Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Керчи Республики Крым к ФИО1 об установлении недостоверной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, признании недостоверным отчета, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности возвратить в муниципальную собственность земельный участок по кассационной жалобе главы администрации города Керчи Республики Крым ФИО2, поступившей с делом в суд кассационной инстанции 09 сентября 2020 года, на решение Керченского городского суда Республики Крым от 13 декабря 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 23 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Никольской О.Л., выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО3, судебная коллегия

установила:

Администрация города Керчи Республики Крым обратилась в суд с иском к ФИО1 об установлении недостоверной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, признании недостоверным отчета, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности возвратить в муниципальную собственность земельный участок.

В обоснование исковых требований указано, что 06 июля 2018 года между администрацией города Керчи и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 6 237 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>

На основании отчета ООО «СБ» от 19 марта 2018 года стоимость данного земельного участка была определена в сумме 2 364 000 рублей.

По утверждению истца, указанный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, является недостоверным, а определенная рыночная стоимость земельного участка заниженной. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта, изготовленному независимым оценщиком – ИП ФИО4, который был представлен в администрацию службой в г. Керчи управления по Республике Крым и г. Севастополю ФСБ РФ, стоимость объекта составляет 14 770 000 рублей.

Поскольку данные обстоятельства влекут соответствующие убытки и неосновательное обогащение покупателя, уточнив исковые требования, истец просил суд установить недостоверной итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, определенную отчетом ООО «СБ», признать недостоверным данный отчет, признать недействительным договор купли-продажи, возложить на ФИО1 обязанность вернуть земельный участок в муниципальную собственность.

Представитель ответчика иск не признал.

Решением Керченского городского суда Республики Крым от 13 декабря 2019 года исковые требования администрации города Керчи Республики Крым удовлетворены частично.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «СБ», признан недостоверным.

Договор купли-продажи от 06 июля 2018 года признан недействительным (ничтожным) в части пункта 3.1 (стоимость объекта).

С ФИО1 в доход государства в местный бюджет г. Керчи Республики Крым взыскана госпошлина в размере 300 рублей.

В остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 23 июня 2020 года решение Керченского городского суда Республики Крым от 13 декабря 2019 года отменено, по делу принято новое решение, которым отказано в удовлетворении иска администрации города Керчи Республики Крым.

В кассационной жалобе глава администрации города Керчи Республики Крым ФИО2 просит отменить решение Керченского городского суда Республики Крым от 13 декабря 2019 года в части, отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 23 июня 2020 года полностью, принять по делу новое судебное постановление, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, утверждая, что вывод суда первой инстанции о признании сделки недействительной только в части пункта 3.1 не соответствует фактическим обстоятельствам дела, а вывод суда апелляционной инстанции о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, противоречит положениям статей 12, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указывая, что судом апелляционной инстанции необоснованно отвергнуто заключение судебной экспертизы.

В возражениях на кассационную жалобу представитель ФИО1 – ФИО3 просит обжалуемые судебные постановления оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Поскольку решение Керченского городского суда Республики Крым от 13 декабря 2019 года отменено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 23 июня 2020 года, в кассационном порядке могут быть проверены только доводы кассационной жалобы, касающиеся вступившего в законную силу апелляционного определения.

Все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, 06 июля 2018 года между администрацией города Керчи и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 6 237 кв. м, расположенного по адресу: <...> «а».

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости земельного участка, подготовленного ООО «СБ», и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части определенной на основании данного отчета стоимости земельного участка (пункт 3.1), исходя из установления несоответствия названного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов, что повлияло на итоговую стоимость объекта. Недостоверность отчета влечет для истца экономические убытки, а также определенные выгоды, неосновательное обогащение на стороне ответчика.

Суд апелляционной инстанции отменил решение городского суда, указав, что выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального законодательства, подлежащего применению к спорным правоотношениям.

Так, из материалов дела видно, что ФИО1 принадлежат на праве собственности нежилые здания по адресу: <адрес>

Ранее земельный участок, на котором расположены данные строения, был предоставлен ответчику в аренду на основании договора аренды от 29 января 2016 года сроком на 40 лет.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ответчик обратилась в администрацию города Керчи с соответствующим заявлением.

Решением 56 сессии 1 созыва Керченского городского совета Республики Крым от 27 октября 2016 года утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе, публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Керчь Республики Крым.

В силу пункта 3.7 данного Положения если согласно законодательству заинтересованное лицо имеет право покупки земельного участка в собственность без торгов, то ценой продажи земельного участка является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 28 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По итогам электронного аукциона от 15 февраля 2018 года между администрацией города Керчи и ООО «СБ» был заключен муниципальный контракт от 26 февраля 2018 года на оказание услуг по проведению независимой оценки объектов муниципального имущества.

В рамках исполнения данного муниципального контракта, по заявке муниципального органа, ООО «СБ» 19 марта 2018 года был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости выкупаемого земельного участка. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка была определена в размере 2 364 000 рублей.

На основании названного отчета была определена выкупная стоимость спорного земельного участка при заключении договора купли-продажи от 06 июля 2018 года между администрацией города Керчи и ФИО1

Договор исполнен сторонами, земельный участок передан продавцом покупателю по акту приема-передачи, стоимость имущества оплачена ответчиком в полном объеме. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

В обоснование настоящих требований истец указал на отчет об оценке рыночной стоимости объекта, изготовленный независимым оценщиком – ИП ФИО4, который был представлен в администрацию службой в г. Керчи управления по Республике Крым и г. Севастополю ФСБ РФ, согласно которому стоимость земельного участка составляет 14 770 000 рублей.

Кроме того, истец обратил внимание на то, что кадастровая стоимость объекта составляет 20 953 450, 98 рублей.

При разрешении спора судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам НОЧУ ДПО «Высшая школа судебных экспертиз».

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 19 марта 2018 года составила 2 875 662 рублей. Отчет об оценке земельного участка, составленный ООО «СБ», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, выявленные нарушения по применению методов и произведенным расчетам влияют на стоимость объекта.

Данное экспертное заключение было принято городским судом в качестве надлежащего доказательства.

При этом, руководствуясь требованиями статьи 86 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции обратил внимание на то, что разница между продажной ценой, определенной отчетом ООО «СБ» и указанной в договоре купли-продажи, и установленной в заключении судебной экспертизы, составляет 511 662 рубля и является несущественной, обычной для рыночной «вилки» максимальной и минимальной цены. Выявленные в ходе проведения судебной экспертизы нарушения в отчете ООО «СБ» не являются существенными, носят формальный характер и не влекут признания его недостоверным.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, для признания сделки недействительной необходимо установить, что она нарушает требования закона или иного правового акта и одновременно нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку.

Статьей 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Суд апелляционной инстанции обратил внимание на то, что спорный договор купли-продажи земельного участка был подписан сторонами без возражений и замечаний, исполнен, что свидетельствует об отсутствии между сторонами неопределенности в отношении договора, в том числе в части согласованной на основании отчета ООО «СБ» выкупной стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со статьей 12 данного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 названного Федерального закона установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Таким образом, в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Между тем, в настоящем деле договор купли-продажи был заключен по цене, соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, который на момент заключения договора не был оспорен в установленном законом порядке, в связи с чем величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в таком отчете, являлась достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, не может быть предметом самостоятельного рассмотрения после заключения договора купли-продажи. Сама по себе иная стоимость объекта недвижимости, определенная другим оценщиком после заключения договора купли-продажи, не является достаточным основанием для признания такой сделки недействительной.

До заключения договора купли-продажи достоверность определенной ООО «СБ» величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности в установленном порядке не оспорена.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без включения которого договор не был бы заключен.

Следовательно, договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть признан недействительным только в части условия о выкупной цене.

С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства по делу и дав им надлежащую правовую оценку, руководствуясь вышеприведенными нормами действующего законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации города Керчи о признании отчета о рыночной стоимости земельного участка недостоверным, признании недействительным договора купли-продажи в полном объеме и возложении на ответчика обязанности по возврату земельного участка в муниципальную собственность.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и их толковании.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов суда о фактических обстоятельствах, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные частью 3 статьи 390 ГПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Нарушений норм права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов (часть 1 статьи 379.7 ГПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить постановления судов первой и (или) апелляционной инстанций без изменения, а кассационные жалобу, представление без удовлетворения.

При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 23 июня 2020 года подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 23 июня 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу главы администрации города Керчи Республики Крым ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий О.Л. Никольская

Судьи О.В. Жогин

О.Н. Иванова

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Морская ул., д. 3,

<...>

тел.: <***>; факс: <***>

e-mail: 4kas@sudrf.ru; https://4kas.sudrf.ru

ОКПО 32717350, ОГРН <***>

ИНН/КПП <***>/230801001

03.11.2020г. № 88-23473/2020

На №__________от_____________

администрация города Керчи Республики Крым

ФИО5 ул., д. 17,

г. Керчь,

Республика Крым,

298300

ФИО1

<адрес>

ООО «СБ»

Энгельса ул., д. 6,

г. Керчь,

Республика Крым,

298306

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции направляет для сведения копию определения от 03 ноября 2020 года, вынесенного по результатам рассмотрения кассационной жалобы.

Приложение: копия определения на 9 л.

Судья О.Л. Никольская