Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-102/2021 по иску жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилых помещений, взыскании штрафа, по встречному иску ФИО1 к Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга о признании права собственности по кассационной жалобе Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 20 января 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 мая 2021 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Смирновой О.В., выслушав объяснения представителя Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга Рении О.В., действующей по доверенности от 13 января 2021 г., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора № 379 АК купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, заключенного по результатам конкурса от 24 июля 2017 г. (далее – договор от 24 июля 2017 г. № 379 АК), возложении обязанности передать Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (далее – квартира, жилое помещение), в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, в связи с неисполнением покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.3 и 3.2.7 договора.

ФИО1 обратилась в суд со встречным иском к Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга о признании права собственности на квартиру ввиду исполнения обязательств по договору.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 20 января 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 мая 2021 г., в удовлетворении первоначального и встречного исков сторон отказано.

В кассационной жалобе Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга ставится вопрос об отмене судебных актов в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи.

Проверив материалы дела в пределах доводов, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебных постановлений, предусмотренных статьёй 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский процессуальный кодекс).

Судом при рассмотрении дела установлено, что 19 июля 2017 г. АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» провело конкурс по продаже в соответствии с распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 27 апреля 2017 г. № 205-рпр жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на 5 этаже, площадью 145,70 кв.м, кадастровый №, состоящего из 5 комнат, жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, признанного непригодным для проживания, подлежащего продаже.

Условием конкурса являлось выполнение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учётом принятых МВК Центрального района «Заключения о признании жилых помещений непригодными для проживания и подлежащими капитальному ремонту» от 10 июня 2008 г. № 26 в срок не позднее 2-х лет со дня объявления победителя конкурса. Здание, в котором расположено жилое помещение, на основании приказа КГИОП от 20 февраля 2001 г. № 15 относится к числу выявленных объектов культурного наследия «Дом Д.А. Дурдина». Покупатель обязан согласовывать все ремонтно-строительные и реставрационные работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

24 июля 2017 г. между Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», осуществляющего функции продавца, действующего по договору поручения от 19 февраля 2009 г. № Фао-104а/2009, доверенности от 8 мая 2015 г. № 02-28-662/15-0-1, (продавец) и ФИО1 (покупатель) по результатам конкурса заключен договор № 379 АК купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга.

Из договора от 24 июля 2017 г. № 379 АК следует, что жилое помещение находится в государственной собственности Санкт-Петербурга, по итогам рассмотрения предложений участников конкурса победителем признана ФИО1, цена продажи помещения составила 6 200 000 руб. Срок выполнения условий конкурса определён не позднее 18 июля 2019 г.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 24 июля 2017 г. № 379 АК продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить цену продажи жилого помещения, а также оплатить расходы продавца на формирование пакета документов, организацию и проведение конкурса, включая вознаграждение, в размере пяти процентов от начальной цены жилого помещения.

Пунктом 3.2.3 договора установлена обязанность покупателя по выполнению условия конкурса – проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния жилого помещения с учётом заключений о признании жилых помещений пригодными (непригодными) для постоянного проживания от 10 июня 2008 г. № 26, принятого межведомственной комисией, в срок не позднее 18 июля 2019 г. Предусмотренные данным пунктом обязательства покупателя, как следует из договора, считаются выполненными с момента предоставления продавцу акта межведомственной комиссии, предусмотренного пунктом 3.2.7 договора.

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора акт межведомственной комиссии о приёме в эксплуатацию жилого помещения после завершения ремонтных работ предоставляется покупателем продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его подписания.

Разделом 4 договора № 379 АК установлена ответственность сторон.

В соответствии с пунктом 4.5 договора в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора, в установленный в договоре срок, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 5 процентов от цены жилого помещения, указанной в пункте 2.1 договора, что составляет 310 000 руб. Факт неисполнения покупателем обязательств фиксируется актом, составленным представителями (специально созданной для этого комиссией) продавца. Стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения покупателем обязательств, указанных в пункте 3.2.3 договора, в срок более 1 (одного) месяца по отношению к установленному, договор расторгается в соответствии с действующим законодательством. При этом жилое помещение возвращается в государственную собственность. Средства, вложенные покупателем в неотделимые улучшения характеристик жилых помещений, возврату покупателю не подлежат.

