Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ПАО «Сбербанк России», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании договора купли-продажи в части залоговых обязательств недействительным (ничтожным), возложении обязанности прекратить государственную регистрацию ипотеки (залога) и осуществить государственную регистрацию ипотеки (залога) на основании закладной

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 15 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 24 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Нестеровой А.А., выслушав объяснения ФИО1, поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя ПАО «Сбербанк России» ФИО3, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ПАО «Сбербанк России», Управлению Росреестра по Республике Коми о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 15 марта 2017 года в части залоговых обязательств, возложении обязанности прекратить государственную регистрацию ипотеки (залога) и осуществить государственную регистрацию ипотеки (залога) на основании закладной.

Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом, как собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, произведено отчуждение в пользу ФИО2 указанного земельного участка, стоимостью 1880000 рублей, и расположенного на нем жилого дома по цене 370000 рублей. Между ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» заключен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении кредита для приобретения указанного земельного участка и жилого дома. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом данных объектов недвижимости. Денежные средства истцом от ФИО2 во исполнение договора купли-продажи не получены, однако Управлением Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности ФИО2 на спорный дом и земельный участок, а также об ипотеке на указанное имущество. Считает, что отношения залога (ипотеки) не могли осуществляться на основании договора купли-продажи.

Решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 15 марта 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 24 мая 2021 года, исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных, постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при разрешении дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома площадью 91,1 кв.м и земельного участка площадью 1976 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно тексту договора, стороны определи стоимость жилого дома в 1 880000 рублей, из которых 400000 рублей передаются покупателем продавцу в день подписания договора, а оставшаяся сумма в размере 1480000 рублей будет выплачена покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и получения кредита в ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договора купли-продажи также договорились о стоимости земельного участка в размере 370000 рублей, из которых 100000 рублей передаются продавцу покупателем в день подписания договора, а оставшаяся сумма в размере 270000 рублей будет выплачена покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и получения кредита в ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, объекты недвижимости, являющиеся предметом договора, находятся в залоге у ПАО «Сбербанк России» в лице Коми отделения № с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости, при этом залог в силу закона в пользу продавца не возникает. Залогодержателем по данному залогу является ПАО «Сбербанк России», права которого по кредитному договору и право залога удостоверяются закладной. Недвижимое имущество находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, ФИО4 заключили кредитный договор №, по условиям которого заемщикам предоставлены денежные средства в размере 1750000 рублей на 99 месяцев с процентной ставкой 11,75 процентов годовых в целях приобретения индивидуального жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, д. Койтыбож, <адрес>, - на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с заключением кредитного договора объекты недвижимости были переданы в залог ПАО «Сбербанк России» в качестве обеспечения обязательств по своевременному возврату заемных денежных средств путем включения соответствующих условий в п. 10 кредитного договора и договор купли- продажи.

В материалы дела также предоставлена закладная от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО2, как должник и выступающий залогодателем, выдал названную закладную первоначальному залогодержателю в лице ПАО «Сбербанк России», предметом которой являются приобретенные им индивидуальный жилой дом и земельный участок.

Вступившим в законную силу определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ№ по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, утверждены условия мирового соглашения, к которым пришли стороны при рассмотрении дела.

Во исполнение названного определения суда ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, Управлением Росреестра по <адрес> отказано в государственной регистрации данного соглашения, поскольку имеются залоговые записи в отношении жилого дома и земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 29 января 2018 года исковые требования ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о прекращении ипотеки в отношении недвижимого имущества в виде земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> Республики Коми, оставлены без удовлетворения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 329, 408, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», исходили из отсутствия оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части залоговых обязательств недействительным, указав на соответствие содержания оспариваемых условий договора требованиям действующего законодательства.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций правильно определили обстоятельства, имеющие значение для дела, и надлежащим образом применили нормы материального права, процессуальных нарушений при рассмотрении дела ими допущено не было.

Согласно части 1 статьи 64.1 и части 1 статьи 77 Закона об ипотеке земельный участок, жилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения или земельного участка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

По настоящему спору ипотека на спорные объекты недвижимости возникла в силу закона, в связи с чем доводы кассационной жалобы о том, что договор купли-продажи должен содержать все существенные условия договора об ипотеке не могут быть приняты во внимание.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию заявителя в судах первой и апелляционной инстанций, являлись предметом исследования судов и получили надлежащую оценку в судебных постановлениях.

Несогласие с оценкой судом доказательств и установленными судом обстоятельствами, не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Решение вопроса исследования и оценки доказательств отнесено к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (ст. 196, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции не наделен правом устанавливать новые факты и не обладает правом переоценки установленных обстоятельств, поэтому связанные с этим доводы заявителя не могут служить основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

С учетом изложенного, учитывая общепризнанный принцип правовой определенности, являющийся одним из условий права на справедливое судебное разбирательство, предусмотренный статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 15 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 24 мая 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи