Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Агрохолдинг Васюринский» к ФИО24, ФИО2, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО16, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО56ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54 о признании недействительным договоров купли-продажи земельной доли, применении последствий недействительности ничтожных сделок,

по кассационной жалобе с дополнениями к ней ФИО2 на решение Динского районного суда Краснодарского края от 31 августа 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

ООО «Агрохолдинг Васюринский» обратилось в суд с названным иском, указав в его обоснование, что истец является собственником земельных долей и арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Основным видом деятельности ООО «Агрохолдинг Васюринский» является сельскохозяйственное производство, в том числе и выращивание различных сельскохозяйственных культур. 26.04.2005 г. между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя №1. 06.10.2005 г. к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей №1 от 26.04.2005 г. заключено дополнительное соглашение №1. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателей №1 от 26.04.2005 г. и дополнительное соглашение №1 от 06.10.2005года зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п. 1.1. настоящего договора арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № соответствии с абзацем 4 пункта 2.3. данного договора и пунктом 2 дополнительного соглашения арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. 03.06.2019 г. между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1 от 25.04.2005 г. (зарегистрировано 14.10.2019 г. номер регистрации № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю).

Вышеуказанный договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1 от 25.04.2005 г. заключен на основании протокола №1 общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в <адрес> от 24.12.2004 г. ФИО2 присутствовал на общем собрании участников долевой собственности и голосовал «за» заключение договора аренды. ФИО2 было известно об условиях договора аренды, в том числе, преимущественном праве арендатора на покупку земельных долей в земельном участке с кадастровым номером №. Согласно, Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей №1 от 26.04.2005 г. ООО «Агрохолдинг Васюринский» имеет преимущественное право на приобретение земельных долей в земельном участке с кадастровым номером №. Между ФИО2 и ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО16, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО17, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО24 заключены договоры купли-продажи долей в земельном участке с кадастровым номером №. ООО «Агрохолдинг Васюринский» считает данные договоры притворными сделками, так как, заключены ФИО2 не для себя лично, а для лица, не являющегося участником общей долевой собственности ФИО1. Данные договоры купли-продажи долей заключены с нарушением преимущественного права ООО «Агрохолдинг Васюринский» на приобретение долей, как арендатора земельного участка с кадастровым номером № Данные договоры купли-продажи долей заключены с нарушением преимущественного права ООО «Агрохолдинг Васюринский» на приобретение долей как арендатора земельного участка с кадастровым номером № С учетом уточненных исковых требований истец просил суд погасить регистрационные записи с государственной регистрации прав за ФИО2 на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, по спорным заключенным договорам, и перевести права и обязанности покупателя по договорам купли- продажи на ООО «Агрохолдинг Васюринский», признать за ООО «Агрохолдинг Васюринский» право собственности на № в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 31 августа 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 декабря 2020 года, исковые требования ООО «Агрохолдинг Васюринский» удовлетворены.

В кассационной жалобе с дополнениями к ней ФИО2, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В отзывах на кассационную жалобу Кашкаха (ранее ФИО25) С.А., ФИО47, ФИО8 А.М., ФИО49, ФИО24, УФИО50, ФИО53, ФИО29, ФИО35, ФИО43 поддержали доводы кассационной жалобы и считали подлежащими отмене оспариваемые судебные постановления.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ФИО2 – ФИО18 и ФИО19 поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.

Представитель ООО «Агрохолдинг Васюринский» - ФИО20 возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права допущены при рассмотрении данного дела.

Согласно части 5 статьи 79 Земельного кодекса РФ, пункта 4 части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу части 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Кроме того, Постановлением Конституционного Суда РФ от 30 января 2009 года N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разъяснено, что Гражданский кодекс РФ, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых им имущественных и личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (статья 246); имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункты 1 и 2 статьи 252).

Из изложенного следует, что в силу закона купить долю в общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения может только участник общей долевой собственности или использующая этот земельный участок сельскохозяйственная организация.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Агрохолдинг Васюринский» является собственником и арендатором земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2020 г. №.

Между собственниками земельных долей и ООО «Васюринский МПК» 26.04.2005г. заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя № 1, 06.10.2005 г. заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды. Указанный договор и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1 от 25.04.2005 г. заключен на основании протокола №1 общего собрания собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный в <адрес>» от 24.12.2004 г.

Согласно п. 1.1. настоящего договора арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №

В соответствии с абзацем 4 пункта 2.3. и пунктом 2 дополнительного соглашения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей № 1, арендатор имеет преимущественное право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Об условиях договора аренды ФИО2 и другим собственникам земельных долей было известно.

Между ООО «Васюринский МПК» и ООО «Агрохолдинг Васюринский» 03.06.2019 г. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №1 от 25.04.2005 г. (зарегистрировано 14.10.2019 г. номер регистрации № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю).

Кроме этого, ООО «Агрохолдинг Васюринский» одновременно является участником долевой собственности и арендатором указанного земельного участка.

С момента предоставления вышеуказанного земельного участка в долевую собственность граждан, и до настоящего времени ООО «Агрохолдинг Васюринский» (ранее ООО «Васюринский МПК») более 10 лет владеет, и пользуется всем земельным участком с кадастровым номером 23:07:05:02000:90, в состав которого входят доли, принадлежащие ответчикам по делу, в том числе, и на основании договора аренды земельного участка от 26.04.2005 года.

Судом также установлено, что ответчиками ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО16, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО6, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, являющимися участниками долевой собственности, в период с 20 октября 2016 года по 11 ноября 2019 года были отчуждены принадлежащие им земельные доли по договорам купли-продажи ФИО2

ФИО2 по данным договорам купли продажи оплачено в пользу продавцов земельных долей денежная сумма в размере 11 305 000 рублей. Право собственности на земельные доли по оспариваемым договорам зарегистрировано за ФИО2

Согласно тексту данных договоров купли-продажи земельных долей в земельном участке с кадастровым номером №, от имени ФИО2 подписывал договоры ФИО1.

Разрешая спор и принимая обжалуемые судебные постановления об удовлетворении исковых требований, нижестоящие суды, руководствуясь положениями статей 166, 167, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской «Федерации», исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, пришли к выводу о мнимости оспариваемых сделок, поскольку исходили из того, что ФИО2 совершал сделки по приобретению долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:07:05:02000:90 не для себя лично, поскольку не имеет статуса крестьянского хозяйства, либо индивидуального предпринимателя для осуществления деятельности по производству сельскохозяйственной продукции, и соответственно не имеет намерение использовать приобретенные земельные доли лично, а для ФИО1, который никогда не являлся участником общей долевой собственности.

Кроме того, нижестоящие суды сделали вывод о том, что сторонами сделок нарушены положения ст.250 ГК РФ, Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве ООО «Агрохолдинг Васюринский» на приобретение долей в земельном участке с кадастровым номером №

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы судов нижестоящих инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 "О судебном решении" от 19 декабря 2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям постановленные по делу судебные постановления не соответствуют.

Так, судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что ответчик ФИО2 совершал сделки по приобретению земельных долей в земельном участке с кадастровым номером № не для себя лично, а для ФИО1, который участником долевой собственности на данный земельный участок не являлся. Суд апелляционной инстанции данный вывод повторил, соответствующие возражения относительно этого вывода не проверил и не оценил.

Вместе с тем, отсутствие подробной оценки доводов возражений ответчика, свидетельствует о нарушении правил оценки доказательств, установленных ст. 67 ГПК РФ, влекущим в свою очередь недостаточную мотивированность выводов суда и ставящим под сомнение справедливость судебного разбирательства в целом.

Между тем, данный вывод противоречит материалам дела и нормам действующего законодательства.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что ФИО1 заключал договоры купли-продажи земельных долей в земельном участке с кадастровым номером № не от своего имени, а от имени своего отца - ответчика ФИО2, действуя по нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии с и. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Приобретение земельной доли через представителя по доверенности само по себе не может свидетельствовать о том, что ответчик ФИО2 не намеревался приобрести спорные земельные доли в свою собственность, а действовал в чужом интересе.

При этом судами первой и апелляционной инстанции не установлено каких-либо юридически значимых действий ответчика ФИО2 либо его представителя ФИО1, которые свидетельствовали бы о намерении создать заключением оспариваемых договоров правовые или иные последствия для ФИО1, а не ответчика ФИО2 Равным образом судами первой и апелляционной инстанции не установлено того, что земельные доли приобретались за счет средств не ответчика ФИО2, а его представителя ФИО1 Сам по себе факт передачи денежных средств продавцам по оспариваемым договорам представителем ФИО1 об этом свидетельствовать не может. Показания продавцов о том, что денежные средства по договорам они получали от ФИО1, не свидетельствуют об источнике происхождения денежных средств.

То обстоятельство, что ответчик ФИО2 не зарегистрирован в качестве главы крестьянского фермерского хозяйства либо индивидуального предпринимателя не имеет правового значения для рассматриваемого спора и также не может свидетельствовать о том, что ответчик ФИО2 при приобретении земельных долей действовал не в своем интересе, поскольку земельные доли в составе земельного участка в 2005 году были переданы в аренду, непосредственное использование по назначению земельного участка осуществлял арендатор. Указанное обстоятельство в любом случае не позволяет всем арендодателям, а не только ответчику ФИО2, самостоятельно использовать находящиеся у них в собственности земельные доли, вместо самостоятельного использования земельных долей собственники получают арендную плату в соответствии с договором.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанции о том, что ответчик ФИО2 заключал договоры купли-продажи земельных долей в чужом интересе, без намерения приобрести их в свою собственность противоречит положениям п. 1 ст. 182 ГК РФ и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Более того, при применении норм материального права в отношении оспариваемых сделок между ответчиком ФИО2 и остальными ответчиками судами первой и апелляционной инстанции были допущены существенные ошибки.

Так, суды первой и апелляционной инстанции сослались на положения статей 166, 167, 170 и 250 ГК РФ. Однако применены данные статьи неправильно.

В качестве общих последствий недействительности сделки п. 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает обязанность каждой из сторон недействительной сделки возвратить все полученное по сделке (реституция). Также в п. 1 ст. 170 ГК РФ не содержится указаний на какие-либо специальные последствия недействительности мнимой сделки. Соответственно, в случае применения положений п. 1 ст. 170 ГК РФ суду следовало обязать ответчиков, являющихся сторонами по оспариваемым сделкам, возвратить друг другу полученное по этим сделкам, а именно ответчика ФИО2 обязать возвратить остальным ответчикам земельные доли, а остальных ответчиков возвратить ответчику ФИО2 полученные денежные средства.

Также в качестве последствия ничтожности притворной сделки с п. 2 ст. 170 ГК РФ устанавливает применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду, правил, относящихся к данной сделке. Поскольку судом первой инстанции сделан вывод о том, что в действительности стороны оспариваемых договоров при их заключении имели в виду куплю-продажу земельных долей лицу, не являющемуся участником долевой собственности на данный земельный участок, то суду следовало применить к данным договорам положения ч. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ (далее по тексту - закон об обороте земель сельхозназначения). В соответствии с абз. 2 ч.ст. 12 закона об обороте земель сельхозназначения без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распоряжение иным образом земельной долей возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Вместе с тем, судом не установлено, что земельные участки в счет приобретенных ответчиком ФИО2 земельных долей выделялись из общей долевой собственности.

Из изложенного следует, что, признавая заключенные между ответчиком ФИО2 и остальными ответчиками договоры купли-продажи земельных долей притворными сделками, прикрывающими собой продажу земельных долей лицу, не являющемуся участником долевой собственности на соответствующий земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций должны были квалифицировать эти договоры в качестве ничтожных, как противоречащие установленному в ст. 12 закона об обороте земель сельхозназначения запрету. При этом подлежали применению общие последствия недействительности, установленные п. 2 ст. 167 ГК РФ, а именно возвращение сторон в состояние, в котором они находились до совершения оспариваемых сделок (реституция).

Из приведенных норм закона следует, что действующим законодательством перевод прав и обязанностей покупателя по договору на иное лицо в качестве последствия недействительности ничтожной сделки не предусмотрен.

Установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства свидетельствуют, что в данном случае перевод прав и обязанностей по оспариваемым договорам также не мог быть применен как последствие недействительности оспариваемых сделок.

В соответствии с буквальным содержанием п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки, установленное данной статьей, распространяется на участников долевой собственности. Последствием нарушения преимущественного права покупки является возможность для лица, чье право преимущественной покупки нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору - п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Как разъяснено в абз. 4 п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку п. 2 ст. 250 ГК РФ установлены иные последствия такого нарушения.

Из изложенных положений ст. 250 ГК и приведенных разъяснений высшей судебной инстанции в совокупности с положениями п. 1 ст. 167 ГК РФ следует, что перевод прав и обязанностей возможен только по действительной сделке, поскольку по недействительной сделке переводить нечего.

Таким образом, применение судами первой и апелляционной инстанции положений ст. 250 ГК РФ противоречит установленным по делу обстоятельствам и не соответствуют выводам судов.

Более того, положения ст. 250 ГК РФ не применяются при рассмотрении споров, связанных с распоряжением земельными долями в силу следующего.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности. Положения п. 2 ст. 250 ГК РФ обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли, п. 3 ст. 250 ГК РФ устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено.

В свою очередь в приведенных выше положениях ч. 1 ст. 12 закона об обороте земель сельхозназначения установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Положения закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливают специальное правовое регулирование в регулируемой этим законом сфере по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Таким образом, установленное ст. 250 ГК РФ право преимущественной покупки не действует в отношении продажи земельных долей из земельных участков, поскольку продажа земельных долей без выдела земельного участка в счет земельной доли в любом случае возможна только лицу, являющемуся участником долевой собственности (или непосредственно обрабатывающему земельный участок), а нарушение установленного запрета влечет отличное о предусмотренного в п. 3 ст. 250 ГК РФ последствие в виде ничтожности договора.

Положения п. 1 ст. 12 закона об обороте земель сельхозназначения не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли у участников долевой собственности либо у непосредственно использующего земельный участок лица. Более того, положения п. 2 ст. 12 закона об обороте земель сельхозназначения вообще освобождают продавца от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из участников. Соответственно, в законе об обороте земель сельхозназначения отсутствуют механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение аналогичных механизмов, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Из изложенного следует, что при наличии на то законных оснований, исковые требования могли быть удовлетворены в случае, если они заявлены о признании недействительными оспариваемых договоров и применения последствий их недействительности в виде возвращения сторон в состояние до их заключения, но никак не перевода прав и обязанностей покупателя по ним на истца. При этом, в отношения истца в этом случае действуют ограничения, установленные в п. 3 ст. 167 ГК РФ, поскольку стороной оспариваемых договоров он не является.

Как разъяснено в п. 78 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года № 25, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Об этом свидетельствуют также и первоначально заявленные требования о признании спорных договоров недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что преимущественное право покупки истца установлено в п. 2.3 договора аренды от 26 апреля 2005 года и п. 2 дополнительного соглашения от 06 октября 2005 года к нему не основан на законе.

Так, положениями и. 5 ст. 9 закона об обороте земель сельхозназначения предусмотрено преимущественное право арендатора лишь на заключение договора аренды н новый срок. Положения п. 1 ст. 621 ГК РФ также предоставляют арендатору преимущественное право лишь на заключение договора аренды на новый срок. Нормы о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого земельного участка из ЗК РФ были вообще исключены.

Действительно, в момент заключения договора аренды 26 апреля 2005 года до принятия ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в Федеральный закон «О землеустройстве» от 18 июля 2005 года, ст. 12 закона об обороте земель сельхозназначения содержала прямое указание на применение правил ст. 250 ГК РФ к сделкам с земельными долями. Однако, положения самой ст. 250 ГК РФ в части указания обладателями преимущественного права покупки доли лишь участников долевой собственности, но никак не арендатора имущества, действовали и в момент заключения договора аренды от 26 апреля 2005 года.

Таким образом, законодательство в настоящее время не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества в собственность, а тем более доли в арендуемом имуществе.

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность установить в договоре преимущественное право покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности. Напротив, действующее законодательство связывает наличие преимущественного права покупки доли именно с участием в долевой собственности. В частности, в соответствии с п. 4 ст. 250 ГК РФ уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Соответственно, поскольку первоначальным арендатором земельного участка был не истец, а иное лицо - ООО «Васюринский Мясоперерабатывающий Комбинат», то истец не мог получить преимущественное право покупки доли по договору от 03 июня 2019 года о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды в силу запрета в п. 4 ст. 250 ГК РФ. Поэтому требование истца о переводе прав и обязанностей покупателя по оспариваемым договорам не могло быть удовлетворено на основании ст. 250 ГК РФ.

Также следует обратить внимание на то, что из буквального содержания п. 2.3 договора аренды от 26 апреля 2005 года и п. 2. дополнительного соглашения к нему от 06 октября 2005 года, на которые сослался суд апелляционной инстанции, не следует, что стороны договора при его заключении имели в виду предоставление арендатору преимущественного права покупки земельных долей. Так, в п. 2.3 договора аренды указано, что арендатор имеет право, среди прочего, «на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже при прочих равных условиях перед другими лицами». Никаких дополнительных обязательств в отношении земельных долей арендодатели данным пунктом на себя не приняли, равным образом никаких дополнительных прав в отношении земельных долей арендатору не предоставили. Дополнительное соглашение от 06 октября 2005 года к договору аренды содержание данного пункта не изменило.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Поскольку в договоре аренды отсутствует указание на преимущественное право приобретения арендатором земельных долей по сравнению с иными участниками общей долевой собственности, равно как и отсутствуют неясности в отношении предмета договора (именно земельный участок, а не земельные доли), то вывод суда апелляционной инстанции о предоставлении арендатору преимущественного права покупки земельных долей противоречит буквальному содержанию договора аренды от 26 апреля 2005 года и дополнительного соглашения к нему от 06 октября 2005 года и нарушает положения ст. 431 ГК РФ.

Допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, непреодолимыми и могут быть устранены лишь путем отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить доводы сторон, в том числе о наличии оснований для применения ч. 1 ст. 44 ГПК РФ, и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Динского районного суда Краснодарского края от 31 августа 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 декабря 2020 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.В. Песоцкий

Е.В. Иванова

Постановление22.04.2021