Пунктом 5.2 договора после выполнения покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3 договора и предоставления продавцу документов, предусмотренных пунктом 3.2.7 договора, продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю.

Права собственности на жилое помещение переходит к покупателю с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.3 договора).

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации, а также договором.

Договор подписан сторонами, юридически не оспорен, из чего следует, что с момента его заключения он порождает для его сторон соответствующие правовые последствия. Сторонами не оспаривается факт передачи указанного жилого помещения покупателю и произведения оплаты в полном объеме.

По результатам комиссионного обследования жилого помещения состоявшегося 10 июня 2020 г., оформлен акт приёмочной комиссии Центрального района от 10 июня 2020 г. подтверждающий соответствие выполненных работ согласно проекту по устранению аварийного состояния.

Из акта приёмки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия от 21 февраля 2020 г., зарегистрированный в КГИОП 2 марта 2020 г. № 01-54-19/2020, следует, что приняты работы, предоставленные к сдаче в <адрес>, «Дом Д.А. Дурдина» по адресу: <адрес>

10 июня 2020 г. межведоставенной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга составлен акт о соответствии выполненных работ согласованному проекту по устранению аварийного состояния жилого помещения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 431, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), исходил из того, что условие договора о выполнении ремонтных работ по 18 июля 2019 г. было нарушено стороной покупателя, поскольку выполненные работы покупателем приняты уполномоченным органом только 10 июня 2020 г. При этом нарушение срока по проведению работ по устранению непригодного для проживания состояния не является существенным условием для договора купли-продажи с учётом того, что работы выполнены и сданы в предусмотренном договорном порядке, соответственно все существенные условия договора, определенные действующим гражданским законодательством в отношении сделок с куплей-продажей недвижимого имущества со стороны покупателя исполнены, покупная цена оплачена.

Суд первой инстанции не нашел оснований полагать, что покупателем были допущены существенные нарушения условий договора, которые привели к возникновению у продавца каких-либо убытков, при наличии которых он лишился того, на что был вправе рассчитывать при нормальном исполнении обязательства.

Просрочка исполнения обязательства обусловлена объективными причинами – изменение действующего законодательства в ходе проведения проектно-изыскательных работ, согласно которому подлежала лицензированию деятельность по сохранению объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также срок увеличили санитарно-эпидемиологические ограничения 2020 г., а именно то, что они влияли на невозможность сформировать межведомственную комиссию Центрального района Санкт-Петербурга для сдачи выполненных работ, уклонение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от выполнения условий договора со ссылкой на принятие решения о расторжении договора ввиду нарушения срока проведения работ по приведению жилого помещения в пригодное для проживания состояние.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда согласилась с выводами суда первой инстанции, указав, что покупатель все существенные условия договора, определённые гражданским законодательством в отношении сделок с куплей-продажей недвижимого имущества исполнил, покупную цену оплатил, на момент рассмотрения дела обязательство, предусмотренное пунктом 3.2.3 договора, исполнено – работы завершены и сданы, кроме того покупателем понесены существенные расходы на проектирование и производство ремонтно- строительных работ, предусмотренных договором. Расторжение договора при полностью выполненных и принятых работах, не соответствуют требованиям статьи 450 Гражданского кодекса, а также не является соразмерной санкцией за нарушение словия о сроке выполнения работ.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, приведённым нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора ввиду существенного нарушения срока исполнения обязательства, определённого по итогам торгов, и влияющего на нарушение прав участников конкурса в виде возможности предложения иной цены, срока исполнения обязательства не опровергают законных выводов суда, основанных на системном толковании статей 450, 451 Гражданского кодекса, регулирующих порядок расторжения договора.

Доводы кассационной жалобы тождественны доводам апелляционной жалобы, которым судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка и не могут служить основанием для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

При таких обстоятельствах, а также учитывая общепризнанный принцип правовой определённости, являющийся одним из условий права на справедливое судебное разбирательство, предусмотренный статьёй 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, судебная коллегия по гражданским делам не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Октябрьского районного суда города Санкт-Петербурга от 20 января 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 мая 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи