

Заключением эксперта ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» от 01.08.2012 года установлено, что в нежилом помещении № 7 имеются оборудование, инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения, а именно: канализационная ревизия, предназначенная для обеспечения доступа в канализационный трубопровод жилого дома с целью его прочистки; запорная арматура отопительного стояка многоквартирного дома, предназначенная для полного отключения отдельных стояков, если требуется проводить ремонтные и другие работы; распределительный блок, предназначенный для распределения внутренней разводки электрических проводов многоквартирного жилого дома (л.д. 190-198).

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно статье 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N489-0-0, из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение в доме, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Кроме того, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию, предусмотренного Законом от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникало.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что у истцов не возникло право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение, поскольку право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Спорное нежилое помещение № 7 было включено в реестр муниципальной

собственности в связи с передачей жилого дома № 40 по ул. *** в г.Челябинске акционерным обществом «Уралнефтегазстрой» в муниципальную собственность на основании постановления администрации г.Челябинска от 03.11.1994 года № 1166п, в связи с чем, не относится к общему имуществу дома. Размещение в этом помещении элементов инженерного оборудования само по себе не меняет статус этого помещения и не может служить основанием для возникновения на него права общей долевой собственности.

В силу статей 2 и 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возникновение права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение послужило постановление администрации города Челябинска от 03.11.1994 г. № 1166-п "О передаче в муниципальную собственность жилого фонда АО «Уралнефтегазстрой», которое не оспаривалось. В связи с чем, приватизация первой квартиры в 1992 г. не имеет юридического значения для разрешения спора.

Ссылка апелляторов в жалобе на то, что решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2004 года, на которое ссылается в решении суд первой инстанции, отменено постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2004 года, которым установлено, что спорное помещение используется для обслуживания жилого дома в целом, является общим имуществом собственников жилых помещений дома №40 по ул. ***, а договор купли-продажи спорного нежилого помещения является ничтожной сделкой, постановлением кассационной инстанции решение первой инстанции оставлено в силе, но по тем основаниям, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы полномочий, приняв решение в интересах лиц, не являющихся стороной спора, не является основанием для отмены решения суда, поскольку постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2004 года отменено постановление апелляционной инстанции от 05.07.2004 года Арбитражного суда Челябинской области в связи с нарушением норм материального и процессуального права, указано, что суд первой инстанции правильно указал, что материалами дела подтверждается факт возникновения до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права муниципальной собственности на объект, отчужденный по договору купли-продажи от 22.11.2001 года.

Довод о том, что судом не принято во внимание, что заключением эксперта ООО «Тотал Прогрессив Консалтинг» установлено, что в нежилом помещении имеются оборудование, инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения, само по себе,

не является основанием к прекращению права собственности ответчика на спорное нежилое помещение. Сами инженерные коммуникации и технологическое оборудование занимают лишь часть помещения, в связи с чем, вопрос об обеспечении доступа к ним работников управляющей домом организации может быть разрешен с собственником помещения.

Довод о том, что по состоянию на 2000 год спорное помещение имело назначение техподполья, а изменения назначения помещения из техподполья в нежилое произошло после заключения договора купли-продажи, в связи, с чем последующая реконструкция подвала и выделение спорного помещения в качестве единицы комплекса недвижимого имущества не влечет изменение его вспомогательного назначения - обслуживание помещения в данном доме, не является основанием для отмены решения суда, поскольку спорный объект недвижимости был включен в реестр муниципальной собственности как самостоятельный объект ( нежилое помещение по реестровым номером 36.05.П.ООО.ООО.9015) в связи с передачей жилого дома № 40 по ул.*** в г.Челябинске акционерным обществом «Уралнефтегазстрой» в муниципальную собственность.

Несогласие истцов в апелляционной жалобе с выводами суда о пропуске истцами срока исковой давности, поскольку истцам о спорной сделке стало известно только в декабре 2011 года, не может повлечь отмену решения суда, поскольку основано на неверном толковании правовых норм подлежащих применению к спорным правоотношениям. В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок в п. 1 ст. 181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором -осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Исходя из этого, возможность исчисления срока исковой давности в зависимости от фактора осведомленности истца о недействительности (ничтожности) сделки не допускается, в связи с чем, к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не применяются правила, установленные ст. 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности. Материалами дела установлено, что началом исполнения сделки купли-продажи является 2001 год.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что решение суда соответствует обстоятельствам дела, установленным судом на основании представленных сторонами доказательствах, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

< д.

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 20 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Волковой Н.В., Петросяна Г.П., Петросян Л.Г., Акопян Н.Н., Ивашова А.Ю., Ивашовой Е.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: