Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-110/2019 по иску Азаровой Юлии Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью «УК Терра», Костылеву Александру Николаевичу о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по арендной плате

по кассационной жалобе обществу с ограниченной ответственностью «УК Терра» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 августа 2019 г.

Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., выслушав объяснения представителя ООО «УК Терра» и Костылева А.Н. адвоката Яковлева С.В., действующего на основании ордера и доверенности от 13.01.2020 сроком на один год, поддержавшего довод жалобы, представителя Азаровой Ю.В. Лобанова Г.Н., действующего на основании доверенности от 14.03.2018 сроком на три года, полагавшего апелляционное определение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Азарова Юлия Владимировна обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Терра» (далее - ООО «УК Терра»), Костылеву Александру Николаевичу о расторжении договора аренды недвижимого имущества, взыскании задолженности по арендной плате, указав в обоснование, что ей и Костылеву А.Н. на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое здание площадью 582,1 кв.м, и земельный участок площадью 2443 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

В соответствии с договором от 01 января 2017 г. арендодатели Азарова Ю.В. и Костылев А.Н. передали названное имущество во временное владение и пользование ООО «УК Терра» сроком на 20 лет. Указывая на то, что арендодателем допускаются существенные нарушения договора аренды от 01 января 2017 года, выражающиеся в незаконной реконструкции помещений, ухудшении их состояния и задержке в оплате арендных платежей, уточнив заявленные требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд расторгнуть договор аренды объектов недвижимости от 01 февраля 2017 г., заключенный Азаровой Ю.В. и Костылевым А.Н. как арендодателями и ООО «УК Терра» как арендатором; обязать ООО «УК Терра» освободить помещения объектов недвижимости и передать спорные объекты по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента прекращения договора; взыскать с ООО «УК Терра» задолженность по арендной плате в размере 5505696 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за 2018 год в размере 4176000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средства за период с 01 апреля 2018 г. по 27 марта 2019 г. в связи с несвоевременной уплатой арендной платы за 2017 год в размере 285696 рублей, расчетную сумму арендной платы за январь - март 2019 года в размере 1044000 рублей.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 апреля 2019 г. заявленные требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «УК Терра» в пользу Азаровой Ю.В. задолженность по арендной плате согласно договору аренды недвижимого имущества от 01 января 2017 г. за 2018 год в размере 4176000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 апреля 2018 г. по 27 марта 2019 г. в связи с несвоевременной уплатой арендной платы за 2017 год в сумме 285696 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 29317 рублей 95 копеек.

В удовлетворении требований Азаровой Ю.В. к ООО «УК Терра», Костылеву А.Н. о расторжении договора аренды недвижимого имущества, а также взыскании арендной платы за январь-март 2019 года отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 августа 2019 г. решение суда первой инстанции в части отказа Азаровой Ю.В. в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 01 января 2017 г., обязании освободить помещения отменено. По делу в указанной части принято новое решение: расторгнут договор аренды от 01 января 2017 г, заключенный между Азаровой Ю.В. и Костылевым А.Н. с одной стороны, выступающими арендодателями, и арендатором обществом с ограниченной ответственностью «УК Терра». ООО «УК Терра» обязано освободить объекты аренды: нежилое помещение кадастровый №, адрес объекта: <адрес> земельный участок, кадастровый №, адрес объекта: <адрес> нежилое здание, кадастровый №, адрес объекта: <адрес> и передать их собственникам Азаровой Ю.В., Костылеву А.Н. по акту приема-передачи не позднее 10 дней с момента прекращения договора аренды.

В остальной части решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 апреля 2019 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «УК Терра» просит отменить апелляционное определение, оставив в силе решение Петроградского районного суда, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, также на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что с обжалуемым судебным постановлением согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как установлено судом, 01 января 2017 г между Азаровой Ю.В. и Костылевым А.Н. с одной стороны, выступающими арендодателями, и арендатором ООО «УК Терра» был заключен договор аренды объектов недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого арендодатели предоставили арендатору за плату во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:

нежилое помещение кадастровый №, назначение нежилое, общая площадь 3 877,5 кв.м., этаж 1,2,3,4, адрес объекта: <адрес>;

земельный участок, кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов, общая площадь 2443 кв.м., адрес объекта: <адрес>;

нежилое здание, кадастровый №, назначение нежилое, этажность 1, общая площадь 582,1 кв.м., адрес объекта: <адрес> (пункт 1.1 договора).

Объекты передаются в аренду для использования под нежилые цели: организация работы по управлению объектом недвижимости; проведение косметического ремонта с целью организации офисных и производственных помещений; заключения договоров со снабжающими организациями по обеспечению объекта всеми необходимыми коммунальными услугами; проведение работ по ремонту и реконструкции инженерных сетей, расположенных на земельных участка; поиск субарендаторов и заключение договоров субаренды (пункт 1.2 договора).

Договор заключен на 20 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.7 договора).

Арендная плата за пользование объектов устанавливается в рублях и на момента заключения договора составляет 800000 рублей в месяц, таким образом, арендная плата за год составляет 9600000 рублей (п.3.1 договора), начисляется со дня, следующего за днем заключения договора, и вносится арендатором не позднее 1 квартала следующего за расчетным годом. Возможна частичная оплата в течение расчетного период а(пункт 3.2 договора).

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 9600000 рублей в год и вносится арендатором не позднее первого квартала следующего за расчетным годом, то есть не позднее 01 апреля текущего года.

Условия расторжения договора согласованы сторонами в пункте 5.3, согласно которому договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателей по решению суда при следующих нарушениях договора:

при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы за объект более 12 месяцев;

при передаче объекта аренды в залог, в уставной капитал хозяйственных обществ, товариществ или обремени объекта иным способом без письменного разрешения арендодателей, за исключением сдачи в субаренду;

если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта, в том числе инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.5, 2.2.8 договора (содержать объекты и прилегающую к ним территорию в надлежащем санитарном состоянии, не заключать договор и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение объектов (или его частей), за исключением сдачи в субаренду).

Оценивая доводы истца о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами и расторжении договора аренды по указанному основанию, суд первой инстанции исходил из того, что по состоянию на 27 марта 2019 г. у ответчика перед Азаровой Ю.В. (как собственника 1/2 доли в праве на имущество) числилась задолженность по арендной плате за 2017 год в сумме 3826000 рублей (с учетом внесенных платежей), которая подлежала уплате не позднее 01 апреля 2018 года. Фактически выплата задолженности по арендной плате за 2017 год была произведена 28, 29 марта 2019 г.

По состоянию на 01 апреля 2019 г. у ООО «УК «Терра» образовалась задолженность перед истцом по арендной плате за 2018 год в размере 4176000 рублей (за вычетом НДФЛ).

Поскольку не установлено фактов невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обстоятельства невнесения платы за 2018 год, не могут служить основаниями для расторжения договора аренды, а равно для возврата арендованного имущества и взыскания расчетного размера арендной платы за январь-март 2019 года.

Вместе с тем, суд удовлетворил требования Азаровой Ю.В. в части взыскания задолженности по арендной плате за 2018 год в сумме 4176000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременным внесением арендной платы за 2017 год в сумме 285696 рублей.

Разрешая требования о расторжении договора аренды в связи с существенным ухудшением арендатором состояния объекта, проанализировав представленные по делу доказательства в их совокупности, дав им правовую оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в материалы дела не представлено объективных доказательств, подтверждающих состояние спорного имущества в момент его передачи от арендодателя к арендатору, а также виновных действий арендатора, в результате которых произошло изменение технических характеристик предмета аренды.

С указанными выводами судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не согласилась, указывая, что буквальное комплексное толкование положений договора в совокупности с обязанностью сторон составить акт приема-передачи здания или сооружения, свидетельствует о том, что передаваемые арендатору объекты по состоянию на 01 января 2017 г. имели те технические характеристики, которые зафиксированы в пункте 1.1 договора: нежилое помещение общая площадь 3877,5 кв.м., этаж 1,2,3,4, по адресу: <адрес> и нежилое здание, общая площадь 582,1 кв.м, по адресу: <адрес>

С учетом положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской, принимая во внимание обстоятельства, установленные решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2018 г. по гражданскому делу №2-594/2018 по иску Азаровой Ю.В. к Костылеву А.Н. о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре и решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 12 июля 2018 г. по гражданскому делу №2-595/2018 по иску Азаровой Ю.В. к Костылеву А.Н. о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре, в которых ООО «УК Терра» принимало участие в качестве третьего лица, судебная коллегия пришла к выводу о том, что после передачи арендатору объектов была допущена самовольная перепланировка и реконструкция, которые нарушают целостность объектов аренды, и обоснованно указаны истцом как действия арендатора по ухудшению объектов аренды, что в соответствии с положениями пункта 5.3 договора является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Также судебная коллегия не согласилась с выводом суда об отсутствии оснований для вывода о расторжении договора аренды в связи с не исполнением арендатором обязанности по внесении арендных платежей, поскольку в пункте 5.3 договора сторонами согласовано, что право на досрочное расторжение договора аренды возникает у арендодателей при возникновении задолженности по внесению арендной платы за объект более 12 месяцев, тогда факт наличия задолженности за 2018 год установлен судом.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что установленные решениями по иным дела самовольная перепланировка и реконструкция спорных объектов привели к их ухудшению нельзя признать правильными, поскольку установление данных обстоятельств требовало специальных познаний и имело существенное значение для правильного разрешения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1).

Из изложенных норм процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что выводы суда об установленных им фактах должны быть основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании. При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные отношения, а также требований и возражений сторон.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что судом апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела приведенные выше нормы прав не учтены, как и не учтены разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что привело к неправильному распределению бремени доказывания по делу, освобождению истца от установленной законом обязанности доказать те обстоятельства, на которые Азарова Ю.В. ссылалась в обоснование требований о расторжении договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В соответствии с частью первой статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Таким образом, выявление и собирание доказательств по делу является деятельностью не только лиц, участвующих в деле, но и суда, в обязанность которого входит установление того, какие доказательства могут подтвердить или опровергнуть факты, входящие в предмет доказывания.

В силу части 2 статьи 10 Гражданского процессуального кодекса В случае недостаточности доказательственной базы для вынесения законного и обоснованного решения суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства.

Об этом судам даны разъяснения в абзаце втором пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», где указано, что суду апелляционной инстанции следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части первой статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения бремени доказывания (часть вторая статьи 56 ГПК РФ).

Однако суд апелляционной инстанции в нарушение приведенных норм процессуального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, установив при рассмотрении апелляционной жалобы, что самовольная перепланировка и реконструкция нарушают целостность объектов аренды, не предложил истцу представить дополнительные (новые) допустимые доказательства в подтверждение того, что указанные перепланировка и реконструкция привели к ухудшению объектов, переданных в аренду.

Кроме того, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы о неправильном толковании судом апелляционной инстанции условий договора, что привело, по мнению подателя жалобы, к неверным выводам о наличии оснований для расторжения договора в связи с возникновением задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы за объект более 12 месяцев.

Так, в пункте 5.3 договора от 01.01.2017 сторонами согласовано, что право на досрочное расторжение договора аренды возникает у арендодателей при возникновении задолженности по внесению арендной платы за объект более 12 месяцев.

Однако суд апелляционной инстанции при вынесении решения не учёл положения пункта 3.2 указанного договора, согласно которому арендная плата начисляется со дня, следующего за днем заключения договора, и вносится не позднее первого квартала следующего за расчетным годом. Возможна частичная оплата в течение расчетного периода.

Комплексное толкование вышеуказанных пунктов договора свидетельствует о том, что обязанность арендатора к внесению арендной платы за 2017 год возникла к 1 апреля 2018 г., а задолженность более 12 месяцев, о которой указано в пункте 5.3 договора от 01.01.2017, могла возникнуть только к 1 апреля 2019 г. Однако она погашена 29.03.2019, то есть отсутствовала на момент вынесения решения по данному делу.

Обязанность арендатора к внесению арендной платы за 2018 год возникла только к 1 апреля 2019 г., а задолженность более 12 месяцев, которая по основаниям пункта 5.3 договора влечет расторжение договора аренды, может возникнуть только к 1 апреля 2020 г.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Принимая во внимание, что поименованные выше требования закона и указания Пленума Верховного суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 августа 2019 г. подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 августа 2019 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

судьи