Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования (АМО) город Краснодар к Ягубову Р.Б. о расторжении договора аренды земельного участка и его возврате собственнику

по кассационной жалобе Ягубова Р.Б. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 декабря 2019 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э., объяснения представителей ответчика адвоката Кривкова А.С. и Ардакова А.В., объяснения представителя истца Потапова С.Л., судебная коллегия

установила:

АМО г. Краснодар обратилась в суд с данным иском к Ягубову Р.Б., указав, что 27 декабря 2012 года между Литвиновым А.А. и истцом был заключен договор аренды земельного участка площадью 519 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного в Западном внутригородском округе <адрес> для строительства кафе.

Права арендатора Литвиновым А.А. переданы Ягубову Р.Б. на основании договора от 24 января 2013 года.

Департаментом архитектуры и градостроительства АМО город Краснодар было выдано разрешение на строительство от 26.11.2014 №№ на указанном земельном участке со сроком действия до 26.11.2016 для строительства двухэтажного здания кафе. На основании приказа департамента архитектуры и градостроительства АМО город Краснодар от 26 марта 2015 года было заключено соглашение к договору от 29 июля 2015 года об изменении вида разрешенного использования упомянутого участка с «для строительства кафе» на «для строительства гостиницы».

Приказом департамента архитектуры от 11.04.2016 №120 разрешение на строительство от 26.11.2014 №№ на указанном земельном участке отменено.

Актом осмотра земельного участка от 02 июля 2018 года было установлено, что указанный выше земельный участок расположен внутри огороженной территории, часть участка забетонирована и имеет арматурные выпуски.

Согласно пунктов 4.1.5, 4.1.11 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке.

Посчитав производство работ на спорном земельном участке нарушением условий договора, поскольку срок действия разрешения на строительство истек и разрешение на строительство отменено, истцом в адрес ответчика было направлено предписание от 12.07.2018 об устранении нарушений, в случае неустранения которых истец предупредил ответчика о расторжении договора в судебном порядке.

При повторном осмотре земельного участка актом от 10 сентября 2018 года было установлено, что нарушения ответчиком не устранены. На досудебное предложение расторгнуть договор и вернуть земельный участок Ягубов Р.Б. не ответил.

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в использовании полученного в аренду земельного участка не по назначению и с нарушением разрешенного вида использования, истец просил суд расторгнуть заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка, обязать вернуть земельный участок путем подписания акта приема-передачи.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 19 февраля 2019 года в удовлетворении исковых требований АМО г. Краснодар к Ягубову Р.Б. о расторжении договора аренды земельного участка и его возврате было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 декабря 2019 года по апелляционной жалобе АМО г. Краснодар решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение. Исковые требования АМО г. Краснодар к Ягубову Р.Б. удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 27 декабря 2012 года № расторгнут. На Ягубова Р.Б. возложена обязанность возвратить АМО г. Краснодар земельный участок площадью 519 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

В кассационной жалобе ответчика ставится вопрос об отмене вступившего в законную силу постановления суда апелляционной инстанции. В обоснование жалобы заявитель указал, что выводы суда апелляционной инстанции повторяют мотивировку, приведенную в решениях арбитражного суда по делам № и № по аналогичным требованиям того же истца к индивидуальным предпринимателям Ярчуку Р.А. и Солтанову Д.Р. в отношении смежных с участком ответчика земельных участков, которые осваиваются вместе с Ягубовым Р.Б. в рамках одного инвестиционного проекта по строительству гостиницы. Производство по настоящему делу приостанавливалось до рассмотрения апелляционной инстанцией арбитражного суда дела №, чем подтверждена взаимосвязь этих дел. Вместе с тем по указанному делу арбитражный суд первой и апелляционной инстанции, при аналогичных обстоятельствах придя к выводу о ничтожности заключенных договоров аренды, отказали в их расторжении, обязав ответчиков возвратить земельные участки администрации, а обжалуемым апелляционным определением спорный договор расторгнут, что противоречит принципу единства судебной практики. При этом основанием принятия судами решений послужил вывод о ничтожности договора аренды, поскольку соответствующие земельные участки, как и участок Ягубова Р.Б., был предоставлен в аренду в нарушение запрета на предоставление публичных земель, имеющих режим территорий общего пользования, в связи с чем у ответчика не имеется оснований для использования участка по договору аренды. Несмотря на указанный дефект спорной сделки, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что недействительный договор аренды может быть расторгнут как действительная сделка, что свидетельствует о внутренней противоречивости апелляционного определения. Расторгая договор, суд проигнорировал обстоятельства освоения участка ответчиком и причины невозможности его целевого использования, относящиеся к сфере контроля истца. 26 ноября 2014 года департамент архитектуры и градостроительства выдал ответчику разрешение на строительство двухэтажного здания кафе на арендованном участке сроком действия до 26 ноября 2016 года. Приказом департамента архитектуры и градостроительства от 26 марта 2015 года вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером № изменен на «строительство гостиницы». Соглашением от 23.07.2015 стороны договора аренды внесли в него изменения в части вида разрешенного использования земельного участка. 16 ноября 2015 года департамент архитектуры и градостроительства попросил ответчика рассмотреть вопрос о приостановке строительно-монтажных работ до проведения работ по берегоукреплению правого берега реки Кубань. 11 апреля 2016 года департамент архитектуры и градостроительства отменил разрешение на строительство, указав на то, что участок с кадастровым номером № входит в границы объекта капитального строительства «Берегоукрепление правого берега реки Кубань на участке от ул. им. Тургенева до ул. Коллекторной в г. Краснодаре». При этом согласно градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером № проектирование и освоение земельного участка необходимо вести после ввода в эксплуатацию системы берегоукрепления и обустройства набережной. Таким образом, невозможность целевого использования земельного участка возникла по вине администрации, которая не выполнила необходимые условия освоения земельного участка, которые полностью находятся в сфере её контроля. Также ответчик полагает, что возникший спор носит экономический характер, сторонами спорных материальных правоотношений являются он как индивидуальный предприниматель и юридическое лицо, в связи с чем дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Дополняя кассационную жалобу, заявитель указал, что кассационной инстанцией арбитражного суда судебные акты первой и апелляционной инстанции по делу № отменены с направлением дела на новое рассмотрение. Отменяя решение и постановление суда апелляционной инстанции, арбитражный суд округа отклонил выводы судов о ничтожности договора аренды по мотиву формирования соответствующего земельного участка, смежного с участком Ягубова Р.Б. и осваиваемого в рамках одного инвестиционного проекта, за счет территории общего пользования.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч.1 ст.379.6 ГПК РФ в пределах содержащихся в поданной жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции, в связи с чем данное судебное постановление подлежит отмене.

Так, принимая решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования (береговой полосы) и не мог быть предоставлен в аренду в целях строительства гостиницы, в связи с чем ответчик обязан возвратить земельный участок истцу.

Однако при принятии решения судом не учтено, что согласно подпункта 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель, территории общего пользования.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса РФ).

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Как видно из указанной нормы запрета на предоставление в аренду таких земельных участков законом не предусмотрено.

Согласно статье 6 Водного кодекса РФ полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Порядок определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаи и периодичность ее определения утверждены постановлением Правительства РФ от 29.04.2016 № 377 «Об утверждении Правил определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаев и периодичности ее определения и о внесении изменений в Правила установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов».

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие границы береговой полосы реки Кубань, дату установления границы береговой полосы, ее координаты, имеющие пересечение с земельным участком, арендуемым ответчиком. Напротив, согласно представленному в материалы дела графическому плану (т. 1, л.д. 266-269) береговая полоса водных объектов общего пользования (20 м) не утверждена.

Кроме того, вопреки выводам суда, из материалов дела, в том числе из графического плана, не следует, что спорный земельный участок имеет наложение на береговую полосу. Материалы дела лишь подтверждают, что арендуемый земельный участок расположен в водоохранной зоне реки Кубань (200 м).

Однако согласно части 16 статьи 65 Водного кодекса РФ в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

Таким образом, вывод суда о том, что спорный земельный участок сформирован за счет территории общего пользования, не основан на нормах права и фактических обстоятельствах дела.

Судебные акты судов первой и апелляционной инстанций по арбитражному делу № по аналогичным требованиям того же истца к ИП Солтанову Д.Р. в отношении смежного с участком ответчика земельного участка, до окончания производства по которому судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда приостанавливалось производство по настоящему делу, кассационной инстанцией арбитражного суда были отменены с направлением дела на новое рассмотрение.

Доводы жалобы о нарушении требований процессуального законодательства, в соответствии с которыми дело подлежало передаче по подсудности в арбитражный суд, получили надлежащую оценку суда апелляционной инстанции с правильным применением разъяснений, данных в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции». Оснований для переоценки этого вывода у суда кассационной инстанции не имеется.

В силу частей 3 и 4 статьи 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются. Указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

При разрешении дела судом апелляционной инстанции фактические обстоятельства дела в полном объеме не были установлены, что повлекло неправильное применение норм материального права и принятие необоснованного решения, не мотивированного исчерпывающим образом.

Допущенное нарушение норм материального и процессуального права является существенным, повлияло на исход дела и без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Устранить указанные недостатки на стадии кассационного рассмотрения дела невозможно.

В соответствии со ст.390 ч.1 п.2 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым обжалуемый судебный акт отменить и направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить фактические обстоятельства дела в полном объеме и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Кассационную жалобу Ягубова Р.Б. удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 декабря 2019 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: