Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-203/2021 по иску администрации <адрес> к ФИО1 об изъятии жилого помещения и земельного участка,

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 20 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогожина Н.А., заключение прокурора Власовой О.Н., полагавшей обжалуемое судебное постановление необоснованным, а кассационную жалобу подлежащей удовлетворению,

судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии жилого помещения и земельного участка, ссылаясь на то, что ответчику на праве собственности принадлежит жилое помещение - <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>.

Распоряжением Департамента градостроительства и инфраструктуры Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ многоквартирный <адрес> признан аварийным, подлежащим сносу. Указанный многоквартирный дом включен в адресную программу № по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования «<адрес>» на ДД.ММ.ГГГГ, утвержденной постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№.

В администрацию <адрес> от ФИО1ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление о выборе способа переселения путем предоставления другого благоустроенного помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, с жилыми помещения, в том числе двухкомнатной <адрес>, площадью <данные изъяты>.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка, в котором ей предлагалось в собственность благоустроенное жилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, с выплатой разницы в стоимости между изымаемым объектом недвижимости и предоставляемым жилым помещением в размере <данные изъяты>.

ФИО1 с предложенным вариантом квартиры и условием доплаты разницы не согласилась.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, администрация <адрес> просила:

- изъять для муниципальных нужд у ФИО1 жилое помещение с кадастровым номером №, наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта<данные изъяты>, этажность: 1, адрес: <адрес>, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категории земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», принадлежащие на праве собственности ФИО1, путем денежного возмещения в размере <данные изъяты>;

- прекратить право собственности ФИО1 на указанную квартиру и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок после поступления на счет ФИО1 средств в размере стоимости изымаемых объектов и признать на них право собственности муниципального образования «<адрес>»;

- возложить обязанность на ФИО1 предоставить в администрацию <адрес> в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты;

- выселить и снять с регистрационного учета ФИО1 из жилого помещения по адресу: <адрес>, после перечисления муниципальному образованию «<адрес>» средств в размере стоимости изымаемых объектов.

Решением Вологодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ изъяты для муниципальных нужд у ФИО1 жилое помещение с кадастровым номером №, наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта: <данные изъяты>, этажность: 1, адрес: <адрес>, и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категории земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», принадлежащие на праве собственности ФИО1, путем денежного возмещения в размере <данные изъяты>.

Прекращено право собственности ФИО1 на указанную квартиру и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок после поступления на счет ФИО1 средств в размере стоимости изымаемых объектов и признано на них право собственности муниципального образования «<адрес>».

На ФИО1 возложена обязанность предоставить в администрацию <адрес> в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемы объекты.

ФИО1 выселена из жилого помещения по адресу: <адрес>, после перечисления муниципальным образованием «<адрес>» средств в размере стоимости изымаемых объектов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда изменено в части размера выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости со снижением ее размера с <данные изъяты>.

Изложен абзац 1 резолютивной части решения Вологодского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции:

«Изъять для муниципальных нужд у ФИО1 жилое помещение с кадастровым номером №, наименование объекта: двухкомнатная квартира, назначение объекта: жилое, площадь объекта: <данные изъяты>, этажность: 1, адрес: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (категории земель - земли населенных пунктов) с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», принадлежащие на праве собственности ФИО1, путем денежного возмещения в размере <данные изъяты>

В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации <адрес> и апелляционное представление прокуратуры <адрес> – без удовлетворения.

Финансово-экономическому отделу Вологодского областного суда поручено перечислить ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» (получатель: закрытое акционерное общество «Вологодский центр правовой информатизации», ИНН №, КПП №, счет №, банк получателя Вологодское отделение № ПАО Сбербанк <адрес>, БИК №, счет №) расходы по проведению повторной судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей за счет средств авансированных администрацией <адрес> (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ).

В кассационной жалобе ФИО1 просит об отмене судебного постановления суда апелляционной инстанции как незаконного, ссылаясь на необоснованность переоценки судом апелляционной инстанции выводов суда относительно размера выкупной цены за изымаемые объекты.

Участники процесса извещены судом о времени и месте рассмотрения дела по кассационной жалобе.

С учетом части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела кассационную жалобу в отсутствии не явившихся участников процесса (их представителей).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права, в частности, является неправильное истолкование закона (пункт 3 части 2 статьи 379.7 ГПК РФ).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 ГПК РФ).

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела с учетом доводов кассационной жалобы.

Удовлетворяя заявленные требования и изымая для муниципальных нужд у ФИО1 принадлежащую ей на праве собственности квартиру и земельный участок путем выкупа объектов недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцом была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственников, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству.

Поскольку требование об изъятии объектов недвижимости удовлетворено, суд также пришел к выводу об удовлетворении требований истца о прекращении права собственности у ответчика на изымаемые объекты и освобождение их.

Оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции с учетом приведенной нормы права и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, суд апелляционной инстанции не усмотрел.

Администрация <адрес> обосновывала сумму выкупной стоимости изымаемых у ответчика объектов недвижимости отчетом ИП ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стоимость двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> в том числе: <данные изъяты> - рыночная стоимость жилого помещения, <данные изъяты> - компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, <данные изъяты> - компенсация за земельный участок, <данные изъяты> - компенсация убытков, которые несет собственник помещения.

Ответчик оспаривала обоснованность данного размера выкупной цены.

Разрешая спор в части выкупной стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции в качестве доказательства принял заключение судебной экспертизы №-ЭЗ, выполненное ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ, признав его выводы научно обоснованными, основанными на материалах гражданского дела, определив выкупную цену в размере <данные изъяты>, из которых:

рыночная (выкупная) стоимость изымаемого в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации квартиры с учетом доли в праве общей долевой собственности (пропорционально размеру общей площади квартиры, на общее имущество в многоквартирном доме), включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, составляет <данные изъяты>;

размер убытков, которые понесет ФИО1 в связи с изъятием у нее жилого помещения по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>;

размер упущенной выгоды ФИО1 в результате непроизводственного капитального ремонта в доме по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>.

Суд апелляционной инстанции с таким выводом суда первой инстанции не согласился, назначив по ходатайству истца по делу повторную экспертизу, по результатам которой ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» дано заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость изымаемой в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации квартиры ответчика с учетом доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади квартиры на общее имущество в многоквартирном доме, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на дату проведения исследования составляет <данные изъяты>.

В связи с чем суд апелляционной инстанции посчитал возможным положить в основу определения размера выкупной цены изымаемых объектов недвижимости приведенное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ, придя к выводу, что оно в более полной мере отражает стоимость объектов, содержит объективные данные при определении соразмерной стоимости изымаемого имущества.

В частности, при проведении судебной экспертизы экспертами произведена инспекция объектов исследования, установлены их качественные и количественные характеристики, проведен анализ представленных документов, объекты исследования квалифицированы для выбора базы оценки и подхода. Также экспертами составлен анализ рынка, к которому относятся объекты исследования, произведен сбор и проверка информации, необходимой для проведения исследования, сделан обоснованный выбор методов в рамках каждого из подходов и проведение необходимых расчетов; полученные в рамках каждого из подходов результаты обобщены, после чего определена итоговая сумма величины стоимости объектов исследования. Ход исследования подробно изложен в экспертном заключении, сделанные экспертами выводы обоснованы и являются логическим следствием проведенного исследования.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил как необоснованное заключение ООО «Капитал Инвест», положенное в основу принятого судом первой инстанции решения, указав, что в отличие от экспертов ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» судом не учтено, что исследуемый земельный участок расположен в районе <адрес>, вблизи расположены объекты общественно-деловой застройки, промышленная зона (железнодорожное полотно в непосредственной близости), железнодорожный вокзал, жилая застройка примерно в <данные изъяты>, а также в зоне с неблагоприятными экологическим климатом, что значительно влияет на стоимость земельного участка. Более того, экспертом ООО «Капитал Инвест» расчет стоимости произведен отдельно жилого помещения и земельного участка, что противоречит понятию «общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».

Установив, что последний капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, проводился в ДД.ММ.ГГГГ и на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по его проведению администрацией <адрес> не была выполнена, что следует из заключения ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации», при этом факт того, что спорный жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта, стороной истца не оспаривался, суд апелляционной инстанции со ссылкой на 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» пришел к выводу об определении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не на дату разрешения спора об определении выкупной стоимости изымаемых объектов (на ДД.ММ.ГГГГ), а на дату первой приватизации в доме (на ДД.ММ.ГГГГ).

В связи с чем суд апелляционной инстанции посчитал, что заключение ООО «Капитал Инвест» является недопустимым доказательством по делу и не может быть принято при определении выкупной стоимости изымаемых объектов, ввиду чего изменил решение суда первой инстанции в части размера выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости, определив ее в размере <данные изъяты> (рыночная стоимость жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая долю в праве на земельный участок - <данные изъяты>, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - <данные изъяты>, убытки - <данные изъяты>).

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемый судебный акт суда апелляционной инстанции принят с нарушением норм действующего процессуального законодательства, и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации квартиры при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения (1), рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество (2), а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (3).

Таким образом, выкупная цена представляет собой сумму трех ее частей, при этом ни одна из них не подлежит произвольному исключению из размера возмещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если экспертиза поручена нескольким экспертам, давшим отдельные заключения, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.

Определяя размер выкупной стоимости объектов недвижимости на основании заключения судебной экспертизы ООО «Капитал Инвест» №-ЭЗ от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции включил в выкупную цену за изымаемые объекты недвижимости все необходимые составляющие, предусмотренные вышеприведенной нормой права, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Суд апелляционной инстанции, не опровергая выводы суда первой инстанции по существу определенных сумм возмещения, в том числе о том, что суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, как и то, что в размер рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме входит рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, изменил размер выкупной стоимости квартиры на основании дополнительно проведенной экспертизы по заключению ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» дано заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, исключив из нее рыночную стоимость земельного участка и безосновательно определив размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не на дату разрешения спора об определении выкупной стоимости изымаемых объектов (на ДД.ММ.ГГГГ), а на дату первой приватизации в доме (на ДД.ММ.ГГГГ).

Как следует из пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда апелляционной инстанции, последний указал, что отдельно стоимость доли земельного участка им не принимается в расчет, поскольку, по его мнению, более правильно определять стоимость жилого помещения комплексно.

Вместе с тем данное противоречит разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, поскольку учитывая то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Таким образом, приведенное правовое регулирование предписывает учитывать стоимость доли земельного участка в выкупной цене.

Однако из исследовательской части документа, положенного в основу апелляционного определения, никак не прослеживается учет места расположения, площади земельного участка, площади мест общего пользования и их состава. Выкупная цена (862 000 рублей) экспертом ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» получена путем сопоставления рыночной стоимости квартир исключительно по техническим характеристикам самих жилых помещений, а учет площадей и характеристик земельных участков, площади и характеристик общих помещений дома осуществлялся при установлении рыночной цены земли и рыночной цены общего имущества в других частях экспертизы, но результат этой работы эксперты предложили, а суд апелляционной инстанции согласился, не учитывать со ссылкой на то, что общие помещения и земельный участок под домом не могут самостоятельно отчуждаться.

Итоговое заключение ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» дано заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, принятой за основу при вынесении апелляционного определения: рыночная стоимость квартиры с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество, включая земельный участок, составляет <данные изъяты>, в том числе:

- <данные изъяты>. - доля в праве общей собственности,

- <данные изъяты> доля в праве собственности на земельный участок.

Вместе с тем такой вывод не подкреплен исследовательской частью, поскольку отдельно стоимость самого жилого помещения (а оно как раз является самостоятельным объектом прав) не определялась. Путем исключения остальных составляющих итоговой рыночной стоимости получается, что жилое помещение оценено в <данные изъяты>, что никак не мотивировано в заключении и не может быть в силу этого проверено судом.

При этом первоначальная экспертиза произведена тем же путем сравнения цен аналогичных квартир, но пришла к выводу о более высокой рыночной стоимости квартиры – <данные изъяты>.

Не согласившись с включением стоимости доли земельного участка в итоговую сумму, суд апелляционной инстанции не указал, в чем не согласен с оценкой квартиры именно этим экспертом, то есть почему предпочтение отдано одному доказательству перед другим.

Кроме того, определенная судом апелляционной инстанции сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт также не соответствует вышеприведенному правовому регулированию, поскольку до момента разрешения вопроса о выкупе объектов недвижимости капитальный ремонт в многоквартирном доме не производился, следовательно, износ здания объективно повлиял в сторону снижения на рыночную стоимость изымаемой квартиры, в том числе с учетом примененных методик оценки.

В связи с чем вывод суда апелляционной инстанции в части определения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не на дату оценки, а на дату первой приватизации жилого помещения в спорном многоквартирном доме, не соответствует положениям статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» о сохранении за бывшим наймодателем обязанности произвести капитальный ремонт дома, несмотря на переход права собственности на жилые помещения и общее имущество к гражданам. Такая обязанность сохраняется вплоть до ее исполнения, а не прекращается в момент приватизации первой квартиры дома, как посчитал суд второй инстанции.

В связи с чем у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для отмены состоявшегося решения суда, основанного на нормах материального права, установленных юридически значимых обстоятельств, подтвержденных совокупностью доказательств, указанных в решении суда, как и для переоценки выводов суда, основанных на правильном применении положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку судом первой инстанции дело рассмотрено с правильным применением норм процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, в том числе на основании объективного заключения первоначально проведенной по делу судебной экспертизы, при рассмотрении дела допущена ошибка судом апелляционной инстанции, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 20 октября 2021 года и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 20 октября 2021 года отменить, оставить в силе решение Вологодского городского суда <адрес> от 3 февраля 2021 года.

Председательствующий

Судьи