Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Дмитровского городского суда Московской области от 5 августа 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 декабря 2020 г.

Заслушав доклад судьи ФИО7, выслушав объяснения ответчика ФИО2, его представителя – адвоката ФИО6, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ИП ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о взыскании задолженности.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (арендатор) и ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Пицца Ресторантс» (далее - Общество) был заключен договор аренды нежилых помещений. В соответствии с условиями договора арендодатель передает во временное владение и пользование помещение, а арендатор обязуется принять его и своевременно оплачивать арендную плату. В соответствии с пунктом 8.1 договора арендатор обязуется в течение 5 дней с момента заключения договора перевести арендодателю сумму в размере 320 000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору. Истец исполнил свои обязательства в полном размере. 18 июля 2018 г. ИП ФИО2 утратил право собственности на объект недвижимости, в связи с чем между ИП ФИО8 (арендодатель) и истцом (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений. Тем самым договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ утратил силу. В соответствии с пунктом 8.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ сумма обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору, однако она не была возвращена. Согласно сведениям ЕГРИП 3 декабря 2018 г. ФИО2 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. 14 октября 2019 г. истец направлял в адрес ответчика претензию с требованием выплаты денежных средств, которая была оставлена без ответа.

По инициативе суда и с согласия сторон к участию в деле в качестве 3-его лица был привлечен ИП ФИО8

Решением Дмитровского городского суда Московской области от 5 августа 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 декабря 2020 г., исковые требования были удовлетворены.

В кассационной жалобе заявитель просит судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять новый судебный акт или направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что судебные постановления являются незаконными.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав объяснения ответчика и его представителя, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что по настоящему делу такие нарушения судами с учетом доводов кассационной жалобы допущены.

Судами установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГг. между ИП ФИО2 (арендодатель), с одной стороны, ИП ФИО1 (арендатор), со второй стороны, и ООО «Пицца Ресторантс», с третьей стороны, был заключен договор аренды №, по условиям которого ИП ФИО2 обязуется предоставить ИП ФИО1 во временное владение и пользование (аренду) часть здания - нежилые помещения общей площадью 188,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 28 ноября 2014г. Договор аренды заключен между указанными сторонами сроком на 10 лет с момента передачи помещений по акту приема-передачи. Передача помещений состоялась 15 апреля 2018 г.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата формируется из постоянной и переменной составляющих. Постоянная часть арендной платы за переданное недвижимое имущество составляет 320 000 руб. (пункт 3.2) и вносится арендатором до 1 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.2.1).

В качестве гарантии надлежащего исполнения обязательств арендатора арендатор в течение 5 банковских дней с момента заключения договора перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в размере 320 000 руб. (пункт 8.1). В соответствии с пунктом 8.5 договора в случае планового окончания срока действия договора и не заключении нового договора сумма обеспечительного платежа, с учетом исполнения пункт 8.2, подлежит возврату арендодателем на расчетный счет арендатора в течение 10 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи (возврата) объекта.

Во исполнение пункта 8.1 договора ИП ФИО1 платежным поручением от 23 марта 2018 г. перечислил в установленный договором срок на счет ИП ФИО2 обеспечительный платеж в размере 320 000 руб.

6 июля 2018 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания, в связи с чем произошла смена собственника арендуемого истцом помещения.

Согласно выписке из ЕГРИП 3 декабря 2018 г. деятельность ФИО2 в качестве индивидуального предпринимателя прекращена.

В соответствии с пунктом 2.4.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ при продаже объекта третьему лицу арендодатель обязан перечислить обеспечительный платеж новому собственнику (покупателю объекта) в случае отсутствия надлежаще оформленных материальных претензий к арендатору, однако обеспечительный платеж покупателю объекта (новому арендодателю) ответчиком не был перечислен, что не оспаривалось ответчиком, пояснившим, что новый собственник ИП ФИО8 не имеет каких-либо правовых оснований требовать с него выплаты обеспечительного платежа.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8 (арендодатель), ИП ФИО1 (арендатор) и ООО «Пицца Ресторантс» был заключен договор аренды, в соответствии с которым, арендодатель обязался предоставить ИП ФИО1 во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 290,6 кв.м. по вышеуказанному адресу.

В пункте 8.1 договора стороны предусмотрели, что в качестве гарантии надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору бывший арендодатель ФИО2, с кем был ранее заключен договор аренды №, следуя пункту 2.4.3, в течение 15 банковских дней с момента заключения договора от 10 сентября 2018 г. перечисляет новому арендодателю обеспечительный платеж за один месяц в сумме 320 000 руб.

В связи с тем, что ответчик не перечислил ИП ФИО8 обеспечительный платеж, ИП ФИО1ДД.ММ.ГГГГ перечислил на счет ИП ФИО8 обеспечительный платеж в размере 320 000 руб.

Доказательств того, что обеспечительный платеж был получен ИП ФИО8 от ФИО2 не имеется.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводом которого согласился суд апелляционной инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, соответствующих норм права, исходил из того, что обеспечительный платеж не был получен ИП ФИО8 от прежнего арендодателя – ответчика, хотя договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность арендодателя перечислить обеспечительный платеж новому собственнику; в добровольном порядке истец перечислил данный платеж новому арендодателю - ИП ФИО8 в целях надлежащего исполнения вновь заключенного договора аренды; со стороны ответчика имеется неосновательное обогащение.

В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что у судов не было оснований для взыскания с него суммы обеспечительного платежа, поскольку лицо, к которому перешло право собственности на сданное в аренду имущество, в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, при этом прежний собственник имущества выбывает из правоотношений по аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Тем самым на нового собственника-арендодателя также должны быть переведены обязанности (долги) выбывающего, в том числе обязанность по возврату обеспечительного платежа. Данные доводы заслуживают внимания.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 настоящего Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании статьи 381.1 данного Кодекса обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено обеспечительным платежом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 указанного Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 3 статьи 308 названного Кодекса указано, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2, ИП ФИО1 и ООО «Пицца Ресторантс» был заключен договор аренды, по условиям которого арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в размере 320 000 руб. (пункт 8.1), который в случае планового окончания срока действия договора и не заключении нового договора подлежит возврату арендодателем на расчетный счет арендатора с момента подписания акта приема-передачи (возврата) объекта (пункт 8.5). В соответствии с пунктом 2.4.3 при продаже объекта третьему лицу арендодатель обязан перечислить обеспечительный платеж новому собственнику в случае отсутствия надлежаще оформленных материальных претензий к арендатору.

ИП ФИО1 обеспечительный платеж был перечислен на счет ИП ФИО2

6 июля 2018 г. между ФИО2 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО8, ИП ФИО1 и ООО «Пицца Ресторантс» был заключен договор аренды, на основании пункта 8.1 которого стороны предусмотрели, что бывший арендодатель ФИО2 перечисляет новому арендодателю обеспечительный платеж в сумме 320 000 руб.

ФИО2 указывал, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку ИП ФИО8 после продажи недвижимого имущества перешли все права и обязанности арендодателя, бывший собственник выбывает из правоотношений по аренде, а договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором., при этом на нового собственника должны быть переведены долги выбывшего, в том числе обязанность по возврату обеспечительного платежа. При этом пункт 8.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ относительно обязанности перечисления обеспечительного платежа не подлежит применению, поскольку срок действия договора не истек на тот момент, когда он был собственником недвижимого имущества, акт приема-передачи объекта не подписывался.

Судами установлено, что обеспечительный платеж ФИО2 не был перечислен, ИП ФИО8 претензий к нему не предъявляла, при этом ИП ФИО1ДД.ММ.ГГГГ был перечислен на счет ИП ФИО8 обеспечительный платеж в размере 320 000 руб. в целях исполнения вновь заключенного договора аренды.

Суды пришли к выводу о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды с ответчика.

Между тем суды не учли, что в соответствии с вышеуказанными положениями законодательства при перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются, при этом к вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода. Кроме того, поскольку выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник-арендодатель) не только обладало правами, но и несло исполнение обязанностей, на вновь заступающее лицо (нового собственника-арендодателя) должны быть также переведены обязанности (долги) выбывающего.

Как вытекает из договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО8, настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора (пункт 12).

Тем самым бывший собственник недвижимости – ФИО2 мог полагать, что все обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в части обеспечительного платежа, перешли к новому собственнику – ИП ФИО8 после продажи недвижимого имущества, поскольку он перестал быть стороной по указанному договору аренды в силу закона при том, что стороной договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ он не являлся.

Однако судами надлежащая правовая оценка вышеизложенному не была дана, и выводы судов являются преждевременными.

Судебная коллегия находит, что при рассмотрении настоящего дела судами допущены существенные нарушения норм права, которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела, в связи с чем решение суда первой инстанции и апелляционное определение подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Дмитровского городского суда Московской области от 5 августа 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 декабря 2020 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Дмитровский городской суд Московской области.

Председательствующий

Судьи