Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-146/2019 по иску Новицкого Р. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР», Публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на нежилое помещение, о государственной регистрации права собственности, признании отсутствующим права залога на нежилое помещение по кассационной жалобе Новицкого Р. В. на решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 июня 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Кузнецова С.Л., объяснения представителя Новицкого Р.В. – Алехова Д.Б.,

УСТАНОВИЛА:

Новицкий Р.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР», Публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» о признании предварительного договора купли-продажи № заключенного 10 мая 2018 года с ООО «БАСФОР», о приобретении нежилого помещения № 204, расположенного по адресу: <адрес>, на втором этаже, площадью 93,40 кв.м, кадастровый № - основным договором купли-продажи, признании права собственности и государственной регистрации права собственности на указанное помещение, признании отсутствующим права залога у ПАО «Промсвязьбанк» на спорное нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований Новицкий Р.В. ссылался на то, что 10 мая 2018 года между ним и ООО «БАСФОР» заключен предварительный договор купли-продажи № нежилого помещения №, расположенного по указанному выше адресу. Согласно п. 1.2 договора ответчик принял обязательство в срок до 30 мая 2018 года совершить действия по регистрации права собственности ООО «БАСФОР» на нежилое помещение. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее чем через 40 рабочих дней после государственной регистрации продавцом права собственности на вновь построенный объект. Он оплатил обусловленную договором цену в размере 10465000 рублей. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, помещению присвоен № 204. Объект передан ему по акту приема-передачи 09 июня 2018 года. Однако ООО «БАСФОР» не предпринимает мер для заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения. После фактической передачи ему помещения, наложены ограничения в виде ипотеки в пользу ПАО «Промсвязьбанк», однако, учитывая, что он фактически владеет спорным помещением, в регистрационном деле Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не содержится заявление о регистрации ипотеки, а без поданного залогодержателем или залогодателем заявления регистрация ипотеки помещения отсутствует, следовательно, ипотека не возникла.

Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 июня 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Новицкого Р.В. удовлетворены частично. Предварительный договор купли-продажи № нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 10.05.2018 между ООО «БАСФОР» и Новицким Р.В. признан основным договором купли-продажи. За Новицким Р.В. признано право собственности на нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, корпус 1, строение 4, площадью 93,40 кв.м., кадастровый №. В удовлетворении остальной части исковых требований Новицкого Р.В. - отказано. С ООО «БАСФОР» в пользу Новицкого Р.В. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 46800 рублей. С ООО «БАСФОР» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в сумме 13200 рублей.

В кассационной жалобе, адресованной Третьему кассационному суду общей юрисдикции. Новицкий Р.В. просит об отмене решения Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 июня 2019 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 ноября 2019 года, как постановленных с нарушением норм материального и процессуального права. По утверждению Новицкого Р.В. выводы судов не основаны на установленных по делу обстоятельствах.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке. В судебное заседание суда кассационной инстанции явился представитель Новицкого Р.В. – Алехов Д.Б.. иные участники процесса не явились, сведений о причинах неявки не представили. Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав пояснения представителя Новицкого Р.В. – Алехова Д.Б. в поддержку доводов кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таких нарушений при проверке доводов кассационной жалобы не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 ноября 2015 года ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключили договор ипотеки № Н-1/700-01365-15 земельного участка по адресу: <адрес> площадью 174560 кв.м., кадастровый №.

22 декабря 2015 года произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

12 апреля 2017 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «БАСФОР» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - санаторно-курортное учреждение «Светлый мир «Внутри...», 1 этап строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

10 мая 2018 года ООО «БАСФОР» и Новицкий Р.В. заключили предварительный договор №-Д-18-8 купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 98,50 кв.м.. По условиям данного договора продавец принял на себя обязательства в срок до 30 мая 2018 года совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.2). Стороны договора обязались в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3). Цена нежилого помещения составила 10465625 рублей, подлежали уплате 9400000 рублей в срок до 13 мая 2018 года, 1065625 рублей в срок до 01 июля 2018 года в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитывались в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.). Помещение подлежало передаче покупателю в фактическое пользование в течение 10 рабочих дней с момента полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п.2.1 договора (п.4.1)

Обязательства по оплате нежилого помещения действительно было исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается соответствующими чеками.

09 июня 2018 года помещение передано истцу по акту приема-передачи.

06 апреля 2018 года АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключили договор об уступке прав (требований) №, по условиям которого право требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от 14 октября 2015 года, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от 23 ноября 2015 года перешли к ПАО «Промсвязьбанк».

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 31 октября 2018 года. При этом объект недвижимости уже был обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23 ноября 2015 года и договора об уступке права (требования) от 06 апреля 2018 года.

При рассмотрении дела судом также установлено, что условия п. 1.3 предварительного договора о заключении основного договора купли- продажи ответчиком перед истцом не исполнены.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 218, 219, 432, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», суд первой инстанции признал заключенный между сторонами предварительный договор - договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

Основываясь на содержании статей 37, 38, 64 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и установив в процессе рассмотрения дела, что сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение передано Новицкому Р.В. по акту приема-передачи, при этом залогодержатель в ходе рассмотрения дела выразил согласие на отчуждение заложенного имущества в собственность истца, суд согласился с избранным истцом способом защиты права и признал за ним право собственности на спорное нежилое помещение.

Однако суд первой инстанции пришел к выводу, что доводы Новицкого Р.В. о прекращении залога в силу подп. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть признаны состоятельными, поскольку обременение земельного участка было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.

Также, суд отказал в удовлетворении требования о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, поскольку основанием для регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» будет являться вступившие в законную силу судебное решение о признании за истцом права собственности на нежилое помещение.

С данными выводами суда и их правовых обоснованием согласился суд апелляционной инстанции.

Кассационный суд находит выводы судов первой и апелляционной инстанций о необходимости сохранения обременения на нежилое помещение правильными, поскольку данное обременение возникло до заключения предварительного договора, и об этом истец ранее мог получить необходимую информацию. Данные выводы судов основаны на нормах материального права, регулирующие возникшие между сторонами правоотношения. При этом судами не допущено нарушений норм процессуального права.

Все приведенные в кассационной жалобе доводы, в том числе о том, что он не мог знать о нахождении недвижимого имущества в залоге и другие, ранее уже были предметом проверки и надлежащей оценки судов первой и апелляционной инстанций, они повторяют правовую позицию истца при рассмотрении дела в судах. Данные доводы сводятся к несогласию с выводами судов и не указывают на обстоятельства, которые были не проверены и были не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения, и апелляционного определения, либо опровергали выводы судов.

В силу ст. ст. 67, 327.1 ГПК РФ оценка доказательств и установление обстоятельств по делу относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций.

В силу своей компетенции кассационный суд исходит из признанных установленными судом первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судебными инстанциями, и правом переоценки доказательств не наделен.

В кассационной жалобе не содержится правовых доводов, являющихся основанием для кассационного пересмотра решения суда первой инстанции и апелляционного определения суда второй инстанции.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 26 июня 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 ноября 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу Новицкого Р. В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: