Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-138/2019 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, возмещении ущерба и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды прекращенным,

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 11 октября 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 5 февраля 2020 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Петровой Ю.Ю., объяснения ФИО1, представителя ФИО1 – ФИО3, действующей на основании доверенности от 1 февраля 2019 г. сроком на 3 года, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

решением Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 11 октября 2019 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, со взысканием с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженности по договору аренды здания магазина, расположенного по адресу: Республика Карелия, <...>, за период с 1 сентября 2018 г. по 15 октября 2018 г. в размере 19 500 руб., в счет возмещения ущерба в размере 89 068 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 1 672 руб. 06 коп.; с обязанием ФИО2 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, восстановить отопление в нежилом помещении, расположенном по адресу: Республика Карелия, <...>, в состояние на момент заключения договора аренды здания магазина от 22 сентября 2016 г.; встречный иск ФИО2 удовлетворен частично, договор аренды здания магазина, расположенного по адресу: Республика Карелия, <...>, заключенный между ФИО2 и ФИО1, признан расторгнутым с 15 октября 2018 г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 5 февраля 2020 г. решение

Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 11 октября 2019 г. отменено в части возложения на ФИО2 обязанности в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, восстановить отопление в нежилом помещении, расположенном по адресу: Республика Карелия, <...>, в состояние на момент заключения договора аренды здания магазина от 22 сентября 2016 г., изменено в части размера денежных сумм, подлежащих взысканию с ФИО2 судебных расходов, второй абзац резолютивной части решения изложен в следующей редакции: «Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору аренды здания магазина, расположенного по адресу: Республика Карелия, <...>, за период с 1 сентября 2018 г. по 15 октября 2018 г. в размере 19 500 руб., в счет возмещения ущерба в размере 214 583 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 592 руб. 18 коп.», в остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

Ответчик ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела была извещена направлением судебной повестки, полученной 13 июля 2020 г., в судебное заседание не явилась.

Руководствуясь положениями ст.379.5 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежаще извещенной о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных постановлений не находит.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения норм материального права и процессуального права не были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судами установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является собственником нежилого здания мастерской по ремонту мебели и магазина, с кадастровым номером 10:12:0000000:1816, расположенного по адресу: Республика Карелия, <...>, площадью 70,3 кв.м (далее также - здание магазина).

Между ФИО1 и ФИО2 27 мая 2014 г. был заключен предварительный договор купли-продажи указанного здания, который был удостоверен нотариусом Лахденпохского нотариального округа ФИО4 (№ в реестре нотариуса 1-2194). Условиями предварительного договора была предусмотрена передача здания магазина во владение и пользование ФИО2

Несмотря на то, что акт приема-передачи между сторонами не оформлялся, фактически здание было передано во владение и пользование ФИО2, что подтверждается пояснениями обеих сторон спора.

С этого момента ФИО2 с согласия и ведома ФИО1 начала осуществление ремонта в помещении магазина, что также подтверждается пояснениями сторон. Факт осведомленности ФИО1 об осуществлении ФИО2 ремонтных работ ею не оспаривался, она пояснила, что знала о проведении ремонта, этому не препятствовала, требований о прекращении ремонта не заявляла, неоднократно бывала в помещении магазина, сама ранее планировала проведение ремонта, в том числе устройство санузла в здании магазина, для чего приобрела строительные материалы, которые оставила ФИО2 для производства ремонтных работ.

Пункты 13 и 14 обозначенного предварительного договора также содержат указание на обязанность ФИО1 компенсировать ФИО2 стоимость произведенного в здании ремонта в случае неисполнения ФИО1 своих обязательств по предварительному договору, что также подтверждает пояснения ФИО2 о том, что ремонт в здании ею начал производиться в апреле 2014 г.

В дальнейшем соглашение о заключении основного договора купли-продажи здания магазина сторонами достигнуто не было, и предварительный договор был ими расторгнут 9 октября 2014 г. (соглашение удостоверено нотариусом ФИО4 за № в реестре 1- 2193).

Согласно п.п.2 и 3 соглашения о расторжении договора ФИО2 к моменту подписания настоящего соглашения передает ФИО1 полученное по предварительному договору здание магазина, а ФИО1 указанное здание принимает.

