Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1549/2019 по иску ФИО1 к ФИО2 о погашении записи об ипотеке по кассационной жалобе ФИО2 на решение Кировского районного суда города Санкт-Петербурга от 17 июля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 октября 2019 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Смирновой О.В., выслушав объяснения представителя ФИО1 ФИО3, действующего по доверенности от 3 июня 2018 г., представителя ФИО2 ФИО4, действующего по доверенности от 3 июля 2019 г., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, просил прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации от 10 июня 2014 г. № обременения (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (далее – квартира).

Решением Кировского районного суда города Санкт-Петербурга от 17 июля 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 октября 2019 г., исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворены.

В кассационной жалобе ФИО2 ставится вопрос об отмене судебных постановлений.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебных постановлений, предусмотренных статьёй 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский процессуальный кодекс).

Судами при рассмотрении дела установлено, что в пользу ФИО2 с ФИО5 по решению Петроградского районного суда города Санкт-Петербурга от 5 ноября 2015 г. по делу № 2-4510/2015 взысканы денежные средства по договору займа от 28 мая 2014 г. в размере 55 848 евро в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день исполнения решения суда, проценты за пользование займом, проценты за пользование чужими денежными средствами, штраф и государственная пошлина в общей сумме 1 238 860 руб.; обращено взыскание на заложенную квартиру путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4 966 000 руб.

15 сентября 2017 г. выдан исполнительный лист серии №№.

4 октября 2017 г. судебным приставом-исполнителем Петроградского РОСП УФССП России по городу Санкт-Петербургу ФИО6 возбуждено исполнительное производство № 34082/17/78014-ИП.

22 февраля 2018 г. судебным приставом-исполнителем арестованная квартира передана на торги.

На основании поручения МТУ Росимущества по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области организатором торгов назначено общество с ограниченной ответственностью «Перфоманс Маркет».

2 августа 2018 г. победителем повторных торгов признан ФИО1, приобретшей квартиру по цене 4 222 000 руб., с которым 8 августа 2018 г. заключен договор купли-продажи и подписан акт приёма-передачи имущества.

9 августа 2018 г. ФИО1 через МФЦ Центрального района города Санкт-Петербурга обратился в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) с целью регистрации перехода права собственности на квартиру. Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 20 августа 2018 г. государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, в связи с чем, что на регистрацию не предоставлено, в том числе заявление залогодержателя ФИО2

28 августа 2018 г. ФИО1 направил ФИО2 уведомление-требование о совместной подаче документов для регистрации перехода права собственности на квартиру, оставленное без удовлетворения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 329, 349, 352, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 25, 56, 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке), статьями 1, 14, 50, 53 Федерального закона от 1 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), правовой позицией, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22), исходил из того, что государственная регистрация права при переходе права собственности на квартиру в результате обращения на неё взыскания не может быть проведена ввиду отсутствия совместного обращения приобретателя имущества с торгов, исполнившего обязательства по оплате объекта недвижимости, и залогодержателя ФИО2, необоснованно уклоняющегося от совершения данного действия.

Поскольку денежные средства от реализации квартиры переданы ФИО2, оснований для сохранения обременения (ипотеки) права должника на заложенное ранее жилое помещение не имеется, вследствие чего запись регистрации подлежит прекращению.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда согласилась с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Довод кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права, которыми установлены специальные правила погашения ипотеки при реализации имущества на торгах, признаётся несостоятельным.

В силу части 4 статьи 25 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 1 статьи 50 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления документов.

Следовательно, законодатель предусматривает прекращение записи об ипотеке на имущество, на которое обращено взыскание, при переходе права собственности приобретателю, не являющимся залогодержателем, на основании совместного заявления покупателя и залогодержателя; в случае оставления залогодержателем предмета ипотеки за собой – заявления залогодержателя. Тем самым обеспечивается принцип определённости при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в случае обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда и его реализации.

Залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении ипотеки. В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке запись может быть погашена на основании решения суда.

С доводами кассационной жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, а также о ненадлежащем ответчике в деле согласиться нельзя.

В соответствии со статьёй 305 Гражданского кодекса права, предусмотренные статьями 301–304 Гражданского кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса.

Признавая истца законным владельцем недвижимого имущества, обременённого ипотекой, не имеющего иного способа прекращения записи в Едином государственном реестре недвижимости как признание обременения отсутствующим путём погашения записи об ипотеке, суды обоснованно признали избранный им способ восстановления нарушенного права соответствующим требованиям статьи 12 Гражданского кодекса, ответчика – лицом, с действиями которого законодатель связывает возникновение у истца прав на объект гражданских отношений, из-за несовершения которых имеется материально-правовой спор.

Довод кассационной жалобы о несогласии с продажной стоимостью обременённого ипотекой имущества не имеет правового значения, направлен на переоценку установленных обстоятельств и выводов суда, что в силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах, а также учитывая общепризнанный принцип правовой определенности, являющийся одним из условий права на справедливое судебное разбирательство, предусмотренный статьёй 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, судебная коллегия по гражданским делам не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Кировского районного суда города Санкт-Петербурга от 17 июля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 октября 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи