Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 1/2 в праве общей долевой собственности на квартиру, признании права собственности на 1/2 долю вправе собственности на квартиру,

по кассационной жалобе ФИО3 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 28 октября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Яроцкой Н.В., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании преимущественного права покупки 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 1/2 в праве общей долевой собственности на квартиру, признании права собственности на 1/2 долю вправе собственности на квартиру, указав, что является собственницей 1/2 доли квартиры по адресу: . Собственником другой 1/2 доли указанной квартиры являлся родной брат истицы ФИО2

15 октября 2019 г. ФИО1 от органов полиции узнала о том, что 1/2 доля в квартире продана братом ФИО3 без извещения истицы о намерении продать свою долю постороннему лицу. Тем самым было нарушено преимущественное право покупки ФИО1

Как выяснилось, уведомление было направлено по адресу: , однако она его не получила, поскольку зарегистрирована и проживает по адресу: .

ФИО1 указала, что подтверждением наличия денежных средств для оплаты 1/2 доли жилого помещения являются справка о размере материнского (семейного) капитала (его оставшейся части) в размере 466617 руб., справка о нахождении на депозитном счете суда денежных средств в размере 783383 руб.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 28 октября 2020 года иск удовлетворен, за ФИО1 признано преимущественное право покупки 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: .

Постановлено перевести права и обязанности покупателя по договору от 11 октября 2019 года купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , заключенному между ФИО4, действовавшей от имени ФИО2 и ФИО3 й, на ФИО1, и заменить покупателя ФИО3 в указанном договоре на ФИО1, и в записи о праве на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

С ФИО1 в пользу ФИО3 взыскано 1250000 руб., уплаченных по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: .

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 марта 2021 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены апелляционного определения.

В соответствии со статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами по настоящему делу.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу: .

Собственником второй 1/2 доли в праве собственности на квартиру являлся ФИО2

11.10.2019 г. между ФИО2 и ФИО3 был заключён договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, по условиям которого ФИО2 продал ФИО3 принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , за 1250000 руб.

Заявление ФИО4, действующей от имени ФИО2, об извещении ФИО1 о намерении продать принадлежащую ему долю квартиры и свидетельство нотариуса о направлении заявления были направлены ФИО1 по адресу: .

При этом судом установлено, что ФИО1 зарегистрирована по месту жительства по адресу: .

Установив данные обстоятельства, применив ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил иск, признав, что обязанность продавца по уведомлению другого участника долевой собственности ФИО1 о продаже своей доли в данном случае не может считаться выполненной, в связи с чем продажа доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , была произведена ФИО2 с нарушением преимущественного права покупки.

В кассационной жалобе обоснованность этих выводов не оспаривается, но указывается на то, что, установив факт наличия у ФИО1 денежных средств для оплаты 1/2 доли квартиры, суд не разрешил вопрос об их передаче ФИО3 и в последующем возвратил деньги с депозитного счета истице, которая не передала их ответчице и не исполняет решение о взыскании денежных средств.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит данные доводы обоснованными, влекущими отмену вынесенного по делу апелляционного определения, по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли. Обеспечением этого является внесение истцом на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченной покупателем за квартиру суммы, сборов и пошлины, а также других сумм, подлежащих выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов, что обязывает суд разрешить вопрос о выплате указанных денежных средств покупателю.

Однако ни в решении суда первой инстанции, ни в апелляционном определении этот вопрос разрешен не был.

Кроме того, как видно из материалов дела, в подтверждение своей платежеспособности истица ссылалась на наличие нереализованных средств материнского (семейного) капитала, что требовало привлечения к участию в деле соответствующего подразделения пенсионного органа, выяснения его мнения о возможности выплаты средств материнского (семейного) капитала для приобретения доли в спорной квартире, и разрешения судом вопроса о перечислении соответствующих средств на счет ответчицы.

Данные вопросы судами первой и апелляционной инстанции также разрешены не были, что повлекло за собой нарушение прав ответчицы ФИО3, которое не может быть устранено без отмены судебных постановлений.

Учитывая, что в случае принятия судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 марта 2021 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 23 марта 2021 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

судьи