В соответствии с п.5 указанного соглашения заключением настоящего соглашения подтверждается отсутствие у сторон взаимных претензий.

Согласно пояснениям сторон, поскольку здание магазина с июня 2014 г. уже использовалось ФИО2 под магазин, в нем ею велась торговля, стороны, расторгая предварительный договор, одновременно достигли соглашение о заключении договора аренды здания. При этом здание из владения ФИО2 не выбывало, использовалось ею. На момент заключения договора аренды ремонт в здании был завершен.

В день расторжения предварительного договора 9 октября 2014 г. между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания магазина общей площадью 70,3 кв.м, с установленной ежемесячной платой – 15 000 руб., сроком на 10 месяцев до 15 августа 2015 г., который был удостоверен нотариально, акт приема-передачи здания не оформлялся, его техническое состояние в договоре не фиксировалось.

Согласно пояснениям сторон, по истечении срока договора аренды здание ФИО1 не возвращалось, им продолжала пользоваться по назначению ФИО2, уплачивая ФИО1 арендную плату в установленном договором аренды размере. В дальнейшем сторонами еще дважды заключались и нотариально удостоверялись договоры аренды спорного здания, а именно 15 сентября 2015 г. сроком на 10 месяцев до 15 июля 2016 г., и 22 сентября 2016 г. сроком на 9 месяцев до 1 июня 2017 г., при этом, помещение магазина в период с апреля 2014 г. непрерывно находилось во владении и пользовании ФИО2

Из материала об отказе в возбуждении уголовного дела по факту сообщения ФИО1 (КУСП 3471 от 12 ноября 2018 г.) следует, что 15 октября 2018 г. ФИО1 зашла в принадлежащее ей нежилое здание и увидела, что помещению причинен ущерб.

Согласно представленному истцом отчету ООО «Северо-Западное аналитическое бюро оценки и экспертиз» рыночная стоимость устранения повреждений элементов внутренней отделки и коммуникаций нежилого помещения составляет 448 715 руб. 24 коп.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Фортуна плюс».

Согласно заключению эксперта № 83 от 25 сентября 2019 г. об оценке стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения следует, что его стоимость составляет 206 488 руб., которая состоит из стоимости материалов в размере 108 753 руб. и стоимости работ в размере 97 735 руб.

В обоснование исковых требований ФИО1 ссылалась на то обстоятельство, что на момент обращения в суд с иском, нежилое помещение по акту приема-передачи истцу не передано, в то время, как последний платеж за аренду в размере 15 000 руб. был оплачен ответчиком в августе 2018 г., соответственно в период с сентября 2018 г. до марта 2019 г. ответчиком обязанность по оплате аренды не исполняется. В сентябре 2018 г. истцу стало известно, что магазин закрыт, помещение не используется, ответчик без предупреждения истца выехала из помещения, не передав помещение по акту, осмотрев помещение, истец обнаружила, что оно приведено в негодность: отсутствовал котел отопления, сняты и частично выломаны листы гипсокартона, которыми были обшиты стены, снята проводка, на полу отсутствует линолеум. Причиненный ущерб определен согласно отчету об определении стоимости восстановительного ремонта. Истец указывает, что действиями ответчика истцу, как собственнику, причинен материальный ущерб в размере 448 715 руб. 24 коп., а также имеется задолженность по арендной плате за 7 месяцев в размере 105 000 руб.

ФИО2 предъявила встречный иск о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного в <...>, прекращенным с 21 сентября 2018 г., ссылаясь на то обстоятельство, что с 21 сентября 2018 г. договорные отношения по договору аренды между сторонами прекращены, по настоянию истца ключи от арендуемого здания возвращены, с этого времени она была лишена возможности пользоваться помещением.

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования сторон, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 450, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства, в том числе показания свидетелей Д.П.И., Д.А.А., Л.Л.И., исходил из установления в ходе рассмотрения дела, что стороны в добровольном порядке с 15 октября 2018 г. отказались от обязательств по договору аренды от 22 сентября 2016 г., поскольку арендатор в добровольном порядке по требованию арендодателя передала последней ключи через третьих лиц, которые арендодателем были приняты не позднее 15 октября 2018 г., арендодатель 15 октября 2018 г. получил доступ в помещение, при этом доступ в помещение арендатору был закрыт с 15 октября 2018 г., и пришел к выводу, что договор аренды от 22 сентября 2016 г. расторгнут сторонами с 15 октября 2018 г.

Определяя размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате, суд первой инстанции исходил из даты расторжения сторонами договора аренды, принял во внимание оплаты ответчиком аренды в сентября 2018 г. в размере 3 000 руб. и взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 1 сентября 2018 г. по 15 октября 2018 г. в размере 19 500 руб.

При определении размера причиненного истцу ущерба, суд первой инстанции, изучив заключение судебной экспертизы, пришел к выводу об исключении из перечня следующих позиций стоимостью 45 579 руб., а именно: по мастерской № 1: заделка существующего проема, стоимость - 790 руб.; организация дверного проема, стоимость - 744 руб.; установка межкомнатной двери, стоимость - 898 руб.; демонтаж санузла, стоимость 443 руб., итого по мастерской № 1 работ на сумму 2 875 руб.; по мастерской №2: монтаж капитальной перегородки из бруса, стоимость – 3 300 руб.; обшивка гипсокартоном по деревянному каркасу, стоимость – 1 719 руб.; подготовка поверхности под окраску (зачистка, грунтование, шпаклевание) – 832 руб.; окраска водостойкими красками на два раза стоимостью 666 руб., итого по мастерской № 2 работ на сумму 6 517 руб.; по мастерской № 3: демонтаж части перегородки, стоимость – 930 руб., итого по мастерской № 3 на сумму 930 руб., по котельной: демонтаж перегородок из гипсокартона без сохранения каркаса, стоимость – 277 руб.; монтаж перегородок из гипсокартона по деревянному каркасу, стоимость – 2 791 руб.; подготовка поверхности под окраску (зачистка, грунтование, шпатлевание), стоимость – 1 384 руб.; окраска водостойкими красками на два раза, стоимость – 1 107 руб.; установка межкомнатной двери, стоимость – 898 руб., итого по котельной работ на сумму 6 457 руб., по коммуникациям: монтаж отопительного котла, стоимость – 2 610 руб.; монтаж труб отопления, стоимость – 24 637 руб.; монтаж батарей отопления, стоимость – 1 553 руб., итого по коммуникациям работ на сумму 28 800 руб.

Также суд первой инстанции пришел к выводу об исключении из списка материалов следующих материалов на общую сумму 71 841 руб., а именно: по мастерской № 1: дверной блок межкомнатный, стоимость – 3 150 руб., итого по мастерской № 1 материалов на сумму 3 150 руб., по мастерской № 2: брус, стоимость – 12 250 руб.; гипсокартон, стоимость – 1 315 руб.; саморезы, стоимость – 229 руб.; шпаклевка, стоимость – 276 руб.; грунтовка, стоимость – 154 руб.; краска водостойкая, стоимость – 241 руб.; дверной блок межкомнатный, стоимость – 3150 руб., итого по мастерской № 2 материалов на сумму 17 615 руб., по котельной: гипсокартон, стоимость – 1 093 руб.; саморезы, стоимость – 190 руб.; шпаклевка, стоимость – 230 руб.; грунтовка, стоимость – 128 руб.; краска водостойкая, стоимость – 201 руб.; дверной блок межкомнатный, стоимость – 3150 руб., итого материалов по котельной на сумму 4992 руб., по коммуникациям: котел водогрейный электрический, стоимость – 6 083 руб.; трубы отопления, стоимость – 25 806 руб.; радиаторы отопительные, стоимость – 14 195 руб., итого материалов по котельной материалов на сумму – 46 084 руб.

Таким образом, судом первой инстанции исключены из перечня работ и материалов, указанных в заключении эксперта, работы и материалы на общую сумму 117 420 руб.

Исключая из перечня работ и материалов, указанных в заключении эксперта, работы и материалы на общую сумму 117 420 руб., суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что при заключении договора аренды 22 сентября 2016 г. стороны действовали добровольно по обоюдному согласию, в указанную дату помещение собственника уже было переоборудовано, котельная демонтирована, упразднены перегородки, построен санузел, то есть помещение передавалось истцом ответчику в том виде, в котором оно находится в настоящее время, а не так как указано в техническом паспорте, в связи с чем работы и материалы по приведению помещения в первоначальное состояние подлежат исключению и судом не учитываются.

Принимая во внимание установление в ходе рассмотрения дела передачу истцу ответчиком нежилого помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора, требующем текущего ремонта, а также условия договора аренды, согласно которым обязанность по текущему ремонту возложена на ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер ущерба, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца составит 89 068 руб., исходя из результатов проведенной судебной экспертизы, с учетом указанных судом исключений.

Учитывая установление в ходе рассмотрения дела, что автономная система отопления (на жидком теплоносителе) в виде котла на твердом топливе, труб отопления и радиаторов были демонтированы ответчиком в 2014 г., до 22 сентября 2016 г., то есть на момент заключения договора аренды помещение котлом не отапливалось, поскольку он был демонтирован в 2014 г., и для обогрева помещений будущего магазина были установлены электрические обогреватели (конвекторы), при передаче в аренду помещения 22 сентября 2016 г. оно было оборудовано электрическими батареями, которые ответчиком при освобождении нежилого здания были сняты, суд первой инстанции пришел к выводу об обязании ФИО2 восстановить систему отопления в состояние на момент заключения договора аренды от 22 сентября 2016 г., путем установки электрических обогревателей (конвекторов).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда в части признании договора аренды расторгнутым с 15 октября 2018 г., взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы в размере 19 500 руб., доводы апелляционной жалобы в данной части признал несостоятельными и не имеющими правового значения для разрешения возникшего спора по существу.

Доводы истца о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, отклонены судом апелляционной инстанции как противоречащие фактическим обстоятельствам и положениям ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку материалами дела установлено, что после 15 октября 2018 г. здание, безусловно, было возвращено арендодателю.

При этом судом апелляционной инстанции приняты во внимание пояснения ФИО1 и ее сына Д.П.А., допрошенного в судебном заседании суда первой инстанции в качестве свидетеля, которого ФИО1 обозначает в качестве своего доверенного лица в договорных отношениях с ФИО2, согласно которым летом 2018 г. ФИО2 сообщила им, что намерена освободить здание магазина, после чего летом 2018 г. ФИО1 нашла покупателя на здание магазина.

После окончания 1 июня 2017 г. срока аренды ФИО2 продолжала пользоваться нежилым помещением и оплачивать ФИО1 арендную плату на условиях, оговоренных в договоре аренды.

Однако, указанные лица пояснили, что по окончании срока договора аренды 1 июня 2017 г. сторонами велись переговоры об освобождении здания магазина арендатором, о возможном его приобретении арендатором в собственность, о продаже его третьему лицу. При этом арендодателю было известно о намерении арендатора освободить здание. Здание было выставлено на продажу и демонстрировалось доверенными лицами собственника потенциальным покупателям.

Таким образом, с учетом позиции сторон и их фактического поведения, суды пришли к выводу об отсутствии оснований полагать договорные отношения по аренде здания возобновленными на неопределенный срок, имея в виду, что каждая из сторон предполагала лишь кратковременное продолжения использования здания арендатором на возмездной основе до момента его освобождения, что не позволяет применить к отношениям сторон положения п.2 ст.610 ГК РФ.

Отменяя решение суда первой инстанции в части возложения на ФИО2 обязанности по восстановлению электрического отопления в здании магазина, суд апелляционной инстанции исходил из того обстоятельства, что данные требования истцом по делу не заявлялись, ФИО1 избран иной способ защиты права – в виде возмещения убытков, в связи с чем оснований для выхода за пределы заявленных требований в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ у суда первой инстанции не имелось. Кроме того, в настоящее время здание возвращено собственнику, находится в его владении и пользовании, в связи с чем осуществление в нем каких-либо действий, в частности, ремонтных работ, находится в пределах лишь волевой сферы собственника, при отсутствии у ответчика доступа в соответствующие помещения.

Суд апелляционной инстанции также признал ошибочными выводы суда первой инстанции в части размера ущерба в виде стоимости восстановительного ремонта магазина.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по делу назначена дополнительная судебная экспертиза.

Согласно дополнительному заключению ООО «Фортуна плюс» от 31 января 2020 г. № К.М.В. с учетом выявленных и исправленных счетных и технических ошибок определена стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения имеющихся повреждений текущего характера, которая составила 139 700 руб. (62 248 руб. стоимость материалов и 77 453 руб. стоимость работ).

Дополнительным экспертным заключением ООО «Фортуна плюс» также определена стоимость работ по восстановлению системы отопления в здании магазина, исходя из необходимости устройства в здании системы с применением электрического котла, имея в виду, что именно такая система отопления была установлена в здании с ведома и согласия ФИО1 на момент заключения договоров аренды здания между сторонами, в том числе последнего договора аренды от 22 сентября 2016 г. по стоимости обозначенных работ и материалов 74 883 руб. (46 084 руб. стоимость материалов и 28 799 руб. стоимость работ).

Определяя размер убытков, подлежащих взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1, суд апелляционной инстанции исходил из заключения дополнительной экспертизы и пришел к выводу об увеличении взысканной судом сумму с 89 068 руб. до 214 583 руб., включающих в себя расходы по текущему ремонту в размере 139 700 руб. и расходы по восстановлению системы отопления в размере 74 883 руб.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что представленный истцом отчет ООО «Северо-Западное аналитическое бюро оценки и экспертиз» об определении рыночной стоимости права требования возмещения затрат на восстановительный ремонт здания мастерской обоснованно не был принят во внимание судом первой инстанции и не может быть принят судом апелляционной инстанции для определения размера затрат на текущий ремонт и приведение здания в пригодное состояние, поскольку исходя из его содержания предусматривает проведение работ по приведению здания в состояние, описанное в техническом паспорте по состоянию на 2003 г.

Отклоняя доводы истца о взыскании с ФИО2 стоимости восстановительного ремонта здания магазина, предполагающего, в том числе, приведение его в состояние, предусмотренное техническим паспортом на здание по материалам последней инвентаризации по состоянию на 26 ноября 2003 г., суд апелляционной инстанции указал на необоснованность указанных требований, поскольку магазин был передан ответчику в 2014 г. в оговоренном сторонами состоянии.

Суд апелляционной инстанции указал, что принимая решение оформлять арендные отношения с ответчиком путем заключения нескольких последовательных договоров аренды сроком действия менее одного года, что в том числе освобождает стороны от необходимости осуществления государственной регистрации соответствующих сделок, ФИО1 приняла на себя бремя несения правовых последствий своих действий, заключающихся в частности в том, что с истечением срока действия договора аренды договорные отношения сторон прекращались, а к отношениям по вновь заключаемому договору подлежали применению положения действующего законодательства как к вновь возникшим договорным отношениям, в том числе положения ст.622 ГК РФ, предполагающие необходимость возврата арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил на момент заключения договора аренды, в спорных правоотношениях таким юридически значимым моментом является 22 сентября 2016 г.

Судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит выводы суда апелляционной инстанции основанными на правильном применении норм материального права и сделанными без нарушений норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы ФИО1 о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы за семь месяцев, о необоснованности судебных актов, признавших помещение переданным истцу 15 октября 2018 г., о несогласии истца с заключением судебной экспертизы, повторяют правовую позицию, изложенную истцом при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции, тщательно исследованную судами и получившую их верную правовую оценку, оснований для несогласия с которой у суда кассационной инстанции не имеется.

Несогласие стороны с результатами оценки доказательств, произведенной судом, не подпадает под приведенный в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений.

При разрешении перечисленных выше доводов кассационной жалобы учитывается, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу решения суда, либо отвергнутых судом.

Доводы кассационной жалобы фактически сводятся к иной оценке установленных судом обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 11 октября 2019 г. в части, неотмененной апелляционным определением, и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 5 февраля 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: