Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1424/2021 по иску ФИО1 к АО «Интеко» о признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта к Договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства,

по кассационной жалобе АО «Интеко» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 21 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Чаус И.А., пояснения представителя АО «Интеко» ФИО2, поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителей ФИО1- ФИО3, ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Интеко» о признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта по договору участия в долевом строительстве, возложении обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства- жилого помещения (квартиры) по адресу: , и жилого помещения (квартиры) ., мотивируя тем, что исполнила свои обязательства по договору долевого участия, после процедуры предварительной приемки квартир, назначенной по инициативе Застройщика в 2018г., истцом в адрес Застройщика неоднократно направлялись требования (претензии) об устранении недостатков строительства, однако ответа на них не последовало, выявленные недостатки не устранены, при этом необоснованно составлен односторонний акт о передаче объектов, что явилось основанием для обращения в суд с указанным иском.

Решением Свердловского районного суда г. Перми от 11 ноября 2021 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Суд постановил обязать АО «Интеко» безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства - жилого помещения (квартира) по адресу: с кадастровым номером восстановить тепловой контур квартиры, установить заполнение дверного проема (дверной блок со стеклопакетом) выхода на террасу;произвести регулировку оконных заполнений, установить фурнитуру оконных заполнений; утеплить световой проем (витраж);установить кожух стояка системы канализации; заменить гофрированные трубы системы отопления в местах повреждений; на террасе устранить монтажные зазоры витражей, установить отсутствующие облицовочные планки, фурнитуру (ручки), заменить угловое окно панорамного остекления (трещина в угловом загнутом стеклопакете) с завершением обустройства фасада, отрегулировать оконные проемы, установить экраны панорамного остекления.

По квартире № с кадастровым номером произвести повторный монтаж оконных и дверных проемов; восстановить тепловой контур квартиры, заполнить дверной проем (дверной блок со стеклопакетом) выхода на террасу; произвести регулировку оконных заполнений; устранить загрязнения, сколы покрытия оконных заполнений со стороны террасы, установить отсутствующие облицовочные планки окон, установить экраны панорамного остекления; отрегулировать дверной блок выхода на террасу по вертикали; заменить поврежденные гофрированные трубы системы отопления; на террасе устранить монтажные зазоры витражей, установить отсутствующие облицовочные планки, фурнитуру (ручки) отрегулировать оконные проемы, установить экраны панорамного остекления.

Исковые требования ФИО1 о признании недействительным одностороннего акта от 15 октября 2019г. о передаче объекта к Договору участия в долевом строительстве № от 17 октября 2014г. и о возложении обязанности безвозмездно устранить недостатки объектов долевого строительства (заменить блоки толщиной 75 мм в межкомнатных перегородках на блоки толщиной не менее 80 мм) оставлены без удовлетворения.

С АО «Интеко» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 21 марта 2022 года, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным одностороннего акта от 15 октября 2019 г. о передаче к Договору участия в долевом строительстве № от 17 октября 2014 года отменено. Принято в указанной части новое решение, которым признан недействительным односторонний акт от 15 октября 2019г. о передаче объекта к договору участия в долевом строительстве. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе АО «Интеко» просит отменить апелляционное определение в части признания недействительным одностороннего акта, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, указывает на отсутствие существенных недостатков квартир, которые делают их непригодными для предусмотренного договором использования, а незначительные недостатки не влияют на реализацию участником долевого строительства обязанности по приемке объекта долевого строительства. Полагает, что судом апелляционной инстанции неправильно применены положения статей 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не учтено необоснованное уклонение истца от приемки объектов и ошибочно не приняты во внимание судебные постановления по спорам между теми же лицами о взыскании неустойки, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела, ссылается на иную судебную практику.

В возражениях на кассационную жалобу истец ФИО1 просит апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу АО «Интеко» – без удовлетворения.

Судебная коллегия Седьмого кассационного суда общей юрисдикции установила, что участники процесса надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу заблаговременно размещена на официальном сайте суда.

В судебное заседание Седьмого кассационного суда общей юрисдикции иные лица, участвующие в деле, не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. На основании статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права.

При рассмотрении дела было установлено, что 17.10.2014 г. между ОАО «Садовые Кварталы» в ООО «Магистрат» (застройщик) и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № , расположенного по строительному адресу: , по которого застройщик обязуется в предусмотренный договором своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Цена, подлежащая уплате участником для строительства квартиры на момент подписания настоящего договора, составляет 179 658 152,00 рублей.

В соответствии с п. 2.2, п. 4.1.1 договоров застройщик обязался в срок, - 3 квартал 2017 (включительно) своими силами и (или) с привлечением лиц построить (создать) многоквартирный дом.

12.10.2017 г. между ОАО «Садовые Кварталы» в лице ООО «Магистрат» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве от 17.10.2014, № 22/3.3/33, по которому п. 2.1 изложен в новой редакции, объектом долевого строительства являются: проектной суммарной площадью 146,13 кв.м., расположенная на 14 этаже, , стоимость составляет 73 541 124,00 рублей, а также 4-комнатная квартира, условный № проектной суммарной площадью 174,60 кв.м., расположенная на 14 этаже, квартал , стоимость квартиры составляет 87 868 885,00 рублей. Стороны пришли к соглашению изменить абзац 2 п. 3.1 договора, цена договора составляет суммарно 161 410 009,00 рублей.

Истец свою обязанность по уплате стоимости квартир исполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 30.10.2014г., 05.11.2014г.

Деятельность юридического лица АО «Садовые кварталы» прекращена 14.12.2018г. путем реорганизации в форме присоединения к АО «Интеко».

Решением Свердловского районного суда г.Перми от 03.07.2019г. по № 2-2442/2020 по иску ФИО1 к АО «Интеко» с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 5 260 000 рублей, штраф в размере 50 000 рублей, компенсация морального вреда 10 000 рублей, неустойка за период с 02.10.2018г. по 04.02.2019г. Решение вступило в силу 18.08.2020г.

Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы 12.08.2019 г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-210000-009067-2019.

По результатам обмеров объекта кадастровым инженером по инициативе застройщика в ЕГРН внесены сведения о жилом помещении (квартира) № с К№, общей площадью 146,3 кв.м., и о жилом помещении (квартира) № с К№ , общей площадью 178,60 кв.м. После процедуры предварительной приемки квартир, назначенной по инициативе Застройщика в 2018г., истцом в адрес Застройщика направлено требование (претензия) об устранении недостатков строительства вх. № 12-1429/18-МСК от 17.09.2018г., которое оставлено без ответа.

31.08.2019г. истец получила уведомление Застройщика от 19.08.2020г. о готовности помещения к передаче.

16.09.2019г. истец передала Застройщику уведомление от 13.09.2019г. об отказе в приемке помещений в связи с наличием дефектов, что подтверждается подписью секретаря-ресепшен и штампом АО «ИНТЕКО» на копии документа. Копия уведомления была направлена письмом с объявленной ценностью и описью вложения РПО № 1104835017676. Ответа не последовало.

20.11.2019г. истец передала Застройщику уведомление от 19.11.2019г. о несоответствии межкомнатных перегородок строительным нормам и правилам, о проведении независимого обмера помещений и уведомление от 19.11.2019г. о предоставлении документации на дымоходы каминов и межкомнатные перегородки. Ответа не последовало.

В январе 2020г. истец получила от Застройщика односторонний акт о передаче объекта долевого строительства от 15.10.2019г., что подтверждается описью вложения в ценное письмо с почтовым штемпелем от 28.12.2019г.

По факту получения одностороннего акта о передаче объекта, датированного от 15.10.2019г., истец направила в адрес ответчика претензию, принятую ООО «Интеко» 23.01.2020г., с требованием об отказе Застройщика от направленного вышеуказанного одностороннего акта. Данная претензия оставлена Застройщиком без рассмотрения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания одностороннего акта о передаче объекта недействительным, суд первой инстанции, ссылаясь на преюдициальное значение решений Свердловского районного суда г. Перми от 3 июля 2019 года и 10 декабря 2020 года, оценив заключение судебной экспертизы АНО «Судебный эксперт» №3/21 от 28 апреля 2021 года и заключение специалиста Московской службы экспертизы и оценки №0357Р/2021, исходил из того, что выявленные недостатки спорного объекта являются незначительными и не влияют на возможность участника долевого строительства реализовать обязанность по приемке объекта долевого строительства, что истец в установленный договором срок объект не принял, передаточные акты не подписал, тем самым уклонился от приемки квартиры, и пришел к выводу о том, что ответчик был вправе составить односторонний акт передачи объектов долевого строительства истцу.

Суд апелляционной инстанции не согласился с такими выводами суда первой инстанции.

Отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным одностороннего акта и принимая новое решение об удовлетворении указанных требований, суд апелляционной инстанции руководствуясь положениями статей 4, 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что отказ истца принять объект долевого строительства был обусловлен выявленными недостатками и нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве …", и отсутствием установленного факта необоснованного уклонения истца от принятия квартир надлежащего качества.

Также суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что ранее принятые судебные постановления-решения Свердловского районного суда г. Перми от 3 июля 2019 года и 10 декабря 2020 года имеют преюдициальное значение для настоящего спора.

Суд апелляционной инстанции указал, что при рассмотрении дел о взыскании неустойки констатировался лишь факт составления одностороннего акта застройщиком, принятый для расчета неустойки, но действительность и законность его составления не проверялась, в связи с чем, указанные выше судебные постановления не имеют преюдициального значения для настоящего спора (в обсуждаемой части).

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, изложенными в обжалуемом судебном постановлении, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судом апелляционной инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не находит.

Доводы кассационной жалобы о том, что существенные недостатки квартир, которые делают их непригодными для предусмотренного договором использования, не установлены, а незначительные недостатки не влияют на реализацию участником долевого строительства обязанности по приемке объекта долевого строительства; о необоснованном уклонении истца от приемки объектов, основаны на ошибочном толковании норм материального права и не могут повлиять на результат разрешения спора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного Закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Сторонами не оспаривалось, что после ввода дома в эксплуатацию, застройщик направил истцу уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче.

По результатам осмотра истец отказалась от приемки помещений в связи с наличием недостатков, неоднократно направляя претензии в адрес застройщика, которые оставлены без ответа, недостатки до настоящего времени не устранены.

Наличие недостатков квартиры и на момент разрешения спора подтверждено выводами проведенной по делу судебной экспертизы АНО «Судебный эксперт» №3/21 от 28 апреля 2021 года и заключением специалиста Московской службы экспертизы и оценки №0357Р/2021.

При этом факта необоснованного уклонения ФИО1 от принятия квартир надлежащего качества судом не установлено.

Суд апелляционной инстанции, учитывая, что ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии недостатков при подготовке квартиры к передаче истцу, а также до составления одностороннего акта, учитывая изложенные выше нормы права, пришел к выводу, что оснований для составления одностороннего акта приема-передачи квартиры у ответчика не было, признал обоснованными требования истца о признании недействительным одностороннего акта приемки-передачи квартиры, в связи с чем, решение суда первой инстанции в указанной части отменил, с принятием нового решения об удовлетворении указанного требования.

Доводы кассационной жалобы АО "Интеко" выводов суда апелляционной инстанции не опровергают, выражают несогласие с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, направлены на их переоценку, что на стадии кассационного производства по делу не представляется возможным, исходя из полномочий кассационного суда общей юрисдикции, определенных статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы о преюдициальном значении решений Свердловского районного суда г. Перми от 3 июля 2019 года и 10 декабря 2020 года, не могут быть признаны состоятельными, так как вопрос о законности составления одностороннего акта застройщиком ранее не являлся предметом оценки судов, и как правильно указано судом апелляционной инстанции, наличие такого акта упоминалось в вышеназванных судебных постановлениях в целях расчета неустойки (т. 3, л.д 14-23, т. 5, л.д. 207-213).

Ссылка заявителя жалобы на иные судебные акты не может быть принята во внимание, поскольку они принимались по обстоятельствам, не являющимися тождественными настоящему спору.

Существенных нарушений процессуального закона, исходя из доводов кассационной жалобы, при рассмотрении дела также не допущено.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции,

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 21 марта 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Интеко» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи