Определение № 11-9013/16 от 28.06.2016 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№ 11-9013/2016

Судья Белоусова О.М.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 июня 2016 года город Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Марченко А.А., судей Винниковой Н.В., Шалиевой И.П.

при секретаре Бортниковой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Иванова Д.В. и Плетнева А.М. на решение Курчатовского районного суда города Челябинска от 09 марта 2016 года по иску Иванова Д.В., Плетнева А.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Промаренда», Открытому акционерному обществу АКБ «Челиндбанк», открытому акционерному обществу «Челябинвестбанк» о признании сделки с земельным участком недействительной, признании права общей долевой собственности на земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения истца Иванова Д.В., представителя Плетнева A.M. - Титовой Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей ответчиков ООО «Промаренда» - Колеговой М.В., ОАО «Челябинвестбанк» - Шариповой Н.А., третьих лиц Черепановой Т.А. -Шитяковой О.В., Сафина Х.М. - Климкина Д.В., возражавших против удовлетворения жалобы Иванова Д.В. и Плетнева A.M., судебная коллегия

установила:

Иванов Д.В., Плетнев A.M. обратились в суд с иском к ООО «Промаренда», ОАО АКБ «Челиндбанк», ОАО «Челябинвестбанк» о признании договора купли-продажи земельного участка от 14 октября 2014 года, заключенного между ОАО АКБ «Челиндбанк» и ООО «Промаренда» недействительным, признании права общей долевой собственности пропорционально их долям в праве общей собственности на нежилое помещение **** на расположенный под ним земельный участок и необходимый для использования помещения ****, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером ****.

В обоснование иска указано, что истцы на основании договора купли-продажи от 02 сентября 2014 года, заключенного с ОАО «Челябинвестбанк» приобрели в долевую собственность нежилое помещение **** (магазин, автомастерская, административные помещения) общей площадью **** кв.м. (кадастровый номер ****), расположенное по адресу: город

**** (далее нежилое помещение ****). Нежилое помещение **** расположено на земельном участке площадью **** кв.м., по адресу: ****, кадастровый номер ****. Ответчиком ОАО «Челябинвестбанк» покупателям помещения **** не были переданы права на спорный земельный участок. На момент обращения в суд, спорный земельный участок принадлежал на праве собственности ОАО «Челиндбанк», но в период рассмотрения другого гражданского дела 2-432/15, указанный земельный участок был продан ООО «Промаренда» по договору купли-продажи от 14 октября 2014 года.

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований Иванова Д.В. и Плетнева A.M. к ООО «Промаренда», ОАО АКБ «Челиндбанк», ОАО «Челябинвестбанк» о признании сделки с земельным участком недействительной, признании права общей долевой собственности на земельный участок, отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истцы Иванов Д.В., Плетнев A.M. просят об отмене принятого решения, и принятии нового решения по делу об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований стало не предоставление доказательств, свидетельствующих о том, что на момент передачи земельного участка в уставный капитал ООО «Инвест-Недвижимость» нежилое помещение ****, принадлежащее истцам, могло быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка, а также того, что ОАО АКБ «Челиндбанк» и ООО «Промаренда» являются недобросовестными покупателями. Истцы считают, что судом неправильно применены нормы материального права, неправильном истолкован закон. Судом не была дана оценка тому обстоятельству, что при отчуждении нежилого помещения **** отсутствовало согласие лица, которому на момент заключения договора купли-продажи от 02 сентября 2014 года принадлежали права на земельный участок -ОАО АКБ «Челиндбанк». На момент обращения в суд спорный земельный участок принадлежал на праве собственности ОАО «Челиндбанк», но в период рассмотрения другого гражданского дела № 2-432/2015, указанный земельный участок был продан ООО «Промаренда» на основании договора купли -продажи от 14 октября 2014 года, таким образом, был нарушен принцип единства недвижимой вещи и земельного участка, на котором эта недвижимая вещь расположена. По мнению истцов, возникновению их права на часть спорного земельного участка, предшествовало возникновение вещного права на спорный участок ОАО «Челиндбанк» и ОАО «Челябинвестбанк», в связи с залоговыми обязательствами (предшествующей и последующей ипотеке). Учитывая, что право залога на часть земельного участка, на котором находится нежилое помещение **** (магазин, автомастерская, административные помещения), функционально обеспечивающей закладываемый объект, возникло

у ОАО «Челябинвестбанк» как последующая ипотека, при этом сохранялось право залога на земельный участок ОАО АКБ «Челиндбанк» как предшествующая ипотека, имело место множественность лиц на стороне залогодержателя в залоговом обязательстве. Истцы также указывают на то, что поскольку объект залога неделим, возмездная передача позволяет залоговому кредитору приобрести право собственности и погасить право требования на свою долю, при этом происходит сохранение залога при переходе права к другому лицу, поэтому, исходя из равенства прав залогодержателей при множественности указанных залогодержателей оставление предмета залога за собой должно предполагать передачу объекта всем залогодержателям и возникновение в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации общей долевой собственности. Также судом первой инстанции не дана правовая оценка тому обстоятельству, что ОАО «Челябинвестбанк» отказался от реализации своих прав как залогодержатель земельного участка уже после отчуждения нежилого помещения ****, тем самым нарушив права истцов, как собственников данного объекта недвижимого имущества. Полагают, что судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права в отношении требования о признании договора купли-продажи от 14 октября 2014 года недействительным. Указанный договор является недействительным в силу его ничтожности, так как на момент его заключения на продаваемом земельном участке находились и находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Иванову Д.В., Плетневу A.M., И.Ю.В. , Сафину Х.М., Черепановой Т.П., ООО «Финансист», при этом отчуждение земельного участка произошло без находящихся на нем зданий, что прямо запрещено положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Из представленных материалов видно, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение **** (автомастерская, магазин, административные помещения) общей площадью **** кв.м., расположенное на спорном участке. Земельный участок не является неделимым и он мог быть разделен на часть, а возможность раздела земельного участка подтверждена результатами экспертного заключения, содержащегося в материалах дела и которому также не была дана судебная оценка. Истцы просят признать за ними право общей долевой собственности не на весь проданный по недействительной сделке земельный участок, а лишь на ту его часть, которая занята принадлежащим им нежилым помещением и необходима для его эксплуатации, а причитающуюся им часть земельного участка в натуре истцы просят определить на основании кадастровых планов. Кроме того, истцы полагают, что заявленный иск следует квалифицировать как иск о признании права общей долевой собственности на земельный участок, соединенный с требованием о его разделе, и что с учетом обстоятельств дела соответствует характеру спора и обеспечивает восстановление нарушенных прав и законных интересов истцов.

Истец Плетнев A.M., представитель ответчика ОАО АКБ «Челиндбанк», третьи лица Черепанова Т.П., Сафин Х.М., ООО «Финансист», Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены (т. 5

з

л.д.8,13,14,15,22,24,27), об отложении дела слушанием не просили, в связи с чем судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений не апелляционную жалобу.

Заслушав объяснения истца Иванова Д.В., представителя истца Плетнева A.M. - Титовой Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей ответчиков ООО «Промаренда» - Колеговой М.В., ОАО «Челябинвестбанк» - Шариповой Н.А., третьих лиц Черепановой Т.А. -Шитяковой О.В., Сафина Х.М. - Климкина Д.В., возражавших против удовлетворения жалобы Иванова Д.В. и Плетнева A.M., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как установлено судом и следует из материалов дела правоустанавливающих документов Иванов Д.В. и Плетнев A.M. являются собственниками нежилого помещения **** (магазин, автомастерская, административные помещения) общей площадью **** кв.м, (кадастровый номер ****, расположенного но адресу: ****, на основании договора купли - продажи от 02 сентября 2014 года, заключенного с ОАО «Челябинвестбанк» (т.4 л.д.1-4).

Как следует из выписки из технического паспорта на нежилое помещение ****, оно расположено в здании нежилого назначения, по адресу: ****, состоящего из трехэтажной литеры А и одноэтажной литеры А1 и состоит из помещений **** на поэтажном плане первого этажа, **** - второго этажа, **** - третьего этажа в литере А, предыдущими помещениями являются помещения **** и **** (т.З л.д.40об.).

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов предыдущим собственником помещения **** являлся ОАО «Челябинвестбанк» на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 30 июня 2014 года и решения Арбитражного суда Челябинской области от 30 сентября 2013 года по делу А76-5194/2013, согласно которому обращено взыскание в пользу ОАО «Челябинвестбанк» на заложенное нежилое помещение ****, принадлежащее ООО «Лакшери Авто» (т.З л.д.224-243).

ООО «Лакшери Авто» приобрело указанно нежилое помещение на основании договора купли-продажи от 04 февраля 2009 года у ЗАО ПКФ «Илья», которым оно было приватизировано на основании договора купли-

4

продажи от 06 сентября 2000 года и решения Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска от 06 сентября 2000 года№ 2519 (т.1 л.д.58, т.З л.д.174-175).

Земельный участок с кадастровым номером ****, с назначением: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий производственной базы, площадью **** кв. м, расположенный по адресу: ****, принадлежит на праве собственности ООО «Промаренда» на основании договора купли- продажи от 14 октября 2014 года, заключенного с ОАО АКБ «Челиндбанк».

Как установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10 декабря 2015 года на земельный участок с кадастровым номером ****, назначение земли населенных пунктов для эксплуатации нежилых зданий производственной базы площадью **** кв.м., местоположением ****, 11.01.2008 было зарегистрировано право собственности ЗАО «ПКФ «Илья», 20.05.2009 - переход права к ООО «Инвест-Недвижимость», 11.03.2010 -переход права к ООО «Челинд-финанс», 30.03.2010 по договору купли-продажи - переход права к ООО «Финансист», 01.04.2010 - к ОАО АКБ «Челиндбанк», 28.10.2014 по договору купли-продажи - к ООО «Промаренда».

На земельном участке по указанному адресу по состоянию на 18.09.1992 располагались объекты недвижимости - литеры А (административное здание), Б,Б1,Б2, (единое здание), указанные объекты соединены между собой переходом, В - гараж, Г - подземный водосборник, Д - пункт смены масел. Г -нежилое здание

Также названным судебным актом установлено, что по адресу: ****, имеются зарегистрированные права на нежилые помещения: **** (магазин, автомастерская, административные помещения) площадью **** кв.м, инвентарный номер 37012 кадастровый или условный номер **** - Иванова Д.В. и Плетнева Л.М. (истцы); **** (гараж) инвентарный номер 37012 кадастровый или условный номер **** площадью **** кв.м., - И.Ю.В.; нежилое помещение (ремонтно-гаражный блок) площадью **** кв.м, кадастровый или условный номер ****, - Сафина Х.М. и Черепановой Т.П. (третьи лица); нежилое помещение **** (мастерская) площадью **** кв.м. инвентарный номер 37012 кадастровый или условный номер ****, - ООО «Финансист» (третье лицо); места общего пользования площадью **** кв.м., инвентарный номер 37012 кадастровый или условный номер ****, Сафина Х.М. и Черепановой Т.П. (третьи лица); места общего пользования площадью **** кв.м, инвентарный номер 37012 кадастровый или условный номер ****, - Сафина Х.М. и ООО «Промаренда» (ответчик); нежилое здание (гараж-склад цемента) площадью **** кв.м., инвентарный номер 37012 литер В, кадастровый или условный номер ****, -

5

6

ЗАО ПКФ «Илья»; нежилое помещение **** (административный корпус (офис)) площадью **** кв.м., - Сафина Х.М. и Черепановой Т.П. (т.4 л.д.168-181).

Обстоятельства, установленные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10 декабря 2015 года, в части сведений содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по регистрации прав на помещения и земельный участок, на котором они расположены, сторонами не оспариваются.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установив, что ЗАО ПКФ «Илья» приобретало отдельные помещения в зданиях, расположенных на спорном земельном участке в разные периоды времени отдельно от земельного участка с кадастровым номером ****, и в разные периоды времени их отчуждало как отдельные нежилые помещения, земельный участок с кадастровым номером **** 20.05.2009 был предан в уставный капитал ООО «Инвест-Недвижимость», без выдела в натуре части земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого помещения ****, правильно применив положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для признания сделки совершенной между ОАО АКБ «Челиндбанк» и ООО «Промаренда» по продажи земельного участка и признания права долевой собственности на выделенную из него часть, не имеется.

Суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна независимо от признания или непризнания ее недействительной судом.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный

б

участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

По смыслу приведенных норм в случае принадлежности объектов недвижимости (здания, строения, сооружения) и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Как следует из материалов дела, продавец по оспариваемой сделки ОАО АКБ «Челиндбанк» не обладало на момент совершения сделки какими-либо правами на объекты капитального строительства, расположенными на земельном участке, в связи с чем оснований для применения к указанному договору купли-продажи положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо возникли независимо от их регистрации.

Таким образом, при обращении с требованием о признании права собственности истцу необходимо доказать наличие оснований возникновения такого права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

7

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Заключая договор купли-продажи помещения **** с ОАО «Челябинвестбанк», не являющегося собственником земельного участка, истцы приобрели право пользования частью земельного участка с кадастровым номером **** необходимого для обслуживания и эксплуатации принадлежащего им помещения в том же объеме, что и было у предыдущих собственников помещения - ОАО «Челябинвестбанк» и ООО «Лакшери Авто», которые не являлись собственниками земельного участка.

Следовательно, в силу вышеуказанных норм права, приобретение истцами права собственности на нежилое помещение само по себе не влечет возникновения у него права собственности на долю в спорном земельном участке.

Как следует из технической документации на нежилое помещение **** и пояснений в суде апелляционной инстанции истца Иванова Д.В., представителей ответчиков и третьих лиц, спорное помещение расположено в здании Литера АА1, состоит из 13 конструктивно не связанных между собой частей, расположенных в Литере А, в позицию № 16 на 1 этаже вход осуществляется через литеру А1, в здании под литера АА1 помимо помещения **** имеются помещения, принадлежащие третьим лицам Сафину Х.М., Черепановой Т.П. и ООО «Финансист», расположенные, в том числе, на 2 этаже Литеры А, в связи с чем судебная коллегия считает, что техническая возможность выдела в натуре помещения **** и необходимого для его эксплуатации земельного участка как на момент продажи нежилого помещения ООО «Лакшери Авто», так и на момент внесения в уставный капитал ООО «Инвест-Недвижимость» спорного земельного участка является неочевидной, в материалы дела, как правильно указал суд первой инстанции, надлежащих доказательств тому не представлено. Данный вывод суда соответствует материалам дела.

При этом как следует из экспертного заключения Г.М.С., при проведении экспертизы установлены параметры земельного участка необходимого для эксплуатации нежилого трехэтажного административного здания площадью **** кв. м (Литера АА1), включающего в себя переход между литерами АА1 и ББ1Б2, в котором расположено помещение **** площадью **** кв.м. (т.4 л.д. 75), однако собственники **** кв.м не изъявляли желание по приобретению в общую долевую собственность земельного участка, а признание права собственности за истцами без учета интересов иных собственников помещений, расположенных в нежило

8

трехэтажном административном здании площадью **** кв. м (Литера АА1), влечет нарушение их прав.

Кроме того, вопреки доводам апеллянтов, часть земельного участка с кадастровым номером ******** площадью **** кв.м, на которую истцы просят признать право собственности, так же как и земельный участок, параметры которого определены при проведении судебной землеустроительной экспертизы, не являются участками, необходимыми только для эксплуатации нежилого помещения ****, что свидетельствует о голословность доводов жалобы о делимости земельного участка и возможности выдела его части, необходимой только для эксплуатации помещения ****.

Не является основанием для отмены решения суда довод, что при отчуждении нежилого помещения **** отсутствовало согласие ОАО АКБ «Челиндбанк, являвшегося на момент заключения договора купли-продажи от 02 сентября 2014 года собственником спорного земельный участок, поскольку не основан на нормах права.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 названной статьи).

Действующее законодательство не ограничивает права собственника помещения, в том числе, путем получения согласия на совершение сделки у правообладателя земельного участка, на котором расположено отчуждаемое нежилое помещение.

Ссылка апелляционной жалобы о том, что переход права собственности ОАО АКБ «Челиндбанк» к ООО «Промаренда» состоялся в период рассмотрения другого гражданского дела № 2-432/2015, не имеет правового значения, в связи с чем откланяется судебной коллегией. Настоящий иск подан в суд 29 мая 2015 года, спустя боле полугода после совершения оспариваемой сделки купли-продажи от 14 октября 2014 года.

Не основан на нормах права и довод относительно нарушения принципа единства недвижимой вещи и земельного участка, на котором эта недвижимая вещь расположена, при заключении оспариваемого договора купли - продажи от 14 октября 2014 года, по основаниям изложенным выше. Наличие прав

9

собственности у третьих лиц на помещения в зданиях и отдельно стоящие здания, расположенные на продаваемом земельном участке, не влекут ограничения по распоряжению земельным участком, в связи с чем довод о ничтожности оспариваемого договора по причине того, что на момент его заключения на продаваемом земельном участке находились и находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Иванову Д.В., Плетневу A.M., И.Ю.В., Сафину Х.М., Черепановой Т.П., ООО «Финансист», судебная коллегия признает несостоятельным.

Не порождает у залогодержателя вещных прав на земельный участок, переход которых предусмотрен частью 4статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, заключенные в отношении земельного участка договоры залога, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о том, что имела место множественность лиц на стороне залогодержателя в залоговом обязательстве, поскольку в отношении спорного участка были заключены предшествующая и последующая ипотека, являются ошибочными.

Не имеет правового значения погашение ипотеки в отношении спорного земельного участка, зарегистрированной в пользу ОАО «Челябинвестбанк» после отчуждения нежилого помещения ****, поскольку как следует из материалов дела правоустанавливающих документов и пояснений представителя ОАО «Челябинвестбанк» в суде апелляционной инстанции, погашение записи об ипотеки было вызвано прекращением обязательств, в обеспечение которых были заключены договоры залога.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции, основаны на ошибочном толковании норм материального права, примененных судом при разрешении дела, а также направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом, а потому не могут служить основанием к отмене постановленного решения суда.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Курчатовского районного суда города Челябинска от 09 марта 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Иванова Д.В. и Плетнева А.М. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи