Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 13 мая 2015 года по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК-2014-1» к ФИО1 о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на предмет залога.

Заслушав доклад судьи Протозановой С.А. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения ФИО1 и ее представителя адвоката Большакова А.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК-2014-1», ссылаясь на правопреемство залогодержателя по закладной, обратилось в суд с иском к ФИО1, требуя в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (л.д.60):

- расторгнуть кредитный договор от 14 сентября 2012 года №94-12,

- взыскать по кредитному договору от 14 сентября 2012 года №94-12 остаток кредита *** коп, проценты за кредит *** коп., с начислением на остаток долга по ***% годовых с 06 февраля 2015 года по день вступления решения суда в законную силу, пени *** коп., расходы на госпошлину ***копейку;

- обратить взыскание путем продажи с публичных торгов заложенной квартиры по адресу: г. ***, по начальной продажной цене *** рублей.

В обоснование иска указано, что для приобретения в собственность двухкомнатной квартиры, общей площадью ***кв.м., по адресу: г.***, ФИО1 получила в ООО «Выбор-Инвест» кредит *** рублей под ***% годовых на 180 месяцев - до 14 сентября 2027 года по кредитному договору от 14 сентября 2012 года №94-12. Уклонение заемщика от внесения ежемесячных аннуитетных платежей по *** рублей послужило причиной для требования досрочного исполнения обязательств и настоящего иска.

Ответчик в суде первой инстанции иск признала частично, считая заниженной оценку квартиры, просила снизить размер начисленных пеней.

Решением Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 13 мая 2015 года кредитный договор от 14 сентября 2012 года №94-12 расторгнут; с ответчика в пользу истца взыскано ***копеек, из них: основной долг *** копеек, проценты за кредит *** копеек с начислением на остаток долга процентов по *** % годовых с 06 февраля 2015 года по день вступления решения суда в законную силу, пени *** рублей, а также расходы на госпошлину *** копеек. Взыскание обращено путем реализации с публичных торгов по начальной цене *** рублей заложенного имущества -двухкомнатной квартиры, площадью *** кв.м., по адресу: г.***.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Автор жалобы утверждает, что квартира, на которую обращено взыскание, является единственным помещением, пригодным для постоянного проживания с несовершеннолетними детьми. По мнению ответчика, заемщик является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите, досрочное взыскание суммы долга по кредиту нарушает его права потребителя, поскольку меняет условия договора о внесении ежемесячного аннуитетного платежа. ФИО1 обращалась в банк с заявлением о реструктуризации выплаты по кредиту, в связи с временной безработицей, однако ответ до настоящего времени не дан.

Выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая настоящий иск, суд обоснованно признал, что заемщик допустил существенное нарушение обязательств, поэтому расторг кредитный договор от 14 сентября 2012 года №94-12, досрочно взыскал *** копеек, в том числе:

- остаток кредита *** копеек,

- проценты за кредит *** копеек с начислением на остаток долга процентов по *** % годовых с 06 февраля 2015 года по день вступления решения суда в законную силу,

- пени *** рублей.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного

залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что заложенная квартира является единственным для ФИО1 жилым помещением для проживания, на которое она ссылается в апелляционной жалобе, не является препятствием для обращения на нее взыскания.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50 Закона об ипотеке).

Взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (статья 79 Федерального закона от 02 октября 2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным

пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной); обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает лишь заключенных до или после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и

процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Статьей 340 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога (п. 2). Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (п. 3).

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также определено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По смыслу указанной нормы Закона, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной, рыночной стоимости.

Залогодатель и залогодержатель в закладной от 14 сентября 2012 года без разногласий согласовали денежную оценку предмета залога *** рублей на основании отчета оценщика по состоянию на 30 августа 2012 года (л.д.ЗО оборот). Истец, предъявляя требование об обращении взыскания на залог, просил определить начальную продажную цену заложенной квартиры *** рублей из расчета (****80%).

Судебная коллегия считает, что без сведений о рыночной стоимости залога на дату судебного разбирательства, начальная продажная цена имущества на публичных торгах должна определяться в размере *** рублей на основе соглашения в закладной 14 сентября 2012 года, поэтому решение в этой части следует изменить в силу п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 13 мая 2015 года изменить в части размера начальной продажной цены

предмета залога, принять в данной части новое решение:

Определить начальную продажную цену заложенного имущества -двухкомнатной квартиры, площадью *** кв.м., расположенной по адресу: г.*** в размере *** рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.