Гражданский кодекс часть 1

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Химкинского городского суда Московской области от 5 августа 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2021 г.

Заслушав доклад судьи Петровой Н.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ) к акционерному обществу «Мосстроймеханизация № 4» (далее АО «Мосстроймеханизация № 4») о защите прав потребителя, просила признать недействительными условия договоров от 29 декабря 2017 г., касающиеся установления цены договора в твердой денежной сумме, взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства по договорам № в размере 351 142 руб., № в размере 366 145 руб., неустойку за период с 23 октября 2019 г. по 28 ноября 2019 г. в размере 265 400 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы и судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Решением Химкинского городского суда Московской области от 5 августа 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2021 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 содержится просьба об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как незаконных, принятии нового решения либо направлении дела на новое рассмотрение.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, проверяя законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ), оснований для их отмены не установила.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29 декабря 2017 г. между сторонами заключены договоры участия в долевом строительстве № АМ-ДДП-КВ-Г8-367-1 и № АМ-ДДП-КВ-Г8-376-1.

ФИО1 свои обязательства по договорам по оплате произвела в предусмотренный срок и в полном объеме, 8 012 951 руб. и 7 991 985,09 руб. соответственно.

7 октября 2019 г. истцом от ответчика получены два сопроводительных письма с проектами дополнительных соглашений по вышеуказанным договорам, согласно которым ответчик сообщил, что в процессе строительства площадь квартир изменилась в сторону уменьшения – квартиры с условным номером Г8-367 с 56,9 кв. м до 54,4 кв. м и квартиры с условным номером Г8-376 с 56,9 кв. м до 54,3 кв. м. При этом, в проектах дополнительных соглашений ответчик указывает, что несмотря на уменьшение площади, цена договоров изменению не подлежит. Ответчик разъяснил, что площадь объектов долевого строительства определена в проектной декларации и в договоре без внутренних перегородок, в габаритах наружных стен, и объект долевого строительства определен как состоящий из одной комнаты, что в полной мере соответствует положениям проектной документации. Исходя из чего, следует, что внутриквартирные перегородки не возводятся. Кроме того, в приложении № 2 к договорам указано, что перегородки в составе объекта не предусмотрены.

Истцом выбраны квартиры с выполнением застройщиком отделочных работ, договоры дополнены Приложением № 3, в котором в составе отделочных работ предусмотрено выполнение межкомнатных перегородок. Указанные обстоятельства обусловили то, что в п. 4.1 договоров цена определена в твердой сумме за объект долевого строительства, условие о цене единицы площади и корректировке цены договора в зависимости от изменения площади договорами не предусмотрено.

В соответствии с п. 4.10 договоров цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 421, 424, 431 ГК РФ, п. 2 ст. 5 и ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», не усмотрел оснований для удовлетворения иска, исходя из буквального содержания условий заключенных между сторонами договоров, подписанных сторонами без замечаний и возражений.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием, отметив, что условия заключенных сторонами договоров не противоречат действующему законодательству, доказательств понуждения истца к заключению договоров в представленной суду редакции не представлено.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они основаны на совокупности исследованных по правилам ст. 67 ГПК РФ доказательств, не противоречат закону и подробно мотивированы в судебных постановлениях.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Анализ приведенных выше положений материального закона, регулирующих спорные правоотношения сторон, фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств позволил суду сделать правильный и обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований, поскольку стороны предусмотрели в договоре условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. Во исполнение условий договора сторонами подписано дополнительное соглашение. Кроме того, истцом выбраны квартиры с выполнением застройщиком отделочных работ, договоры дополнены Приложением № 3, в котором в составе отделочных работ предусмотрено выполнение межкомнатных перегородок, в связи с возведением которых площадь объектов долевого строительства изменилась.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и доказательственной базы по спору. Вместе с тем суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по разрешению вопросов факта, исследованию и оценке доказательств. Процессуальный закон относит это к прерогативе судов первой и апелляционной инстанций.

Поскольку неправильного применения норм материального и процессуального права, которые привели к принятию неправильного по существу решения, судами не допущено, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Химкинского городского суда Московской области от 5 августа 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20 января 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи