Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску министерства имущественных отношений Хабаровского края к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени

по кассационной жалобе ФИО1, поданной его представителем ФИО2, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Воробьевой Н.В., выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а:

министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, в обоснование заявленных требований указав, что 18 сентября 2009 года между сторонами заключен договор аренды № 455 земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 8 153 кв.м, для использования под торговую деятельность и вспомогательные помещения. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Срок аренды участка установлен по 11 августа 2010 года. По условиям договора в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере, установленном постановлением Правительства Хабаровского края № 20-пр. 1 января 2012 года вступило в силу постановление Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2011 года № 460-пр «Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края», пунктом 2 которого установлено, что по действующим на дату вступления в силу настоящего постановления договорам аренды земельных участков расчет арендной платы за использование земельных участков до 1 января 2014 года производится согласно постановлению Правительства Хабаровского края от 27 апреля 2004 года № 20-пр. Постановлением Правительства Хабаровского края от 22 мая 2014 № 158-пр «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Хабаровского края и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края» пункт 2 постановления № 460-пр, постановление № 20-пр признаны утратившими силу. В нарушение договорных условий, а также статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязательства по оплате аренды не исполнил. Задолженность по договору аренды земельного участка составляет 14 300 019,86 рублей за период с 1 января 2014 года по 24 марта 2020 года. В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Размер пени за нарушение сроков внесения арендной платы составляет 4 889 883,56 рублей за период с 10 января 2014 года по 24 марта 2020 года. Ответчику 16 апреля 2020 года направлялась претензия. Задолженность до настоящего времени не погашена. От ответчика в адрес министерства поступило письмо от 8 июня 2020 года с несогласием добровольно погасить сложившуюся задолженность. Просило взыскать с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношений Хабаровского края задолженность по договору аренды земельного участка от 18 сентября 2009 года № 455 в виде основного долга по арендной плате в размере 14 300 019,86 рублей, пени в размере 4 889 883,56 рублей.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 27 января 2021 года исковые требования удовлетворены частично; с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношении Хабаровского края взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 18 сентября 2009 года № 455 за период с 13 июля 2017 года по 24 марта 2020 года в размере 517 587,74 рублей. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано. С ФИО1 в доход бюджета городского округа «город Хабаровск» взыскана государственная пошлина в размере 8 375,88 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 августа 2021 года указанное решение изменено в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка и государственной пошлины, в указанной части принято новое решение; с ФИО1 в пользу министерства имущественных отношений Хабаровского края взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 18 сентября 2009 года № 455 за период с 13 июля 2017 года по 24 марта 2020 года в размере 2 739 647,44 рублей. В удовлетворении оставшейся части иска отказано. С ФИО1 в доход бюджета городского округа «город Хабаровск» взыскана государственная пошлина в размере 21 898,24 рублей.

В кассационной жалобе заявитель, не соглашаясь с размером взысканной задолженности по арендной плате за период 2018-2020 годов, просит изменить или отменить апелляционной определение, и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд кассационной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в порядке и пределах статей 379.5-379.7 ГПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, объяснений представителя ответчика, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 августа 2021 года подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 18 сентября 2009 года между министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании распоряжения министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11 сентября 2009 года № 1358 «О предоставлении земельного участка в аренду ФИО1» заключен договор аренды № 455 земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью 8 153 кв.м, под функциональное помещение, для использования под торговую деятельность и вспомогательные помещения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Договор заключен по 11 августа 2010 года (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 2.2. договора стороны распространяют действие данного договора на отношения, возникшие с 28 июля 2009 года. В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2.3. договора).

Пунктом 3.1. договора установлено, что размер арендной платы за участок в расчете на 2009 год составляет 276 925,92 рублей. Расчет арендной платы на 2009 год определен в приложении к договору, является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере, установленном постановлением Правительства Хабаровского края от 27 апреля 2004 года № 20-пр.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема- передачи.

С 1 января 2014 года расчет арендной платы производится на основании постановления Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2011 года № 460-пр «Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края».

Пунктом 1.2 Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края (далее – Положение) предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков рассчитывается в соответствии с разделом 2 настоящего Положения, если иное не установлено федеральными законами. Расчет арендной платы является обязательным приложением к договору аренды земельного участка.

В силу пункта 1.7 Положения при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения размер арендной платы за земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.3 раздела 1 настоящего Положения, пунктах 2.8, 2.9, 2.11 настоящего раздела, рассчитывается по формуле:

А = Кс х Квз,

где:

А - размер арендной платы за земельный участок, подлежащий уплате в краевой бюджет, рассчитанный на год в рублях (далее - размер годовой арендной платы);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости;

Квз – значения коэффициента (Квз) по виду разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью Хабаровского края, утвержденные постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2011 года № 460-пр.

Согласно пункту 2.5 Положения по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2014 года, размер годовой арендной платы за 2014 год определяется в следующем порядке:

- если размер годовой арендной платы за 2014 год, рассчитанный с применением значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2011 года № 460-пр, превысит размер годовой арендной платы за 2013 год, то размер годовой арендной платы за 2014 год определяется как сумма размера годовой арендной платы за 2013 год и произведения размера годовой арендной платы за 2013 год на уровень инфляции 2014 года в размере 5,5 процента;

- если размер годовой арендной платы за 2014 год, рассчитанный с применением значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2011 года № 460-пр, равен размеру годовой арендной платы за 2013 год, то применяется размер годовой арендной платы за 2014 год.

Пунктом 2.6 Положения предусмотрено, что по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 января 2015 года, размер годовой арендной платы за 2015 год определяется в следующем порядке:

- если размер годовой арендной платы за 2015 год, рассчитанный с применением значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2011 года № 460-пр, превысит размер годовой арендной платы за 2014 год, то размер годовой арендной платы за 2015 год определяется как сумма размера годовой арендной платы за 2014 год и произведения размера годовой арендной платы за 2014 год на уровень инфляции 2015 года в размере 5,5 процента;

- если размер годовой арендной платы за 2015 год, рассчитанный с применением значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2011 года № 460-пр, ниже размера годовой арендной платы за 2014 год, то размер годовой арендной платы за 2015 год определяется как сумма размера годовой арендной платы за 2014 год и произведения размера годовой арендной платы за 2014 год на уровень инфляции 2015 года в размере 5,5 процента;

- если размер годовой арендной платы за 2015 год, рассчитанный с применением значений коэффициентов (Квз) по виду разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью Хабаровского края, утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2011 года № 460-пр, равен размеру годовой арендной платы за 2014 год, то применяется размер годовой арендной платы за 2015 год.

В силу пункта 2.7 Положения размер годовой арендной платы на 2016 год не может превышать размер годовой арендной платы за 2015 год, увеличенный на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на 2016 год.

Порядок расчета арендной платы за 2020 год определен постановлением Правительства Хабаровского края от 19 декабря 2019 года № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края», в соответствии с пунктом 2 которого для договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, заключенных до дня вступления в законную силу данного постановления, значения коэффициентов по виду разрешенного использования земельных участков для расчета арендной платы применяются в том же значении, которые были установлены постановлениями Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2009 года № 411-пр «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края» и от 30 декабря 2011 года № 460-пр «Об утверждении Положения о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Хабаровского края».

Уровень инфляции установлен Федеральным законом от 2 декабря 2019 года № 380-Ф3 «О федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов» в размере 3 %.

В спорный период истец каждый год предоставлял ответчику расчет годовой арендной платы, которая составляла: за 2014 год – 329 932,50 рублей, за 2015 год – 329 932,50 рублей, за 2016 год – 370 355,83 рублей, за 2017 год – 385 170,06 рублей, за 2018 год – 400 576,86 рублей, за 2019 год – 515 923,50 рублей. По результатам финансового года между сторонами подписывались акты сверки.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что расчет арендной платы с 2014 по 2019 годы должен производиться по формуле: А (сумма арендной платы на год) = А предыдущего года + А предыдущего года х уровень инфляции текущего года на основании пунктов 2.5, 2.6, 2.7 раздела 2 постановления Правительства Хабаровского края от 30 декабря 2011 года № 460-пр, так как размер годовой арендной платы, начисленной ФИО1 за каждый год, превышал размер годовой арендной платы за предыдущий год. Применив по заявлению ответчика срок исковой давности и установив, что за период с 13 июля 2017 года по 24 марта 2020 года общая сумма арендных платежей составляет 1 997 381,87 рублей, ответчиком за указанный период оплачено 1 479 794,13 рублей, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка от 18 сентября 2009 года № 455 за период с 13 июля 2017 года по 24 марта 2020 года в размере 517 587,74 рублей. Требование о взыскании неустойки суд оставил без удовлетворения, исходя из отсутствия вины ответчика в том, что в спорный период им не вносилась арендная плата в заявленном истцом размере, поскольку ему не были представлены верные расчеты годовой арендной платы.

Изменяя решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 27 января 2021 года в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка и государственной пошлины и принимая в указанной части новое решение, суд апелляционной инстанции с учетом установленного Федеральным законом от 14 декабря 2015 года № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» уровня инфляции на 2016 год в размере 6,4% (а не 5,8% как ошибочно посчитал суд первой инстанции) пересчитал размер подлежащей внесению арендной платы за 2016 год, что повлекло изменение арендной платы за 2017 год, а, кроме того, произвел перерасчет арендной платы за 2018 год, исходя из изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка, что привело к изменению арендной платы за 2019-2020 годы. Установив, что с учетом применения срока исковой давности арендная плата за период с 13 июля 2017 года по 24 марта 2020 года составляет 4 219 441,57 рублей, принимая во внимание, что ответчиком за указанный период оплачено 1 479 794,13 рублей, суд апелляционной инстанции определил сумму подлежащей взысканию задолженности по договору аренды земельного участка от 18 сентября 2009 года № 455 за период с 13 июля 2017 года по 24 марта 2020 года в размере 2 739 647,44 рублей, соответственно, изменив размер подлежащей взысканию с ответчика государственной пошлины.

Между тем апелляционное определение признать законным нельзя по следующим основаниям.

Порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости урегулирован статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с абзацем 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 года № 361-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

К таким случаям относятся положения абзаца 5 этой же статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке статьи 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Определяя размер арендной платы за 2018 год в сумме 1 697 025,50 рублей из расчета 11 313 510 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,15 (коэффициент по виду разрешенного использования земельного участка), суд апелляционной инстанции указал, что на основании отчета об определении кадастровой стоимости от 19 марта 2018 года № 27-НП-2016, утвержденного приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018 года № 42, кадастровая стоимость земельного участка, переданного по договору аренды ФИО1, по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 28 042 161,97 рублей, в связи с обращением ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости арендуемого земельного участка согласно решению Комиссии кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2016 года установлена в размере 11 313 510 рублей.

При этом, суд апелляционной инстанции не установил, когда было подано ответчиком ФИО1 заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, в материалах дела отсутствуют как поданное ФИО1 заявление, так и соответствующее решение комиссии.

Как следует из апелляционной жалобы министерства имущественных отношений Хабаровского края, с указанным заявлением ФИО1 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной приказом Росреестра от 25 октября 2012 года № П/470, 15 октября 2019 года.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции о размере задолженности по арендной плате сделаны без надлежащего исследования всех обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, нормы материального права судом применены неправильно.

Суд кассационной инстанции в силу статьи 390 ГПК РФ не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были исследованы судами первой или апелляционной инстанций. В связи с изложенным, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 августа 2021 года подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо устранить вышеуказанные нарушения, установить в полном объеме все значимые для правильного рассмотрения иска обстоятельства, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, рассмотреть исковые требования в соответствии с подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами материального права.

Руководствуясь статьей 390 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 17 августа 2021 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи