Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» на решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 11 ноября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 24 марта 2022 г. по гражданскому делу № 2-1446/2021 по иску Мироновой Ирины Алексеевны к акционерного общества «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» о понуждении к заключению основного договора.

Заслушав доклад судьи Подгорновой О.С., объяснения представителя ответчика акционерного общества «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» Копыловой Ю.Б., действующей на основании доверенности от 24 апреля 2022 г., выданной сроком на три года, представителей истицы Мироновой И.А. – Миронова А.В., Гараева М.А., действующих на основании доверенности от 28 сентября 2021 г., выданной сроком на пять дет, судебная коллегия

установила:

Миронова И.А. обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» (АО «СЗ «Волжскпромстрой») о возложении обязанности заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: , на условиях, предусмотренных договором о намерениях от 12 февраля 2021 г., с учетом дополнительного соглашения № 1 от 16 апреля 2021 г., с указанием срока передачи квартиры до 31 марта 2022 г.

В обоснование исковых требований указала, что 12 февраля 2021 г. между ней и АО «СЗ «Волжскпромстрой» заключен договор о намерениях, в соответствии с которым стороны обязались заключить договор долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: , определив стоимость 1 кв.м. в сумме 39 000 руб.

16 апреля 2021 г. стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к договору о намерениях, которым установили срок заключения основного договора до 31 июля 2021 г.

В обеспечение своих обязательств по заключению основного договора она оплатила ответчику задаток в сумме 30 000 руб.

19 июля 2021 г. она направила ответчику предложение заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Однако до настоящего времени ответа от ответчика не поступило, договор не заключен.

Решением Волжского городского суда Республики Марий Эл от 11 ноября 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 24 марта 2022 г., исковые требования Мироновой И.А. удовлетворены, суд обязал ответчика АО «СЗ «Волжскпромстрой» заключить с Мироновой И.А. договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу , на условиях, предусмотренных договором о намерениях от 12 февраля 2021 г., с учетом дополнительного соглашения № 1 от 16 апреля 2021 года, указав в условиях договора долевого участия в строительстве, не согласованные сторонами в договоре о намерениях от 12 февраля 2021 г., обязанность которых предусмотрена пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно проектной декларации от 6 августа 2021 г. следующие сведения и условия:

1. Объект долевого участия в строительстве:

Квартира, назначение - жилое помещение, количество комнат - 2 (две), общей площадью (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5) – 51,92 кв. м, предварительный номер квартиры - 2, расположенная в первом подъезде на первом этаже многоквартирного дома, по адресу: .

Квартира передается в строительной отделке, высота потолков 2,7 м, санузел раздельный, отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение - по проекту, окна - по проекту.

Общая стоимость квартиры составляет 2 024 880 (два миллиона двадцать четыре тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, исходя из цены 39 000 (тридцать девять тысяч) рублей за 1 (один) квадратный метр общей приведенной площади.

Стоимость квартиры подлежит уплате в срок до момента окончания строительства, путем внесения денежных средств на эскроу счет, открытый участником долевого строительства в банке, указанном застройщиком.

Срок передачи квартиры участнику долевого строительства - до 31 марта 2022 г.

Гарантийный срок - 5 (пять) лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительства.

2.Описание многоквартирного дома:

Многоквартирный жилой дом по адресу: .

Разрешение на строительство №12-ВС 12316000 от 28 декабря 2020 г., выдано администрацией городского округа «Город Волжск» Республики Марий Эл.

Кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство: 12:16:0501004:437.

Количество этажей - 3 этажа, с учетом техподполья - 4 этажа.

Материал стен - кирпичные; материал перекрытий - сборные железобетонные.

Класс энергоэффективности В+.

Общая площадь многоквартирного дома 2982,78 кв. м.

Сумма общей площади всех жилых помещений 1587,51 кв. м.

Сумма общей площади всех нежилых помещений 194,24 кв. м.

Сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений 1781,75 кв. м.

Лифтов нет.

Срок строительства - 4 квартал 2021 г.

Остальные условия и требования к квартире определить в соответствии с проектом и проектной декларацией.

Взысканы с АО «СЗ «Волжскпромстрой» в пользу Мироновой И.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 300 руб.

В кассационной жалобе АО «СЗ «Волжскпромстрой» просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных, и направлении дела на новое рассмотрение.

Обращает внимание, что судебные постановления приняты без учета интересов третьего лица, поскольку в связи с незаключением договора с Мироновой И.А., которая 19 июля 2021 г направила письмо для заключения основного договора, однако в офис до 2022 г. не явилась и основной договор не заключила, в связи с чем 14 марта 2022 г. между продавцом АО «СЗ «Волжскпромстрой» и покупателем ИП Богдановым А.А. был заключен договор купли-продажи № 17/2022, предметом которого является двухкомнатная квартира, расположенная в , общей площадью 58,1 кв. м, сумма договора в размере 2 905 000 руб.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра 31 марта 2022 г.

Предмет договора о намерениях от 12 февраля 2021 года, помещение площадью 51,92 кв. м, является предметом договора купли-продажи, заключенного 14 марта 2022 г., изменение площади (увеличение до 58,1 кв.м) произошло в связи с внесенными изменениями в проектную документацию, то есть фактически договор ответчиком заключен в отношении того же жилого помещения. Однако ИП Богданов А.А. судом к участию в деле не привлечен, заключенный с ним договор недействительным не признан. Поскольку право требования на получение помещения, как объекта договора купли продажи, у Богданова А.А. возникло на основании договора, зарегистрированного в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, в отличие от истицы, не заключившей такой договор, следовательно, преимуществом в отношении объекта обладает именно ИП Богданов А.А., он является добросовестным приобретателем, поскольку обратное не доказано.

Истцом в данном случае выбран ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, она вправе требовать от ответчика АО «СЗ «Волжскпромстрой» возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

В судебном заседании представитель ответчика АО «СЗ «Волжскпромстрой» - Копылова Ю.Б. поддержала кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители Мироновой И.А. – Миронов А.В., Гараев М.А. просили в удовлетворении жалобы отказать, пояснили суду, что вступившее в силу решение районного суда было сдано в регистрирующий орган, которым регистрация была приостановлена, затем регистрирующий орган обратился в суд за разъяснением решения. О заключении АО «СЗ «Волжскпромстрой» второго договора относительно той же квартиры до получения кассационной жалобы ничего известно не было, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции принимал участие генеральный директор ответчика АО «СЗ «Волжскпромстрой» Климов А.Н., однако указанную информацию суду апелляционной инстанции он не сообщил, несмотря на то, что договор купли-продажи с ИП Богдановым А.А. был заключен 14 марта 2022 г., апелляционное рассмотрение состоялось 24 марта 2022 г.

Иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явились.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В силу части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой и апелляционной инстанции не допущено, а доводы жалобы не могут повлечь отмену или изменение обжалуемых постановлений в кассационном порядке.

На основании пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 46 постановления Пленума о толковании договора, при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

Судом установлено, что 12 февраля 2021 г. между АО «СЗ «Волжскпромстрой» и Мироновой И.А. заключен договор о намерениях, предметом которого являлось обязательство сторон в срок до 30 апреля 2021 г. заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: .

Объектом долевого строительства по договору долевого участия в строительстве является квартира (жилое помещение), имеющая в соответствии с проектной документацией следующие технические характеристики: количество жилых комнат в квартире - две, двухкомнатная квартира, расположена в первом подъезде на первом этаже, общая площадь квартиры (с учетом площади лоджии, с коэффициентом 0,5) - 51,92 кв.м, жилая площадь квартиры - 25,6 кв.м, площадь кухни -9,87 кв.м, предварительный номер квартиры № стоимость 1 кв.м общей площади квартиры (с учетом площади лоджии/ балкона, с коэффициентом 0,5) 39000 рублей.

Дополнительным соглашением № 1 от 16 апреля 2021 г. к договору о намерениях от 12 февраля 2021 г. определено, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , должен быть заключен до 31 июля 2021 г.

19 июля 2021 г. истицей Мироновой И.А. в адрес ответчика АО «СЗ «Волжскпромстрой» направлено предложение заключить с ней договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , в соответствии с условиями, предусмотренными договором о намерениях от 12 февраля 2021 г. и дополнительным соглашением № 1 от 16 апреля 2021 г.

На момент рассмотрения настоящего спора договор долевого участия в строительстве выше указанного многоквартирного жилого дома не заключен.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что в договоре о намерениях от 12 февраля 2021 г. и дополнительном соглашении от 16 апреля 2021 г. установлен предмет основного договора, а именно указаны обязательства сторон заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного, определен конкретный объект недвижимости с характеристиками в соответствии с проектной документацией (дом, этаж, номер квартиры, общая площадь квартиры с учетом площади лоджии, балкона, площадь помещений в квартире), указана стоимость одного квадратного метра, общая стоимость объекта, площадь квартиры совпадает с планом объекта долевого строительства, между сторонами достигнуто соглашение о всех существенных условиях договора, указанное соглашение квалифицировал как предварительный договор, исковые требования о понуждении заключить основной договор удовлетворил.

Судом установлено, что воля сторон при заключении договора о намерениях была направлена на возникновение в будущем встречных обязательств: со стороны АО «СЗ «Волжскпромстрой» по строительству и передаче Мироновой И.А. двухкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: , со стороны Мироновой И.А. по принятию объекта долевого строительства и оплате указанной квартиры.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав дополнительно, что размещение проектной декларации в отношении многоквартирного дома 6 августа 2021 г., то есть после заключения договора о намерениях и дополнений к нему, на правильность выводов суда первой инстанции не влияет, поскольку верно квалифицированное судом соглашение, как предварительный договор, позволяет установить индивидуально-определенную вещь, подлежащую передаче застройщиком участнику долевого строительства.

Оснований для иных выводов по доводам кассационной жалобы у судебной коллегии не имеется, поскольку по настоящему делу юридически значимые обстоятельства определены правильно, выводы судов подробно мотивированы, должным образом отражены в обжалуемых судебных актах, основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных по результатам исследования и проверки в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, представленных сторонами в материалы дела.

Доводов, опровергающих выводы суда первой и апелляционной инстанции либо ставящих под сомнение законность и обоснованность таких выводов, в кассационной жалобе не приведено.

Доводы кассационной жалобы о том, что от заключения основного договора отказалась именно Миронова И.А., которая 19 июля 2021 г направила письмо для заключения основного договора, однако в офис до 2022 г. не явилась и основной договор не заключила, что судебные постановления приняты без учета интересов третьего лица ИП Богданова А.А., с которым 14 марта 2022 г. был заключен договор купли-продажи той же двухкомнатной квартиры, и который, являясь добросовестным приобретателем, не был привлечен судом к участию в деле, как и доводы о выборе истицей надлежащего способа защиты нарушенного права и ее права требовать от ответчика АО «СЗ «Волжскпромстрой» возмещения убытков, судебной коллегией отклоняются, поскольку данные обстоятельства возникли после рассмотрения настоящего спора, предметом проверки и оценки судами нижестоящих инстанций они не являлись.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» доводы лиц, участвующих в деле, касающиеся фактических обстоятельств, на которые такие лица ранее не ссылались, доводы, не подтвержденные имеющимися в деле доказательствами, кассационным судом общей юрисдикции отклоняются, на что указывается в определении кассационного суда общей юрисдикции в соответствии с частью 2 статьи 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 32, 33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции», в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В интересах законности кассационный суд общей юрисдикции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления (часть 2 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции проверяет законность только тех судебных постановлений, которые обжалуются, и только в той части, в которой они обжалуются (часть 2 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Однако если обжалуемая часть решения обусловлена другой его частью, которая не обжалуется заявителем, то эта часть решения также подлежит проверке кассационным судом общей юрисдикции.

Оснований выйти за пределы доводов кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции следует, что АО «СЗ «Волжскпромстрой» не согласно с принятием судом первой инстанции отказа Мироновой И.А. от части исковых требований о взыскании задатка в сумме 30 000 руб., однако указанные доводы являлись предметом тщательной проверки суда второй инстанции, этим доводам в апелляционном определении дана правильная, подробная и мотивированная оценка.

Иных доводов кассационная жалоба не содержит.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе, предусмотренных частью 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

В связи с изложенным, отсутствуют предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных постановлений, вступивших в законную силу, по доводам кассационной жалобы.

В соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Ходатайство стороны ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (договора купли-продажи квартиры №17/2022 от 14 марта 2022 г., соглашения о прекращении обязательств зачетом от 16 марта 2022 г.) в связи с этим следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Волжского городского суда Республики Марий Эл от 11 ноября 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 24 марта 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Волжскпромстрой» – без удовлетворения.

Председательствующий О.С. Подгорнова

Судьи Е.С. Речич

Л.Н. Матвеева

Постановление25.06.2022