Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1634-20 (УИД №) по иску ФИО1, ФИО2 к акционерному обществу Специализированный застройщик «Финансово-строительная компания «Новый город» о признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа

по кассационной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13 июля 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 6 октября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Уфимцевой Н.А.,

установила:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд иском к АО Специализированный застройщик «Финансово-строительная компания «Новый город» о признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование требований указано, что 9 декабря 2019 г. между АО СК ФСК «Новый город» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №С19/52, объектом которого является квартира общей площадью 68,92 кв.м., площадь балкона - 4,65 кв.м., общая приведенная площадь 70,32 кв.м. 27 января 2020 г. по акту приема - передачи квартира была передана дольщикам. В соответствии с данными технической инвентаризации, отраженными в техническом паспорте, объект долевого строительства был передан меньшей площадью, чем предусмотрено договором, а именно: общая площадь - 67,9 кв.м., площадь балкона — 4,4 кв.м., общая приведенная площадь квартиры - 69,22 кв.м. Таким образом, общая приведенная площадь квартиры меньше на 1,1 кв.м. Согласно п. 2.2.1 договора стоимость 1 кв.м. приведенной площади квартиры составляет 77500 руб. Дольщики оплатили по договору денежные средства в полном объеме в размере 5449800 руб., из расчета 70,32 кв.м.* 77 500 руб. В связи с фактической передачей квартиры меньше приведенной площади на 1,1 кв.м., стоимость договора должна быть уменьшена на 85 250 руб. (1,1 кв.м.*77 500 руб.) 20 января 2020 г. ответчику было направлено заявление о возврате указанной суммы в связи с передачей квартиры меньшей площади. 28 февраля 2020 г. ответчик направил ответ на указанное заявление, сообщив, что вернет денежные средства в размере 7 750 рублей за 0,1 кв.м., отказал в возврате денежных средств в размере 77 500 руб. со ссылкой на п. 4.2 договора долевого участия. Просили суд признать недействительным пункт 4.2 договора участия в долевом строительстве от 9 декабря 2019 г. в части: «допустимым считается отклонение фактической общей приведенной площади «объекта» от общей приведенной площади, указанной в настоящем договоре и приложениях к нему (проектной площади), не более чем на 1 кв.м. как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, что не влечет изменения цены договора (допустимая погрешность)»; признать недействительным пункт 5.5 договора в части: «..уменьшенную на 1 квадратный метр, являющейся по условиям настоящего договора допустимой погрешностью»: взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях денежные средства в размере 77 500 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве, взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований в размере 544 980 руб., компенсацию морального вреда по 5 000 руб. в пользу каждого истца, а также штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 316 240 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 13 июля 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 6 октября 2020 г., отказано в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к акционерному обществу Специализированный застройщик «Финансово-строительная компания «Новый город» о признании условий договора недействительными, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В кассационной жалобе ФИО1, ФИО2 просят решение и апелляционное определение отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а именно неприменение закона, подлежащего применению.

АО Специализированный застройщик «ФСК «Новый город» представлены возражения на кассационную жалобу.

Лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Восьмой кассационный суд общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу такие нарушения, с учетом доводов кассационной жалобы, имеются.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 9 декабря 2019 г. между АО Специализированный застройщик «Финансово-строительная компания «Новый город» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (дольщики) заключен договор №№ участия в долевом строительстве (далее по тексту – Договор), по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок организовать строительство и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, в состав которого будет входить объект долевого строительства - двухкомнатная квартира в ЖК «Символ» общей площадью 68, 92 кв.м., площадь балкона 4, 65 кв.м.; общая приведенная площадь 70,32 кв.м., жилая площадь 34,36 кв.м., площадь кухни 13, 9 кв.м., площадь санузла 5, 48 кв.м.

В соответствии с п. 2.2.1 договора, дольщик обязуется оплатить цену договора, определяемую исходя из договорной стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади объекта, устанавливаемой в соответствии с приложением № к настоящему договору. Цена 1 кв.м. общей приведенной площади объекта на момент заключения настоящего договора составляет 77 500,00 руб.

Общая приведенная площадь объекта состоит из суммы общей площади объекта (жилого помещения) и площади лоджии, веранды, балкона террасы с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов‚ 0,3; для террас - 0,3; для веранд - 1,0.

Цена договора определяется как произведение цены единицы общей приведенной площади объекта и общей приведенной площади объекта. Исходя из проектной общей приведенной площади объекта цена договора составляет 5 449 800,00 руб.

По основаниям, не предусмотренным настоящим договором, изменение цены договора не допускается.

В соответствии с п. 4.2 договора, стороны допускают, что в результате проведения строительно-монтажных работ общая приведенная площадь «объекта» (порядок определения изложен в п. 2.2.1) может измениться (увеличиться либо уменьшиться). Допустимым считается отклонение фактической общей приведенной площади «объекта» от общей приведенной площади, указанной в настоящем договоре и приложениях к нему (проектной площади), не более чем на 1 (один) квадратный метр как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, что не влечет изменения цены договора (допустимая погрешность). В случае если отклонение общей приведенной площади «объекта» от проектной общей приведенной площади «объекта» составит более 1 (одного) квадратного метра в сторону уменьшения - застройщик обязуется вернуть денежные средства дольщику за разницу площадей в порядке, предусмотренном п. 5.5. настоящего договора.

Пунктом 5.5. договора установлено, что в случае, если фактическая общая приведенная площадь «объекта» (порядок определения изложен в п. 2.2.1) меньше проектной, а само уменьшение общей приведенной площади «объекта» вышло за рамки установленной допустимой погрешности (п.4.2. Договора), застройщик в течение 30 календарных дней с момента обнаружения данного факта обязан возвратить дольщику сумму денежных средств, составляющих разницу квадратных метров, уменьшенную на 1 квадратный метр, являющийся по условиям настоящего договора допустимой погрешностью. При расчете разницы квадратных метров принимается стоимость квадратного метра общей приведенной площади, действующая на момент последней оплаты цены договора или ее части.

Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства истцами выполнены в полном объеме. Согласно акту приема-передачи от 27 января 2020 г. застройщик передал, а дольщики приняли двухкомнатную <адрес>, расположенную на 9 этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью - 68,92 кв.м.; площадью балкона - 4,65 кв.м.; общей приведенной площадью - 70,32 кв.м.; жилой площадью квартиры - 34, 36 кв.м.; площадью кухни - 13, 9 кв.м.; площадью санузла - 5, 48 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

<адрес> квартиры согласно данных, содержащихся в техническом паспорте квартиры, составленном по состоянию на 4 февраля 2020 г. составила: общая площадь – 67,9 кв.м.; площадь балкона – 4,4 кв.м.; жилая площадь квартиры- 33,9 кв.м.; площадь кухни – 13,6 кв.м.; площадь санузла – 5,3 кв.м.

С учетом положений п. 2.2.1 договора, общая приведенная площадь квартиры составила 69,22 кв.м. (67,9+ (4,4*0,3).

20 февраля 2020 г. истцы обратились к ответчику с требованием о возврате денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере 85 250 руб.

28 февраля 2020 г. ответчик в ответе на претензию, ссылаясь на п. 4.2 договора выразил согласие вернуть разницу исходя из расхождения общей приведённой площади <адрес>,1 кв.м., что составило 7750 рублей, в равных долях каждому истцу, а именно по 3 875 рублей.

Указанные обязательства ответчик исполнил с соблюдением установленного законом срока, перечислив 4 марта 2020 г. истцам по 3875 рублей каждому.

Суд первой инстанции, с мнением которого согласился суд апелляционной инстанции, установив обстоятельства по делу, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходил из того, что расхождение в общей приведенной площади объекта 1 кв.м. является допустимой погрешностью, буквальное значение содержащихся в пунктах 4.2 и 5.5 договора, слов и выражений указывает на возможное определение окончательной цены договора в случае наличия разницы между общей приведенной площадью квартиры указанной в договоре и фактической площадью. Согласование сторонами возможности такой компенсации за вычетом допустимой погрешности, не свидетельствует об ущемлении прав дольщиков.

Кроме того, суд указал, что на момент заключения договора истцы обладали полной информацией о предмете договора, что подтверждается их подписями, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принявшими на себя обязанность по договору, исполнив его в части внесения денежных средств.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их обоснованием согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции с такими выводами судов согласиться не может по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства (далее по тексту – ГК РФ) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее по тексту - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, что судом при разрешении спора учтено не было.

В соответствии с ч.1 ст.5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Судом установлено и из материалов дела следует, что истцам застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства.

Согласно п. 2.2.1 Договора дольщик обязуется оплатить цену договора, определяемую исходя из договорной стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади объекта, устанавливаемой в соответствии с приложением № к настоящему договору. Цена 1 кв.м. общей приведенной площади объекта на момент заключения настоящего договора составляет 77500,00 руб.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Указанные обстоятельства и изложенные положения законов не были приняты во внимание судом при рассмотрении дела.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Буквальное значение содержащихся в пунктах 4.2 и 5.5 и в тексте всего договора участия в долевом строительстве слов и выражений не содержит указания на то, что цена договора не подлежит изменению в случае увеличения или уменьшения фактической площади возведенного объекта.

Между тем, истолковав приведенные выше условия договора как не предусматривающие возможность по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади, суд в нарушение положений статьи 431 ГК РФ и абзаца первого части 4 статьи 198 ГК РФ в мотивировочной части решения не привел доводов, по которым отступил от правил толкования условий договора, и не указал доказательства, подтверждающие действительную общую волю сторон на заключение договора на установленных условиях.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. №23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Суды, делая вывод об отсутствии доказательств отступления застройщиком от условий договора, не дали оценку документам, представленным в материалы дела и свидетельствующим о передаче истцам квартиры, имеющей отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства.

Данный вывод суда противоречит фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. №13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 6 октября 2020 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1, 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 6 октября 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи